תשלום מס ערך מוסף ופיצוי על דמי שכירות בדירה שנמכרה

אני מזכיר כי דרישתך לתשלום (ובמקרה זה – לקזוז) 4,200 ₪ לחודש אינה לפי החוזה (שם נקבע פיצוי מוסכם של 2,800 ₪) וככל הנראה שהיא נסמכת על הוראות התיקון לחוק המכר (המזכה את מרשייך ב- 15% מ"מחיר השוק" של דירה זהה בגודלה ובמיקומה – מתוך הנחת יסוד שאת יוצאת ממנה, ש- 2,800 ₪ משקפים את דמי השכירות הצפויים מהדירה).

כפי שנקבע בע"א 2981/92 כהן נ' צמד ע.א. בע"מ, פ"ד נ(2) 869, 876: "עיכוב מסירת דירות בשל יתרת חוב שנויה במחלוקת בסכום זעום יחסית, וזאת לאחר שהחברה החזיקה במיגרשים של המערערים שלוש שנים, אינו מתיישב עם חובת תום הלב בשימוש בזכות הנובעת מחוזה כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי). ראו ע"א 765/90 סב"ם שיטות בניה מתוחכמות בע"מ נ' רוקח ואח' [3], בעמ' 24; ואכן, בפועל יתרת החוב הייתה טעם שולי בלבד מסירת הדירות. הדרישה המרכזית, שבמילויה היתנתה החברה את מסירתן, הייתה לתשלום מס ערך מוסף". ראו גם ע"א 765/90 פ"מ מו(4) 20, 24: "לכאורה, עם איחורם של המשיבים בהפקדת התשלום על-פי ההסכם קמה למערערת הזכות להפסיק את עבודת הבנייה. אך יש לזכור, כי הפעלת זכות זו כפופה ככל זכות חוזית אחרת לעיקרון תום הלב, כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי):

...

"מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה. על כן, במקרה הטיפוסי, כוללים חוזי המכר תניות מפורטות שעניינן מועד המסירה. קושי שחזר והתעורר במהלך השנים נסב על קיומה של הסדרה חוזית שאינה נותנת הגנה מספקת לרוכש הדירה, בין השאר בשל העדפתם של קבלנים לכלול בחוזי המכר הוראות שהקנו להם גמישות באשר למועד המסירה". בחינת השתלשלות האירועים באספקלריה של הוראות החוק מובילה למסקנה לפיה הסתמכות על יתרת חוב שנויה במחלוקת בנסיבותיו של מקרה זה מנוגדת לחובת תום הלב בביצועו של החוזה.

לאור האמור לעיל סבורה אני כי הפטרת המשיבה מחובתה החוזית לפצות את המערערים בשל האיחור במסירה בגין חוב נטען בסכום זעום – יחסית למחיר הדירה אינה מתיישבת עם הוראות החוק והפסיקה, משכך החלטתי לקבל את הערעור ולהחזיר את הדיון לבית משפט השלום על מנת שידון בסכום הפיצוי לו זכאים המערערים.

המשיבה תשלם שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ (כולל מע"מ).

שאלת התמורה קשורה לשאלת תשלום מס הערך המוסף בגין העסקה (להלן – "המע"מ"): האם הוא שולם במלואו? האם תשלומו היה מותנה במתן חשבונית של דסאו ולבא? ושאלות קשורות נוספות שיפורטו בהמשך.

בתביעת כהן ושבע: הוצאות רישום הבית המשותף (שהיה צריך להעשות על-ידי דסאו ולבא), בסך 650,000 ₪; השבת דמי שכירות שנגבו שלא כדין על-ידי דסאו ולבא בסך 120,000 ₪; פיצוי מוסכם בשל הפרה יסודית באי תשלום מס שבח וסכום מס השבח הנידרש – סך של 1,008,500 ₪; פיצוי מוסכם בשל אי מסירת חשבונית מע"מ, בסך שך של 1 מיליון ₪; פיצוי בשל מכירה כפולה של דירת כהן (יפורט בהמשך) בסך 1 מיליון ₪; פיצוי בשל מכירה "כפולה" של שתי דירות (יפורט בהמשך) בסך של 2 מיליון ₪; השבת תמורה ששולמה ביתר בסך 1,58,726 ₪; סה"כ – 7,363,306 ₪.

...

יחד עם זאת, אינני נעתר לסעד הנוסף שהוזכר בעניין זה בסעיף 53.12, מינויו של ב"כ כהן ושבע לכונס נכסים לרישום הבית המשותף, משום שלצורך בקשה כזו נדרש לצרף את כל יתר בעלי הדירות בניין, שאינם צד בתביעה זו, מה גם שסעד זה אינו נזכר עוד ברשימת הסעדים שהתבקשו בסוף התביעה (תחת הכותרת "ריכוז הסעדים").

יש להצטער על כך, שלמרות זאת, הקדישו הצדדים זמן רב בכתביהם ובחקירותיהם לסוגיה זו. כן אין להידרש למחלוקת שהתעוררה בקשר למועד התשלום ששילמו כהן ושבע לעו"ד יגאל כהן, אחד הנושים, כשאין חולק שהוא נפרע בסופו של דבר.

אשר על כן אני מחליט כדלקמן: דסאו ולבא יוציאו לכהן ושבע חשבונית מס על מלוא התמורה שהתקבלה עד כה: 15,229,940 ₪ וזאת בתוך 30 יום מהיום; כהן ושבע יפקידו במשרד סחרוב-זליגמן את יתרת התמורה בסך 770,060 ₪ בתוך 30 יום מהיום; דסאו ולבא יוציאו לכהן ושבע חשבונית מס בגין סכום זה בתוך 7 ימים מהפקדתו כאמור.

אולם, בהגיע המועד להעברת הנכס על שם הקונה, סירבו המוכרים (להלן, למען הקיצור-המוכר) לעשות כן, זאת משני טעמים: (א) על הקונה לשלם מס ערך מוסף בסך 480,000 ל"י; (ב) עליו גם לפצות את המוכר על דמי השכירות שנמנעו ממנו על שום פינוי דיירי הדירה בטרם עת. אשר לנימוק השני החליט בית המשפט המחוזי בפסק הדין נושא הערעור, כי לא הוברר, אם הדיירים עזבו מחמת לחציו של הקונה או מרצונם החופשי.

אין גם לשכוח כי לפי סעיף 9 לחוק מס שבח מקרקעין, תוספת מס מוטלת בשיעור,משווי המכירה', ולכן, בין שהמוכר מקבל מחיר כולל, המכסה גם את חבותו בתשלום מס ערך מוסף, ובין שהוא מפצל את המחיר ומקבל מהקונה את סכום המס לחוד, נראה כי אותו מס נכלל בין מרכיבי השווי של המכירה.

...

על סמך הדברים מפי המוכר שצוטטו לעיל, הגיע השופט המלומד לכלל מסקנה, כי הקונה "הבין שהוא חייב לשלם את המע"מ", אלא שלאחר מעשה קיבל כנראה עצה משפטית "ללחום לענין תשלום המס ולטעון כי המוכר חייב לשלמו". אשר על-כן דחה את תביעת הקונה למינוי כונס נכסים, ומכאן הערעור.

לדעתי, אין להסיק מדברים אלה את המסקנה, אליה הגיע בית-משפט קמא.

מקובלת עלי פרשנותו של בא-כוח הקונה.

אין ספק שקוני דירה שמכרו אותה זכאים לפצוי על עוגמת נפש שנגרמה להם עד המכירה עקב ליקויי הבניה, ולפיצוי על הפסד דמי שכירות אם השכירו את הדירה, ולפצוי על ירידת ערך הדירה עקב ליקויי הבניה, אשר התבטאה במחיר שהושג עבורה, הכל בכפוף לראיות שיביאו.

בגלל שמטרת הפצוי היא תיקון הליקויים ומתן אפשרות לקונים לתקן את הליקויים, יוסף לפצוי מס ערך מוסף, שכן הם עתידים לשלם מס ערך מוסף בעת תיקון הליקויים.

השאלה אם צריך לשלם מע"מ על עלות תיקונים במקרה של מכירת הדירה לאחר, כמו גם עצם הפצוי לתיקון ליקויים, תלויה איפוא בשאלה אם נגרע מערכן של הדירות כדי שווי הליקויים, לרבות מע"מ, וזו טענה עובדתית---------------1 ע"א 4661/96 אברהם מורקנופיל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ [פדאור 98 (1) 445].

...

אני דוחה את הטענה שהתובעים אינם זכאים לפיצוי בשל עוגמת נפש מכיוון שלא גרו בדירה.

אני דוחה את תביעת התובעים להוצאות מומחים עקב התביעה כפי שפורטו לעיל.

על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 3,200 דולר ארה"ב בשקלים ועוד 10,000 ₪ בצרוף הוצאות משפט, כולל אגרת בית המשפט והוצאות אחרות בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ. ניתן היום ט' באלול, תשס"ז (23/08/2007).

מכתב התשובה של המשיבים בלבד עולה כי המחסן הושכר למבקשים ונקבע כי דמי השכירות יקוזזו מתמורת עסקת המכר.

לדבריו לא היה באפשרותו למכור את הדירה בשל קשיים בפינוי השוכרת שהתגוררה בדירה באותה עת. ביום 26 לינואר 2011 הודיעו המבקשים למשיב בדואר אלקטרוני כי הם מסכימים לרכוש את הדירה באופן שבו אי פינויה של השוכרת לא יהווה הפרה יסודית של ההסכם.

כל שיש במסמכים אלה הן הצהרת כוונות, כשבין הצדדים היו נושאים רבים שנויים במחלוקות כגון: התמורה, תנאי התשלום, שאלת הפיצוי המוסכם, נשיאה בתשלום מס ערך מוסף, עריכת דוח שמאי לנזקים לדירה, תאור הממכר כולל הצמדות ועוד.

...

(יג) לנוכח כל האמור לעיל, אני סבורה כי יש ליתן משמעות מכרעת לעובדה כי אי מתן הצו ייתר את התובענה העיקרית ועשוי להותיר את המבקשים עם נזק בלתי הפיך כאמור, על אחת כמה וכמה כשבשלב זה לא שוכנעתי כי התובענה העיקרית משוללת יסוד.

סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל אני מקבלת את הבקשה.

אני קובעת כי צו המניעה הזמני שניתן ביום 16.2.11 יישאר על כנו בכפוף לערובה בסך של 150,000 ₪ במזומן או בערבות בנקאית שתופקד תוך 30 יום מהיום, זאת בנוסף להתחייבות עצמית לכל נזק של המבקשים, וערבות צד ג' ע"ס 25,000 ₪.