תשלום ארנונה על מחסנים שלא נעשה בהם שימוש

הנתבעים טענו להגנתם כי התובע הציג להם מצג שוא שמדובר בחנות כשלמעשה מדובר במחסן.

על כן לא התאפשר להם לעשות בו שימוש לצורך חנות, הוגש נגדם כתב אישום בגין עבירה על דיני התיכנון והבניה, והם נאלצו לפנותו.

בבואו לידון בשאלה מיהו "מחזיק" החב בתשלום ארנונה, קבע בית המשפט העליון: "פרשנות הפסיקה נובעת מלשונה של ההגדרה משום שנכתב בסעיף 1 לפקודה – 'אדם המחזיק למעשה', כלומר ההגדרה שוללת לכאורה החזקה קונסטרוקטיבית כנכללת בגדר הסעיף. יש להדגיש כי בעלים של דירה אשר אינו מתגורר בדירתו, והיא עומדת ריקה, גם הוא 'מחזיק למעשה' (ר"ע 422/85 הנ"ל [4]), לפחות כאשר יש בידו אמצעי שליטה בדירה, כגון מפתח [...] זאת, למשל, לאור יכולתו למנוע מאחרים גישה חופשית לדירה ולאור שליטתו בדירה, קרי יכולת העשייה הפיזית בה" (רע"א 7037/00 עריית ראשון לציון נ' וינבוים, פ"ד נו(4) 856, 862-861 (2002)).

נקבע: "ואם למעשה נותרו בו ליכלוך ושיירים אחרים מחוץ לדברים שביחס אליהם שמרה [השוכרת] על זכויותיה, הרי צריך היה להיות ברור [למשכירים] כי [השוכרת] הפקירה אותם ולא היתה כל מניעה שה[משכירים] ינקו אז את המקום תוך ימים ספורים על חשבון ה[שוכרת] ועל ידי כך יחזירו לעצמם את מלוא ההנאה מהמושכר. הם לא עשו כך ואינם יכולים לבוא בשל כך בתביעת דמי-שכירות ראויים מה[שוכרת] בעד החדשים המיותרים שישבו בהם בחיבוק ידים ובאפס מעשה". על סמך פסיקה זו מטעים לרנר (בעמ' 203-202): נראה שמבחינה עקרונית אין די בהחזרת נכס שלא ניזוק אלא הנכס המוחזר צריך להיות ראוי לשימוש מיידי.

...

עם זאת, בסיכומו של דבר מצאתי שאין מקום לחייב את הנתבעים בהוצאות.

בהתחשב בתוצאה ובאותה החלטה, אני סבור שנכון שכל צד יישא בהוצאותיו.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

זאת ועוד, איני סבורה שיהיה זה נכון שפניית הנתבעים לעריית תל אביב לשם הפחחת תשלומי הארנונה תעמוד להם לרועץ.

בקשות להנחות בארנונה או להקלות בתשלומים שוטפים הן דבר לגיטימי כאשר מדובר בנכס שלא ניתן ליהנות ממנו או שהדייר אינו עושה בו שימוש.

כך, השתכנעתי כי מצבו התחזוקתי הקשה של הנכס לצד המשבר הרפואי אליו נקלע הנתבע 1 הביאו לצימצום הפעילות העסקית, אולם לא השתכנעתי כי לא קיימת כל אפשרות או כוונה לשוב ולהפעיל את המושכר ואת החנות וכי אילו היה המושכר במצב תקין וראוי לשמש כמחסן – היו הנתבעים נמנעים מלעשות כן. לא זו בלבד, אלא שמצב רפואי קשה אינו מדד להוכחת היסוד הנפשי המתחייב כאשר עוסקים בעילת נטישת מושכר.

...

לאחר שעיינתי בטענות הנתבעים ושקלתי את דברי התובעים, אני סבורה שלא מדובר בגרסאות סותרות או שינוי חזית אלא הסבר מתקבל על הדעת לדרך בה התנהלו הנתבעים כתוצאה ממחדלי התובעים.

סיכומו של דבר, לא הובאו עדויות מספקות ולא הונחה תשתית ראייתית חזקה דיה על מנת לקבוע שהנתבעים נטשו את המושכר וכי אין בכוונתם לשוב ולהשתמש בו באופן מיטבי ומלא.

סוף דבר התביעה נדחית.

המחלוקת: המחלוקת היא האם יש לפרש את צו הארנונה ביחס למחסנים כך: החיוב של 50% ארנונה, אשר נקבע, כי יוענק ל"שטחי מחסנים מכל הסוגים שאינם צמודים לבניין המשמש למגורים", יוטל רק על מחסן שאינו צמוד פיזית לכל הבניין (הבית המשותף), לדוגמה: המחסן הוא מבנה נפרד בחצר הבית המשותף – או שמא די בכך שהמחסן אינו צמוד פיזית לדירת המגורים והוא ממוקם בלובי הבית המשותף, בו ממוקמת הדירה אליה מוצמד המחסן רישומית ומשויך לה. רוצה לומר – המחלוקת היא האם המחסן שיחויב בשיעור של 50%, צריך להיות ממוקם מחוץ לשטח הבית המשותף ואינו צמוד לו, או שמא יכול להמצא בשטחי הבית המשותף, אולם לא בצמידות ליחידת המגורים.

לסיום העידה הנציגה, כי מחסן שנעשה בו שימוש אישי, מצורף לשטח הדירה העושה בו שימוש, במובחן ממחסן המשמש את כל דיירי הבניין ואזי עסקינן בשטח משותף.

המחלוקת היא פרשנית בלבד ובתמצית, האם נידרשת צמידות פיזית של המחסן המשויך לדירת המגורים על מנת שזה יחויב בתשלום ארנונה מלא, ומקום בו המחסן אינו צמוד פיזית ליחידת הדיור אך מצוי בבניין עצמו, תשלום הארנונה יהא בשיעור של 50% מזה החל על יחידת מגורים.

קריאה של צו הארנונה מלמדת, כי "שטח ביניין המשמש למגורים... כולל מרפסות מקורות..." בהמשך נכתב "שטחי מחסנים מכל הסוגים שאינם צמודים לבניין המשמש למגורים יחושבו ב- 50% משטחם ויצורפו לשטח הבניין העקרי". פרשנות מילולית מכילה את פרשנות המבקשת, לפיה כאשר המבקשת ביקשה לכלול שטחים היא עשתה זאת מפורשות וכאשר החריגה שטחים היא גם כן עשתה זאת מפורשות.

...

משכך, נדחית טענת המשיבה, לפיה בקשת האישור הוגשה בשיהוי.

כלומר, טענת המשיבה, לפיה הסמכות הייחודית לברר את המחלוקת מסורה לוועדת הערר נדחית.

המשיבה תשלם שכ"ט באי כוח המבקשת בשיעור של 25,000 ₪ (כולל מע"מ) וכן תשיב למבקשת את עלות חווה"ד מטעמה לפי קבלה שתוצג לה. הקבוצה מטעמה תנוהל התובענה הייצוגית היא: מחזיקי נכסים, כלומר, דירות, יחידות דיור למגורים המתגוררים בבניין מגורים (בית משותף) להם משויכים מחסנים המצויים בקומה נפרדת מקומת המגורים ואשר המשיבה מחייבת בגינם בארנונה עבור מלוא שטחו.

לטענת התובעת, חלק נכבד מן הליקויים עליהם עמד המהנדס מטעמה לא תוקנו, לרבות ליקויים בריצוף הדירה וליקויי רטיבות במחסן, אשר מנעו מהתובעת לעשות בו כל שימוש.

עוד טענה התובעת כי היא עומדת על זכותה לקבלת פיצוי בגין דמי שימוש ראויים במחסן בסך של 700 ₪ לחודש מיום קבלת החזקה בדירה עד יום הגשת הסיכומים (77 חודשים) בסך של 50,400 ₪ בשל ליקויי הרטיבות שמנעו ממנה לעשות כל שימוש במחסן, וכן דרשה פיצוי בגין החזר תשלומי ארנונה על המחסן בסך של 1,300 ₪ והחזר הוצאות ההליך המשפטי.

הנתבעת שוללת כל טענה של חוסר אמון או חוסר מקצועיות בבצוע העבודות, כנטען כלפיה, ודי לטענתה בעובדה שטיפלה בבעיית הרטיבות במחסנים וכן ביצעה תיקון אינסטלאציה בדירת התובעת ביום 3.3.21, לאחר הגשת התביעה כאן, כדי לשלול את טענות התובעת לעניין זה. באשר לסוגיית המחסן- לטענת הנתבעת התובעת לא הרימה את הנטל להוכיח כי לא עשתה כל שימוש במחסן ממועד קבלתו כמצוין בפרוטוקול המסירה, וכן לא הוכיחה את טענותיה בדבר חוסר התאמה בין המחסן שניתן לה בפועל לזה שהתחייבה לה הנתבעת בהסכם המכר, עליו חתמה התובעת, כשהיא מיוצגת ע"י עו"ד מטעמה.

...

כאמור, מצאתי כי התובעת לא הרימה את הנטל להוכיח את שיעור הנזק/ההפסד שנגרם לה בעין בשל העדר יכולת לעשות שימוש במחסן בתקופה זו. עם זאת אני סבורה כי ליקוי זה גרם לה לקושי ממשי והכביד על יכולתה ליהנות מדירה נטולת חפצים - שמקומם במחסנים.

סיכום- לאחר שנחה דעתי כי מרבית ליקויי הבניה עליהם הצביעה התובעת אמנם קיימים ואלו מצויים באחריות הנתבעת, לאחר שמצאתי כי הנתבעת אבדה את זכותה לבצע את התיקונים בעצמה, ולאחר שהתרשמתי משיעור הנזקים שנגרמו לתובעת וקיבלתי את חלקם העיקרי - אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת את הסכומים שלהלן – סך של 102,113 ₪ ( 62,340 ₪ בגין עלויות תיקון הליקויים, בתוספת 25% ומע"מ כדין בגין ביצוע על ידי קבלן מזדמן, וכן בתוספת 12% ומע"מ כדין בגין פיקוח הנדסי) בגין ליקויי הבניה.

בסה"כ תשלם הנתבעת לתובעת סך של 141,786 ₪ וכן תשא בשכ"ט ב"כ התובעת בסך 17,000 ₪ והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

בנוסף טוענים התובעים כי מזה שנים רבות המושכר סגור ונטוש ולא נעשה בו שימוש לא למטרת השכירות ולא בכלל.

בנוסף, בבירור שערכו התובעים בעריית ירושלים אודות תשלום הארנונה החלה על המושכר, נמצא כי לא שולמו תשלומי ארנונה כמתחייב.

לטענתם, המושכר שימש בכל התקופה כמחסן לאיחסון ספרים וכך זה משמש גם היום ולא הייתה כל נטישה מצידם כטענת התובעים ואף לא שינוי של מטרת השכירות.

יש לקחת בחשבון שנטישה איננה הפרה "קלסית" של הוראות הדין כדוגמת אי תשלום דמי שכירות או עריכת שינויים במושכר ללא רשות, כי אם ארוע השולל את הטעם בהגנת החוק מראשיתו, שכן כאמור לעיל, מקום בו נכס חדל לשמש כמקור פרנסה לדייר, אין זה צודק להוסיף ולהעניק לו הגנה מכוח החוק.

...

משהגעתי למסקנה כי התובעים זכאים לסעד של פינוי, יש לבחון האם הנתבעים זכאים ל"סעד מן הצדק" באופן שיאפשר להם לשוב ולהחזיק במושכר.

סוף דבר התביעה לפינוי המושכר מתקבלת.

התביעה לתשלום דְּמֵי שְׂכִירוּת ראויים נדחית בזאת.