תנאים לאישור בקשה להוספת קומה לבית מגורים

התכנית מושא העתירה היא תכנית מתאר מקומית, הכוללת הוראות מפורטות, שמטרתה "הכשרת עבירות בנייה ותוספת בנייה בבית מגורים קיים". על פי המפורט בתכנית, בשטח התכנית קיים בית פרטי בן שתי קומות מעל קומת מרתף.

ביחס לשכונה ג', בה נמצאים המקרקעין שבנידון, נקבעו ההוראות שלהלן: השכונה אינה צפויה לעבור תהליכי ציפוף או התחדשות עירונית והוראותיה יהיו בהתאם לתכנית מאושרת מי/320; ניתן להוסיף קומה אחת ללא תוספת יחידות דיור; על המיתחם חלות הוראות 5.8 בדבר הגדלת צפיפות יח"ד (אפשרות הוצאת היתר בניה עבור דיורית); הוצאת היתר עבור מימוש זכויות הבניה יהיה בכפוף להסדרי תנועה וחניה.

הועדה קיבלה את טענת העותרים לפיה יש לסמן במסמכי התכנית את מיקום חדר המכונות של הבריכה ולמנוע את הקמתה בקרבה ובסמוך לגבולות המיגרש ובתי השכנים, וקבעה כי תנאי לקבלת היתר יהיה אישור מהנדס הועדה המקומית או מי מטעמו בנוגע למיקום המוצע לחדר המכונות.

אלא שהתכנית הכוללנית קובעת כי "ניתן להוסיף קומה אחת ללא תוספת יח"ד". כלומר, על הקיים ניתן להוסיף קומה אך לא ניתן להוסיף יחידות דיור נוספות (למעט דיורית, שאף זה לא התבקש בתכנית שבנידון).

...

נוכח כל האמור, וחרף הקושי הנעוץ באישורה של תכנית נקודתית המכשירה עבירות בניה, עליו עמדתי לעיל, אין להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית.

סוף דבר – העתירה נדחית.

הנתבע הגיש לנתבעת 3, הוועדה המרחבית לתיכנון ולבניה – יישובי הברון (להלן: "הועדה המרחבית") בקשה להיתר להריסת המבנה הקיים ובניית בית מגורים דו קומתי, בריכת שחיה ופרגולה, לרבות חניה מקורה ומחסן בחלקה תחת המבנה הקיים (בקשה מספר 20130740, תיק בנין 510207, להלן: "הבקשה").

עוד הוגשה התחייבות של האדם שבנה את המבנה (אבו זניד), שלא להציב על הגג אנטנה או להוסיף קומות.

במאמר מוסגר אציין כי תנאים זהים נקבעו גם בתקנה 50 לתקנות החשמל (התקנת רשתות חשמל עיליות במתח עד 1000 וולט), התשנ"ה-1995, הקובעת כדלקמן: "המרחק המזערי בין מוליך רשת ללא בידוד לבין מבנה יהיה כמפורט באיור מס' 1 שבתוספת הרביעית; קיים חלק בולט על הגג יהיה המרחק המזערי בינו לבין מוליך הרשת 2 מטרים." ואיור 1 בתוספת הרביעית: אכן, אין ספק כי על מבקש ההיתר להמציא את הבקשה לגופים ולרשויות, ביניהם אף לחברת החשמל.

...

כן תשלם הנתבעת 3 לתובעת הוצאותיה בסך 2,500 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 15,000 ₪.

התביעה נגד הנתבעת נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 5,000 ₪.

המשיבה הוסיפה כי הצוו הודבק במקרקעין במקום גלוי ביום 26.12.2022, אולם מבדיקה שנערכה ביום 17.01.2023 נמצא כי המבקש המשיך בבצוע העבודה האסורה, כך שהקים קומה נוספת למבנה, בקרקע חקלאית מוכרזת, ללא היתר כדין ובמקרקעין שייעודם בחלקו חקלאי ובחלקו תואי דרך סטאטוטורית מס' 2 (ראו נספחים 11 ו- 14 לתגובה).

אשר לעילה הראשונה "שהעבודה או השמוש בוצעו כדין" - אין מחלוקת כי עסקינן בבניית מבנה, בשטח של כ-168 מ"ר, שניבנה ללא היתר בקרקע חקלאית מוכרזת, ללא היתר כדין, בנגוד לתוכנית מתאר כוללנית מאושרת מספר 257-0440123, לפיה ייעוד המקרקעין הוא חקלאי פתוח, ובנגוד לתנאי תוכנית ג/21904 הקובעת את התכליות והשימושים המותרים בקרקע שייעודה חקלאי, כאשר מדובר במבנה למגורים וטרם אוכלס.

המבקש טען בעלמא, כי בסמוך לעבודה האסורה קיימים בתי מגורים אשר לא נדרשה לגביהם הריסה, אולם המבקש לא הוכיח כי אלו ניבנו בנגוד להיתר או לייעוד המקרקעין.

...

ואם לא די בכל אלה, הרי שגם לגופו של עניין, אין חולק כי המבנה נבנה ללא היתר, בנייתו טרם נסתיימה והוא טרם אוכלס, ומשנקבע כי לא נפלו פגמים בהוצאות הצו ובנסיבות בהן היתר הבניה אינו בהישג יד, דין הבקשה לביטול צו ההריסה להידחות לגופה.

אשר על כן, הבקשה נדחית על כל חלקיה.

המבקש ישלם למשיבה הוצאות בסך כולל של 2,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום, אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד ליום התשלום המלא בפועל.

הבקשה אושרה בתנאים ביום 15.8.16 ואולם ביום 19.12.17 לאחר שנתגלו העבודות המתוארות באישום 1, החליטה מליאת המאשימה לדחות את הבקשה להיתר.

נטען כי הנאשם ערך את הבקשה להיתר באופן כוזב או מטעה בפרטים שצוינו בס"ק 2.1 – 2.3 לעובדות שעניינם הצגת קומת העמודים כמפולשת על אף שניסגרה והוכשרה ליח"ד; הצגת בית המגורים ככולל יח"ד אחת ומתבקשת הוספת יח"ד אחת נוספת, בעוד שבפועל קיימות בו יותר מיח"ד אחת כמתואר בעובדות האישום הראשון; העלמת דבר קיומו של חלל הקיים מתחת למדרגות כניסה בקומה העליונה, שבפועל מנוצל.

...

לפיכך, בשלב מקדמי זה הבקשה לביטול כתב האישום נדחית.

אף באשר לטענותיו של נאשם 3, לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, מסקנתי היא כי בשלב מקדמי זה, דין הבקשה לביטול כתב האישום להידחות.

סוף דבר, הבקשות לביטול כתב האישום נדחות בשלב זה. הצדדים יוכלו לחזור ולהעלות את טענותיהם בהמשך ההליך לאחר שמיעת הראיות.

על פי הנטען בכתב התביעה, הנתבעים או מי מטעמם, פעלו ופועלים ללא היתר ובנגוד לדין, להסכמים ולנהלי התובעת, בכך שבנו ללא היתר והם משתמשים, מזה שנים, במקרקעי הנחלה שימושים שאינם חקלאיים ללא הסכמת התובעת: בית מגורים אחד שבו ניסגרה הקומה שסומנה כמפולשת בתכניות וכיום יש בבית 3 יח"ד (נוסף לבית מגורים אחר הבנוי בהתאם לתכניות); 2 מבנים יבילים + תוספות בשטחים של 75 מ"ר ו- 80 מ"ר המשמשים למגורים ומכולה בשטח של 15 מ"ר; פלישה צפונית מהמשק לגוש 2561 חלקה 41 (המיועדת לדרך) ומערבה לגוש 2564 חלקה 7 (בשטחים של 100 מ"ר ו- 300 מ"ר בהתאמה).

כמו כן, לטענת התובעת, הבנייה והשמוש במקרקעין בנגוד לייעודם התיכנוני ולתכניות החלות, מהוים הפרות החובות החקוקות בסעיפים 145 ו- 145א לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965; וכן של תקנה 1 לתקנות התיכנון והבנייה (עבודות ושימוש הטעונים היתר), תשכ"ז – 1967; תקנות 2 ו-2ג(1) לתקנות התיכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970 ותקנות התיכנון והבנייה (רשוי בניה), תשע"ו – 2016 – שבגינן זכאית התובעת לפצוי.

מכאן שנותר לידון אך בגובה הפצוי המגיע לתובעת, בגין הפרת סע' 19(א) להסכם המשבצת הקובע כהאי לישנא: "אסור לחבר האגודה לבנות במשבצת מבנה כלשהוא ו/או להוסיף תוספת למבנה קיים, ללא קבלת הסכמת המשכיר מראש ובכתב. תנאי זה בא להוסיף על כל תנאי אחר שעל חבר האגודה למלא לפי חוזה זה". לעניין גובה הפצוי הסכימו הצדדים על מינויו של שמאי מומחה מטעם בית המשפט, מר אילן ברעם.

...

נמצאנו למדים, כי עתירה להצהרה על זכות אין כאן, דרישה לתשלום אופרטיבי – יש ויש.

ב"כ הנתבעים לא השיבה לטענה זו בסיכומיה, ולא מצאתי כל סיבה שלא להיעתר לתביעה זו המייתרת התדיינויות נוספות בין הצדדים שלא לצורך.

סוף דבר – התביעה הכספית בגין דמי שימוש (עד ליום 31.5.2023) מתקבלת כך שעל הנתבעים לשלם לתובעת את הסך של 268,858.12 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 26.6.2023 ועד לתשלום המלא בפועל; בנוסף אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 20,688 ₪ והוצאות משפט בסך כולל של 5,000 ₪; עוד אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש בגין התקופה שמיום 1.6.2023 ועד למועד פירוקן של היחידות ו/או הסרתן ו/או הסדרתן בהתאם לערך הקרקע האחרון בזמן שקבע מומחה בית המשפט; כמו כן אני מורה לנתבעים להרוס ולפנות את כל המבנים שנבנו על המקרקעין ללא היתר ו/או הסכמה בכתב מאת התובעת, וזאת בתוך שנה מהיום; אני מסמיך את התובעת, או כל גורם אחר מטעמה, להרוס את המבנים הנ"ל המצויים במקרקעין, ככל שלא יעשו זאת הנתבעים בעצמם, בתום שנה מהיום; כפועל יוצא, ככל שהתובעת תהרוס את המבנים, אני מחייב את הנתבעים בהוצאות הפינוי וההריסה שתאלץ התובעת לשאת בהם; ניתן בזאת צו מניעה האוסר על הנתבעים ו/או אחרים מטעמם ו/או בשליחותם ו/או בשמם ו/או בשליטתם ו/או שהנתבעים אחראים באופן כלשהו להם ו/או למי מהם ו/או להתנהגותם ו/או שהנתבעים מצויים עמם בקרבה משפטית מחייבת, לגבי המקרקעין, לעשות כל שימוש שאינו חקלאי או מותר על פי דין וזאת בתוך שנה מהיום.