תנאי פטור מהיטל השבחה בהיעדר תצהירים

המערער פנה לועדה המרחבית בבקשה לקבל פטור מתשלום היטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית והעביר לועדה המרחבית, על פי דרישת רכז השבחה בועדה, תצהיר שנחתם ע"י המערער בשם אביו, שמצבו הקוגניטיבי לא אפשר לו לחתום בעצמו על תצהיר.

ביהמ"ש דחה את הבקשה ועל יסוד ההלכה שנקבעה בפס"ד צרי קבע כי: "הלכה זו, אשר זה מקרוב נפסקה, מוליכה אל המסקנה כי הוראת הפטור שבסעיף 19(ג)(1) אינה חלה במקרה שלפנינו וזאת מן הטעם הפשוט שאין זהות בין המשיבה החייבת בהיטל כמי שחכרה את המקרקעין מן המנזר (סעיפים 3-1 לרשימת העובדות המוסכמות) ובין המחזיקים במקרקעין שהנם - כקביעת בתי משפט קמא וכעמדת המשיבה - חברי היישוב המתגוררים במקרקעין כבני רשות (סעיף 12 לרשימת העובדות המוסכמות). ...... בהיעדר זהות בין המחזיקים ביחידות המגורים ובין החייבת בהיטל ההשבחה במקרה דנן, לא מיתקיים אחד התנאים הבסיסיים הקבועים בסעיף 19(ג)(1) לתוספת כפי שפורש בפרשת צרי, ולפיכך דין העירעור בעיניין זה להיתקבל". בעניינינו, בהתאם למסקנתי לעיל, החייב בהיטל השבחה הוא המערער.

...

הועדה המרחבית דחתה את בקשתו של המערער מבלי שנימקה אותה והודיעה לו "מצאנו כי אינך זכאי לפטור זה". המערער ערר על החלטת הועדה המרחבית לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר"), וטען כי בהעדר הנמקה אין באפשרותו לנמק את הערר ודי בטעם זה כדי לבטל את החלטת הועדה המרחבית על הסף.

הועדה המרחבית לא טעתה כששלחה את הודעת החיוב למערער בלבד ולא לאביו, כיוון שהמערער הוא בעל המקרקעין באותה עת והוא היחיד שניתן היה לדרוש ממנו את היטל ההשבחה בעקבות "מימוש זכויות", ובענין זה טעתה ועדת הערר כשקבעה כי היה צורך לשלוח את דרישת התשלום "גם לעורר וגם לאביו". אחדד את המסקנה בשינוי קטן של העובדות.

סוף דבר, הערעור מתקבל.

החלטת ועדת הערר מתבטלת ואני קובעת כי המערער זכאי לפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, בכפוף למילוי שאר התנאים שבסעיף.

לא אחת דרישת הדייר לקבל סידור חלוף בעין, תוך סרוב לקבל פיצוי כספי תחתיו, נועדה למשוך זמן, לעכב את הבנייה ולגרום נזק לבעל הבית – הכול כמנוף לא הוגן במשא ומתן שתכליתו להשיא את הפצוי שיינתן לו. להשקפתי, בהעדר צידוק קונקריטי לעשות כן, מן הראוי להקל על נתוק יחסי השכירות ומימוש הפוטנציאל התיכנוני הטמון בקרקע, תוך הקפדה שהדייר המוגן יזכה לפצוי המגיע לו בגין שוויה הכלכלי של זכות הדיירות המוגנת.

מן הכלל אל הפרט אין חולק שועדת המשנה אישרה (ביום 11.11.2019) את בקשת התובעים להרוס את הבניין ולהקים ביניין חדש תחתיו (נספח 5 לתצהיר התובע), ושבכך התמלאו שלושת התנאים הראשונים של סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר (ראו עמ' 41 לפרוטוקול).

בישיבתה מיום 4.8.2020 החליטה ועדת המשנה לאשר פטור מהיטל השבחה בתנאי אימות העובדות הנוגעות למצב האישי והכלכלי על ידי אגף רשוי עסקים ובתנאים הבאים: "האישור הנו למבקשת בלבד וכל זמן שהיא מנהלת את המקום או עובדת בו. מיום החלפת הבעלות למקום יידרש המחליף לשלם היטל השבחה מלא מיום כניסתו לעסק". ההיתר לשימוש חורג פקע בשנת 2014 ולא חודש מאז.

...

מסקנה זהה מתבקשת גם מבחינת הפונקציונליות של המושכר לנוכח אופי השימוש בו בפועל.

אדרבה: מקום שבית המשפט אפשר למבקשת להגיש תצהיר בסוגיה קונקרטית זו שתכליתו הייתה ברורה, והמבקשת בחרה לגלות טפח ולהסתיר טפחיים, המסקנה הראייתית המתבקשת היא שההכנסות המדווחות אינן ממכירת מוצרי קש בחנות אלא גם, אולי בעיקר, ממקורות אחרים.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, דין התביעה להתקבל.

מלבד פרשנות לשונית (תוך הזקקות לתיבה "או" שבסעיף), עמד בית המשפט שם גם על הפרשנות התכליתית: "המחוקק בסעיף הפטור רצה לעודד מעשים מבורכים מסוג המעשים בהם עוסקת המערערת. הציבור והחברה (לרבות המשיבה והפרטים לצרכיהם היא דואגת) יוצאים נשכרים כאשר המערערת מסייעת לנזקקים, או מקיימת בית כנסת או בית מדרש והמטרה הנעלה לה משמשים או מיועדים לשמש כספי התמורה כפי שפורטה בתצהיר חברי הוועד ובמכתבי ב"כ המערערת, הנה המטרה המגשימה את מטרת החוק ולכן ניתן לקבוע כי מתקיימים כל התנאים המצדיקים מתן פטור למערערת מהיטל השבחה, ודין העירעור להיתקבל". לסיכום נושא זה, דעתי היא כי מדובר בשני תנאים חלופיים ולא מצטברים, היינו, או שהמקרקעין משמשים/מיועדים לשמש למטרה ציבורית מהמפורטות בסעיף, או שהתמורה בעדם משמשת/מיועדת לשמש למטרה כאמור.

ניתן היום, י"ד כסלו תשפ"א, 30 נובמבר 2020, בהיעדר הצדדים.

...

מלבד פרשנות לשונית (תוך היזקקות לתיבה "או" שבסעיף), עמד בית המשפט שם גם על הפרשנות התכליתית: "המחוקק בסעיף הפטור רצה לעודד מעשים מבורכים מסוג המעשים בהם עוסקת המערערת. הציבור והחברה (לרבות המשיבה והפרטים לצרכיהם היא דואגת) יוצאים נשכרים כאשר המערערת מסייעת לנזקקים, או מקיימת בית כנסת או בית מדרש והמטרה הנעלה לה משמשים או מיועדים לשמש כספי התמורה כפי שפורטה בתצהיר חברי הועד ובמכתבי ב"כ המערערת, הינה המטרה המגשימה את מטרת החוק ולכן ניתן לקבוע כי מתקיימים כל התנאים המצדיקים מתן פטור למערערת מהיטל השבחה, ודין הערעור להתקבל". לסיכום נושא זה, דעתי היא כי מדובר בשני תנאים חלופיים ולא מצטברים, היינו, או שהמקרקעין משמשים/מיועדים לשמש למטרה ציבורית מהמפורטות בסעיף, או שהתמורה בעדם משמשת/מיועדת לשמש למטרה כאמור.

בסופו של דבר, הסוגיה המשפטית, שבה דנתי זה עתה, אין בה לא קושי פרשני אמיתי (שכן, לשון החוק ברורה לחלוטין), ולא חידוש של ממש (שכן, הדברים כבר נאמרו לא פעם בפסיקה ובספרות המשפטית).

אכן, אפשר שהדברים הם בעלי השלכות תקציביות משמעותיות, אולם ההשלכות הללו נובעות מתיקון 53 לחוק (שמטעם זה הוקפאה תחולתו כמה וכמה פעמים), ולא מההכרעה שבפסק דין זה. סיכום אני דוחה את הערעור.

עוד לצורך הכשרת הבניין לתקנים החדשים ובהתאם לדרישת היועצים, בוצעו בבניין שירותים פיזיים לפי דרישות יועצי הבטיחות, כתנאי לחתימה על הבקשה להיתר שהגיש הכונס, לרבות שינויים במערכת החשמל (בניית חדר חשמל והתאמתו לתקנים הקיימים, לאחר שהבניין והדיירים נזונו מחשמל זמני שקבל הקבלן, בשל העדר אישור איכלוס); השלמת ביצוע חדר משאבות; השלמת ותיקון לוח פיקוד למפוחי גז/עשן לחניונים; השלמת תאורות חרום בחניונים ובשטחים הציבוריים בבניין; השלמת תקוני מעליות לתקנים והחלפת לוחות פיקוד בטיחות נוספים; חיבורים לתאגיד המים "מי נתניה" (שחיבורו גם כן היה חיבור זמני, בשל העדר אישור איכלוס) והתקנת שעוני מים לכל דירה.

ביום 26.1.2023 התקבלה תשובת היועץ המשפטי של הערייה לפיה הוועדה תכיר בזכות של כל בעל דירה בתנאים מסוימים לבקש פטור מתשלום היטל השבחה וכעת עומל שמאי הוועדה להפיק שוברי תשלום לכל דירה ודיירים שזכאים לפטור הגישו בקשתם לכך, כך שהוגשו 14 תצהירים והיטל ההשבחה לכלל הבניין צפוי להיות מופחת בכ- 400,000 ש"ח. עקב כך, משך הכונס את הערר על היטל השבחה.

...

חמישית, גם עקרונות של עשיית עושר ולא במשפט מחייבים שלא לאפשר לצדדים, שייהנו באופן ישיר מתוצאות הליך הכינוס, פטור מנשיאה בעלויות אותו הליך ואני סבור, כי מדובר באינטרס משותף של כלל בעלי הזכויות במקרקעין ולא ניתן להשלים עם תוצאה לפיה כלל בעלי הזכויות יהנו מפעולת הכונס, מבלי שישאו בשכר הוגן בעדן וממילא, יתר הדיירים לא טענו כי מדובר בפעולות שלא היו הכרחיות (ראה: ה"פ (מחוזי ת"א) 17969-06-09 אפרתי מדפיס הרצליה בע"מ נ' אינבסטלום הולדינגס בע"מ (נבו 9.12.2018); ת.א. (שלום ת"א) 5793-93 אבי גביש כונס נכסים נ' רנטה יבלונסקה (נבו 21.12.2003)).

אולם, אני סבור כי ההליך הנוכחי אינו האכסניה המתאימה לדון בטענות מעין אלו שהועלו על ידי נציגות הדיירים נגד התובעים וטענות אלה שמורות להם.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, אני קובע כדלקמן: בקשה מס' 50 - ניתנות בזה הוראות בהתאם לסעיפים 23.1; 23.2; 23.3 בתשובת הכונס לתגובה ביחס לבקשה מס' 50.

אותם "מיסמכי העברה" שצוינו הינם אישור מס שבח על העדר חובות או אישור על תשלום המקדמה למס שבח; אישורי ערייה וועדה מקומית בדבר העדר חובות ושאין מניעה להעברת הנכס ע"ש הקונה וכן פטור מהיטל השבחה או פטור מהיטל; שטרי מכר חתומים בידי המבקשים ומאומתים; ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת המשיבה חתום על ידי המבקשים כמוכרים ומאומת כדין.

ממילא הטענות כלפי פלד גם בתצהיריהם, הינם עדות שמועה בחלקם, במה שקשור לנזק לציוד, והטענות שנזכרו בפיסקה זו ממילא לא מעלות או מורידות ביחס לשאלה כלום זכאית היתה המשיבה לקבל חזקה בדירה ומתי.

להסרת ספק ינתן צו מניעה האוסר על הצדדים העברת הבעלות בדירה ע"ש המשיבה או השכרתה, ביטול הצוו הזמני כמות שניתן, היה ותשלם המשיבה את הסך שנקבע כתנאי לדבר, משמעו אך זכותה להכנס לדירה, להשלים השפוץ ולהתגורר בה, עד להכרעה חלוטה בתביעה העיקרית, ובהתאם לתוצאות בה. אני מורה איפוא כי היה ותשלם המשיבה למבקשים את הסך של 50,870 ₪ , עד 17.8.2023, יבוטל בהחלטה נפרדת צו המניעה מיום 2.7.2023 , ויינתן במקומו צו זמני חלופי, המונע העברת בעלות בדירה ע"ש המשיבה או השכרתה לאחר, או עשיית דיספוזיציה בה, הכל עד להכרעה חלוטה בהליך העקרי.

...

אולם זאת בתנאי ולאחר שהמשיבה תשלם בפועל למבקשים את הסך של 50870 ₪, בבחינת מינימום נדרש.

להסרת ספק ינתן צו מניעה האוסר על הצדדים העברת הבעלות בדירה ע"ש המשיבה או השכרתה, ביטול הצו הזמני כמות שניתן, היה ותשלם המשיבה את הסך שנקבע כתנאי לדבר, משמעו אך זכותה להיכנס לדירה, להשלים השיפוץ ולהתגורר בה, עד להכרעה חלוטה בתביעה העיקרית, ובהתאם לתוצאות בה. אני מורה אפוא כי היה ותשלם המשיבה למבקשים את הסך של 50,870 ₪ , עד 17.8.2023, יבוטל בהחלטה נפרדת צו המניעה מיום 2.7.2023 , ויינתן במקומו צו זמני חלופי, המונע העברת בעלות בדירה ע"ש המשיבה או השכרתה לאחר, או עשיית דיספוזיציה בה, הכל עד להכרעה חלוטה בהליך העיקרי.

להסרת ספק בדבר קיום התשלום אני מורה שיופקד בקופת בית המשפט ויועבר אז למבקשים באמצעות בא כוחם.