תנאי משכנתא על דירה או מגרש בלבד

לאחר מכן תיקנה התובעת את כתב התביעה בבימה"ש המחוזי על דרך של צרופו של עו"ד צפרירי (להלן: "הנתבע" או "עו"ד צפרירי") כנתבע נוסף, כאשר עיקר טענותיה נגד הנתבע היו כי הוא ייצג אותה בהסכם שנערך בינה לבין שני בניה שלעיל, כי התרשל בכך שלא דאג להתנות את מישכון הדירה בהרצליה בתנאים שפורטו בהסכם, וכי, כתביעה חילופית לסעד ההצהרתי, במידה והמשכנתא לא תוסר מדירתה בהרצליה, להשית עליו את סכום ההלוואה שנלקחה כנגד אותה משכנתא על מנת להסירה.

על מנת שיהיה יותר קל מבחינה אדמיניסטרטיבית רשם ז'אן פייר על שמו את שני המגרשים משום שמארק עוד לא התגורר בארץ באותה תקופה אלא עם אמו בצרפת; כי מוסכם שעם התחלת הבנייה יסדיר ז'אן פייר את המצב הזמני וירשום על שם אחיו מארק מחצית מהזכויות במבנה המגיע להם במשותף על שני המגרשים ברעננה; כי התובעת ממשכנת כרגע את דירתה בהרצליה כדי לאפשר לשני בניה להתחיל את הבנייה של דירותיהם על שני המגרשים ברעננה; וכי הבנים מתחייבים בזאת להחזיר בחלקים שוים את הסכום של המשכנתא מייד עם סיומה של הבנייה, או לכל המאוחר שנתיים מיום ההסכם.

ביום 22.10.08 נרשם בשלכת רישום המקרקעין שיעבוד על דירת התובעת כאשר שטר המשכנתא מיום 22.10.98 כפי שהוגש ע"י ב"כ הבנק לבצוע בהוצאה לפועל, לא נושא את חתימת התובעת, אלא את חתימתו של ז'אן פייר בלבד.

...

לאור מורכבות ההליך וסכום התביעה, תשלם התובעת לנתבע הוצאות, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 85,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

משנדחית התביעה העיקרית (נגד התובע), נשמט היסוד לתביעה בהודעת צד ג'.

לפיכך תשלם התובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד לצד ג' 1 ולצד ג' 2, לכל אחד מהם, בסך 35,000 ₪ (סה"כ 70,000 ₪), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' השופטת הבכירה ר' פנצ'וק- אלט) בת"א 5288-10-16 מיום 18.2.18 לפיו התקבלה תביעתו של המשיב נגד המערער בגין הפרת הסכם מכר דירה והוא חויב לשלם את הפצוי המוסכם בסך 126,561 ₪, וכן חויב להסיר את המשכנתא/השיעבוד אשר רבץ על הדירה או להחריגה ממשכנתא/שיעבוד אלו, כך שהדירה תהיה נקייה מכל חוב או זכות צד ג' כלשהוא (שמקורם אינו במשיב).

הסכם זה ממצה את כל טענות הצדדים האחד כנגד השני, ולא תהיה לאף צד כל טענה נוספת אלא על-פי הסכם זה בלבד".

כב' השופטת קמא קבעה כי על פי הסכם מכר הדירה התחייב המערער כי לאחר תשלום יתרת התמורה ימסור לידי הקונה (המשיב) את הדירה "כשהיא פנויה ומושלמת בהתאם להוראת הסכם זה, ובתנאי שהוצא טופס 4 לבניין, וכשהבניין מחובר כדין למערכות המים; וכשזכויות המוכר במיגרש נקיות מכל חוב ו/או שיעבוד וכמפורט בסעיף 6(ב) לעיל וסעיף 7ׁ(ג) להסכם (ההדגשות לא במקור ש.ד.). סעיף 6(ב) אליו הפנה סעיף 7(ג) הנו הצהרת המוכר, המערער, לפיה המיגרש נקי מכל חוב או שיעבוד.

...

דין טענה זו להידחות.

עוד יצויין, כי הוראת סעיף 19 להסכם שכותרתו "הפרה ופיצוי" מתיישבת אף היא עם התוצאה: "במידה והמוכר לא ימסור את החזקה בדירה לקונה במועד שהתחייב לו לפי סעיף 9 לעיל וכפוף לסעיפים 9(ב) ו-9(ד) לעיל, יהא הקונה זכאי לאכיפת ההסכם ולפיצוי קבוע ומוסכם מראש בשיעור על 10% ממחיר הדירה". סעיף 19(ב) קובע פיצוי מוסכם בשיעור 10% ממחיר הדירה בשל איחור במסירת הדירה, והתביעה הראשונה אכן התייחסה לאיחור; ואילו סעיף 19(ג) קובע פיצוי מוסכם בגין הפרה של התחייבות כלשהי, תוך ציון סעדים אחרים אפשריים: "צד שיפר התחייבות כלשהי מהתחייבויותיו עפ"י הסכם זה יפצה ו/או ישפה את צד הנפגע בגין כל הנזקים וההוצאות שיגרמו לצד הנפגע כתוצאה מן ההפרה, וזאת מבלי לגרוע מהזכות לסעד של אכיפת ההסכם או ביטולו ו/או לכל סעד אחר עפ"י הוראות הסכם זה ו/או עפ"י כל דין". לאור האמור לעיל החלטתי לדחות את הערעור.

המערער ישלם שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ (כולל מע"מ).

רקע ביום 29.1.2014 נחתם בין המבקשים למשיבים הסכם שכונה "הסכם עקרונות" בנוגע להשקעה בפרויקט לרכישת מיגרש ובניית 17 דירות בנכס (להלן: "הסכם העקרונות" ו - "הפרויקט").

הסכם העקרונות מאפשר למשיבים למכור את דירותיהם לפי שיקול דעתם ובילבד שיובטח תשלום הוצאות הפרויקט מתמורת המכירות.

ככל שיינתן הסעד הזמני המבוקש, השלמת הבנייה תתעכב, המשיבים עלולים להכנס להפרות הסכם מול רוכשי הדירה והמשיבים ורוכשי הדירות ייאלצו להוציא כספים נוספים לשם פיצוי, תשלום דמי שכירות וכיוצ"ב. התשובה לתגובה עצם העובדה שרשומה לטובת המבקשים משכנתא ללא הגבלת סכום על הנכס מהוה ראיה ברורה, לא כל שכן ראיה לכאורה, לקיומה של עילת תביעה.

המבקשים אוחזים במשכנתא על זכויותיו של המשיב 2 בנכס, ועל פי הנטען בבקשה, אף הגישו בקשה למימוש המשכנתא, כך שנחיצות הסעד הזמני המבוקש לא ברורה.

פשיטא שסעד זמני כאמור עלול לפגוע בזכויותיהם של צדדים שלישיים, והמבקשים אכן חזרו בהם, במעמד הדיון, מהעתירה לסעד זמני זה. שהוי - הטענה כי המשיבים הפרו את הסכם המשכנתא ורשמו הערות אזהרה לאחר רישום המשכנתא ובנגוד לתנאי המשכנתא מתבססת על פי הנטען בבקשה על הודעת דוא"ל של המשיב 1 מיום 7.9.2020 (סעיף 21 לבקשה ונספח ה' לבקשה למינוי בורר).

...

תמצית טענות המשיבים דין הבקשה להידחות שכן המבקשים אינם עומדים בתנאים לקבלת סעד זמני.

ב"כ המשיבים חזר וטען כי לטובת המשיבים רשומה משכנתא מדרגה ראשונה וכי אין מקום להיעתר לבקשה לסעד זמני, מהטעמים המפורטים בתגובה.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בנימוקי הבקשה, התגובה והתשובה לתגובה ושמעתי טענות הצדדים בדיון, ראיתי לדחות את הבקשה לסעדים זמניים - ואפרט נימוקי.

קולא או חומרא בהוכחת דבר מה נוסף בדירת מגורים  במקרה שם, בו דן הדנג"ץ, הנכס היה, בית המגורים של בני הזוג אשר ניבנה במהלך נישואיהם, ובו התגוררו השניים במשך למעלה מעשרים שנה, גידלו בו את שלושת ילדיהם, וביצעו בו יחדיו שפוץ שהיקפו היה, כך נקבע, מעבר לשפוץ "מינורי ושיגרתי". המיגרש שעליו ניבנה הבית הועבר למשיב בירושה חודשים ספורים טרם הנישואין, וכשש שנים לאחר הנישואין היתקשר המשיב בעסקת קומבינאציה שמכוחה ניבנה הבית על 1/4 מהמגרש, בעוד ש-3/4 הנותרים הועברו לקבלן.

ראיות רלוואנטיות לעניין זה עשויות להיות קשורות למועד רכישת הדירה; מקורות המימון לרכישתה ובכלל זה האם ניטלה הלוואה בגינה נרשמה משכנתא על הדירה אשר שולמה על ידי בני הזוג במשותף; הישתתפות בן הזוג בשפוץ הדירה או בהרחבתה; אורך חיי הנישואין; היתנהגות הצדדים; המצג שהציגו האחד כלפי השני; וכיו"ב (ע"א 7750/10 בן גיאת נ' הכשרת היישוב ביטוח בע"מ, פסקה 13 לפסק דינו של השופט י' עמית, פסקות ו'-ז' לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין (11.8.2011) (להלן: עניין בן גיאת); בע"מ 1398/11, פסקות 16-13 לפסק דינו של השופט י' דנציגר ופסק דינו של השופט י' עמית; בג"ץ 287/16 פלוני נ' בית הדין הרבני הגדול בירושלים, פסקה 14 (27.3.2016)).

והינה ראיתי את דברי מו"ר הגר"ש ישראלי זצ"ל ב"משפטי שאול" סימן י"ח שכתב: "אולם נראים הדברים שחילוק זה בין בגדים ותכשיטים לשאר מתנות הוא בדברים שהם ניתנו לשימושה של האשה בלבד, שבזה בא חידוש ההלכה שבגדים ותכשיטים, למרות שהם ניתנו לשימושה מכל מקום גם הבעל נהנה מזה שמתקשטת בהם, על כן קיימת בזה האומדנא שלא נתן לה אלא על מנת למיקם קמיה ולא על מנת למיפק. מה שאין כן דברים שגם כשנתנם לאשה היו מיועדים לשימושם המשותף, בזה הדבר פשוט ואינו צריך לפנים, שלא נתנם לה על מנת שתנשלו מהם כשתצא ממנו. וזהו הנדון שלנו, שהרי ברור הדבר [ש]כשרשם על שמה את חלקו בדירה לא היתה כוונתו שלא ימשיך להשתמש בדירה כמו לפני הרישום, שהרי אין לו מדור אחר, והיעלה על הדעת, שיתן אדם הדירה אשר גר בה וילך וינוע לחפש קורת גג לראשו?". סברא זו שכתב הנה מבוססת עפ"י סברת הריב"ש בתכשיטים, ולפיה אינה סברא שנאמרה בתכשיטים דוקא, אלא הוא הדין בכל מתנה שנועדה לצורך שימוש משותף ששייכת בה הסברה "כי אקני לה אדעתא למיקם קמיה, אדעתא למשקל ומיפק לא אקני לה". לפי"ז לכאורה גם מתנת דירה למגורים נועדה לשימוש משותף במהלך חיי הנישואין וכוונת נותן המתנה לתת בתנאי שחיי הנישואין מתקיימים, ולא בזמן שמקבל המתנה מפרק את חיי הנישואין.

...

תמצית ניתוח השאלות העולות קודם שנתחיל להלך בינות נתיבי פסה"ד, נציב את השאלות המרכזיות אשר מנתבות את הדברים, ואשר ההכרעה בהן תצטרף עד כדי המסקנה הסופית: האם אכן לפנינו שתי מתנות שניתנו מהאישה לאיש ועלינו לדון על שתיהן.

בענייננו הדיין עמוס אף ציין כי לטענת המשיב, המבקשת כלל לא עבדה בזמן שבוצעו חלק מעבודות השיפוצים בנכס –לעמדתי קשה להצדיק קביעה כמו זו של הדיין עמוס ולפיה העובדה שלא היו בידי המבקשת כספים מיגיע כפיה לשם השתתפות בבניית הבית או שיפוצו, שוללת כשלעצמה את המסקנה כי רכשה בו זכויות, למעט זכויות מכוח "שותפות מוחלשת", על פי חוק יחסי ממון, בשיעור המבטא שווי של 20% מהמבנה ללא רכיב הקרקע.

משהגענו למסקנה, כי במקרה שלפנינו לא נוצרה וקמה לבעל בשום שלב שיתוף-ספציפי על חלק כלשהו מחלקה של האישה בדירה, יש להציב את נידון הפס"ד בשאלת החזר-מתנה, על אותו חלק אותו העניקה האישה לבעל ברישום.

מכל הטעמים הנ"ל תביעת האישה להשבת מתנותיה נדחית על שני חלקיה.

היוצא מן הדברים: תביעת האישה להשבת מתנותיה, כפי שהוגדרו על-ידה, על שני חלקיה נדחות.

לפי האמור בהסכם, העמותה הייתה בעלת הזכויות לחכירה לדורות במיגרש הידוע כגוש 30343 חלקה 43 ברחוב אפשטיין 5 בירושלים (להלן: המקרקעין) ותכננה לבנות בתחומו פרויקט שכולל 82 "דירות יוקרתיות" על פי תב"ע מאושרת (להלן: הפרויקט).

לטענת המבקש, ממכלול הנסיבות, בעיקר אלה שאפפו את הסכם המכר שאושר במסגרת מימוש המשכנתא, עולה כי כוונתם האמיתית של הצדדים הייתה שהדירה תשמש כבטוחה בלבד להבטחת ההתחייבויות שהעמותה נתנה למשיב בהסכם המקורי (אשר הוא ערב להן).

כמפורט לעיל, מהמסמכים עולה כי ביום 6.5.04 הסכימו בני הזוג סגל למימוש המשכנתא על הדירה בכל דרך שתיראה למשיב, ובכך הוסרה המיגבלה שנקבעה בתנאים המיוחדים של שטר המשכנתא.

...

לסיכום יצוין כי התוצאה שלפיה המבקש איבד לא רק את השקעתו בפרויקט אלא גם את דירת משפחתו, היא קשה ומצערת.

לפיכך אין בידי לקבוע ממצאים עובדתיים בשאלה אם נגרם למבקש נזק עקב עוולות שבוצעו כלפיו ומיהם האחראים לכך.

תוצאה בהמשך לכל האמור לעיל, התביעה למתן סעד הצהרתי נדחית.