תנאי מימוש ערבויות לפי חוק המכר (דירות)

בפסק הדין נושא הבקשה נדחה ערעורה של המבקשת על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב-יפו (המפקחת ד' קציר-ברין; להלן: המפקחת), מיום 13.9.2022, בתיק 5/1637/2021, במסגרתו התירה המפקחת מימוש פרויקט לפי תכנית מתאר ארצית 38/2 (להלן: תמ"א 38).

במסגרת ההסכם חולקו הדירות בבניין הקיים לשלושה "טיפוסים", בהתאם לגודלן: גדולות, בינוניות וקטנות, ונקבע כי לדירות הגדולות יתוספו 23 מ"ר, ולדירות הבינוניות והקטנות יתוספו 19 מ"ר. כמו כן, נקבע בהסכם כי לכל דירה חדשה תוצמד חניה וכן תיכלול מרפסת בשטח של 11 מ"ר. ביום 4.8.2021 אישר מוסד התיכנון את הבקשה להקמת הבית החדש, בתנאים, כאמור בסעיף 1 לחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק).

עוד טענה המבקשת כי ההסכם כולל תניות בלתי סבירות, בהן תניות הקובעות את הערבות שהיזם נותן כבטוחה לבצוע הפרויקט (ערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: ערבות חוק מכר)); תניות המשחררות את נציגות הבניין מכל אחריות למעשיה, בשם בעלי הדירות, מול היזם; ותניות המקנות לבעלי דירות מסוימים הטבות שונות כדוגמת נשיאה בתשלום בגין העברת המיטלטלין שבדירתם, בעוד שדרישת המבקשת כי עלות עבודות שהיא ביקשה לבצע (פירוק שני מזגנים וגופי תאורה שבדירתה) תכוסה במסגרת ההסכם, נדחתה.

...

בפסק הדין נושא הבקשה נדחה ערעורה של המבקשת על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב-יפו (המפקחת ד' קציר-ברין; להלן: המפקחת), מיום 13.9.2022, בתיק 5/1637/2021, במסגרתו התירה המפקחת מימוש פרויקט לפי תכנית מתאר ארצית 38/2 (להלן: תמ"א 38).

על רקע האמור קבעה המפקחת כי ההפרש בין דירת התמורה של המבקשת, לבין דירות התמורה הגדולות הוא נמוך מאוד, ועומד על 2.69 מ"ר בלבד, ועל כן אינו פוגע בשוויון בין בעלי הדירות באופן מהותי.

לשיטתה, קביעה זו מנוגדת להוראות תמ"א 38 אשר "אינה מבדילה בין השונות של דירות המגורים בבית המשותף: דירה קטנה, גדולה, בקומת קרקע או בקומת ביניים או בקומה אחרונה, משופצת או מוזנחת. כל דירת מגורים זכאית לתוספת אחידה [ההדגשה במקור – י' כ'] של עד 25 מ"ר (שטח עיקרי + שטח ממ"ד)". דיון והכרעה לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, אף מבלי להידרש לתגובת המשיבים, וזאת מכוח סמכותי לפי תקנה 148א לתקנות.

סיכומו של דבר: מכל הטעמים לעיל הבקשה נדחית.

העמדת הדירה לרשות התובעת סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן – חוק המכר (דירות)) קובע שלרוכש זכות לפיצויים למשך האיחור שבמסירת הדירה, "עד להעמדת הדירה לרשותו". מה משמעות ביטוי זה, ומתי תיראה הדירה ככזו שהועמדה לרשות הרוכש באופן המפסיק את זכאותו לפיצויים על-פי החוק? תחילה, על-פי ההלכה הפסוקה, גם אם הדירה נימסרה בפועל לרוכש, אין הדבר נחשב למסירה כדין המפסיקה את זכאות הרוכש לפצוי אם הדירה נימסרה שלא על-פי הוראות הדין העוסקות בעיניין, קרי, לאחר מתן טופס 4 (הניתן בהתאם לתקנה 5 לתקנות התיכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), תשמ"א-1981).

כך, בע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (24.6.2004) נקבע, לצרכי מימוש ערבויות, כי כאשר אי-ההתאמה של הדירה היא חמורה ויורדת לשורש עסקת המכר, ניתן לראות את הדירה ככזו שלא נימסרה (עיינו, פסקי-הדין של כב' השופטים א' ריבלין ו-א' חיות).

יצוין כי לאחרונה תוקנה הוראת סעיף 7א(ב) לחוק המכר (דירות), והוספו לה המילים הבאות שיובאו בהדגשה: "בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאיחור במסירה לפי סעיף 5א או לאי-התאמה או אי-התאמה יסודית, המהוה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לבצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל" (סעיף 7א(ב) לחוק).

...

אין לאפשר למוכר לעשות כן בניסוח עקלקל באמצעות תקופת החסד (עיינו, ע"א (מחוזי מרכז) 50273-02-19 רויאל נתניה בע"מ נ' אטלי, פיסקה 13 (22.9.2019); עניין פנחסוב ("סעיף 5א לחוק המכר יישם למעשה הגיונה של הפסיקה הנ"ל ולאחר תיקונו ניתנו פסקי דין מהם עולה למעשה כי תניה בהסכם המכר הקובעת כי במקרה של איחור המזכה בפיצוי יהיה הרוכש זכאי לפיצוי רק מעבר לתקופת ה"גרייס" של 60 ימים, מנוגדת היא להוראתו הקוגנטית של סעיף 5א לחוק המכר"); לשורה של פסקי-דין שבהם נקבע כי לאחר חלוף תקופת החסד הפיצוי נמנה ממועד המסירה החוזי, עיינו, עניין חי, פיסקה 66, והאסמכתאות שם).

על כן, התביעה לגבי רכיבי הנזק הנוספים נדחית.

על אלו יתווספו הוצאות בגין האגרה כפי ששולמה, וכן הוצאות חוות-דעת המומחה מטעם התובעת בסך 2,925 ש"ח. סוף דבר לסיום, התביעה מתקבלת באורח חלקי, במובן זה שהנתבעות ביחד ולחוד תשלמנה לתובעת: (א) פיצוי בסך (ב) שכר-טרחת עורך-דין בסך 35,000 ש"ח, הוצאות אישיות לתובעת בסך 5,000 ש"ח, הוצאות בגין עלות חוות-דעת המומחה בסך 2,925 ש"ח והאגרה כפי ששולמה.

מן הטיעונים שנשמעו מפי הרוכשים המתנגדים למתווה, עולות ההתנגדויות הבאות: ערבויות חוק המכר – אותם רוכשים מתנגדים לכך שערבויות חוק המכר יחולטו לידיהם במדורג ובתנאי סעיף 30.12 למתווה, כלומר רק תוך ששה חודשים ממועד הודעה בדבר אי הצטרפות למתווה או בתום המועד למסירת הודעה כאמור או עם קבלת תקבולים ממכר דירתו לצד ג', לפי המוקדם.

אכן, לא זו תכלית הערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר (דירות)". תכלית החקיקה היא כי קבלן הבונה דירה יש מאין, ימסור לקונה ערבות בנקאית להבטחת הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר למעט רכיב המע"מ. הדבר נועד להבטיח את זכויות הקונה במקרה כבעניינינו.

יחד עם זאת, בגלל אלמנט ההתניה על אופן מימוש ערבויות חוק המכר (דירות) שאינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק, לא אוכל לאכוף את המתוה על רוכשים שלא יסכימו לו. לפיכך, אני מאשרת את המתוה המוצע בבקשה מספר 76 רק ככל והדברים נוגעים לרוכשים שהסכימו לו מפורשות, מדובר ב- 52 רוכשים, אליהם הצטרפה ביום 8.1.2024 גם רוכשת נוספת יעל לוי שרגא (בקשה 82).

...

יחד עם זאת, בגלל אלמנט ההתניה על אופן מימוש ערבויות חוק המכר (דירות) שאינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק, לא אוכל לאכוף את המתווה על רוכשים שלא יסכימו לו. לפיכך, אני מאשרת את המתווה המוצע בבקשה מספר 76 רק ככל והדברים נוגעים לרוכשים שהסכימו לו מפורשות, מדובר ב- 52 רוכשים, אליהם הצטרפה ביום 8.1.2024 גם רוכשת נוספת יעל לוי שרגא (בקשה 82).

מסקנות: מן המקובץ לעיל, אני קובעת כדלקמן: החלופה השנייה שהציעו בעלי התפקיד, של השלמת הבנייה באמצעותם, אכן עדיפה על החלופה הראשונה של מכר הזכויות בפרויקט לצד ג'.

סיכום: לסיכום הנושא, המתווה יאושר ככל שהוא מהווה הסכמה חוזית בין בעלי התפקיד לבין הרוכשים שיבקשו להצטרף למתווה.

הם מבקשים להורות לנושות המובטחות או לכונס לפעול ולעשות את כל הדרוש לשם השלמת הפרויקט ולתיקון כלל הליקויים הקיימים, לרבות בנקיטת הליכים מתחייבים מול הקבלן; להורות כי הנושות המובטחות תישאנה בכל העלויות הנדרשות לצורך השלמת הפרויקט ותיקון הליקויים ברכוש המשותף, לרבות מינוי יועצים ומומחים הנדרשים לכך; למנות מומחה ניטראלי מטעם בית המשפט לבדיקה מקצועית של הליקויים ברכוש המשותף ולקביעת תכנית עבודה מפורטת וסדורה לתיקונם; להורות לכונס להתנהל בשקיפות מלאה מול הרוכשים ולהבהיר במפורש כיצד בכוונתו לשמור על זכויותיהם הקוגנטיות בכל הקשור לתקופת הבדק והאחריות ומהן הבטוחות המוחזקות בידיו לענין זה; להורות על המשך עיכוב כספים ובטוחות המצויים בידי הכונס עד להשלמת תיקון הליקויים תוך קביעת תנאים לחילוט ולמימוש הבטוחות במידה וההפרות תמשכנה; לקבוע כי הקבלן ו/או קבלני משנה ו/או הנושות המובטחות באמצעות הכונס הפרו ומפרים את התחייבויותיהם כלפי הרוכשים, ולחלופין להורות לנושות המובטחות או לכונס להציג תכנית עבודה מפורטת לתיקון הליקויים הקיימים ולקבוע מועדים קצובים בהתאם; ולבסוף, להבהיר את התנאים למימוש ההתחייבויות העצמיות שהפקידו הכונס או הנושות המובטחות בהליך דנן עם מתן צו הכנוס.

מתבקשת החלטה משפטית עקרונית לפיה הליך הכנוס ו/או הסכם הקבלן והתחייבותו לתיקוני בדק ואחריות אינם גורעים מחובות הנושות המובטחות ו/או מזכויותיהם הקוגנטיות של הרוכשים על פי חוק המכר דירות ו/או מחובות הזהירות והאמון המוגברות החלות על הנושות המובטחות ו/או על הכונס בנסיבות בהן בחרו להשלים את הפרויקט חלף מימוש ערבויות חוק המכר דירות.

...

מסקנה זו מחייבת מתן היתר לניהול התביעה נגד הכונס בכובעו זה (להבדיל מתביעה אישית), מחוץ לכותלי בית המשפט של הכינוס, שאם לא כן, יצאו הרוכשים קרחים מכאן ומכאן ולא תהא ערכאה שתוכל לברר את עניינם מול הכונס.

והרי באותה מידה ממש, לו היה הכונס נוקט בהליך למתן הוראות ובית המשפט היה מגיע לכלל מסקנה כי מפאת מורכבותו הוא איננו ראוי להידון בדרך שכזו, אזי בית המשפט היה מתיר לכונס להגיש תביעה אזרחית רגילה.

סוף דבר סיכומו של דבר, מכל הטעמים אשר פורטו לעיל, אין מקום לברר את הבקשה הנוכחית במתכונת דיונית של בקשה למתן הוראות.

שישית, דחתה המפקחת את טענותיו של המערער בכל הנוגע לכתב הערבות אשר הומצא על ידי היזם במסגרת הסכם התמ"א. אשר לכך, נטען על ידי המערער כי על היזם לספק ערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר"), בשיעור שווי דירת התמורה בתוספת 37%.

אשר לכך, נטען כי – בנגוד לנטען על ידי המערער - הערבות המוקנית אינה ערבות סטנדרטית בהתאם לחוק המכר, אלא ערבות המהוה שיפור והטבה הן באשר לעילות ממושה והן בהנתן ששיעורה עומד על שווי דירת התמורה בתוספת 5.5%.

כך, בסעיף 22 נקבע על ידי בית המשפט העליון בעיניין שומרוני כי: "פעולה משותפת של בעלי זכויות בדירות בבית משותף במסגרת תמ"א 38 היא תנאי הכרחי ליישומה, הן משום שהחיזוק צריך להעשות במבנה כולו והן משום שזכויות הבנייה הנוספות הן זכויות המשותפות לכלל הדיירים בבניין. על מנת שניתן יהיה ליישם את ההסדרים המקלים הקבועים בחוק החיזוק, הלכה למעשה, ודוקא כאשר קיימת יותר מחלופה אפשרית אחת לחזוק הבניין – נידרש כי למפקח תהיה סמכות להכריע גם באשר לאופן ביצוע העבודות. רק באמצעות סמכות לאישור מתכונת העבודות יהיה באפשרות המפקח ליישם את מטרתו של חוק החיזוק – קביעת הסדרים מקלים לבצוע תמ"א 38. כל פרשנות אחרת תעקר את סמכויותיו של המפקח מתוכן ותסכל את המטרות שתמ"א 38 וחוק החיזוק נועדו לקדם. למעשה, במקרה הטיפוסי, המחלוקת בין בעלי דירות נסבה על אופן מימוש הזכויות לפי תמ"א 38, להבדיל מאשר על "תמיכה עקרונית" ביישומה.

...

גם בקביעותיה אלו של המפקחת לא מצאתי עילה להתערבות ומשכך, גם טענותיו אלו של המערער נדחות בזאת.

בנסיבות אלו, לא מצאתי כל עילה להתערב לפסיקת ההוצאות וגם טענותיו אלו של המערער נדחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיו של המערער – נדחה ערעורו.