תנאי החניה לדירות חדשות בהתאם לתמ"א 38

לדבריו (עמ' 47 לפר'): "..הוא הגיע בזמנו לדירה ואמר שהוא יודע שלא התבשל כלום, לפחות נסכים על המחיר. אז חתמתי על המחיר. על התנאים בטוח שלא. זה היה תחת לחץ". גם הנתבע 1 שבקש להרחיק עצמו ממתן הסכמה כלשהיא לתובעים, הודה כי חתם על הסכם העקרונות לצד מחיר המצופה לדירתו.

עוד פורטה התחייבות דיירי הבניין לאפשר לתובעים לבצע ולקדם את הפרויקט בהתאם להוראות תמ"א 38 ולהסמיך את התובעים לפעול מול הרשויות השונות לרבות מינהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות, רשויות התיכנון, רשות המקומית תוך ויתור על החלק היחסי ברכוש המשותף לטובת חניות לדירות חדשות שיבנו.

...

הנזק לאור המסקנה דלעיל, הדיון בנזק הוא למעלה מן הצורך.

אני סבורה כי ההסתמכות הנטענת של התובעים בהקצאת משאבים מיוחדים יכולה היתה לקום רק מעת כריתתו של הסכם מחייב, ואם כזה לא התגבש אין להם להלין אלא על עצמם.

לאור האמור , התביעה נדחית.

בעלי הדירות במבנה הקידמי מבקשים להוציא אל הפועל תוכנית במסגרת תמ"א 38, במסגרתה דירותיהם יורחבו, וכן יתוספו לבית דירות חדשות אליהן תוצמדנה חניות, והכל במטרה להביא לחזוק הבית המשותף.

תוך שהיא סוקרת את מטרת תמ"א 38 ואת הראציונאל העומד בבסיסו של הוראות בחוק המקרקעין, העוסקים בחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, החליטה המפקחת, כי יש מקום לדחות את תביעתם של המערערים, וכי יש לאפשר למשיבים לבנות בהתאם לתוכנית הבניה שהוגשה על ידם, אף כי הורתה על עריכת שינויים אחדים בה, וזאת בנוגע לפתח היציאה מדירת הקרקע.

המפקחת אף קבעה כי התמלאו יתר התנאים המנויים בסעיף 11 לחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה) השתס"ח – 2008 (להלן: "חוק החיזוק"), דהיינו כי אין בבצוע העבודה במבנה האחד כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב, וכן כי ניתן לבצע חזוק בפני רעידות אדמה בכל מבנה בנפרד.

...

לא מצאנו כי נפלה טעות ביתר העניינים שנקבעו על ידי המפקחת, ומשהוסדר עניין מגבלת הגובה בשביל הגישה, ומשהובטחו מיקומן של החניות הנוספות, ככל שאף בעלי הדירות במבנה האחורי יבקשו להגיש תוכנית לפי תמ"א 38, נראה לנו כי פסק דינה של המפקחת נכון הוא ואין כל מקום להתערב בו. מפסק דינה של המפקחת נראה כי עשתה מלאכתה באופן יסודי, היא ביקרה במקום, התרשמה ממבנהו המיוחד של הבית המשותף, התייחסה לטענותיהם של הצדדים, ניתחה באופן יסודי ונכון את הוראות החוב הרלוונטיות, ואין לומר כי נפלה תחת ידה שגגה הדורשת את התערבותנו.

לא מצאנו אף מקום להתערב בהחלטתה של המפקחת לחייב את המשיבים בהוצאות המערערים, ונימוקיה של המפקחת בדבר גלגוליה של הבקשה והטיפולים הרבים שעשו המשיבים במהלך הדיון, מקובלים עלינו, ולפיכך גם הערעור שכנגד נדחה.

החלטנו להימנע מחיוב הוצאות בערעור למרות שהערעור נדחה וזאת מאחר שגם במהלך דיון זה נעשה שינוי בתוכנית, שינוי שהוא לא עניין של מה בכך, ולפיכך יישא כל צד בהוצאותיו.

אלא שסעיף 17 לתמ"א קובע כי: "חניה - תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים 11 - 14 יהיה הצגת פיתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית. פיתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה. אם לא ניתן להסדיר את מספר מקומות החניה הנדרשים על פי דין במיגרש, תהא הוועדה המקומית רשאית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ לשטח המיגרש, אם נוכחה כי התקנת מקומות חניה בתוך המיגרש אינה אפשרית מסיבות תכנוניות, אדריכליות ואחרות. הוועדה המקומית תהא רשאית להתנות מתן ההיתר בהישתתפות הנהנים מההיתר בהסדרתם של מקומות חניה במקומות שיותקנו לשם כך בשכונה במרחק סביר, כמפורט בתוספת לתקנות התיכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ״ג - 1983." [ההדגשות שלי ל.ב.] קרי, במסגרת פרויקט המתבצע בהתאם לתמ"א 38, לא נידרש בהכרח להוסיף מקומות חנייה לדירות הקיימות, ככל שלא היתה להן חנייה קודם לכן, אלא שיש רק להשלים את תקן החנייה, בהתאם לתוספת הבניה מכוח התמ"א וכן להוסיף את החנייה שנגרעה, במידה שנגרעה, כתוצאה מתוספת הבניה.

הקצאת מקומות חנייה לדירות החדשות, היא חלק מהתמורות המוקנות ליזם במסגרת הסכם התמ"א 38 והחוק דן בהקצאת מקומות חניה כאמור מתוך הנחה שללא עיבוי התמורות ליזם לא יתממש פרוייקט החיזוק ולא יצא לפועל.

...

עוד אין בידי לקבל את הטענות ולפיהן ההחלטה בדבר מתן היתר אינה עומדת בתנאי חוק החיזוק – אשר לטענות אלו, מוצאת אני לקבל את קביעות המפקחת המושתתות על האישור כפי שהוצא על ידי המוסד התכנוני, במסגרתו נקבע מפורשות כי מדובר בהחלטה למתן היתר בתנאים – כפי הדרישה הקבועה בחוק החיזוק.

זאת ועוד, אשר להחלטה בדבר צירוף חוות דעת, הנני מוצאת לקבל את טענת המשיבים ולפיה, בשים לב לכך שלבקשה כלל לא צורפה חוות הדעת וכן, בהינתן שהבקשה לא פירטה נימוקים בגדרם יש להיעתר לה הגם שהוגשה באיחור – לא מצאתי כי נפלה שגגה בקביעת המפקחת במסגרתה נדחתה הבקשה.

סוף דבר; לאור כל האמור הערעור מתקבל – פסק דינה של המפקחת מיום 2/7/19- בטל.

בפני עתירה המכוונת כנגד החלטת ועדת הערר לתיכנון ולבניה – מרכז (להלן "ועדת הערר"), מיום 20.4.21, אשר דחתה את הערר שהגיש העותר נגד החלטת הוועדה המקומית לתיכנון ובניה הוד השרון (להלן "הוועדה המקומית"), מיום 1.11.2020, בה הוחלט לאשר בקשה להיתר לחזוק מבנה קיים, בהתאם להוראות תמ"א 38 ותכנית הר/1/38, בבנין המצוי ברח' יסוד המעלה 11 הוד השרון, הידוע גם כגוש 6410, חלקה 259 (להלן "המקרקעין").

שטר עסקה וחתימת בעלי הדירות על הבקשה להיתר לטענת העותר, היזם אינו עומד בתנאים המוקדמים להגשת בקשה להיתר כיוון שלא הוצגו לועדה המקומית שטרי עסקה בנגוד להוראות חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן "חוק חזוק בתים") הקובע בסעיפים 5(א) ו- (7): "5(א) ביצוע עבודה ברכוש משותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין.

...

על אף חשיבות הפרסום ויידוע הציבור אף אני סבורה כי הפגם בפרסום ההקלה בקו הבנין של המרפסות אינו חמור דיו כדי להביא לביטול החלטת הועדה המקומית.

על כן טענה זו נדחית.

דיון והכרעה – חניות עמדת ועדת הערר מקובלת עלי.

לכל בר-דעת – וּודאי למי שעוסק בתחום הבנייה – נידרש להיות מובן כי ללא קשר לשאלה איזה פוטנציאל גלום בתוכניות השונות של גורמי-התיכנון, שיקול-הדעת בקביעתם של הפרטים, בייחוד כמו מספרן של דירות חדשות במיזם של תמ"א 38, הוא לרשות המאשרת.

התובע לא התחייב למאה אחוזים מחתימות-הדיירים השאלה המרכזית, שהונחה לפתחו של בית-המשפט בפרשה זו, היא מה נטל על עצמו התובע בכל הנוגע לחתימותיהם של בעלי-הזכויות בבנינים על הסכמי-תמ"א. במעט שבלשון-ההסכם נכתב, כבר ציינתי, כי התובע התחייב כלפי היזם להפעיל את קשריו האישיים ואת יכולותיו המקצועיות על מנת להציג ליזם מיזמים פוטנציאליים של תמ"א 38; כשהפוטנציאל מצוי, כך הוא פירושי ללשון, ראש וראשונה בכוח לגבש הסכמה של אותו מספר של בעלי-זכויות במקרקעין אשר הדין מעמיד תנאי לקבלתו של הֵיתר-בנייה לפי תמ"א 38; הסכמה – שביטויה הוא בכוחו של התובע להחתים את אותו מספר נידרש של בעלי-זכויות על הסכם בכתב מול היזם.

(א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח [על רישום מקרקעין], אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובילבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף היזדמנות לטעון את טענותיו".

יסוד לכך עשוי היה להמצא בעובדה, שלכתחילה היה התובע שותף לניסוחו החלקי והחסר של ההסכם מול הנתבעת, באופן שהוליך לפירוש שונה של הוראותיו בידי כל אחד מן הצדדים וחִייב, בהתאם וכפי שעשיתי למעלה, את בית-המשפט לפרש את החוזה הזה ולקבוע את אומד-דעתם של הצדדים לו. פרופיסור אריאל פורת כבר כתב כי "האשם התורם עשוי להתגבש החל בשלב של כריתת החוזה (ואולי אף קודם-לכן)..." (אריאל פורת הגנת אשם תורם בדיני חוזים 14 (1997).

...

דומה כי יש גבול להרחבת-החזית, שבית-המשפט מוכן לעסוק בה, אך הנה העלה מר אלקסלסי עוד טענה עובדתית אחת, שאין לה כל זכר בכתב-ההגנה או בתצהירי-העדות הראשית שמטעמה: "הסתבכות נוספת שיש [עם דיירים במיזם] זה שהם פתאום [הם] כותבים לי: 'מה עם המחסן שמגיע לנו?'. אני אומר: 'תגידו, על מה אתם מדברים, מה עם המחסן שמגיע לכם?'. אז הם שולחים לי נספח של החוזה [של הסכם-התמ'א] שהוא נספח טכני, מפרט טכני של החוזה שצורף כנספח לחוזה. עכשיו, אני קיבלתי נספח לחוזה מניר [דיגמי] והוא לא היה חתום בכלל. ועכשיו אני מקבל מסמך אחר לגמרי שהוא עם נתונים אחרים לגמרי, גם הוא לא חתום. זאת אומרת, בהסכם הזה [הסכם-התמ'א] יש שני נספחים טכניים שהם מהותו בלבו של החוזה, ששניהם לא נחתמו על-ידי אף דייר ומהותי[ת] [הם] שונים [זה מזה]. ואז באים אלי דיירים, מתברר שבתחילת [ה]מסלול נתנו להם הצעה לשפץ את המקלט הכללי ולעשות להם מחסנים. ובסופו של יום העירייה לא אישרה דבר כזה אלא אמרו להם: 'אתם צריכים לעשות ממ'דים' ואז המקלט הפך להיות דירה וכל אדם קיבל ממ'ד, והוציאו נספח אחר. אין ביטוי בשום מקום לדברים האלה" (פרוטוקול, בעמ' 18, ש' 28-17).

התוצאה אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך, כולל מע"מ, של 2,140,163 ש"ח, בצירופם של הפרשי-הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום הגשתה של התביעה ועד היום, היינו, סך של 2,479,575 ש"ח. עוד תשלם הנתבעת לתובע הוצאות-משפט בסך של 55 אלף ש"ח לכיסוי-האגרה והוצאות-ההתייצבות לארבעה דיונים בבית-המשפט.

לבסוף, הנתבעת חבה לתובע תשלום לשכר-טרחה של עורך-דין בסך, כולל מע"מ, של 223 אלף ש"ח. את הסכום הכולל – 2,757,575 ש"ח – תשלם הנתבעת לתובע בתוך 45 ימים מיום, שבו קיבלה לידיה פסק-דין זה. איחור יוסיף הפרשי-הצמדה וריבית לפי החוק האמור, מיום-החיוב שנקבע ועד למועד-התשלום בפועל.