תמ״א 38 פיצוי מוסכם לכל בעלי הדירות

בעיניין זה, טוענים התובעים כי נקבע בהסכם התמ"א פיצוי מוסכם בסך 10,000 ₪ לכל חודש איחור במועד סיום ביצוע העבודות, אשר יחולק בין כל בעלי הדירות לשלושה חודשים ראשונים של איחור במסירה, ופצוי של 15,000 ₪ בגין כל איחור נוסף.

בתנאים להיתר לתמ"א 38 מיום 3/6/15 (ת/2, בנספח ג') היה על הנתבעת להמציא אישור מהנדס בטיחות טרם הפעלת המעלית, ואישור כאמור לא הוצג בפניי.

...

התביעה שכנגד, מתקבלת חלקית כמפורט לעיל ומתוך חוב הנתבעת יקוזז סך של 13,390 ₪.

בסך הכל, תשלם הנתבעת לתובעים סך מעוגל של 52,900 ₪.סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

כמו כן, הנתבעת תשלם לתובעים סך של 7,500 ש"ח הוצאות משפט וכן 12,000 ₪ שכ"ט עו"ד. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

מן הצד האחר עמדו, הפעם הזו, כל בעלי-הדירות בבנין – שש במספר ובהם המנוח (הנספח הרביעי לתצהיר-התובעת).

"הואיל ורק 3 דירות מתוך 6 הקיימות", נכתב בסעיף 14.1 לו, "יזכו להרחבה בשטח של עד 25 מ'ר ומכיוון שלא כל המוכרים נהנים באופן שווה מן המעלית, המוכרים מסכימים בינם לבין עצמם על האיזונים הבאים...". במה שרלוונטי לעניננו קבע סעיף 14.4 איזון בין בעלי-הדירות בקומת-הקרקע באופן הבא: "משפ' גינזבורג [המנוח] תעביר לגברת רחל חנוכה [שכנתה לקומת-הקרקע] סך של $17,500 ו[נתבעת 1] תוסיף לגב' רחל חנוכה סך של $2,500...". הינה כי כן, אפילו שלפי ההסכם לא נידרש המנוח לשאת בעלותה הכספית של הבנייה, הרי שהיות, שמבין שתי הדירות בקומת-הקרקע רק הוא זכה בתוספת של שטח, הוסכם כי הוא יפצה את שכנתו לקומה בכסף.

מקורה באי-ההתאמה בין ההוראה לזו לבין קביעתו של ההסכם הפרטני, וכבר הובאה לעיל: "מוסכם כי החברה [נתבעת 1] תשלם [במקום המנוח] את סכום הפצוי לדירת החזית". מה בין שני ההסכמים? קושי זה מעורר את שאלת-היחס בין ההסכם הפרטני, המוקדם, לבין זה המשותף ומאוחר לו בזמן.

הצדדים סברו, אמנם, כי תמ"א 38 תפטור את העסקה ממס-שבח.

...

כל האמור, בהיתוספו למסקנה בענינה של המכירה לצדדים השלישיים, שומט, לשיטתי, את הבסיס לצידוקים אשר ביקשה ההגנה לאי-תשלומו של מס-השבח בידיה של נתבעת 1.

פיצוי מוסכם משדחיתי את טענותיהם של הנתבעים לגבי התנהלותה של התובעת בסוגיית-המס, ממילא נדחית טענתם כי היא הפרה את ההסכם המשותף הפרה יסודית וכי יש לחייבה לשלם לנתבעים את הפיצוי המוסכם שבסעיף 15.3 להסכם.

התוצאה התביעה מתקבלת באורח חלקי.

אני מחייב את נתבעת 1 לשלם לתובעת סך של 84,664 ש"ח – החזרם של תשלומי-האיזון לגב' חנוכה, בצירוף של הפרשי-הצמדה ורבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום-הגשתה של התביעה (6.4.2017) ועד היום ובסך הכול בראש זה: 88,613 ש"ח. עוד אני מחייב את נתבעת 1 לשלם לתובעת סך של 130,683 ש"ח – החזרם של מסי-השבח ששולמו, בתוספת הפרשי-הצמדה ורבית כאמור ובסך הכול בראש זה: 136,778 ש"ח. בסך הכול תשלם נתבעת 1 לתובעת בגין תביעתה סך של 225,391 ש"ח. את הנתבעים כולם, יחד ולחוד, אני מחייב לשלם לתובעת הוצאות-משפט בסך של 11 אלף ש"ח ועוד שכר-טרחה של עורכת-דין בסך, כולל מע"מ, של 33,200 ש"ח. את כל הסכומים הללו יש לשלם בתוך 15 ימים מיום קבלתו של פסק-דין זה. איחור יוסיף הפרשי-הצמדה ורבית לפי החוק האמור, מיום-החיוב ועד למועד-התשלום בפועל.

כללי מונחת לפני תביעה שעניינה דרישת התובע לקבל מאת הנתבעת פיצוי מוסכם בגין איחור בהשלמתן של עבודות הרחבה ושפוץ אותן התחייבה הנתבעת לבצע במסגרת פרוייקט תמא 38/1 בדירת התובע ובבניין המגורים בו היא נימצאת.

כך שלטענתה, גם אם היה איחור במועד לסיום העבודות – הרי שהוא נעוץ בחלקו באשמתם של בעלי הדירות עצמם, וכי בשל כך נדחה מועד העבודות בתקופה המוערכת בכחודשיים ולפיכך אין ליתן פיצוי בגין תקופה זו. לטענתה, כדי שהנתבעת תוכל לעמוד בחובותיה על פי ההסכם התחייבו כל בעלי הדירות לשתף פעולה עם הנתבעת, לפנות את המעברים והרכוש המשותף בבניין, ולאפשר לנתבעת ו/או מי מטעמה לבצע את העבודות הדרושות בדירותיהם.

"עבודות הבניה" הוגדרו בסעיף ההגדרות שבהסכם כ: "העבודות אשר יבצע היזם בבניין לרבות חזוק יסודות הבניין בהתאם לתמ"א 38 לתקן הישראלי המחייב, הוספת מעלית, ממ"ד, מרפסות, מחסנים, חדר נוסף, החלפת ויטרינות, שפוץ הלובי, מיסתורי כביסה עבור הבעלים והכל בהתאם למיפרט הטכני המצורף להסכם זה כנספח ג'. מובהר בזאת כי העבודות המפורטות בנספח ג מהוות את התמורה לבעלים עבור העברת זכויות הבניה החדשות ליזם ומתן האפשרות ליזם לממש זכויות אלה ולבנות את תוספות הבניה." (ההדגשה שלי – מ.ר.א.).

מאחר שקבעתי כי המועד לסיום העבודות בדירות הבעלים איננו מועד קבלת טופס 4 כי אם מועד ביצוע פרוטוקול המסירה, ומאחר שעיון במסמכים שהוצגו בפניי מלמד כי אותם תחומים בהם חלו עיכובים בשל רשויות הערייה והכבאות ממילא איננו רלוואנטי לפרוטוקול המסירה של דירות הבעלים והרכוש המשותף – ולמצער לא הוכח בפניי אחרת, הרי שאין בכך כדי להעלות או להוריד לעניין זכאותו של התובע לפצוי מוסכם בגין התקופה שעד לבצוע פרוטוקול המסירה.

...

לשאלת בית המשפט בכל הנוגע לפעילותו של השכן וקריאותיו למנוע את כניסת עובדי הנתבעת לדירות השיב התובע כי: "היו דרישות קשות במבנה, כתוצאה מגשמי החורף 2013, קירות שלמים היו עם פטריות. הפעלנו לחץ כבד על היזם שהסכים בסופו של דבר לקחת יועץ איטום, שהגיש בסוף אפריל דוח עם עשרות רבות של ממצאים." (עמ' 4 שורות 11-14 לפרוטוקול).

אכן, מקובלת עלי הטענה כי בפרויקט מסוג זה בעלי הדירות בבניין צריכים לפעול בשיתוף פעולה וכמקשה אחת, ויש לתמרץ אותם לשתף פעולה עם היזם.

לאחר שבחנתי את טענות הנתבעת לעניין זה אני סבורה כי אין בהן כדי לסייע לה בענייננו.

התובעים רכשו את הדירה כשנתיים לאחר חתימתם של כלל דיירי הבניין על הסכם תמ"א 38 (להלן: "ההסכם") אל מול הנתבעת ובכך ניכנסו בנעליהם של בעלי הדירה הקודמים וקיבלו על עצמם את כל התחייבויותיהם.

על כן, טוענת הנתבעת, ברור היה לכל בעלי הדירות, כי עם מסירתן, יהא עליהם לפעול בתיאום מלא עם הנתבעת, ככל שיידרש, על מנת לא לפגוע בהמשך ביצוע העבודות בבניין.

לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בכל אשר הוגש לתיק, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להדחות ואפרט טעמיי: המחלוקת בעניינינו הנה סביב השאלה, האם מסירת הדירה לתובעים ביום 19.10.2021 מהוה איחור אשר מזכה אותם בפצוי מוסכם על פי סעיף 9.11 להסכם התמ"א. כאמור, אין מחלוקת בין הצדדים, כי הדירות נימסרו לכלל הבעלים ביום 19.7.2021 וכן אין חולק, כי גם התובעים נקראו במועד זה לקבל את החזקה בדירתם.

...

זאת ועוד, הנתבעת לא מנעה מהתובעים לבצע עבודות שיפוץ ובניה פנימיות בדירתם, אלא שהוסבר להם כי בשל רצונם לבצע שיפוץ בהיקף נרחב הכולל הצבת ארון חשמל בתוך הדירה וכן שינוי בתשתית החשמל, דבר העשוי להכשיל את ביקורת חברת החשמל ובכך לעכב את מסירת הדירות החדשות לרוכשים, עליהם להמתין עד לקבלת האישור הנ"ל. יתרה מכך, נראה כי הנתבעת פעלה בכדי לנסות ולהגיע להבנות עם התובעים ואף הייתה מוכנה לשלם להם (לפנים משורת הדין וכמחווה של רצון טוב) סכום של 2,562 ₪ לחודש עד ליום קבלת היתר מחברת החשמל, אלא שבסופו של דבר לא הושגה כל פשרה.

במצב דברים זה סבורני, כי מסירת הדירה בפועל וכניסת התובעים אליה ביום 19.10.2021 אינה מהווה איחור במסירה ועל כן אינה מהווה הפרה של ההסכם.

סיכומו של דבר - התביעה נדחית, תוך חיוב התובעים בהוצאות הנתבעת בסך 1,000 ₪.

ביום 14.9.14 נחתם בין הנתבעת לבין כל בעלי הדירות בבניין שברחוב הגליל 75 בחיפה הסכם תמ"א 38, לפיו התחייבה הנתבעת בין היתר 'לשדרג' את הדירות הקיימות בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם, ולמסור את הדירות לבעליהן 18 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה, אשר ניתן ביום 18.7.17.

אשר למועד המסירה והפיצוי המוסכם בגין איחור במסירה: בהתאם להוראות סעיפים 13.2, 13.6 ו-23 להסכם התמ"א על הנתבעת היה לסיים את העבודות ולמסור הדירות לבעליהן לא יאוחר מתום 18 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה.

...

בהתחשב במכלול השיקולים הרלוונטיים, לרבות שווי הסכום שנתבע ונפסק, אופן ניהול ההליך, קבלת התביעה שכנגד והתעריף המינימלי המומלץ, אני קובעת כי על הנתבעת לשלם לתובעת בגין שכר טרחת עורך-דין סך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ – סה"כ 11,700 ₪.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל הנני קובעת כי הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: פיצוי בגין איחור במסירת הדירה – 96,000 ₪.

ולבסוף, אני מורה כדלהלן: הסכום שהתובעת / נתבעת שכנגד הפקידה בקופת בית המשפט, בהתאם להחלטתי מיום 3.10.22, יושב לה, באמצעות בא כוחה.