תמ"א 38 נטען כי ההסכם שנעשה עם היזם מפר את זכויות הדיירים

אף לא תרחק המחשבה כי כאשר עורך דין מעלים מבית המשפט עובדות נצרכות לבירור האמת בתביעת שכר טירחה כנגד לקוחו, הוא מפר בכך אף את חובת הנאמנות כלפי הלקוח, שאינה מתפוגגת ונעשית כחרס הנשבר, כחציר יבש, כציץ נובל, כצל עובר, כענן כלה וכרוח נושבת, וכאבק פורח, וכחלום יעוף רק בשל סיכסוך שכר הטירחה בין עורך הדין ללקוחו.

העניין השני הוא "טפול במו"מ לתמא בבניין ברח' הלפר 33 בבת ים" [להלן : "הסכם התמ"א"] בכתובת הנזכרת לנתבע נכס נוסף, דירה בבניין אשר דייריו ביקשו להיתקשר עם יזם לחזוק הבניין בהתאם לתמ"א 38.

לעניין זה לא הוצג הסכם שכר טירחה בכתב, אך התובע טען כי הנתבע התחייב לשלם על כך לתובע 5,000 ₪.

משכך, אך למעלה מן הצורך אצביע גם על כך שכאמור לעיל התובע לא טרח לצרף לתביעתו ביחס להליך המינהלי אלא את פסק הדין בעתירה המנהלית לבדו, ולא הניח מסד ראייתי מספק בדבר הקף העבודה שהושקע, והתמחור הראוי של עבודה זו. מכאן שאף לא הונחה תשתית עובדתית המאפשרת לפסוק שכר ראוי, אף לו מצאתי כי התובע זכאי לו מן הבחינה הרעיונית [ראו רק לאחרונה פסק דינו של כב' השופט ג' גונטובניק בת"א 55183-05-17 קוגן נ' אלטרץ (2019)] ודוק, הצדדים היו תמימי דעים ביחס לכך שלאחר מתן פסק הדין בעתירה המנהלית גיבשו ביחד אסטרטגיה להמשך הלחץ המשפטי על העיריה במטרה להשיג את התוצאה העומדת ביסוד הסכמי החוב [ראו עמ' 11 לפרוטוקול מיום 12.06.19, שורות 22-29].

"...ואז אמרתי לך אבי על מה אתה מדבר, על מה שהצעתי לעירייה שזה יהיה השכ"ט שלך, זה לא הגיוני. בגלל זה אני שכרתי עו"ד ולא הגעתי איתם להסדר. ואז הוא קם ובא לצאת מהדלת, אמרתי לו אבי תחשוב טוב, חשבתי שיתגמש, שילך איתי לכיוון אחר. הוא פתח את הדלת, ואמרתי לו שוב תחשוב טוב לפני שאתה יוצא אתה מאלץ אותי ללכת לעו"ד אחר, וזה מה שעשיתי." ביחס להסכם התמ"א הודה התובע כבר בתצהיר עדותו הראשית [סעיף 35] כי כשל בהשגת התוצאה בה ותנה שכרו עקב "היתנהגות כוחנית" של היזם, ובמהלך הדיון מיום 04.06.19 הכיר בכך שפנייתו של התובע לעו"ד אחר לא נעשתה על מנת לנהל משא ומתן מול היזם, אלא על מנת לקבל שירות משפטי אחר, הגשת היתנגדות תכנונית לאחר, כפי שהעיד התובע בעצמו – "אמרתי לו שאני לא מומחה לתיכנון ולבנייה ותפנה לעו"ד שמכיר את התחום" [ראו עמ' 2 לפרוטוקול, שורות 4-6].

...

דרישה זו שהייתה אמורה להפחית את החוב במסגרת הסדר עם העירייה לסביבות 100,000 ₪, מתיישבת עם המסקנה כי הנתבע דבק בהסכמי החוב וביקש להמשיך ולממש את מטרתם תוך שימוש בעתירה המנהלית כקרדום להגעה להסדר בהיקף כאמור, כפי שהיה אומד דעת הצדדים מלכתחילה, ברם התובע הוא שהרפה מכך.

משכך אני מתקשה לקבל את הטענה בתצהיר התובע כי הנתבע התחייב לשלם לתובע שכר טרחה כלשהו גם עבור משלוח טיוטת ההתנגדות אשר צורפה לכתב התביעה כנספח י"ד, ואשר לא מצאתי דמיון מובהק בינה לבין זו שהוכנה על ידי עורך הדין שהנתבע נטל את שירותיו לצורך זה ואשר הוגשה לעיריית בת-ים. במכלול האמור לעיל, ביחס לצלילות גרסת התובע בכלל, ומשנמצאה בפרט עכירות בגרסתו גם ביחס לאופן קביעת שכר הטרחה הנתבע בגין שירותים נטענים אלה [ראו סעיף 45 לתצהירו אל מול עדותו בישיבה המקדמית מיום 04.06.19, עמ' 2, שורה 16] ולא הוצג הסכם שכר טרחה כלשהו ביחס לעניין פדיון המשכנתא, לא שוכנעתי כי הטיפול בכך לא נכלל בשכר הטרחה ששילם הנתבע לתובע בגין ההסדר בבית המשפט העליון כמפורט בסעיפים 41 ו-42 לתצהיר העדות הראשית מטעמו.

לסיכום: כאמור, התביעה נדחית.

תביעה זו עניינה בהסכם שנכרת בין הצדדים מושא התביעה, בכל הנוגע לבצוע פרויקט תמ"א 38 בעיר חולון, ונטען כי הופר.

כיוון שהנתבעת סיכלה באמצעות התנאי המפר את ביצוע הפרויקט ואת הסכם הייזום עוד לפני השלמת ביצועם, אין היא זכאית להסתמך על אי קיומם, ולכן עליה לשלם לתובעת סכום הנתבע בגין דמי הייזום לפי הסכם, הפסד רווח והכנסה של התובעת מהפרויקט, שהרי הפסידה הכנסה צפויה עבור דמי הפיקוח עבור הדירות, פיצוי ושכר ראוי בגין שעות העבודה שהשקיעה התובעת בעיסקה זו, והוצאות שהוציאה התובעת בקשר לפרויקט.

במסגרת עדותו של מנכ"ל התובעת, אמר הוא ב"רחל בתך הקטנה" (עמ' 25 לפרוטוקול): "אני הייתי מעורב בתהליך של ניסיון לקבל שלוש וחצי קומות בפרויקט, הלכתי לפגישות בועדת הרשוי עם אדריכלי הפרויקט הרשות המקומית ועשיתי כל דבר שניתן כדי שהפרויקט הזה יצא לדרך. היה חשוב לי מאוד שהפרויקט יצא לדרך". וישאל השואל – אם סבר מנכ"ל התובעת כי עסקינן בתנאי המפר את הסכם הייזום מדוע נתן יד להכשיר תנאי זה? דומני, שפעל למען הצלחת הפרויקט כדי שיצא אל הפועל, הסכים בהתנהגותו לתנאי, וכל זאת על-מנת לזכות בשכר טירחתו.

כפי שניתן להווכח לא היתקיים התנאי של החתמת כל הדיירים, הגם שסעיף 1.4 להסכם הייזום קובע: "יובהר, כי באם לא ינתן היתר בניה ע"י הוועדה המקומית לשתי קומות נוספות או שהחברה תחליט שלא לבצע את הפרויקט, תחזיר חב' יצירה...". כלומר, בידי הנתבעת הייתה הבחירה באם לבצע את הפרויקט, ומנכ"ל התובעת אישר זאת.

...

מנכ"ל התובעת תיאר בעדותו כי החתים את כל הדיירים, הואיל והיו דיירים שחלקם היו בחו"ל, ואף הוסיף (עמ' 20 לפרוטוקול): "... דבר נוסף עשיתי פגישות עם דיירים שהיו מספר מזערי בבניין מסוים שרצו לדעת כל מיני דברים מבחינת צורת העמדת החדרים אצלם בבית לאחר השיפוץ... זה חלק מהדברים שאני זוכר". דברים אלו מלמדים כי מנכ"ל התובעת המשיך להחתים את הדיירים, כך שיוצא אפוא כי הודעת הדואר האלקטרוני מיום 27.11.2011 לא סיכלה את המשך החתמת הדיירים על ידו.

סוף דבר: לאור האמור והמפורט לעיל, הנני להורות על דחיית התביעה.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך של 20,000 ₪, תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת"), הנה חברה העוסקת בבניית פרויקטים, ואשר מבצעת פרויקט תמ"א 38 בית המשותף בו מצויה דירת התובעת, בהתאם להסכם אשר נחתם ביום 22.10.14 בין הצדדים (נספח ג' לכתב התביעה; להלן: "הפרויקט" ו-"ההסכם", בהתאמה).

סעיף הבוררות הקבוע בהסכם סעיף 20.5 בהסכם קובע, בין היתר, כדלקמן: "א. מוסכם על הצדדים, כי כל חילוקי דיעות שיתגלעו ביניהם בכל הקשור להסכם זה יוכרעו ע"י בורר מוסכם יחיד, עו"ד במקצועו, אשר יבחר ע"י ב"כ הצדדים תוך 72 יום מעת שידרשו ע"י מי מהצדדים לעשות כן. בהיעדר החלטה או הסכמה בין ב"כ הצדדים יהיה רשאי כל צד לפנות בבקשה ליו"ר לישכת עוה"ד בישראל בבקשה כי ימנה עו"ד כבורר. לכל צד מהצדדים שמורה זכות לפסול בורר אחד בלבד מכל טעם שהוא, ובילבד שהודעה על פסילה כאמור תמסר לבורר ולצד השני תוך ארבעה ימים מעת שנודע לצדדים על מינוי בורר כאמור, וזאת מבלי לגרוע מזכות הצדדים לבקש פסילת בורר על פי כל דין.

למרות האמור לעיל, כל מחלוקת בין הצדדים שתתגלע בכל עניין הכרוך במהלך הבניה, טיב הבניה, מצבן של עבודות הדיירים ו/או הצמדותיהן ו/או הרכוש המשותף במועד מסירת החזקה עליו הודע לדיירים על ידי הקבלן וכד', ימסרו לבוררות מהנדס בנין ו/או אדריכל ו/או בעל מיקצוע אחר, לפי העניין, אשר ימונה על ידי הצדדים, בהסכמה, תוך 15 יום מיום דרישת צד אחד ממשנהו, או בהעדר הסכמה, אשר ימונה על ידי יו"ר האגוד המקצועי הרלבנטי.

יתרה מכך, בסעיף 7.17 להסכם נקבע, בין היתר, כי "ככל שייגרם נזק לרכוש המשותף בבניין ו/או לדירות כתוצאה מהעבודות שיבוצע היזם, היזם מתחייב לתקן את הנזק על חשבונו בסמוך ככל הניתן לקרות הנזק ולהשיב את המצב לקדומות [כך במקור-ר.ס.] בהתאם לשביעות רצון המזמין...". משהתייחס ההסכם לחובת הנתבעת לתקן נזקים שייגרמו לדירות כתוצאה מעבודות שתבצע בפרויקט, כאשר לטענת הנתבעת בתשובתה לתגובת התובעת היא ביצעה תיקון בדירת התובעת אשר השיב את מצב הדירה לקדמותו עובר להגשת התביעה, ברי כי מחלוקת בעיניין זה הנה בגדר חילוקי דיעות "בכל הקשור להסכם". לאור האמור, בין הצדדים נחתם הסכם בוררות החל על הסיכסוך נשוא התביעה.

אכן, נכונות לעשות כל הנידרש לשם קיום הבוררות נבחנת ביחס למועד שקדם להגשת התביעה ולא ביחס להשתלשלות האירועים שלאחר מכן, ואולם בעניינינו, התובעת לא טענה כי עובר להגשת התביעה הציעה לנתבעת לקיים הליכי בוררות וסורבה.

בעיניין זה יודגש כי על פי הפסיקה, תשובה לגופן של טענות שהועלו במסגרת מכתבי התראה בהם נטען כלפי הנתבע כי הוא מפר את התחייבויותיו תוך כדי התראה על נקיטת הליכים משפטיים, מבלי שהנתבע כלל בתשובתו דרישה להעביר את הסיכסוך לבוררות, אין בה כדי ללמד על כוונת הנתבע שלא להזקק להליכי בוררות, ואין הנתבעת חייבת להצביע על פניות קודמות מצדה להעברת הסיכסוך לבוררות.

...

העלאת הטענה בהזדמנות הראשונה ונכונות הנתבעת לעמוד בקיום הליך של בוררות בפתחו של כתב ההגנה טענה הנתבעת כי יש לדחות את התביעה בשל קיומה של תניית בוררות בהסכם שבין הצדדים.

סיכום מן המקובץ לעיל עולה כי התקיימו התנאים לעיכוב ההליכים בתובענה זו בשל תניית הבוררות בהסכם שבין הצדדים.

כפי שטענה התובעת בתגובתה, אין מקום להורות על דחיית התביעה, ואני מורה, אפוא, על עיכוב ההליכים בתביעה בהתאם לסעיף 5 בחוק הבוררות.

עוד בטרם התקבלה ההחלטה על צרופם להליך, הגישו דיירי הבניין ביום 9.7.2019 בקשה לבית-המשפט (להלן: "בקשת הדיירים") בה הם עתרו שבית-המשפט יורה כי הם זכאים לחתום על הסכם לשפוץ הבניין מכוח הוראות תמ"א 38 עם קבלן אחר חלף החברה.

עוד טענה התובעת כי החברה לא הפרה את ההסכם, וזאת לאור הוראת סעיף 6.8.8 להסכם הקובעת כי מניין הימים הנוגע לתיקון הפרות, לא יימנה במקרה בו הוגשו תביעות משפטיות נגד הדיירים או היזם בגין ביטול הסכם עם היזם, וזאת עד להכרעה שיפוטית.

התובעת התייחסה גם לטענות שהעלו הדיירים בבקשתם, ובכלל זה לטענה לפיה גג הבניין הוא רעוע (טענה שלגישתה היא טענה כבושה ועל-כל-פנים, אילו הייתה ניתנת לחברה היזדמנות – היא הייתה פועלת לתיקון הליקוי לאלתר); טענה אודות אי-פינוי דיירת סרבנית (נטען כי החברה לא הפרה את ההסכמות שהושגו בהקשר זה אצל המפקחת על רישום המקרקעין בחולון); וטענות לפיהן הדיירים חיים ב"אתר בנייה" (כאשר לגישת התובעת זו התוצאה של ביצוע הסכם תמ"א לשפוץ הבניין).

עוד נטען כי החברה לא הפרה את ההסכם ולכן לדיירים לא קמה זכות לבטלו, וכי לחברה יש זכויות קניין הרשומות בלישכת רישום המקרקעין באמצעות הערת אזהרה כמו גם תת-החלקות של הדירות החדשות שאותן החברה מכרה.

התובעת הוסיפה וטענה כי אם תנתן לדיירים אפשרות להיתקשר בהסכם עם חברה אחרת במקום ההסכם עם החברה, יוכל אותו קבלן ויוכלו הדיירים לעשות עושר ולא במשפט על חשבון החברה, לאחר שהחברה עמדה במשימה המרכזית בקשר לפרויקט תמ"א, הוצאת היתר בנייה.

...

שיקולי מאזן הנוחות הטעם המרכזי בשלו אני סבורה כי דין הבקשה הנוכחית להידחות הוא שיקולים של מאזן הנוחות.

סוף דבר – לאור כל האמור לעיל, הבקשה לעיון מחדש נדחית.

אינני נעתרת לבקשה לצו מניעה זמני נגד הדיירים האוסר עליהם להתקשר עם יזם או קבלן אחר להשלמת פרויקט התמ"א בבניין, וזאת מבלי לקבוע מסמרות בהקשר זה ומאחר שלא קיימת כל קביעה בנושא זה בהחלטה הקודמת.

הצדדים לבקשות והעובדות, בקצרה הנתבע הנו יזם העוסק באיתור וייזום פרויקטים של תמ"א 38.

בכלל זה, העביר הנתבע את כל מניות קבלנות משותפת לאחזקה משותפת של נאמנים על-פי הסכם; נרשם שיעבוד צף לטובת התובעת על נכסי קבלנות משותפת ועל זכויות הנתבע לקבלת כספים מהפרויקט.

בין היתר, ביקשו הדיירים בתביעתם לבטל את ההסכם שנחתם בינם ובין היזם; לשלם לתובעים את עלות תקוני ניזקי הבניה והשלמתם; לשלם פיצוי מוסכם, והכל כמפורט בתביעת הדיירים.

התובעת טוענת כי לא יעלה על הדעת שהנתבע מפר את הסכם ההלוואה ומשכך לא ניתן לסיים את הפרויקט ולמכור דירות, ומאידך לקבל טענה כי ההלוואה אמורה להיות מושבת אך ורק מתוך תקבולי הפרויקט שאת השלמתו מסכל הנתבע.

התובעת טוענת כי הנתבע מחזיק אותה כבת ערובה לזמן בלתי מוגדר ומתנה כל דעת ושעל למימון נוסף מטעמה, ואין לה כל כוונה לעשות כן. בכל הנוגע לטענת הנתבע לפיה התובעת "מובטחת" בסכום התביעה כיוון ששווי מכירת הדירות בפרויקט הנו לכאורה 27 מיליון ₪, טוענת התובעת כי מדובר בחוות דעת מוטעית, ראו דברי ארונוביץ' בעמוד 14 שו' 14.

לכן, יש לבחון האם מתקיימים התנאים הנזכרים בסעיפים 12.1.5 ו – 13.2 להסכם ההלוואה ולבחון האם היתקיימו התנאים של הפרה יסודית; האם אכן במשך שלושה חודשים ברציפות הפרויקט אינו מקודם אך בשל מחדלי הנתבע; האם כתב ההיתחייבות, שנחתם כבר לאחר פרוץ הסיכסוך עם הדיירים, ואם וככל שהופר, מקנה לתובעת את האפשרות לממש את הבטחונות שניתנו במסגרת הסכם ההלוואה.

...

אדרש למשמעות הסדר זה, אשר יכונה על ידי "הסדר הביניים", בהמשך החלטתי זו, כעת אתפנה לסקור את טענות הנתבע בבקשה אשר הגיש להתנגדות לביצוע השטר.

מקובלת עליי הטענה כי יש לבודד את מרכיב המע"מ, אולם גם בדרך זו התקבולים הינם בסדר גודל של כ – 22 מיליון ₪, כשההלוואה עומדת על 16 מיליון ₪ (קרן).

לאור המקובץ לעיל, ומאחר שמצויים אנו בשלב בו בית המשפט האם בפי הנתבע הגנה ראויה להתברר; ומאחר ואחת מטענות ההגנה של הנתבע הייתה כי התובעת מובטחת בקבלת כספי ההלוואה מתוך תקבולי הפרויקט ולפיכך דחיית הבקשה למתן רשות להגן כנגד השטר מהווה צעד דרסטי בנסיבות העניין; ולאור חוות הדעת השמאית שבפניי, שלא הובאה חוות דעת נגדית ושעורך חוות הדעת לא נחקר עליה, סבורה אני כי גם מן הטעם הזה יש להורות על קבלת ההתנגדות לביצוע השטר.

החלטתי זו ניתנה כרשמת.