תכנית שינוי יעוד אזור מגורים ג' למגורים ה' מיוחד ושפ"פ

בשנת 1977 שלחו נציגי העותרת מכתב נוסף לועדה המקומית, ובו התחייבו להעביר את השטחים לעירייה (נספח ג לתגובה המקדמית מטעם המשיבות).

במסגרת התכנית נעשה ניסיון לבצוע איחוד וחלוקה מחדש של כלל השטחים באיזור הכלולים בתכנית 613, ובין היתר לשנות את ייעודו של מיגרש מס' 3 משב"צ לייעוד "איזור מגורים מיוחד", לטובת מגורי סטודנטים.

...

לפיכך סבורה אני כי דין העתירה להימחק מהטעמים שלהלן.

מקובלת עלי עמדת המשיבות כי ראשית יש לבחון את תוקף הסכם החכירה, מכך את המעמד הקנייני של העירייה בנכס, ורק לאחר מכן את זניחת ההפקעה ומטרת ההפקעה.

סוף דבר: משיש להקדים, כאמור, את הדיון בסוגית הזכויות הקנייניות על פי הסכם החכירה, וזאת בבית המשפט המוסמך – נמחקת העתירה.

תב"ע רצ/1/1/יג. התכנית קובעת שטחי שירות לייעודי קרקע באיזור מגורים ב'.

התכנית קובעת גובה בניינים באיזורי מגורים א',ב',וב' מיוחד.

בחוות הדעת נקבע כי נגרם נזק כבד וירידת ערך למקרקעין בין היתר כתוצאה של ביטול אפשרויות ניצול החלקה למגורים ב' ובטול הפוטנציאל לשינוי ייעוד החלק המיועד לחקלאות, אשר צמוד לשטח המיועד למגורים ב'.

לעניין טענה ג: טענת המערערים המופרכת, שאין לה אחיזה במציאות - לפיה הם מציגים את עצם קיומה של המסילה "כמבול" המייצר את הפגיעה, שנקבע אך בתכנית מח/147 ועל כן לא מוצדק לקבוע מקדם הפחתה של 0.3 למקרקעין, נדחתה בצדק על ידי ועדת הערר והשמאי המייעץ.

סעיף 198(ד) קובע: "החליטה הוועדה המקומית לדחות את התביעה, כולה או חלקה, או החליטה כי בנסיבות הענין אין זה מן הצדק לשלם פיצויים עקב הוראות סעיף 200, רשאי התובע או המשיב, לערור בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 ימים מיום המצאת החלטת הוועדה המקומית כאמור בסעיף קטן (ב); יושב ראש ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאי להאריך את התקופה האמורה מטעמים מיוחדים שיירשמו". ובהמשכו נקבע בסעיף 198(ו): "(1) דנה ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בערר לפי סעיפים קטנים (ד) או (ה), רשאית היא, בהחלטה מנומקת, לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו;

...

סוף דבר: בקשת המערערים להורות על קבלת תביעתם לפיצויים בהיקף הפיצויים שנקבע בחוות דעת השמאים מטעמם – נדחית; החלטת ועדת הערר מיום 6.11.2017 - מבוטלת; אני מורה על השבת הדיון לוועדת הערר, על מנת שזו תעביר את השגות המערערים לשמאי המייעץ (וועדת הערר לא תעביר את השגות המשיבה 2 לשמאי המייעץ, היות והמשיבה 2 לא הגישה ערעור על החלטת וועדת הערר [למרות השגותיה על השומה המייעצת], אלא היא משיבה בערעור זה) ; על השמאי המייעץ להשיב על השגות המערערים בתוך 14 יום, כאמור בתקנה 14ג.(א) לתקנות תו"ב סדרי הדין; וועדת הערר תזמן את השמאי המייעץ לדיון בערר, כאמור בתקנה 14ג.(ב); השמאי יגיש לוועדת הערר שומה מייעצת מתוקנת; וועדת הערר תיתן את החלטתה הסופית לאור השומה המייעצת המתוקנת; המערערים טענו טענות נוספות.

תוצאת כל האמור לעיל היא שהערעור מתקבל בחלקו.

לאור התוצאה, המשיבות תשלמנה למערערים שכ"ט עו"ד והוצאות בסך כולל של 50,000 ₪.

מדובר בתשריט שהוכן במיוחד לתביעה וכעולה מעדותו של רמזי,הגבולות בו נקבעו לפי מה שהתובעים אמרו לו ( עמ' 11 שורות 19-21,עמ' 12 שורות 18-20) .

התכנית המאוחרת והתקפה כיום ג/ 14002 שאושרה ביום 19.7.05 (להלן "התכנית המאוחרת"),שינתה במקצת את התכנית הקודמת בשטח המריבה את הייעוד בחלק המערבי: "הצפוני" למגורים ובחלק "הדרומי" לשצ"פ, ואילו חלק אחד נותר בהגדרת "דרך. ע"פ תכנית זו שטח של 8.79 דונם הוסב ממבני ציבור ל-3 מגרשים למגורים- 501 עד 503. כלומר, רק מעת כניסתה לתוקף של תכנית זו ,חלק מהשטח שעד אותה עת היה כולו בייעוד צבורי (מבני ציבור ודרך) שונה לייעוד למגורים ביחס למגרשים המצוינים, ביניהם מיגרש 503. רמזי אישר כי נסמך על התכנית המאוחרת בלבד ולא לקח בחשבון את התכניות הקודמות כאשר כאמור ע"פ תכנית ג/6637 בחלק הדרום מערבי (אדום נקודות) מדובר בשטח שייעודו למבנה ציבור וספורט ואילו השטח המזרחי (צבע וורוד) הוגדר בתכנית כ- "דרכים מתוכננות". ניתן בהחלט להקיש בין 3 התכניות ולזהות את שטח המריבה על בסיס דברי רמזי בחקירתו אשר לרוחב כביש 5 (12 מטר), הזהה בהן.

(עמודים 11-10) רמזי אישר כי את הגבול המערבי (שלמעשה שונה לייעוד מגורים), קבע על בסיס דברי התובעים, שכן החלק הזה שונה בתכנית המאוחרת, ואילו למעשה החלק המזרחי איזור כביש 5 מאז ומעולם הוגדר כדרך (בתחילה דרך מתוכננת ובהמשך דרך קיימת או מאושרת).

למעשה עיון בתצהיר שם מאשר במדויק את העובדה כי גם אם היו למשפחה טענות ביחס לזכויות בשטח, הפצוי במיגרש של חצי דונם הוסכם על ידם כממצה את טענותיהם: בסעיפים ד' ה' לתצהיר שם תיאר חניאל את ההחזקה של אביו בשטח ואת מגורי סבתו ואחותו לבנה בכל השטח ,תיאר את הפצוי שועד האגודה החליט לתת לאחר הפגיעה של סלילת כביש 5 ולא טען ולו ברמז כי המשק זכאי לשטח נוסף מעבר לפצוי זה. ברי כי כפי שטען שספי בעדותו, הדיון אצל הבוררת לא היה ערטילאי.

...

מאחר שבהליך בת"א 64805-09-17 בוטלה ההחלטה של האגודה בדבר המומלצים על ידה להקצאת מגרשי ההרחבה (לרבות ההמלצה על חניאל ביחס למגרש 630) ועל האגודה לנהל את ההליך לקביעת המומלצים מחדש, ברי כי יהיה עליה לעמוד בהתחייבותה לכך שבסופו של דבר יוקצה למשק 73 מגרש חצי דונם לבן ממשיך לבניה, הכל בהתאם לנהלי ובאישור רמ"י. יחד עם זאת, התובעים הם ששבו והדגישו, לכל אורך ההליך, כי תביעתם מתייחסת לזכויות במגרש 503 מעבר לזכותו של משק 73 לקבל את הפיצוי המובטח ובעניין זה כאמור, לא מצאתי לקבל טענותיהם.

לאור כל האמור, התובעים לא הוכיחו טענותיהם ולא שוכנעתי כי הם זכאים לסעד ההצהרתי הנתבע.

לפיכך אני מורה על דחיית התביעה ומחייבת את התובעים בהוצאות ושכ"ט עו"ד של הנתבעים 1-2 בסך כולל של 18,000 ₪.

משיבה 1 מתנגדת בפרק ה' לתגובתה לבקשת העותרת להרשות לה להגיש ערר למועצה, שכּן הערר לא נועד לאפשר בחינה שניה של החלטת המשיבה 1 והמועצה נועדה לשמש כערכאת ערר רק במקרים בהם לתוכנית נודעת השלכות כלל ארציות או כלל מחוזיות או כשקיימת סוגייה בעלת חשיבות ציבורית או תיכנונית מיוחדת, או במקרים בהם למועצה יש יתרון יחסי על המשיבות 1 ו-2 כשנדרשת ראייה תיכנונית כלל ארצית.

המשיבות טוענות שהתוכנית המשותפת לגבי שתי החלקות נובעת משיקולים תיכנוניים טהורים של תיכנון שטחים רחבים ככל האפשר, וגם מטרת התוכנית לפנות שימושי תעשייה מאזור שיועד למגורים עוד בשנת 1971 היא שיקול תכנוני לגיטימי, מה גם שהתוכנית לא שינתה את ייעוד החלקה שהשימוש שנעשָׂה בה למפעל הוא שימוש חורג.

עיון בתוכנית המאושרת, שצורפה כנספח א' לתגובת המשיבה 1; בתוכנית הבינוי, שצורפה כנספח ב' לתגובה; וּבתשׂריט התוכנית המופקדת, שצורף כנספח ג' לעתירה, מעלה שחלקות העותרת והמשיבה 3 נמצאות בליבו של אזור מגורים עם שטחים ציבוריים, כך שתיכנון משותף שלהן מתבקש כמימוש מגמה תיכנונית מוצדקת לתכנן שטחים רחבים ככל האפשר, במיוחד כשהם כוללים שטחים צבוריים.

...

אינני מקבל טענת העותרת לפיה קביעת מועד של 10 שנים לביצוע התוכנית, שאם העותרת והמשיבה 3 (בנפרד) לא תעמודנה בו תבוטל התוכנית, היא סנקציה שחורגת מתחום התיכנון והבנייה, שכּן מסעיף 21 לתקנון התוכנית עולה שמדובר בתמריץ, שניתן באופן שווה וּללא אפליה לעותרת ולמשיבה 3, על-מנת שתגשמנה את ייעוד החלקות מזה 33 שנה.

אני דוחה את העתירה.

העותרת תשלם לכל אחת מהמשיבות 1 ו-2 הוצאות ושכר-טירחת עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪ + מע"מ, בצרוף ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

לטענת המבקשת, הגם שמדובר בשתי הפקעות – האחת לצורכי סלילת כביש 7 והשניה לצרכי תוכנית מגורים, הפקיעו המשיבות את השטח המופקע כולו בשלוש הפקעות נפרדות של חלקות שלמות בשטח כולל של 191.2 דונם (ההפקעה השלישית כ- 159 דונם ושתי ההפקעות הראשונות כ – 32 דונם), המהוים כ-56% ממקרקעי המבקשת, וזאת מבלי לשלם לה כל פיצוי.

במסגרת תכנית 572, ניתן להקצות שטחים לטובת צרכי ציבור, שנועדו הלכה למעשה, לצרכי השכונה שהוקמה על ידי יזמי התכנית, ואין בעל המקרקעין זכאי לפצויי הפקעה, במיוחד כשניתנה לו תמורה בגין אותם שטחים על ידי שינוי הייעוד והענקת זכויות בנייה נרחבות.

לאחר שעיינתי בטענות המבקשת והוועדה המקומית בסוגייה זו, אני סבור כי הצדק עם המבקשת כי יש להתיחס לתכנית 572, כתכנית שעוסקת ב"חלוקה חדשה" על פי פרק ד' בחוק, ואסביר; בסעיף 10 לתקנון תוכנית 572 צוין כי "מטרת התכנית" הנה: "א. שינוי יעוד מאזור חקלאי לאזור מגורים.

ה. קביעת התנאים לבניה באזור.

...

אני מקבל את עמדת השמאית אשד שהתגלתה כעדה מיומנת ומהימנה והיא בודאי אינה "חשודה" כמי שדעתה מוטת לטובת המבקשת.

ייתר על כן אני סבור כי עמדת השמאי מטעם מע"צ כי ערך הקרקע הוא 10% שכן יש להעריכה משווי של דרך הייתה יכולה להיחשב כנכונה אילו הדיון היה נסב בתביעה לפיצוי בגין ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה שאז לצורך זה אכן מקובל לקבוע כי שינוי לטובת דרך מוריד את ערך הקרקע בכ - 90% (ראה ה"פ (חי) 93/05 מוצטפה נ' מע"צ (פורסם בנבו 8.5.07), ת.א. (ת"א) 165/97 פרלמן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה, תק-מח 99 (2) 65535 (1999)), אלא שבענייננו לא הוכח ולא נטען כי ניתן למבקשת במישרין או בעקיפין פיצוי לפי סעיף 197 לחוק בכלל ובגין תוכנית הדרך בפרט, ובענייננו אין אנו עוסקים בתביעה לפי סעיף 197 לחוק אלא בפיצויי הפקעה, שלכל היותר המשיבות טענו כי נלקחה בחשבון הפגיעה עקב ההפקעה במסגרת ההתחשבנות לעניין היטל ההשבחה, אך לא נטען כי ניתן פיצוי כאמור למבקשת, עקב התוכנית, דהינו המקרקעין שלה "נפגעו על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה" כמשמעותה של הפגיעה בפרק ט' לחוק התכנון והבניה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי על המשיבות ביחד ולחוד לשלם למבקשת פיצויי הפקעה בסך של 2,437,032 ₪ בתוספת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 360,000 ₪ והכל בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כמפורט להלן: בגין ההפקעה הראשונה: סך של 2,245,040 ₪ (סך השווה ל-600,760$ כפול 3.737 ₪ השער היציג של דולר ארה"ב ביום 23.4.98) בתוספת ריבית והצמדה לפי סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה מיום 23.4.98 ועד לתום 30 יום ממועד פסק דין זה, וממועד זה ואילך יתווספו לסכום המצטבר לאותו היום הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א – 1981.