תכנית מאוחרת המתקנת את התכנית נשוא הערר

הוועדה דחתה את טענת המשיבים, בציינה כך (בעמ' 5): "איננו מקבלים טענה זו. לדעתנו כל עוד סעיף 69 לתכנית גדס לא בוטל הוא תקף ויש להביאו בחשבון כאשר בונים בבניין או מבצעים תוספות בנייה כאשר הבנייה מבוצעת לפי תכנית גדס (להבדיל ממקומות בהם הבנייה מבוצעת לפי תכניות המאוחרות לתכנית גדס, לדוגמה – לפי תכנית מ'). לנוכח העובדה כי התיקון לתכנית גדס בו הוסף סעיף 69 הנ"ל גם הוסיף את האפשרות לבנות קומת ביניים, הרי שגובה שנקבע בסעיף האמור (במקרה שלנו 12.5 מפני הקרקע בצידו האחורי- מזרחי של הבניין) כולל את קומת הביניים. עם זאת בכל אותם מקרים בהם ניתן להוסיף קומות לבניינים הנבנים לפי תכנית גדס מכוח תכניות מאוחרות יותר, יש להוסיף גובה קומות אלה לגובה הנקוב בסעיף 69 האמור. לפיכך מותר לבנות על החלקה הנדונה ביניין בגובה של 12.5 מ' מעל לגובה פני הקרקע בצידו האחורי של הבניין, בתוספת גובה של שתי קומות, אותן ניתן לדעתנו לחשב לפי קומה ממוצעת של 3.30 מ' ברוטו ובסה"כ כ 19 מ'. יצוין, כי כפי שנראה להלן, מספר הקומות הכלולות בתוך אותם 12.5 מ' האמורים לעיל שנוי במחלוקת בין הצדדים (ההדגשה במקור – מ' א' ג')." מכאן, עברה ועדת הערר לידון במספר הקומות שאותן ניתן לבנות על פי התכניות החלות במקום.

הועדה שבה וציינה, כי במהלך ביקורה בדירות העוררים התברר לה, כי כבר היום, ועוד קודם שבוצעה בנייה כלשהיא בבניין הנידון, זרימת האויר לדירת המשיבה 4 מכיוון מערב חסומה כימעט לחלוטין על ידי הבניין נשוא הערר וכך הדבר גם ביחס לדירת העותרים, כאשר בשל מיקום הבניין של העותרים מצפון לבניין הנידון ממילא כימעט שאין זרימת אויר מכיוון זה. הוועדה שבה והדגישה, כי ככל שהבנייה המבוקשת תואמת את התכניות החלות במקום, ללא סטייה מהתכניות החלות במקום בדרך של אישור הקלה, אין לעוררים יכולת להיתנגד לבנייה בטענה כי היא פוגעת בזרימת האויר ובכניסת האור לדירותיהם.

...

לאור כל האמור, אני דוחה את טענת העותרים בעניין פרשנות המונח "קומת הביניים" וכן את טענתם כי לא היה מקום למתן הקלה להמרת קומת הביניים בקומה רגילה בנסיבות העניין.

אוסיף, כפי שכבר ציינתי לעיל, כי גם העתירה שלפני נוסחה בצורה מסורבלת, תוך חזרה מייגעת על טענות ותוך שימוש בביטויים לא ראויים, דבר שיבוא לידי ביטוי גם בפסיקת הוצאות בעתירה זו. סוף דבר העתירה נדחית.

העותרים ישלמו לכל אחד מהמשיבים 1-3 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 16,000₪ (48,000 ₪ סה"כ).

שקלנו את הנטען בעיניין זה ואיננו סבורים כי יש מקום לדחות את התכנית נשוא הערר רק מאחר שהתכנית הכוללת לאיזור רחבת הכותל לא נערכה כתכנית סטאטוטורית דוקא.

לא זו אף זו, הועדה לא שללה את עמדת הועדה המחוזית שלא להחיל באותו שטח שהיה כלול במסגרת תכנית עמ/9 את ההוראה הדורשת תיכנון סופי מכוח הסמכות שיש לועדה המחוזית לשנות את תכנית עמ/9, בתכנית מאוחרת יותר באותה דרגה.

ועדת המשנה להתנגדויות דנה בתכנית פעם נוספת, שמעה את טענות העותרים ואת היתייחסות נציגי הקרן, רשות העתיקות והמשטרה והחליטה, שוב, לאשר את התכנית, תוך תיקונים המתחייבים מהחלטת ועדת המשנה לעררים.

...

מקובל עלינו כי צרכי התכנון אינם מאפשרים להמתין תקופה כה ארוכה, ואנו סבורים כי לקביעת מסמך מדיניות מנחה יש יתרונות בנסיבות אלה על פני הכנתה של תכנית סטטוטורית כוללת.

מכל מקום משהתכנית שבפנינו הינה תכנית בסמכות ועדה מחוזית, ומשלא סברנו כי נדרש אישורה של תכנית סטטוטורית כוללת דווקא יש לדחות אף את טענות העוררים בהקשר זה. אשר לטיבו של התכנון הכולל שנעשה התרשמה ועדת המשנה לעררים כי: "אופן יזום ועריכת התכנון הכולל הוצגו בפנינו בהרחבה. התרשמנו כי מדובר היה בתהליך עבודה מסודר שמטרתו הייתה להתמודד עם המורכבות בשטח בו עסקינן ואשר נדרש לכלל ההיבטים הצריכים לעניין. כפי שהובהר לנו ועדת ההיגוי הייתה מורכבת מנציגי משרד ראש הממשלה, שני סגני ראש העיר לתכנון, מתכננת המחוז, נציג רשות העתיקות, נציגי משרד התחבורה, נציגי הרשות לפיתוח ירושלים, מהנדס העיר, נציג החברה לפיתוח הרובע, נציג משרד התיירות, נציגי משטרת ירושלים, נציגי משרד הפנים ונציג הקרן למורשת הכותל. תחת ועדת ההיגוי פעלה ועדת עבודה, בראשות הגב' צור, אשר הנחתה את צוות התכנון בכל הנוגע להכנת מדיניות התכנון הכולל. כפי שנמסר לנו עבודת התכנון הכולל נעשתה על פי הכלים שנקבעו ע"י אמנת אונסקו ובהתבסס על התיעוד המקדים. התוצר התכנוני הוצג לוועדה המחוזית אשר קיימה שני דיונים בקשר אליו, כפי שפורט לעיל. במהלך הדיון הראשון נשמעו מרבית העוררים שבפנינו. התוצר התכנוני, על מסמכיו השונים, הוצג גם לנו. טענות העוררים בקשר לתכנון הכולל ואופן עריכתו נדונו בהרחבה במסגרת החלטת הוועדה המחוזית ונדחו. לא מצאנו להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית בהקשר זה." ועדת המשנה לעררים התייחסה גם לטענות שהועלו בפניה לעניין פרשנות תכנית עמ/9, והדרישה שכלולה בה לתכנון סופי, תוך בחינת האמור בעניין מסאלחה, לפיו ככל שמאושר תכנון נקודתי עליו להיות בלתי הפיך.

אשר לצורך בהפקדה מחדש מקובלת עלי עמדת המשיבים מטעמיה כי לאחר שהדיון בתכנית הוחזר מוועדת המשנה לעררים לא הוכנסו בה שינויים שהצדיקו הפקדה מחדש, ואת עמדתי ביחס למעמד ההוראה בתכנית עמ/9 על התכנית הנדונה פרטתי לעיל.

לא מצאתי כל עילה להתערב בהחלטה מנימוק זה. עמדת המשיבות השונות מקובלת עלי מטעמיה ולא ראיתי להוסיף עליה.

סיכום העתירות נדחות.

לטענתה, תוכנית 101/02/21 שחלה על המיגרש אושרה ביום 29.3.76 ואילו תמ"א 18 נכנסה לתוקף באוגוסט 76' "כך שהגורם המחולל/ או המשביח לכל הדיעות ארע בשנת 76'". תוכנית מפורטת 105/03/21 פורסמה למתן תוקף כשנה לאחר מכן, ביום 8.5.77 ותיקון 4 לתמ"א 18, חל משנת 2006.

וועדת הערר קבעה כי: "אכן, תוכנית המתאר של העיר שדרות אישרה באופן מפורש הקמת תחנת דלק באיזור תעשייה. אלא שלאחר תוכנית המתאר אושרה תוכנית מפורטת 105/03/21. תוכנית זו באה לפרט לגבי כל מיגרש ומגרש את הייעודים והשימושים המותרים. סעיף 9.1 לתוכנית מתייחס בין היתר למגרש נשוא הערר, מיגרש 59, וקובע כי במיגרש זה ניתן יהיה לבנות מבנה תעשייתי סטנדרטי, כמו כן נקבעו הוראות הבנייה כגון אחוזי בנייה, קוי בנייה וכדומה.

בתוכנית 105/03/21 שהיא מאוחרת לתוכנית 101/02/21 והיא תוכנית הקובעת את הייעודים והשימושים המותרים בתוכנית המתאר, נקבע ביחס למגרש, כי ניתן לבנות עליו מבנה תעשייה סטנדרטי.

...

בענייננו, לא נטען כל פגם מתחום דיני המינהל הציבורי וביחס לטענה כי השמאי התעלם ממבנה בן 200 מטר הקיים במגרש, גם אם אכן התעלם השמאי מכך ולא שוכנעתי כי אכן התעלם, אין בכך שגיאה חמורה היורדת לשורשו של עניין.

אשר על כן אני דוחה את הערעור.

המערערת תשלם הוצאות המשיבה בסך 5,000 ₪.

4.2 בתוכנית הבקשה (נספח י"ד) שהגישה המשיבה 2 באמצעות האדריכל, לא מצויין באף מקום גובה " אפס" מרחבי, דהיינו מהו גובה הנקודה הטופוגרפית האבסולוטית (יחסית לפני הים) שממנה מתחילים למדוד בתוכנית את הגבהים , דהיינו מהו הגובה מפני הים ממנו מדדה המשיבה את הגובה שציינה, 15.8 מ'.

נספח י"ג הוא תכנית מאוחרת מתקנת, איננה נשוא העתירה, הוגשה לוועדה ביום 17.2.14, לאחר החלטת ועדת הערר שהיא מושא העתירה, שבה בקשה המשיבה 2 להנמיך גבהים מסוימים שצוינו בתוכנית הבקשה להיתר, נספח י"ד. לא הוצגה מפת מדידה מצבית של מצב קיים, כסוג המפה המצבית שהציגה העותרת, אלא צוין על גבי החתך כי נמדדו נקודות גובה אבסולוטי בשטח, ואלו צוינו על גבי החתך.

...

מסקנה - בדיקת מגבלת הגובה צריכה להיעשות ממפלס הרחוב, דהיינו מפלס הכניסה של הבית.

לסיכום 7.1 אני סבורה שאין בממצאים שפורטו לעיל, כדי לשנות משהו ממסקנות פסק הדין מיום 7.10.14.

לא ניתן להבין משומתו של השמאי המכריע את האופן בו חישב את ירידת ערך הדירות, משאין כל בסיס לחישוב זה. ד.מר יעקב ביר, השמאי הנוסף שמינתה ועדת הערר, היתייחס בחוות דעתו-בניגוד לסמכות שניתנה לו לבחון את השפעת התיקונים לתכנית המתאר בלבד-לתכנית המתאר עצמה, וקבע כי הואיל ומדובר בתכנית כתמים, אין בה כדי להשפיע על שווי המקרקעין וקביעותיו לאי חלות תיקונים 25 ו-26 על תוכנית המתאר, מוטעות.

מסקנתו הסופית של מר ביר היתה, כי באזור המגורים הכולל את המקרקעין נשוא ערעור זה, התירה תכנית המתאר הקמת 4 קומות בלבד, ועל כן אין תיקון 26 חל על המקרקעין דנן, ואין בו כדי להשפיע על שומתו של מר רוזנברג.

ועדת הערר ציינה, כי כיום ישנם לא מעט מקרים בהם תוכנית מפורטת גוברת על תכנית מתאר, בתנאי שתכנית המתאר איננה אוסרת ברורות את התכנית המפורטת הנקודתית.

נכון שככלל אכן יש להיתחשב בתוכנית מאוחרת אשר מקטינה הפגיעה, אך לא כאן.

...

"אנו סבורים כי הפגיעה עברה את תחום הסביר ואף מצדיקה מתן הפיצוי שנקבע, וזאת אנו קובעים בהתייחסותנו גם לסעיף 200 לחוק, לסבירות של פרשנות סעיף זה תוך היתייחסות לעובדות מקרה זה, וכן נוכח פסיקות בית המשפט העליון לאחרונה ופסק דין הורוויץ, פסיקות אלה עולות בקנה אחד עם החיזוק של זכויות הקניין של בעלי מקרקעין ובעלי דירות נשוא ערר זה" (סעיף 97 להחלטה).

המסקנה היא שהפגיעה עוברת את גדר הסביר, ועל כן אין המערערת פטורה מתשלום פיצויים למשיבים, על פי סעיף 200, כפי שקבעה ועדת הערר.

סוף דבר, הערעור נדחה.