תכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, בכפוף לאישור המפקח על המקרקעין

זוהי תכנית נקודתית לארבע החלקות הנ"ל, תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים למגרש אחד, מיגרש 101 (להלן: "המיגרש").

מכירת כל החלקות במשותף, במצב התכנית כיום, תיגרום נזק לכל בעלי הזכויות; המכירה היחידה האפשרית היא שכל חלקה עצמאית תמכור את חלקתה על פי זכויותיה ובכפוף להוראות התכנית.

כפי שקבעתי בת"א 25438-07-15 נכסי רמלה 3 בע"מ נ' רשות הפיתוח (14.9.2017) ניתן לפרק שתוף בזכויות מכוח תכנית איחוד וחלוקה שטרם נרשמה ויש לדחות את העמדה לפיה בעל מקרקעין אינו זכאי לתבוע פירוק שתוף במקרקעין כל עוד לא הושלם הרישום, מהטעמים הבאים: טרם אישורה של התכנית עמדו לתובעת זכויות קנייניות בחלקה 230.

בנגוד לשותפות "רגילה" במקרקעין שם עומדת לשותפים האפשרות לכלכל את צעדיהם מראש בכדי למנוע סחטנות שכזו, בין היתר, באמצעות כריתת הסכם או תימחור הסיכון, במקרה דנן השתוף נכפה על בעל המקרקעין על ידי יוזמי התכנית, ואין באפשרותו להערך מראש ולהבטיח פירוק הוגן באמצעות תניות חוזיות (עוד על אודות "הסחטנות האסטרטגית" ראה רע"א 1497/09 בעלי הזכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן, סעיפים 14-13 לפסק הדין (27.7.2010) (להלן: "עניין ויסמן")).

עוד הם טוענים כי בהתאם להוראות סעיף 146 בחוק המפקח על הבתים המשותפים רשאי לצוות על ביטול רשומו של בית בפנקס הבתים המשותפים, רק אם ביקשו זאת בעלי כל הדירות או אם נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס.

...

לבקשת נתבעים 13 ו-14 מונה ביום עו"ד יורם חג'בי ככונס נכסים על חלקה 251 לשם "רישום החנות המצויה בקומת קרקע .. (חנות בשטח של 20 מ"ר המהווים 20/470 חלקים מהחלקה...) על שם המבקשים". הנתבע 15 והנתבע 11 טוענים כי פירוק השיתוף הנתבע בתביעה זו חותר תחת מינוי כונס הנכסים ושעל כן התביעה צריכה להידחות.

סוף דבר נמצא כי אין באפשרות הצדדים להוציא לפועל את הוראות התכנית ועל כן אין מנוס מפירוק השיתוף בדרך של מכירת הזכויות.

אני ממנה את עו"ד אביחי ורדי מרח' בן גוריון 2 ברמת גן טלפון 03-7526633 ככונס נכסים למכירת הזכויות למרבה במחיר.

במסגרת האקט התיכנוני שנוצר בעקבות אישור התכנית שהיא איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, ורישום החלקות בהן פעל עסקו של הנתבע כחלקות 51 – 53 על שם הרשות, בעלי החלקות המקוריות קיבלו במסגרת ההקצאה בתכנית מגרשים חדשים.

מטעם הרשות, הוגשו תצהיריהם של מר יצחק אשכנזי מפקח הרשות שהעיד בנוגע לאיתור הפלישה של הנתבע במקרקעין שעברו לבעלותה במסגרת הליך האיחוד והחלוקה; ומר יוחאי בית יעקב, שצרף תשריט שהוכן לצורך ההליך.

אולם, בכפוף לטענתה כי הנתבע לא היה שוכר המקרקעין כדין ביום העברת הבעלות, סעיף 126(א) הנ''ל קובע כי שעבוד (הכולל גם שכירות), שהיה ערב תחילת תוקפה של החלוקה, הולך אחרי בעליה הקודם של החלקה, כלומר זכותו נודדת לחלקה החדשה שהוקצתה לבעלים הקודם במסגרת התכנית ואינה נותרת במקרקעין המקוריים.

הנתבע מפנה לענין זה לפס''ד בת"א (תל אביב-יפו) 55363-03-11 יונה אבלסון ו- 138 אח' נ' דבורה אבינרי (פורסם בנבו) בו נקבע ביחס לדייר מוגן בדירת עמידר כי זכויותיו נבחנות בקשר שלו למקרקעין ולא לבעל הבית; ובמקרה של איחוד וחלוקה שלא בהסכמה הוא רשאי להמשיך ולהחזיק במקרקעין ורק מחליף א בעל הבית.

להגשת התביעה כנגד הנתבע קדם ביקור של מפקח הרשות שמצא כי הנתבע יושב על מקרקעי הרשות, כאמור בסעיף 3 לתצהירו של מר יצחק אשכנזי מטעם הרשות: "ביום 16.1.17 ביקרתי במקרקעין ומצאתי כי הנתבע תפס חזקה במקרקעין ללא היתר הרשות. תפיסת החזקה מתבטאת בהנחת ציוד בניה, משטחי עץ בניית סככות וכד'. שוחחתי עם הנתבע אשר אישר בפני כי הוא מחזיק במקרקעין ואף עושה בהם את השמוש הנ''ל." במסגרת זו הופק אף דו''ח פקוח – נ/5 מיום 26/2/17 אשר חוזר על האמור בתצהיר ובסיומו נכתב כי : "שוחחתי עם הפולש שאישר בפני כי הוא מחזיק בשטח זה שנים רבות לפרנסתו" במהלך חקירתו טען מר אשכנזי כי במהלך הביקור (עמוד 8 שורות 17 – 19): "הסברתי לו שהוא יושב על שטח של המדינה והוא צריך להתפנות. הוא הסביר לי שהשטח בשכירות ע"י אדם אחר. הראיתי לו של מי הבעלויות ואמרתי לו שמבחינתי הוא יושב על קרקע של המדינה ועליו להתפנות". כאשר נישאל מר אשכנזי האם בדק את מהות החזקתו של הנתבע השיב (עמוד 8 שורות 31 – 33): "אני יודע שמרגע שהמדינה נרשמה כבעלים, הדבר היחיד שמעניין אותי זה שהקרקע פנויה או שיש חוזה. במידה ואין חוזה וידוע שלאיש אין חוזה או היתקשרות עם המדינה מבחינתי הוא פולש ולכן צריך לפנות אותו." כמו כן נישאל מר אשכנזי בנוגע למכתב שצורף לכתב התביעה – "דרישה לסילוק יד לפני הגשת תביעה" מיום 26.2.17, יום כתיבת דו''ח הפיקוח (עמוד 9 שורות 16 – 18): "אנחנו שולחים את ההתראות בדואר רשום, אם המכתב חוזר מכל מיני סיבות אני לא שולח שוב את המכתב. הסברתי לנתבע את העניינים, המכתב רק אמור לחזק את העניין, הוא יודע שהוא לא יושב במקום שלו.

...

איני מקבל את טענות אלו.

סוף דבר על כן, אני מקבל את התביעה.

אני מורה על סילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין בחלקות 51, 52, 53 ו – 76 בגוש 17610 באדמות נצרת.

הגם שעובר לדיון הגיש ב"כ המשיבים הגיש תגובה לבקשה לפי סעיף 239 לחוק התיכנון והבנייה, שכינה אותה "תגובה ראשונית" אזי לאחר חקירת המפקחת בקש הוא לאפשר לו להשלים תגובתו וציין, כי השלמת התגובה מותניית בקבלת מידע נוסף בו מבקש לעיין.

מנגד ב"כ הוועדה המקומית הגיש במסגרת הדיון, בין היתר, מיסמך המלמד על זכויות עירית אשדוד במקרקעין (חוזה חכירה - מב/1), ואף היפנה את בית המשפט לתכנית מפורטת – תכנית חלוקה איחוד וחלוקת מגרשים בהסכמת הבעלים החלה על המיתחם, שהתקבלה ביום 30.01.2005 ואושרה ע"י הוועדה המקומית, התקבלה ביום 26.06.2005 בלישכת התיכנון המחוזית מחוז דרום ואושרה (מב/2, מב/2א).

באשר לסעיף ג'6 (עמ' 6 לבקשה) ככל שב"כ המשיבים מייצג בעל זכות קניינית במקרקעין או במקרקעין הגובל עם המקרקעין עליו בונה עמותת קדם מפעליו (על פי היתר, ראה מב/8), בכפוף להצגת מיסמך המאשר את הזכות הקניינית הרלוואנטית, יהא ב"כ המשיבים רשאי לעיין בהיתר הבניה והגרמושקה של עמותת קדם מפעליו.

...

אם למי מהמשיבים היתה התנגדות בנושא זה או ביחס לייעוד שנקבע בתכנית המפורטת- שהיוותה תכנית איחוד וחלוקה של הקרקעות בהסכמת בלי הקרקע – ואושרה בסופו של דבר, לפני כ-17 שנים, נכון היה להעלותה בסמוך לאחר הפקדת התכנית – במועד הקבוע בחוק התכנון והבניה, בפני האכסניה המתאימה בהתאם להוראות החוק, זאת טרם אושרה ופורסמה ברשומות בשנת 2005.

סיכומו של דבר ב"כ המשיבים רשאי לעיין במסמכים שהוגשו לתיק (אחד המסמכים מב/10 נלקח ע"י ב"כ המשיבים במהלך הדיון ולא הושב לבית המשפט).

במועד הגשת התביעה חלה על המקרקעין תכנית בב/566, אשר בשנת 2001 אושרה למתן תוקף (סעיף 3 לסיכומי התובעים; סעיף 4 לכתב ההגנה) (להלן – תכנית בב/566; ביום 31.7.2008 אושרה למתן תוקף תכנית בב/566/ב, במסגרתה הוארכו מועדים שנקבעו בתכנית בב/566 (נספח 4 לכתב ההגנה)).

במועד הגשת הסיכומים התקבלה החלטת הוועדה המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז תל אביב ביחס לתכנית BBC, במסגרתה הוחלט "לאשר את התכנית בכפוף לשינויים המופיעים בעקרי ההחלטה ובמענה להתנגדויות" (עמ' 6 לפרוטוקול ישיבת הוועדה מיום 31.10.2021; נספח 1 לסיכומים המשלימים מטעם התובעים) (להלן – החלטת הועדה).

המומחה העריך כי מדובר בפרק זמן של כשנה (עמ' 163, ש' 25), ובהמשך הוסיף: "אנחנו יודעים שלוקח זמן רב" (עמ' 164, ש' 14)), זכאים בעלי הזכויות לעתור לפירוק השתוף עתה, בהתאם למצב התיכנוני הנוכחי של המקרקעין (לא נטען כי יש להמתין עד לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה), ובהתאם לעקרון שלפיו זכותו של שותף במקרקעין משותפים לעתור לפירוק השתוף נתונה לו "בכל עת" (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969)).

ביחס למקרקעין, הגם שתכנית BBC מייעדת את החלקות לאיחוד – טרם נערך תשריט חלוקת קרקע מכוח סעיף 137 לחוק התיכנון והבניה; טרם נערכה תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים מכוח פרק ג', סימן ז' לחוק התיכנון והבניה; טרם נעשתה טבלת הקצאות ("תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה תיכלול טבלת הקצאה ואיזון שבה יפורטו הוראותיה הקנייניות" (דנה וזינגר, בעמ' 1111)).

היא אף מחייבת פקוח הדוק של בית המשפט.

...

בתוך 30 יום ישלמו הנתבעים 1 ו-2, ביחד ולחוד, לתובעים 1 ו-2, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד על-סך של 25,000 ₪ (שיעור ההוצאות מביא בחשבון את העובדה שהתביעה התקבלה ביחס לסעד החלופי).

הוראות אופרטיביות: אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 148 בגוש 6105 בעיר בני ברק.

אני מורה על מינויו של עו"ד רן ברא"ז (ממשרד לוי טירר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' חברת עורכי דין, מדרך מנחם בגין 150, תל-אביב 6492105, טל: 03-5272164; פקס: 03-5272166) לכונס נכסים, בכפוף להסכמתו, לצורך פירוק השיתוף בחלקה, בדרך של מכירתם למרבה במחיר.

לטענת המבקש, הגשת הבקשה לביטול צו ההריסה וההליכים שהתנהלו מכוחה נעשו בהיעדר סמכות, ללא ידיעתו או הסכמתו של המבקש או של מי מבעלי הזכויות במקרקעין, בזמן שהמבקש ובנו מצויים בסכסוך ואינם מקיימים תיקשורת כלשהיא ביניהם.

משכך, במועד חתימת התצהיר של מפקח הבניה, מר דוד סיטרוק, ביום 31/3/22, העבודות נשוא הצוו טרם הסתיימו, ובודאי טרם חלפו 6 חודשים ממועד סיומן ועד למועד חתימת התצהיר הנ"ל. המבקש טוען כי לא נערכה היתייעצות כדין עם מתכנן המחוז, וזאת, מכיוון וההתייעצות הייתה עם גורם אחר שאינו המתכנן.

המבקש טוען כי הוא פועל במרץ להכשרת עבודות הבניה להפעלת דיר צאן במקום, הסיר את מכלי הדלק שהיו שם, וסילק את הגדרות, והוועדה המרחבית לתיכנון ובניה, בהחלטתה מיום 30/1/23, אישרה בקשתו להיתר בכפוף להסדרת המבנה ובכפוף לכך כי ייעוד הקרקע ישונה, ועריכת תכנית איחוד וחלוקה עתידית לאיזור תעשיה.

עניין הוא בעבודות המבוצעות על קרקע שייעודה חקלאי, והתכנית המפורטת עליה נסמך המבקש טרם אושרה, ואין לומר כי היתר הבניה בהשג יד. לפי המצב התיכנוני שבתוקף היום, המקרקעין בייעוד חקלאי – נוף כפרי פתוח, נמצאים מתחת לקו מתח גבוה, ובהם אמורה לעבור מסילת רכבת, קו כרמיאל – קריית שמונה, כאשר התכנית לעניין זה בתהליך הפקדה.

...

הדבר תומך במסקנה הנ"ל. עוד אציין כי לפי עדותו של מר גבאי, עליה מבקש להסתמך המבקש, הוא לא יודע כי המקרקעין הינם מתחת לקו מתח גבוה.

ממצא זה של קיומו של קו מתח גבוה מוביל למסקנה כי היתר בניה לעבודות, המנוגדות לייעוד הקרקע לפי המצב התכנוני היום, אינו בהישג יד, כלל ועיקר.

סוף דבר אני דוחה את הבקשה לביטול ההחלטה מיום 6/6/22.