תכנון ובנייה פיצוי בגין אי קבלת היתר בניה בפני שמאי מכריע

בית משפט השלום בחיפה ת"א 20904-06-21 ואעי נ' מועצה מקומית אעבלין ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת ג'אדה בסול תובעים ג'אן וואעי ע"י ב"כ עוה"ד נתבעים 1. מועצה מקומית אעבלין ע"י ב"כ עוה"ד 2. הועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעת אלונים ע"י ב"כ עוה"ד פסק דין

התובע צירף לתביעתו שתי חוות דעת, האחת שמאית והשנייה רפואית פסיכיאטרית, לפיהן הוא תובע נזקים ישירים ועקיפים , בין היתר, עלות סלילת הכביש, דמי שכירות למשך 7 שנים עובר להגשת התביעה, ועוגמת נפש.

בתגובה משלימה טען התובע כי, אין לקבל את טענת הנתבעת בדבר מועד היווצרותה של עילת התביעה, כי המדובר בעילה מתחדשת, במיוחד משקיימת הודאה מצד המועצה בחבותה לסלול את הכביש, וכראיה לכך , כך התובע, הוצא היתר בניה בחודש 7/2015 לצורך זאת.

דיון והכרעה לאחר עיון ושקילה; בבקשה לסילוק על הסף, בתגובה ובתשובה, לרבות בכתבי הטענות של הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להיתקבל, וזאת כפי שיפורט  להלן .

  כאמור, מדובר על הכוח המהותי המאפשר לתובע לפנות לערכאות ולברר את תביעתו, ודומה כי בעיניינו אותה עילה אכן נולדה עת קיבל התובע את ההיתר לבניית ביתו, ולכל המאוחר עת נודע לו כי היתר האיכלוס "טופס" 4 לא יינתן באם לא ייסלל אותו כיבש, היינו אותו מיסמך תשובה אשר קיבל מהועדה המקומית לתיכנון ובנייה מיום 15/9/2003.

ההודאה בקיום זכות מטעם הנתבעת, כפי שטען התובע, הייתה מרגע הוצאת ההיתר ביום 1/7/15, כך שלפי התובע , מרוץ ההתיישנות מתחיל מנקודה זו. אולם, מיותר לציין כי אין זו הפעם הראשונה בה הנתבעת עותרת לקבלת היתר לסלילת כביש, והרי בסופו של יום , היתר זה הוא בגדר חידוש להיתר שתוקפו פקע עקב אי ממושו עוד משנת 2010, כאמור בפסק כבוד השופט רון סוקול בעתירה המנהלית שהגיש התובע (עת"מ 15121-09-13 וואעי נ' מועצה מקומית אעבלין): "עוד התברר כי המועצה המקומית אף פעלה לקידום סלילת הדרך. המועצה הכינה תכנית להפקעה וזו הוגשה לאישור הועדה המקומית ביום 15.6.2009. ביום 22.10.2012 פירסמה הועדה המקומית הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943. המועצה אף פנתה לועדה המקומית וביקשה היתר לסלילת הדרך. ביום 25.8.2010 אושרה בקשת המועצה אולם מאחר ועבודות הסלילה לא החלו, פקע ההיתר כעבור שנה." התובע אינו יכול להאחז בטענה כי, רק בהוצאת ההיתר בשנת 2015 המועצה הודתה בזכותו, וכי רק מאותו מועד מתחיל מניין תקופת ההתיישנות! מה גם שלא ברור כלל מטענות התובע, מה היא הזכות לה הוא טוען, ושהנתבעת הודתה בה, האם להודאה בזכותו לקבל ההיתר או להודאה בזכותו לקבל פיצוי.

...

" יחד עם זאת נקבע כי יש לבחון כל מקרה לגופו, ראה טל חבקין, התיישנות (מהדורה שניה, 2021) עמ' 288: "הלכה זו משמעה שיש לבחון בכל מקרה לגופו אם הסעד הנתבע (הזכות הקונקרטית-שניונית ( נובע מהזכות שהנתבע הודה בה. בעניין רובאב הזכות לפיצוי בגין ההפרה נבעה ישירות מההודאה בהפרה. אולם אין הכרח שכך יהיה באשר לכל סעד שייתבע בגין הפרת חוזה" בענייננו, האם קיימת הודאה של הנתבעת בהפרה שיש בה כדי להצמיח זכות קונקרטית של התובע לדרוש את סעדיו? אני סבורה כי אין זה המצב.

מכל האמור אני מקבלת את הטענה כי תביעת התובע התיישנה.

לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את טענת הסף של הנתבעת, ומורה על דחיית התביעה, מפאת התיישנות.

הנתבעים קיבלו היתר בניה לבניית תוספת לדירותיהם.

היתר הבניה ניתן לאחר שהתקיימו הליכים בפני גורמים שונים, בעקבות היתנגדותם של התובעים לבניה.

ביום 9.2.15 נתנה ועדת משנה של הועדה המקומית לתיכנון ובניה חיפה היתר לבניית תוספת הכוללת שבעה מ"מדים ושבע מרפסות זיזיות לשמונה יחידות בבניין.

בתביעה זו עתרו התובעים לפצוי בגין הנזקים לדירתם, וכן לצוו עשה שיורה לנתבעים לבצע תיקון נזקים שנגרמו לרכוש המשותף בעקבות הבניה.

לאור הפערים בין חוות הדעת מטעם הצדדים, מיניתי את המהנדס והשמאי דן ברלינר (להלן: "ברלינר") כמומחה מטעם בית המשפט.

דיון והכרעה התביעה נגד נתבעים 3-4 (אומנסקי) אומנסקי היו בין מבקשי היתר הבניה, אך הם לא ביצעו בניה על אף שניתן היתר.

ברלינר לא קבע כי יש צורך בפנוי מלא של הדירה בעת התיקונים, ולכן אין מקום לפצותם בעלויות הכרוכות בפנוי מלא של הדירה ומעבר זמני למקום מגורים חלופי.

...

סוף דבר הפיצוי לו זכאים התובעים הינו בסך 19,000 ₪, בתוספת 2,000 ₪ עבור פיקוח הנדסי, ובתוספת מע"מ – 24,570 ₪.

אני דוחה את התביעה נגד נתבעים 3-4.

התובעים ישלמו לנתבעים 3-4 שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

העובדות הרלוואנטיות לתביעה בשנת 1970 הגיש מר ציון פנימי (להלן: "מר פנימי") לעריית ירושלים (להלן: "הערייה") בקשה למתן היתר לבניית שני בנייני קומות במקרקעין שבגוש 30096, חלקה 67/1 הנמצאים ברח' כתב סופר 18 ירושלים, אשר בבעלותו (להלן: "המקרקעין").

(ר' נספח ד' לכתב התביעה) במהלך השנים 2012-2014 נערכו מספר פניות מטעם ב"כ מר פנימי אל הערייה במסגרתן נטען כי הערייה מעולם לא מימשה את המטרה הציבורית לשמה ביקשה את המחסנים (שימוש כמחסן הג"א), כי היא לא שילמה למר פנימי את התמורה המלאה בגין המחסנים, וכי למר פנימי עומדת זכות לקבל דמי שימוש במחסנים או פיצוי בגין אי-מימוש זכויותיו במלוא זכויות הבנייה שניתנו לו (יתרה של 85.33 מ"ר).

בנספח להסכם המכר שנחתם באותו היום, הצהיר מר פנימי בפני התובע כדלקמן: "והואיל: והמוכר מצהיר כי הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים החליטה ביום 7.3.73 לייעד את המחסן לצרכי הג"א וכי המחסן יירשם ע"ש עירית ירושלים לצרכי הג"א וכי נרשמה – בהסכמת המוכר – הערת אזהרה לצורך כך בפנקסי המקרקעין, אולם לאור העובדה שיערית ירושלים הבטיחה לו, בעת שבנה את הבנין (בשנות ה-70) בו נמצא המחסן, זכויות בניה נוספות בתמורה למחסן, והבטחה זאת לא כובדה במלואה על ידיה שכן מגיעות לו עוד זכויות בניה שלא נוצלו, והעיריה לא עמדה בהסכמים עימו, המוכר כופר בזכותה של עירית ירושלים לקבל זכויות במחסן, ולכן, הוא לא העביר זכויותיו במחסן ע"ש העיריה. כן מצהיר המוכר כי עד היום לא ננקטו כל הליכים נגדו ע"י העיריה ו/או ע"י צד ג' שהוא ביחס למחסן ו/או ביחס לטענת העיריה לזכויות כלשהן במחסן;". בהמשך לכך, הסכימו מר פנימי והתובע כי המחסנים נמכרים לתובע במצבם הנוכחי (as-is) בשים לב למצבם הפיזי הירוד, למצבם המשפטי והתכנוני ובכך לעובדה כי רשומה על המחסנים במירשם המקרקעין הערה לפיה הם מיועדים לצרכי הג"א וכי בבית המשותף שהוקם על המקרקעין הם יירשמו על-שם הערייה (ר' ס' 1 ו-4 לנספח 6 לתצהיר מר לנדמן).

לתמיכה בטענותיו הגיש התובע תצהיר מטעם אדם בשם אלימלך לנדמן, שהגדיר עצמו כשותף עסקי של התובע וכן חו"ד שמאי מקרקעין, מר יניב גוב ארי.

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את כלל החומרים שהוגשו על ידי הצדדים בהליך, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להדחות משהתובע לא הוכיח את זכותו לקבל מהעירייה את הסעדים להם הוא עותר בתביעתו.

...

בהקשר זה יודגש כי מקובלת עלי טענת העירייה לפיה הזכות שניתנה למר פנימי לקבל זכויות בנייה הייתה, מעצם מהותה, מחייבת פנייה ויוזמה מצד מר פנימי בבקשה לקבל אותן זכויות, ולא נדרש היה מהעירייה לתת זכויות בנייה אלה ביוזמתה, ללא דרישה מפורשת.

טענות הגנה נוספות לנוכח המסקנה אליה הגעתי לפיה התובע לא הוכיח את זכותו לקבל את הסעדים להם הוא עתר בתביעתו, איני רואה מקום להידרש לטענות נוספות שהעלתה העירייה להגנתה, ובכללן טענות בדבר התיישנות עילת התביעה של התובע (תהא זו עילה חוזית או קניינית, בין במקרקעין מוסדרים ובין אם לאו); השיהוי שחל במועד הגשת התביעה; אי-התאמת הסעדים להם עתר התובע לדיני החוזים והשלכת קביעה בדבר ביטול ההסכם מחמת הפרתו על חובתו של התובע להשיב את זכויות הבניה שניתנו למר פנימי במסגרת ההסכם ועוד.

ואולם, משקבעתי כי התובע לא הוכיח טענתו בדבר זכותו לבטל את ההסכם מחמת הפרתו- ממילא איני נדרש לדון בסעד זה. בנוסף, בתביעת התובע לא נמצאה כל השגה על החלטה מנהלית כזו או אחרת של מי מרשויות העירייה ולפיכך, אין בידי לקבל את טענת העירייה לפיה הסמכות לדון בתביעת התובע נתונה לבית המשפט לעניינים מנהליים, ולא לבית משפט זה. סוף דבר מכל הטעמים שפורטו לעיל - התביעה נדחית.

מעדותה, ניתן ללמוד כי מבנה המחסן והחניה שבנו התובעים בחצר האחורית בהליכי הסדרה וכי הוגשה תב"ע נקודתית לצורך קבלת היתר בניה כדין למבנה הקיים, תוך השוואת המצב החוקי לזה של המנוח אשר הקים את אותו מבנה וקיבל בעבר היתר בניה.

דיון והכרעה הואיל ואין בהליך זה כל חידוש או שאלה עקרונית הדורשת הכרעה, נימוקי פסק הדין יינתנו בתמצית בלבד, וזאת כמצוות תקנה 129(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט – 2018.

ככל שלתוספת בניה נידרש היתר בניה – על התובעים לפנות לגורמים התכנוניים על מנת להוציא היתר.

חריגות הבניה העיקריות במקרקעין הן של המנוח בעצמו, שהחל לבנות תוספת קומה מעל דירת התובעים והותיר את התוספת בנויה באופן חלקי בלבד, ללא טיח חצוני, ללא גג, ללא חלונות בפתחים ולמעשה הותיר את התובעים עם שלד של מבנה הבנוי מעל דירתם, ורק לאחר הליך שהתנהל בפני המפקחת על מקרקעין והליך לפי פקודת ביזיון בית המשפט, ניאות לקרות את הגג, ולסגור את הפתחים החיצוניים.

ירידת הערך לדירת התובעים עקב אי השלמת הבניה של הקומה העליונה: כאמור לעיל, התובעים טוענים שנגרמה לדירתם ירידת ערך בסך של 400,000 ₪ עקב הותרת שלד הבניה מעל דירתם.

אולם, גם השמאי קבע בהערכתו, כי היא נכונה למועד עריכתה [24.11.2016] ויכול שתשתנה בהתאם לשינויים בשוק ולמצב תוספת הבניה בפועל.

יש לזכור, כי למנוח הייתה תרומה משמעותית לסכסוך ארוך השנים עם התובעים וליחסים העכורים בין הצדדים ולכן, גם אם בחר שלא להתגורר במקום, לא קיימת לו הזכות לקבלת פיצוי עקב כך. התביעות הכספיות בגין עשיית עושר ולא במשפט, בגין מיטרד ליחיד ומניעת הפקת הנאה אינן ברורות כלל ואין להן כל אחיזה בחומר הראיות ועל כן הן נדחות.

...

גם הטענה לירידת ערך של דירת המנוח נדחית.

התוצאה התוצאה היא כי התביעה נדחית ברובה ומתקבלת בשני עניינים בלבד: ניתן בזה צו המורה לנתבעים להוציא מן החצר האחורית את כלי הרכב שהועמדו שם וכן כל מיטלטלין אחרים המפריעים לשימוש סביר בחצר האחורית וזאת לא יאוחר מיום 1.2.24.

התביעה שכנגד נדחית.

פסק דין בפניי תביעה לחיוב הנתבעת בפיצויים בגין איחור במסירת דירה שמכרה לתובעים, איחור ברשום הבית המשותף ורישום זכויות התובעים בדירה, ליקויים ואי התאמות שנפלו בדירה ובחצרה וכן פיצויים בגין ירידת ערך ונזק לא ממוני.

200 7.8 - פיתוח - חמישה אריחי ריצוף פגומים במרפסת הגינה – נכלל בסעיף 6.3.1; - בוצע ריצוף בגינה בגוון לא אחיד – יטופל כחלק מסעיף 6.25; - גובה מכסה שוחת הביוב נמוך מגובה הריצוף של הרחבה המרוצפת – בוצע ריצוף והיום אין ליקוי; - הבדלי גובה ברחצה המרוצפת בחצר בין הריצוף המקורי לבין זה שניבנה מאוחר יותר – נכלל בסעיף 6.4.1; רחבה מרוצפת קטנה מהמתוכנן – הצדדים התבקשו לשלוח תוכנית שינויים עם מידות ברורות וזו לא התקבלה; - רוחב שביל הגישה צר מהמתוכנן – נכלל בסעיף 6.3.1; - ריצוף שבור בחצר – לא הוצג ליקוי; - ריצוף מעל מכסה שוחה מרובע שבור – נכלל בסעיף 6.3.1.

כ.3 - דיון והכרעה הבסיס לפסיקת פיצויים בגין עגמת נפש בתביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה הנו סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הקובע כי בגין נזק שאינו ממון "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין". השיקולים הרלבאנטיים לעניין גובה הפיצויים בגין עגמת נפש הם אופי הליקוי, מיקומו, הקפו, משך הזמן שארך לתקנו והתנהלות הקבלן הן לפני הגשת התביעה והן במהלך בירורה (ע"א (מחוזי י-ם) 6481/05 אלי כהן נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ (1.2.2006); ת"א (שלום ת"א) 37758/04 דדון נגד בוני התיקון (1.11.2006); ת"א (שלום ת"א) 54538/04 ברזילי רמי ואח' נ' טובים תמי (29.10.2006)).

בית המשפט עמד על השיקולים הרלבאנטיים לקביעת גובה הפיצויים בגין נזק לא ממוני בתביעה לתשלום פיצויים בגין ליקויי בניה כדלקמן: "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם)." (לעניין זה ראו גם: ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ואח' (17.4.1994); ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.2.2005)) ומכאן לענייננו.

בצרוף התייקרות בשיעור 10% ממועד חוות הדעת (24.10.2021) ועד מתן פסק הדין (עדות המומחה בעמ' 35, ש' 28-30) ובמעוגל – 95,000 ₪; ב. פיצויים בגין נזק לא ממוני בסכום כולל של 10,000 ₪; הוצאות התובעים: החזר חלקי של אגרת בית המשפט בסך 3,000 ₪; שכר טירחת השמאי בן עזרא בסך 4,000 ₪; חלקי התובעים בשכר טירחת המומחה מטעם בית המשפט בסך 7,429 ₪ - סך הכל 14,429 ₪; ד. שכר טירחת עורך דין בסכום כולל של 18,000 ₪.

...

בנסיבות אלה, אני קובעת כי הנתבעת מיצתה את האפשרות לבצע את התיקונים בעצמה, והתובעים רשאים לתקן את הליקויים בעצמם, גם אם עלות התיקון במקרה זה תהא גבוהה יותר.

משכך, אני דוחה את תביעת הנתבעת כי אורה לתובעים לאפשר לה לבצע את תיקון הליקויים.

כג - סופו של דבר מורם מהאמור עד כה כי התביעה מתקבלת בחלקה.