תיקון תקנון בית משותף בעניין שימוש מותר במחסן

סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן: "בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף." סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע לעניין שינוי זכויות של בעלי דירות, כך: "(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות." בעניינינו, לא קיים תקנון ובמקרה כזה קובע סעיף 64 כי יחול התקנון המצוי, כדלקמן: "מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנירשם הוראה בנידון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנירשם על ידי בעלי הדירות." סעיף 71(א) לחוק המקרקעין קובע: "(א) החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה." סעיף 2(א) לתקנון המצוי, קובע: "(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האספה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.

" סמכותה של האספה הכללית מוגדרת בסעיף 5(א) לתקנון המצוי: "(א) בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי נהולו של הרכוש המשותף והשמוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף." יפים לעניין סעיף 5(א) דבריו של כב' השופט ברנזון בעיניין וינטרס, כדלקמן: "פירוש הדבר, שמה שהאספה הכללית מתירה בנוגע לשימוש ברכוש המשותף – מותר, ומה שהיא אוסרת – אסור. אבל אין פירוש הדבר שמה שלא הותר על-ידה – אסור.

בודאי שאין בכך כדי לסלק את התביעה על הסף; כי ניתן היה לוותר על הטענה בעיניין פחי האשפה בשלב מוקדם יותר של התביעה; כי תשריט הבית המשותף לא אושר על ידי הועדה התכנונית; כי התמונות שבמחסן צולמו ללא רשות הנתבעים.

...

אני דוחה את בקשת התובעת למנוע מהנתבע 2 להוציא סחורה ו/או בובות תצוגה אל מחוץ לחנות הנתבע 2 ו/או בשטח הבית המשותף מהטעם שהתובעת עושה שימוש באותו השטח שממנו היא מבקשת את סילוק היד.

לנוכח הכרעתי אני דוחה את דרישת התובעת להחזר הוצאות ששילמה בגין הכנת חוות הדעת המודד אברבוך ובגין עדותו.

התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך כולל של 5,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.

התקנון ביטל את סעיפים 2, 3 ו- 4 אשר בתקנון המקורי, אשר קבעו זכות שימוש לכל בעלי היחידות במקלט של הבית המשותף, בניות נוספות ללא קבלת הסכמה משאר בעלי הדירות ותיקון צו הבית המשותף וקבע במקומם הוראות חדשות בעניינים אלו.

להלן נוסח סעיפים אלה, אשר פרשנותם שנויה במחלוקת בין הצדדים: סעיף 8(ד) "ניצול זכויות הבניה כאמור ייעשה רק בשטחים הצמודים לדירות, שלהן שייכות וצמודות זכויות הבנייה שטרם נוצלו כאמור, דהיינו שטחי הקרקע והגגות הנ"ל, וניצול זכויות הבניה יכול שייעשה בפעם אחת או בכמה פעמים או בכמה שלבים – וזאת באופן המפורט בסעיפים 9, 10 ו- 11 להלן". סעיף 9(א) "(א) זכויות הבניה שטרם נוצלו כאמור ינוצלו תחילה על הגגות הצמודים, ואילו על שטחי הקרקע הצמודים תותר בניה של מבני עזר, כגון: מוסכים, מקלטים, חדרי ביטחון, חדרי מדרגות, מבנה למעלית, מחסנים וכיו"ב (להלן: 'מבני העזר'). מבני העזר הנ"ל יוכלו להיבנות בכל מקום על שטח הקרקע ובילבד שיהיו מרוחקים, בנקודה הקרובה ביותר שלהם, 4 מטרים לפחות מקוו הגבול שבין שטח הקרקע המסומן באות 'ה' לבין שטח הקרקע המסומן באות 'ד'...". "(ב) אם ובמידה שיוותרו זכויות בניה שטרם נוצלו, לאחר ביצוע הבניה על הגגות לפי מלוא זכויות הבניה שניתן יהיה לבנות על הגגות, ניתן יהיה לנצל זכויות בניה אלו לבניה רק על גגות מבני העזר הנ"ל". סעיף 10(א) "לצורך ניצול זכויות הבניה כאמור יהיו הבעלים של דירה כלשהיא רשאים להשתמש בקירות החיצוניים של הבית, ביסודות ובשטח הקרקע עליה הוא עומד, וכן לבנות מדרגות למבנה הנוסף שייבנה ויהיה עליו להמציא חוות דעת של מהנדס המאשרת כי הבנייה המתוכננת היא במסגרת ניצול זכויות הבנייה כאמור לעיל". פרשנות התקנון - האם אוסר על הריסה ובנייה מחדש המערער טוען כי שגתה המפקחת שעה שלא הסתמכה על עדותו של אביו, מר יעקב קו ונקי (להלן: "יעקב") אשר העיד כי במהלך המו"מ שהתקיים עובר לניסוח התקנון, בין בעלי הזכויות דאז ובאי כוחם, עלתה האפשרות של הריסה, אך הצדדים אמרו לעורכי הדין "לרדת מזה". לטענתו, המפקחת לא קבעה שאין היא מאמינה לעדותו של יעקב, אלא נימקה את פרשנותה לתקנון בציינה כי אם האפשרות אכן עלתה, מדוע הדבר לא נכתב במפורש בתקנון.

כאשר על כל אלה נוספת בדיקתו של המהנדס שולץ, מטעם הועדה (כפי שציינה המפקחת) וקביעת ערבויות על ידי המפקחת, אינני רואה מקום להתערב בהחלטתה, גם בעיניין זה. משנקבע כי ביצוע חזוק במסלול הריסה ובנייה מחדש אינו מנוגד לתקנון; כי תכנית החיזוק שהגישה המשיבה איננה עושה שימוש בזכויות בנייה מעבר למה שמותר למשיבה על פי התקנון וכי ניתן לבצע את העבודות ללא גרימת נזק לאגף הצפוני, ניתן לקבוע כי התמלא התנאי של העדר פגיעה בזכויות אשר בסעיף 11(א) לחוק החיזוק, כפי שקבעה המפקחת.

...

אינני מקבלת את גישתו של המערער.

התוצאה סופו של דבר - אני דוחה את הערעור בכפוף לאשר נאמר בסעיף 30 לעיל.

המערער ישלם למשיבה הוצאות הערעור בסך 10,000 ₪.

אשר על כן ביקשה חברת נעמאן לדחות את התביעה ולהותיר את הבית המשותף הרשום משנת 2013, להורות על הריסת הבניה הלא חוקית ללא היתר של ח'דר ביחס לתוספת בניה שבנה ולהחזיר את הדירה כפי שהיתה בטרם הבניה בשטח של כ- 43 מ"ר, להורות על הריסת המחסן שנטל אמסלם בבניין 3 והרחיב אותו ללא היתר והוא בשטח של כ- 8 מ"ר, לחייב את ח'דר לשלם לנעמאן את סכום התביעה שכנגד בין מכוח ההסכם שחתם עליו ביום 15/1/98 ובין בשל שימוש ללא רשות בשטח שבנה ואליו פלש ונהנה ממנו שנים, ולחייב את התובעים לשלם לנעמאן יחד ולחוד פיצוי בגין רשלנותם ו/או הפרת חובה חקוקה באי הריסת הבניה ללא היתר ו/או הגשת התנגדויות סרק בפני ועדות התיכנון.

אף על פי כן, ישנם חלקים בבית המשותף שאותם לא ניתן להצמיד לדירות ואלו יישארו תמיד בגדר רכוש משותף, כפי שקובע סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין: "בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן — התקנון), שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובילבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות...". אם כך, באשר לסיווגם של הנכסים שבמחלוקת ובחינת גריעתם מן הרכוש המשותף נקבע בפסיקה, מבחן דו שלבי : בשלב הראשון יש לסווג את הנכסים שבמחלוקת כרכוש משותף או כדירות (או חלקים מדירות); ובשלב השני, אם השטחים מסווגים כרכוש משותף, יש לבחון האם הם נגרעו ממנו כדין (ראו: ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ", פסקה 15 [פורסם במאגרים] (20.11.2016)).

הקונים מסכימים שרישום הבית המשותף והדירה ייעשו בכפוף לאמור לעיל, וכי התקנון ומסמכי הבית המשותף ינוסחו ו/או יתוקנו בהתאם לכך, הקונים מתחייבים לחתום לפי דרישתם הראשונה של המוכרת על תקנון מתוקן ו/או על כל מיסמך אחר שיידרשו לצורך האמור לעיל וזאת מבלי לגרוע מזכות המוכרת להשתמש ביפוי הכוח כאמור ב.ס.ק.ב' לעיל.

אם הדבר מותר לקבלן שחלות עליו החובות המוגברות של חוק מכר (דירות) קל וחומר לעניין יכולתה של עמידר להשתמש בטכניקת 'הקולב המשפטי' מקום שחוק המכר (דירות) לא חל עליה, רשאית ליצור יחידה זו כדי לאפשר ניצול הזכויות שנמכרו על ידה למטרה זו (קרקע וזכויות בניה).

...

משכך, לאחר ששמעתי את העדים, בחנתי את הראיות וכל המסמכים שצירפו הצדדים וכן שמעתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי רשות הפיתוח באמצעות עמידר בעלה מכוח הסמכות שהוענקה לה מכוח התנאים הכלליים של הסכמי המכר והן מכוח יפויי הכוח הבלתי חוזר שחותמים עליו כל הרוכשים דירות מעמידר, ובמיוחד שהוכח כי משפחת אמסלם חתמה על ייפויי כוח כזה המאפשר לשנות את ההצמדות ואף במהלך הליך משפטי זה נרכש ע"י סטיב אמסלם נכס נוסף בבניין.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה הראשונה והן את תביעה השנייה.

התביעה שכנגד שהגישה חברת נעמאן נגד התובעים נדחית, ללא צו להוצאות.

לטענת שטראובר, שיבר תפסו את חדר העגלות, הישתלטו עליו שלא כדין והם משתמשים בו כמחסן פרטי לצרכיהם בלבד, תוך שהם נועלים אותו בפני שאר בעלי הדירות בבניין ומונעים מהתובעים לעשות שימוש בחדר העגלות, הגם שהוא מהוה כאמור רכוש משותף.

לפיכך, התובעים שכנגד עומדים על כך שיש להורות לנתבעים להשיב את המצב לקדמותו בדרך של הסרה, תיקון והריסה כך שיהיה תואם למצב שהיה בתום הבניה, להוראות התקנון ולהיתרי הבניה.

שנית, מרבית הטענות שהועלו על ידי שיבר ביחס לבניה בנגוד לדין וללא היתר בוצעו ככל הנראה בתוך התקופה המותרת ולא חרגו מעבר לשבע השנים הקבועות בדין.

בנוסף, אני סבורה כי למר שיבר עומדת טענת ההסתמכות על ההסכמה עם לאופר ועל ההסכמה בפועל של שטראובר, הסתמכות שהוא לא יהיה חשוף לתביעה כספית עקב המשך השמוש שהיה זהה לזה שנעשה לאורך השנים ממועד בניית הבית המשותף, כל עוד לא הובעה מחאה בעיניין.

המסמך האחד הוא הסכם השתוף מיום 29.12.2022 בו נקבע בסעיף 7.2 כך: "...בתקנון הבית המשותף ייקבע כי השמוש בכל אחד מחלקי הבניין ישמש למגורים בלבד ולא לשום שימוש אחר, ובנוסף לכך תיאסר כל בניה הפוגעת בחזותו החיצונית של הבניין ללא הסכמת שאר הדיירים". עוד הודגש והובהר בהסכם השתוף, כי זכויות אשר יועברו לצד שלישי כלשהוא, יהפכו את הצד השלישי לצד להסכם השתוף כך שהוראות ההסכם יחולו גם עליו.

...

אין ספק כי בכל אחד מהסעדים המבוקשים בתביעה שכנגד קיימת סטייה מחזות הבית כפי שהייתה בתום הבנייה וקיימים שינויים שאינם רק שינויים פנימיים, ממועד האכלוס ועד לרגע זה. בנסיבות אלה, ומאחר שהצדדים לא הגיעו ביניהם להסכמות, אין מנוס מקבלת התביעה ומהשבת המצב לקדמותו.

סיכומו של דבר, כפי שהוסבר מעלה, ועל בסיס הצטברות הראיות שנפרשו בפניי, לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים ושקלתי את נסיבות העניין, הגעתי למסקנה לפיה דין התביעות שתיהן להתקבל.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת כך שחדר העגלות יהיה מעתה בשימוש משותף לכלל הדיירים כראוי לרכוש משותף, ולא יהיה בשימושו הייחודי של שיבר.

כדי להמחיש את הפיכת המחסנים ליחידה המשמשת למגורים יש להפנות לתמונה שהיא חלק מחוות הדעת של השמאי נספח ג למוצג נ/1 ,המחסנים הקיימים בחצר הם לב המחלוקת בין הצדדים: בתשריט על פיו נרשם הבית המשותף הופיעו המחסנים שבמחלוקת ביחס למבנה של הבית המשותף בחצר כלהלן אין מחלוקת כי התובעת התגוררה בדירה 113/3 ושלמה לא התגורר בבית המשותף ואילו המנוח התגורר, עד ליום מותו, בדירה 113/2 הרשומה על שם 'שלמה'.

על מעמד הרישום ואפשרות תיקון צו רישום; סעיף 145 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, (להלן: "חוק המקרקעין") קובע: "145. (א) המפקח רשאי, על פי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, לתקן צו רישום בפנקס, ובילבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו." חרף לשון סעיף 145 לחוק המקרקעין , לבית המשפט המחוזי סמכות מקבילה לידון בתביעה לתיקון צו רישום בית משותף ( ראו: ת"א (מחוזי ירושלים) 1170/98‏ ‏ האגודה לתרבות הדיור נ' ידיד יוסף (13.4.2000)); סעיף זה זכה להתייחסות בת"א (י-ם) 1561/98 נחמיה נ' נבון, דינים, מחוזי לב(4) 732 בו נקבע: "האם סעיף 145 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, התכוון לשלול את סמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי, כך שהתובעת יכולה להעלות את עניינה בדבר תיקון הרישום רק בפני המפקח על הבתים המשותפים? לדעת השופטת פרוקצ'יה, שאליה אני מצטרף בכל הכבוד, המחוקק גילה את דעתו, כי בעניינים הכרוכים בבירור זכויות קניין נתונה סמכות מקבילה למפקח על בתים משותפים ולבית המשפט המחוזי, בהתאם לבחירת התובע. למסקנה זו הגיעה השופטת פרוקצ'יה מהשוואה בין סעיף 72(א) לסעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969". לפי הדין, רישום בפנקסי לישכת רישום המקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים מהוה, ככלל, משום "ראיה חותכת" לתוכנו (סע' 125(א) לחוק המקרקעין.

מהתקנון עולה שהוא כולל את כל הזכויות והחובות של הדיירים כולל הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתו לדירות, השמוש ברכוש המשותף, היתייחסות להישתתפות בהוצאות וניהול הבית המשותף.

אין בכל המסמכים שהומצאו על ידי שני הצדדים, לרבות היתרי הבניה ותשריט הבית, כדי ללמד על קיומה של טעות בהליך ההצמדה, לכל דירה הוסף מחסן, שהפך לחלק בלתי נפרד מהדירה, ודירה 113/1 שהפכה למספר יחידות דיור, המחסן הפך לבלתי נפרד מיחידות אלו, השמוש במחסנים, לרבות אלו הנמצאים בחצר כיחידות דיור, לא ברור אם שימוש מותר הוא, אין בשימוש זה כדי להצביע כלל ועיקר על קיומה של טעות או חוסר התאמה בין התשריט לבין הדירות, שמצדיק שינוי הרישום.

...

בנוסף כך ציין פרופ' מיגל דויטש, 'קניין', כרך א, בעמ' 658 - : "העולה מדברים אלו הוא, שאם מסקנת הדיון, לגופו של עניין, תהיה כי צודקת המבקשת שלא ניתן על פי חוק המקרקעין לרשום את קומת הכניסה כרכוש פרטי, הרי שאין בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין כדי למנוע את שינוי הרישום. לעניין זה, אני סבור כי אין מקום להבחנה שניסו המשיבות לעשות בין רישום של "יצור פיקטיבי" לבין רישום של שטח אמיתי שנעשה בטעות או שלא כדין.

סוף דבר; לאור כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות.

הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסכום 10,000 ₪ כולל מע"מ, שישולמו תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין.