תוקפו המחייב של זכרון דברים לרכישת דירה

המרצת פתיחה בה מבוקש להצהיר כי הסכם שכותרתו "זכרון דברים להעמדת הלוואה + אופציה לרכישת דירה" ("ההסכם" או "הסכם האופציה") אינו תקף ואינו מחייב את המבקשת.

חשיבות שינוי זה היא בטענת המשיבות כי הדירה המוקפת בעיגול היא דירת האופציה, ולא הדירה הסמוכה לה הצבועה בכתום בתשריט המקורי ולידה רשומה המילה "אופציה". מהסקירה האמורה מתבקשת מסקנה אחת, לא ברור באיזו עסקה התקשרו הצדדים ואיזה נוסח הוא הנוסח המחייב של הסכם האופציה, ושמא קיימים עוד נוסחים נוספים (ראו למשל הנוסח שצורף כנספח א לתצהיר עו"ד כהן השונה מכל הנוסחים בהעדר תיקון של התאריך).

...

איני מקבלת טענה זו שכן לא ניתן להסיק מהצוואה אם מוטי סבר שההתחייבות לקבלת דירה היא של מאיר או של המבקשת.

נוכח מסקנתי אין צורך להידרש לטענת העדר הסמכות, עם זאת, אעיר כי אני מקבלת את טענות המשיבות כי מדובר בהרחבת חזית, ונושא הנאמנות בחקירה הנגדית עלה בהקשר אחר (עמ' 17-20 לפרוטוקול).

מכל האמור התביעה מתקבלת, ואני מצהירה כי הסכם האופציה אינו מחייב את המבקשת.

טענתן זו מושתתת על הסכם שכותרתו "זכרון דברים להעמדת הלוואה + אופציה לרכישת דירה" (להלן: ההסכם) שלדבריהן נחתם בשנת 2014 בין אביהן ז"ל (מרדכי (מוטי) עקיבא) ובין חברת עקיבא מאיר גרינשטיין פתח תקווה בע"מ, שהייתה בזמנו בבעלות אחיו של אביהן ז"ל, מאיר עקיבא, והחזיקה בזכויות הבנייה של הפרויקט (להלן: מרדכי ז"ל, החברה ו-מאיר, בהתאמה).

כפי שעולה מתאור הדברים בפסק הדין, לאחר פנייה זו המבקשות לא נקטו בכל פעולה נוספת; והייתה זו החברה שהגישה בחלוף כשנה, בחודש נובמבר 2018, המרצת פתיחה למתן פסק דין הצהרתי שיקבע כי ההסכם איננו תקף ולא מחייב את החברה – ופסק הדין בהמרצת הפתיחה הוא שעומד במוקד העירעור והבקשה.

קביעותיו של בית המשפט נסמכו בין היתר על העדויות מטעם החברה, שנמצאו מהימנות; תוך שצוין כי גרסת המבקשות לא הוכחה והעדים שהעידו מטעמן "בחלקם אינם משכנעים, בחלקם אינם יודעים דבר מכלי ראשון ובחלקם תומכים דוקא בגירסת המבקשת (החברה-ע'ב')". בהתאם, בית המשפט המחוזי קיבל את המרצת הפתיחה, קבע כי ההסכם לא מחייב את החברה, ובוטל צו המניעה הזמני שמנע ממנה למכור את הדירה.

...

אשר לסיכויי הערעור, נטען כי אלה נמוכים, מאחר שפסק הדין מבוסס כולו על קביעות עובדתיות וממצאי מהימנות שערכאת הערעור ממעטת להתערב בהן; ולדבריה ממכלול העובדות שהתבררו, ניכר שהחברה אינה אלא "קורבן לניסיון עוקץ של נוכל מתוחכם (הכוונה למאיר-ע'ב'), מסמכים מזויפים והעדת עדי שקר, בניסיון לחמוד דירה שבבעלות המשיבה (החברה-ע'ב')". לאחר עיון בבקשה, בתשובת החברה ובתגובה לתשובה, על נספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

המסקנה היא אפוא שמאזן הנוחות מטה את הכף במובהק לעבר דחיית הבקשה, ומשכך אינני נדרשת לסיכויי הערעור.

התוצאה היא שהבקשה נדחית, והצו הארעי שניתן בהחלטתי מיום 2.12.2020 מבוטל.

משפנתה אליה המשיבה לאחר שבוע, על מנת לקבוע מועד לחתימת חוזה מכר, הודיעו לה המבקשת ובנה כי הם אינם מעוניינים לרכוש את הדירה וסירבו לשלם את דמי התיווך, אף שהמשיבה הייתה הגורם היעיל שהוביל לכריתת זכרון הדברים, אשר מהוה הסכם מחייב לרכישת הדירה על ידי המבקשת ובנה.

בהמשך, הזמינה המשיבה את המבקשת למשרד עו"ד שלאבנה ושם חתמה על זכרון הדברים, "אשר תואר לפניה כ"כתב הבנות" שאיננו מחייב ומהוה כהצעת רכישה זמנית שתקבל תוקף רק לאחר שובו של הבן.

...

עם זאת, סבורני כי נפלה טעות במסקנה המשפטית בפסק הדין, ולפיה "כאשר חתמה הנתבעת על הזכ"ד שנחתם על ידי אחד המוכרים, זכאית התובעת לדמי תיווך". מעיון בזיכרון הדברים עולה, כי הקונה לפיו הוא בנה של המבקשת.

בנסיבות אלה, המסקנה המשפטית הנובעת מן העובדות שהוכחו לפני בית המשפט קמא היא שזיכרון הדברים, אשר נחתם על ידי המבקשת בשם הבן (שהוגדר בזיכרון הדברים כקונה הדירה), איננו מחייב את הבן, בהעדר ייפוי כוח המסמיך את המבקשת לחתום בשמו, ואיננו מחייב את המבקשת, שכאמור חתמה בשם הבן כקונה הדירה, ולא בשמה שלה.

על יסוד האמור לעיל, מתקבל הערעור במובן זה שפסק דינו של בית המשפט קמא, בכל הנוגע לקבלת התביעה נגד המבקשת, מבוטל.

בסעיפים 8-5 בזיכרון הדברים אף נקבעו הוראות בעיניין תשלומי מיסים, כך: "מס שבח, במידה שיחול, יחול על המוכרים"; "מס רכישה יחול על הקונים"; "היטל השבחה, במידה שיחול, שעילתו עד ליום חתימת ההסכם המפורש בין הצדדים יחול על המוכרים, ומיום חתימת ההסכם המפורט ואילך יחול על הקונים". מועד מסירת החזקה הוסכם בסעיף 10 ונקבע ל: "70 ימים ממועד הצגת נסח לפיו מלוא הזכויות בדירה רשומות על שם [המנוח], זאת כמובן ובכפוף לתשלום מלוא התמורה". מידת המסוימות הגבוהה הניבטת מנוסחו של זיכרון הדברים, מהוה תימוכין בקיומו של יסוד גמירת הדעת של הצדדים לו להיתקשר בהסכם מחייב.

נפקות הצהרת המנוח בזיכרון הדברים, כי הוא בעל הזכויות הבלעדי בדירה לטענת המשיב, אף אם זיכרון הדברים הוא בעל תוקף מחייב, הוא מותלה בתנאי מתלה שלפיו המנוח הוא בעל מלוא הזכויות בדירה.

...

תביעה זו נדחתה ביום 15.10.2018, אך בערעור בבית המשפט המחוזי נפסק, על דרך הפשרה ביום 6.1.2020, כי המשיב ישלם לבת הזוג של המנוח סכום של 70,000 ₪ מתוך כספי התמורה של הדירה, לכשתימכר.

סיכומו של דבר ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנתי, ולאור המקובץ – דין התובענה להתקבל.

לצורך השלמת העסקה, ישלמו המבקשים למשיב, יורשו היחיד של המנוח, את התמורה עליה הוסכם בזכרון הדברים, כשהיא נושאת הפרשי הצמדה המשמרים את ערכה הריאלי, מיום 21.12.2013 ועד ליום התשלום.

שהרי, בזכרון הדברים שנערך בין הורי הנתבעים בשנת 1976 התחייב אביה של הנתבעת לרכוש דירה עבור הנתבעת שתשמש למגוריהם והתובעים לא הביאו כל ראייה לטענתם שהכוונה הייתה שהדירה תהיה בבעלות הנתבעים.

דברים ברורים ומפורשים אלו נטענו ע"י ב"כ הנתבעים גם בקדם המשפט הנ"ל (עמ' 2 שורות 15-16): "אני מסכים ומאשר שהעסקה נעשתה על מנת שהתובעים לא יוכלו לממש את פסק הדין ולקבל את הכספים כיוון שהנתבעים מעדיפים שהדירה תישאר אצלם". טענות הנתבע כנגד פסק הבוררות, בכל הכבוד, לא גורעות מתוקפו של החוב.

שונה הדבר במקרה דנן שבו הברחת הזכויות בדירה נעשתה בזמן שהתנהלה תביעה כנגד הנתבע ולאחר שכבר ניתן צו האוסר על העברת זכויות בדירה ופסק בוררות המחייב את הנתבע, והנתבעים מודים בפה מלא שמטרתם הייתה להבריח את הדירה מהנושה (ראו גם: ע"א 2610/23 מאי אזוגי נ' עו"ד עופר שפירא (3.7.23)).

...

עקב כך, ביום יז' מר חשון תש"פ (15.11.19) ניתן פסק דין נוסף שבו נקבע בין היתר כי: "הנתבע הצהיר ותיאר בפני בית הדין כי לאור מצבו הכלכלי אין בידו לשלם את הסך האמור – גם לא בתשלומים נמוכים... בשלב זה החליט בית הדין שלמשך 3 חודשים הקרובים ישלם הנתבע סך של 1,000 ₪ לכל חודש לועזי ועל התקופה שלאחר מכן יחליט בית הדין בהתאם לנתונים שיהיו תחת ידו". ביום כג' מר חשון תש"פ (21.11.19) פנה הנתבע שוב לבית הדין וביקש להפחית את התשלום החודשי ל – 100 ₪ לחודש.

הרא"ש (רבי אשר בן יחיאל, 1250-1327) בתשובותיו (כלל שבעים ושמונה סעיף א) דן בשאלה דומה: "ראובן שהיה חייב מלווה על פה לשמעון ונתן כל אשר לו ללוי להפקיע חוב שמעון, נראה לי בזה שאזלינן בתר אומדנא דמוכח... וכן שטר מברחת וכאלה רבות שהלכו חכמים אחר אומדנא דמוכח ואין לך אומדנא דמוכח יותר מזה אדם שנותן כל ממונו לאחרים ויחזור הוא על הפתחים אלא נתכוון הוא להערים להפקיע מלווה שמעון ולא תפק זממו ולא תועיל ערמתו... על אחת כמה וכמה הבא לגזול חברו בערמתו ולעבור על דברי תורה ולא לפרוע נושיו שנבטל ערמתו וזה יגבה חובו מן המתנה... מכל הלין חזינן שכל המכווין להערים חכמי הגמרא עמדו כנגדו לבטל ערמתו". כמו כן, הרשב"א (רבי שלמה בן אדרת, 1235-1310) בתשובותיו (חלק ב' סימן שי"ב) דן במקרה ש"ראובן שהקנה נכסיו לבנו קטן בשטר ובקניין מעכשיו, כדי להבריח נכסיו מן המלווים.

עמדה זו נפסקה להלכה בשולחן ערוך (רבי יוסף קארו, 1488-1575), חושן משפט סימן צ"ט סעיף ו: "החייב לחברו ונתן כל אשר לו לאחר להפקיע חובו, לא תועיל ערמתו ויגבה בעל חוב חובו, אפילו הוא מלווה על פה, ממקבל המתנה וישבע מקבל המתנה על דעת בית דין בלא ערמה ומרמה כמה קבל מתנה מראובן ויגבו בית דין לבעל החוב חובו מכל שקבל ראובן". סיכומו של דבר: תביעת התובעים מתקבלת, מאחר שהוכח שעסקת המתנה נעשתה למראית עין, בניגוד לסעיף 30 לחוק החוזים ומאחר שהיא נגועה בחוסר תם לב קיצוני.

הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.