תוקף עסקת מקרקעין מול הערת אזהרה מאוחרת

יש תוצאות למחדלי התובע – הדיווח המאוחר לרשויות המיסוי יחייב תשלום קנסות; אי רישום הערת אזהרה עשוי להביא ל"תאונה משפטית" אל מול רוכש מאוחר שיסתמך על הרישום החסר הערת אזהרה, וכך הלאה, אבל ההסכם, כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, ממשיך לעמוד בתוקפו כל עוד לא בוטל.

...

התוצאה משקפת את הקביעות שניתן לקבוע לפי הראיות שבפני, תוך שאני סבור, ששני הצדדים לא הגישו את כל הראיות שניתן היה להביא.

התחשבתי בכך שחלק מהמחדלים רובצים לחובת התובע, אך בסיכומו של דבר, לאחר התחשבות זו, לפי מאזן ההסתברות, הדעת נוטה לקביעת העובדות כפי שקבעתי.

על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה, כדלקמן: מוצהר בזאת, כי התובע, בשיתוף עם אחיו אמין סאלח ת.ז. 200648749, רכש את זכויות הנתבעות 2-6, 20/360 חלקים בחלקה 42 בגוש 11520, ובכפוף לתשלום המסים והאגרות, עיקולים ושיעבודים (מלבד לטובת הנתבע 1) הוא זכאי להירשם כבעל הזכויות שרכש, ביחד עם אחיו אמין (בכפוף לכל מכירה נוספת שביצע אחיו).

החברה פירטה כי תשלום בסך 15,000 ₪ שולם בידי המבקשת ביום 20.6.13 וזאת בהעברה לעמותה שהחברה הייתה קשורה אליה, עמותת פרחי גת עמותה לדיור, (להלן: "העמותה"), עמותה שהתארגנה לצורך מיכרז של רשות מקרקעי ישראל ברובע הפרחים בקרית גת, מיכרז שנגשו אליו המבקשת ואחרים, ולכן שולמו לעמותה ולא לחברה סך שך 15,000 ₪ בחודש יוני, כאשר זה היה הקשר הראשון מול גורם הקשור לחברה, והדבר מוכיח כטענת החברה, כי המבקשת לא כיוונה לדירה מסוימת אלא ביקשה לשפר דיור באופן כללי.

טוען הצד השלישי כי המבקשת יכולה הייתה לעשות פעולות מינימאליות ומינוריות בכדי להצהיר על זכויותיה כלפי צדדים שלישיים ולא עשתה כן. טוען הצד השלישי כי הוא פעל בתום לב ובתמורה והעסקה נרשמה כדין בתיק החברה ברשם החברות ונרשמה הערת אזהרה כדין בלישכת רישום המקרקעין.

עיון בנסח הרישום מעלה כי הערת האזהרה המאוחרת ביותר על רכישת דירה בפרויקט, (להבדיל מהערות אחרות כמו על משכנתא להלוואה שקבלו רוכשים) נרשמה ביום 17.5.17 (על דירה 7).

איני סבור שהטענה ולפיה המבקשת ומנהל החברה עמדו בקשר, יש בה די בכדי לרפא שהוי זה. ראיות מהימנות לכאורה לעילת התביעה המבקשת נסמכת על בקשת הרכישה כהסכם תקף המחייב את החברה והצד השלישי.

...

כפי שפורט, לא שוכנעתי בקונקרטיות של הדירה, אלא בכך שיכול והמחירים עלו מאז שנת 2013 ועד 2018.

סיכומם של דברים, לא שוכנעתי כי למבקשת ראיות מהימנות לכאורה להצלחת התובענה בתיק העיקרי.

לפיכך אני מורה על דחיית הבקשה.

ייפוי כוח זה, אינו חוקי, נעדר תוקף משפטי, וכל פעולה שנעשתה מכוחו דינה להתבטל.

הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעת הנה קודמת בזמן (26.08.2018) ומשכך גוברת על הערת האזהרה המאוחרת שנרשמה לטובת התובע (29.11.2018).

מכיוון שהתוצאה של רישום הערת אזהרה היא שלא תרשם עסקה סותרת, הרי שאין מניעה לרשום הערות אזהרה נוספות, גם כאשר הן עומדות בסתירה להערת אזהרה קודמת שכבר רשומה, זאת מכיוון שהערת אזהרה איננה עסקה במקרקעין, ולכן אין מניעה לרשום אותה לאחר הערת אזהרה אחרת שכבר רשומה.

האם זו עסקת המקרקעין שנערכה לטענת הנתבעת ביום 25.08.2018, בינה לבין המנוח, בעקיפין, באמצעות מיופה הכוח עו"ד סלימאן, או שמא דוקא עסקת המקרקעין שערך התובע, לטענתו ביום 26.11.2018, באופן ישיר ובלתי אמצעי, דהיינו מול המנוח עצמו.

...

יוצא אפוא כי מסמכי הנתבעת העיקריים, ובדגש על ייפויי הכוח, הן זה שניתן לעו"ד סלימאן והן זה שניתן לעו"ד באסל טנוס, לא הוכחו במישור השני והשלישי, לא הוכחו כאותנטיים, מהותם ותוכנם לא הוכחו.

במהלך קדם המשפט שנערך ביום 13.05.2020 הצהיר עו"ד סלימאן כי: "בשמה של התובעת לא נעשה שום דבר קשור לייפויי כוח, לא השתמשנו במשהו שקשור בתובעת עצמה. במידה וימצאו שהייפוי כוח הזה שומש במשהו שקשור לתובעת עצמה, אני מאשר שאם יגישו תביעה לביטולו אני מאשר אותה. לא שומש שום דבר בשמה וזה לא קשור אליה. אני מצהיר כי מעתה ואילך ועד אשר לא תוכרע התביעה, לא ייעשה שימוש בייפויי הכוח הבלתי חוזר. אני אומר עוד, מאז שנשלח המכתב הראשון של העו"ד, לפני שנה וחצי, לא נעשה בייפויי הכוח הבלתי חוזר שימוש" (עמ' 1-2, ש' 33-2, פרוט' דיון מיום 13.05.2020).

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל הריני להורות על קבלת התביעה.

בדיון אשר היתקיים בפני ביום 12.1.2015, הסכימו הצדדים כי במקביל לניהול התובענה יקודמו עיסקאות שינוי הייעוד והניצול במקרקעין מול המשיבה 2, רשות מקרקעי ישראל (להלן: "המשיבה 2" או "רמ"י") על שם דפנה ויתר בעלי הזכויות הרשומים במקרקעין, אף כי זכויות דפנה במקרקעין טרם נרשמו, וזאת עד להכרעה בתובענה ולשלב השלמת העסקה, בו ידרשו בעלי הזכויות לתחום על הסכם חכירה מול רמ"י. תמצית טענות הצדדים תמצית טענות המבקשים לטענת המבקשים, המקרקעין הועברו לדפנה כדין במסגרת הסכם הגירושין ואף נרשמה בגין ההעברה הערת אזהרה כ-27 שנים קודם למועד בו הוטל העיקול.

המבקשים מציינים כי על אף שז'ילברט ידע על הסכם הגירושין עוד בשנת 1989, לא טרח לבצע כל עיקול על נכסי יורם וזאת על אף שלא הייתה בפניו כל מניעה לעשות כן. המבקשים טוענים, כי בהתאם לסעיף 127 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 אין בכוחו של עיקול מאוחר כדי לפגוע בתוקפן של הערות אזהרה שנרשמו קודם לעיקול ובזכויות הזכאים על פי אותן הערות.

...

סבורני כי מסקנה זו אף מתחזקת נוכח נסיבות ענייננו, בהן המקרקעין נמכרו לצדדים השלישיים והרביעיים מספר שנים קודם להטלת העיקול, וכן נרשמו בגין עסקאות אלו הערות אזהרה במרשם המקרקעין – שכן זכויות ז'ילברט מכוח העיקול ניגפות גם מפני עסקאות אלו, בהתאם להוראות סעיף 127 לחוק והאמור בפרשת אהרונוב.

סוף דבר אשר על כן, מתקבלת התובענה, ובהתאם הנני קובע בזאת כדלקמן: למשיב 3 אין עוד זכויות בחלקה 31 בגוש 8238 בנתניה (אשר בעקבות הליך פרצלציה, נרשמו תחתיה חלקות חדשות שמספרן 372, 373, 375 ו-411 בגוש 8238), נוכח העברתן כדין למבקשת 29.

כן ישלם המשיב 1 שכ"ט עו"ד המשיב 3 בסך 15,000 ₪.

יש לדחות את טענות המתנגדים כי לא קראו את המסמכים עליהם חתמו ואת טענותיהם כי נודע להם על עניין הזכויות בגג הצפוני באופן אקראי בשלבים מאוחרים שני המתנגדים טענו כי לא קראו את המסמכים הרלוואנטיים עליהם חתמו או כי לא התעמקו בהם.

לעומת זאת כב' השופט מגן אלטוביה קבע שאין באי תשלום המס כדי לשלול את תוקף העסקה בין הצדדים עצמם (ת"א (מחוזי ת"א) 1501/03 יערי נ' נעמ"ת תנועת נשים עובדות ומתנדבות עמותה (פורסם במאגרים; 2007); וראו גם מגן אלטוביה "תוקפה של עיסקת המקרקעין- ורישום הערת אזהרה לאור הוראת סעיף 16(א)(1) לחוק מס שבח" מיסים ט/4 עמ' א-30).

בנוסף, מר ברנע העלה טענה לחשש לניגוד עניינים שהתקיים, לשיטתו, אצל עו"ד ברזלי, שעה שזה ייצג את מר תוהמי בעיסקה שלו מול חברת קשלט.

...

אינני מקבל את טענת מר סלע בסיכומיו, כי הימנעות המשיבים 5-3 מלעשות שימוש בייפוי הכוח שבידם, על מנת לרשום את הגג הצפוני על שם המבקשות, מוכיחה את גרסתו.

אינני מקבל את בקשת מר ברנע בסוף סיכומיו, כי יש לראות בסיכומיו כמוגשים גם בשם חברת מילי.

כאמור, הצדדים העלו טענות נוספות, שלא מצאתי בהן צידוק לסטות מהמסקנה אליה הגעתי.