תוקף הסכם מכר מקרקעין ללא חתימת כל המוכרים

כמתואר לעיל, לא היתה לתובעת ולברכר אפשרות ממשית שלא לחתום על חוזה חדש בנסיבות העניין, זאת בגין התרשלותו של הנתבע, ולכן בלתי סביר לראות בחתימה על חוזה חדש אשר מחליף את החוזה הישן, ויתור על טענות כנגד עורך הדין.

ניתן להביא הסברים דחוקים לחלק מהם, אולם התמונה הכללית על היתנהלותו של הנתבע בהקשר לחוזה 2010 היא תמונה חמורה וקשה של רשלנות בוטה מצדו של הנתבע בכל הסוגיות שפורטו לעיל: חלוקה לא תקפה - הנתבע ערך חוזה מכר מקרקעין לגבי חלקות שאינן תקפות.

היתעלמות מעסקה קודמת - עריכת חוזה מכר הסותר עסקה קודמת עם מסעוד, בתם וחתנם של המוכרים, היא רשלנות חמורה שלא ניתן להטילה רק על המוכרים.

לגבי התקופה הראשונה, מחתימת חוזה 2010 ביולי 2010 ועד לחתימת חוזה 2011 בינואר 2011, נראה שברור כי מדובר בעיכוב הקשור בקשר סיבתי הדוק להפרת חובות הזהירות ע"י הנתבע, שכן אם היה מברר את כל המתחייב מעו"ד זהיר וסביר העוסק בעיסקאות מקרקעין, לא היה נגרם עיכוב זה. עם זאת, לגבי התמשכות ההליכים לאחר מכן, לא ניתן למצוא קשר סיבתי בין הפרות חובות הזהירות שצויינו לעיל לבין העיכובים.

...

לפי עדותה, הוסכם כי התובעת תשלם לה שכר טרחה של 30,000 ₪ ושולמו לה שני שלישים מהשכר בסך 20,000 ₪ בתוספת מע"מ, שעמדו אז על 23,200 ₪.

פיצוי בגין סיכון קנייני התובעת לא המציאה כל הסבר לרכיב פיצוי זה, שכאמור לעיל, לא נתממש, שכן למרות ההפרה של חובת הזהירות שבאי רישום הערת אזהרה, העסקה בוצעה בסופו של דבר.

סיכומו של דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה, ומחייב את הנתבע לשלם לתובעת סכום כולל של 84,000 ₪, בצירוף שכר טרחת עו"ד בשיעור של 14,040 ₪.

במקרה דנן, לכאורה, המוכר הקנה את הטובין (המניות) במעמד החתימה על הסכם המכר, בחתימתו על שטר העברת המניות (נספח 3 לתצהיר התובע) ועל ההודעה להעברת המניות (נספח 4 לתצהיר התובע), קודם שקבל כל תמורה (ר': סעיף 2.7 וסעיף 3.1(1) להסכם המכר): "2.7 המוכר מתחייב מיד עם קבלת התשלום הראשון, המפורט בסעיף (1)3.1 בגין התמורה להעביר ולרשום את מניותיו ברשם החברות על שם הקונה, ולהעבירם על שם הקונה, כך שהקונה יהיה בעל המניות לכל עניין ודבר.

חוק מסוי מקרקעין מחייב כל מי שעושה פעולה או מתקשר בעיסקה לרכישת זכות באיגוד מקרקעין, למסור למנהל, לפי בחירתו, הצהרה או שומה עצמית וזאת במועדים שנקבעו בסעיף 73 לחוק מסוי מקרקעין, כפי שהיה בתוקף במועד חתימת הסכם המכר.

...

לנוכח כל האמור, לא מצאתי להיעתר לסעד הראשון והמקדמי אותו ביקש התובע בכתב התביעה המתוקן, התביעה לסעד הצהרתי לפיו התובע הינו בעלים של 122,000 מניות של החברה וזכאי להירשם ככזה במרשם בעלי המניות דינה להידחות, הן מהטעם כי הסכם המכר הוא הסכם למראית עין, והן מן הטעם כי לא שוכנעתי כי המנהלים מסרבים לרשום את המניות על שמו במרשם בעלי המניות מטעמים שאינם מוצדקים, כאשר די היה בכל אחד מטעמים אלו כדי להביא לתוצאה האמורה.

לנוכח כל האמור, אין מקום להמשיך בבירור התביעה, כאשר שאר הסעדים אשר נותרו לבירור בשלב הבא עניינם קיפוח המיעוט, אשר מעצם טבעם היה מקום לדון בהם רק אם הסעד הראשון והמקדמי היה ניתן לתובע.

לפיכך, התביעה נדחית.

לטענתה, המצב באוקראינה מחמיר מיום ליום, למרשיה שהם בני זוג בגיל 80 (הכוונה למנוחים) אין אפשרות לעזוב את הארץ ומאז החתימה עברה כימעט שנה ו-"לא ניתן להחזיק את מרשיי באוויר, כל עוד ההסכם לא נחתם על ידי כל הבעלים של הנכס ואין צפי להתקדמות בנושא". המבקשים טוענים שהמסמך מהוה הסכם מכר מקרקעין מחייב, וביום 22.3.23 הגישו תביעה לאכיפת המסמך נגד המשיבים.

7.2.1 המחאה ראשונה בסך 200,000 (מאתיים אלך ש"ח) לפקודת המוכר, ישלם הקונה במעמד חתימת ההסכם, ההמחאה תופקד בנאמנות בידי עו"ד אולגה שלמן ותימסר למוכר בכפוף לקבלת יפוי כח קונסולארי חתום על ידי המוכרת דבורקין טטיאנה (המשיבה, ע.כ.) מאומת קונסולארית, ובו היא מסכימה ומאשרת למכור את הדירה לקונים וכן מאשרת תשלום מלוא התמורה לגרדסקול סרגיי וויקטוריה (המנוחים, ע.כ.), כאמור בנוסח האישור המצ"ב להסכם זה וכן עותק המש"ח, שיחתם אף הוא, ע"י הגב' דבורקין טטיאנה ויאומת קונסולארית, ובכפוף לכך שתירשם הערת אזהרה בלישכת רישום המקרקעין .

לעניין רישום הערת אזהרה לטובת המבקשים - בהעדר חתימת המשיבה על המסמך, לא יכולים המבקשים לרשום הערת אזהרה על זכויותיה, והדבר אף נטען על ידי המבקשים עצמם בכתב התביעה (ס' 23 לכתב התביעה): "במהלך המו"מ עלה חשש נוסף, לפיו המצב הבטחוני באוקראינה, עלול להביא למצב שבו יפגעו השירותים הקונסולריים, באופן שלא יתאפשר לנתבעת 1 לחתום על המסמכים, בפני קונסול ישראל באוקראינה ושבאמצעות המסמכים החתומים, תרשם הערת אזהרה בגין העסקה, לטובת התובעים, והסכום האמור יועבר לידי הנתבעים.". נוכח האמור, מבלי לקבוע מסמרות, גם אם ייקבע שהמסמך מהוה הסכם מכר מחייב, לא נראה שניתן לאכוף את הסכם המכר, עד אשר תחתום המשיבה על המסמכים הנ"ל. ראו ע"א 5812/19 שמעון עזר נ' עדנה ויצמן (13.07.2022) (בו נדונה עסקה להעברת זכויות שהותנתה בהסרת עיקולים וכל עוד לא הוסרו העיקולים, לא ניתן היה לקדם את העסקה), בו הוחלט שהסכם בין צדדים תקף, אך יש לדחות תביעת אכיפה משום שטרם הגיע המועד להשלמת העסקה שערכו הצדדים: "סוף דבר, אציע לחברותיי כי נדחה את העירעור, אך זאת לא מן הטעם שהמשיבה ביטלה כדין את החוזה שנחתם בין הצדדים, אלא משום שלפי הסכמת הצדדים טרם הגיע המועד להשלמת העסקה שערכו הצדדים, ובשלב זה אף אין אפשרות להשלימה באופן חלקי.". כאמור, גם בעניינינו, על פי הוראות המסמך, כל עוד לא חתמה המשיבה על המסמכים הנ"ל ועו"ד שלמן לא חתמה על המסך בשמה , טרם הגיע המועד להשלמת עסקת המכר, ובשלב זה, לא ניתן לקדם אותה.

נוסף על כך, סעיף 11.1 למסמך קובע שבחתימת כל אחד מיחידי המוכר על המסמך, מסכימים הם לתנאי המסמך.

...

נוכח האמור, לצורכי הבקשה לסעדים זמניים ומבלי לקבוע מסמרות, אני סבור שלא ניתן לקבוע שהסיכויים שהתביעה תתקבל עולים על הסיכויים שהיא תידחה, אלא, אני סבור שהסיכויים שהתביעה תידחה עולים על הסיכויים שהיא תתקבל.

בסעיף 7 לתצהירו של המבקש, הוא הצהיר: "במילים פשוטות: המשיבים ביטלו את הסכם המכר, בהודעה חד צדדית. ממשיכים להתגורר במקרקעין ולהחזיק בו, כמו כן בסך של 200,000 ₪ שנמסר ושולם להם כתשלום ראשון, בשיק בנקאי.". ובסעיף 9 לתצהירו של המבקש, הוא הצהיר: "כשאלה הם הדברים קיים חשש, מעבר לסביר, שהמשיבים ימכרו את המקרקעין לצד ג' ואף יעזבו את הארץ ואנו נמצא עצמנו עומדים בפני שוקת שבורה, ללא המקרקעין וללא כספנו". הצהרות אלו אינן מדויקות – ראשית – השיק הבנקאי נמסר לידיה הנאמנות של עו"ד שלמן, והמבקשים ידעו שהשיק עדיין בידיה ממכתביה מיום 13.2.22 ומיום 1.12.22, בהם היא הציעה להם להשיב להם את השיק הבנקאי; שנית –מאחר שעו"ד שלמן קיבלה לידיה את השיק בנאמנות, הרי שגם אם היא הייתה מעבירה אותו למנוחים והם היו עוזבים את הארץ, יכולים היו המבקשים להיפרע מעו"ד שלמן, ראו בעניין זה עדותו של המבקש (פרוטוקול, עמ' 4, ש' 1): "לשאלת בית המשפט ואם עו"ד שלמן תעשה כפי שאני רומז, האם אני חושב שהאחריות היא של המשיבים, אני אומר, אם כתוב בהסכם שהכספים האלה נשארים בנאמנות אצל עו"ד שלמן והיא מעבירה אותם בניגוד לנאמנות שלה למוכרים והם פודים את השיק, האחריות היא של עו"ד שלמן ושל המוכרים, בוודאי.". על כן, אני סבור שהמבקשים הציגו את העובדות בקשר לשיק באופן לא מדויק, וכי היה עליהם לפרט שהשיק נמסר לידיה הנאמנות של עו"ד שלמן, ואם הם באמת חששו שעו"ד שלמן העבירה את השיק למנוחים, תוך הפרת חובת הנאמנות, היה עליהם לרשום זאת במפורש, תוך התייחסות לשני מכתביה הנ"ל. התוצאה הבקשה לסעדים זמניים נגד המשיבה נדחית.

המבקשים ישלמו את הוצאות המשיבה בסכום של 12,500 ₪.

מחיריהן האמתיים של הקרקעות, כך נטען על ידי התובע, הם המחירים הנקובים בהסכמי המכר – 170,000 ₪ בסה"כ. הסעד הנתבע להשבת הכספים נסב על טענות התובע להטעייתו ע"י הנתבעים עובר להתקשרות בהסכמים והצגת מצגי שוא, הנוגעים בעיקר לשוויין האמתי של הקרקעות במועד החתימה ולפוטנציאל עליית המחיר ושינוי ייעודן, כמו גם על הטענה כי הנתבעים כלל לא העבירו את הכספים שהועברו להם למוכרים ולמעשה שלשלו אותם לכיסם.

ברי כי ככל שהייתה החברה מבקשת לממש את תוקפו של מיסמך זה הרי שהיה מקום לבחון זכויותיו של מי קודמות (החברה או התובע?), תוך שלכאורה מכר דהן את אותן קרקעות פעמיים לשני מוכרים שונים - על כלל ההשלכות הנגזרות מכך (ר' בעיניין זה סע' 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969).

העד, מר פעמון: זה חתימה שלכל מאן דבעי זה לא חוזה, זה מן הצהרה של הערת, אנחנו כתבנו ליהודה שהזכויות שלא יהיה מצב שאחר כך הוא יגיד אני לא מוכן כן מוכן, אמרנו לו יהודה ברגע שאתה תמכור את האדמה אתה חתום האדמה, עו"ד י.שרעבי: זה מה שכתוב פה? תיסתכל מה כתוב, כל הזכויות לבעלות עוברות, העד, מר פעמון: אבל לא הועברו, זה לא מומש.

משכך, ובעיקר בשים לב לחוות דעת השמאי שגיא ועדותו של עו"ד שרעבי, כמו גם התכתובות שהוצגו ע"י התובע, מצאתי כי הקרקעות אינן צפויות לשנות את ייעודן בעתיד הנראה לעין (ולמצער, לא הוכח כי אלו עתידות לשנות את ייעודן) וכי מחירן אינו תואם את המחירים שאותם מתיימרים הנתבעים להציג כמחירים "האמתיים" ששולמו כתמורה בגין הסכמי המכר, תוך ניסיון להציג את הסכמי המכר כחוזים למראית עין בלבד.

...

תוצאה: משכך, אני מורה על קבלת התביעה באופן חלקי.

בנסיבות העניין ומשהוריתי על דחיית הודעת צ"ג כלפי עו"ד שרעבי, אני מורה לנתבעים לשאת בשכר טרחת עורך דינו בסך של 50,000 ₪.

הנתבעים ישלמו לתובע (באמצעות ב"כ) ולעו"ד שרעבי את כלל הסכומים האמורים לעיל בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הסכומים ריבית והפרשי הצמדה כדין.

ביום 04.04.2016 הצדדים חתמו על זכרון דברים, הוא זכרון הדברים שלאכיפתו עותר התובע בתביעה זו. זכרון הדברים מתאר את המקרקעין ואת הסכמי חלוקת העזבון מכוחם ירש אמין את זכויותיו, קובע שהתובע ירכוש מאמין את המקרקעין ואמין ימכור לתובע את המקרקעין במחיר של 102,500 $ לכל דונם, כי התובע רוכש את המקרקעין as is, וכי הצדדים יחתמו על הסכם מפורט עד ולא יאוחר מיום 20.06.2016.

אין בכך שלא נחתם הסכם מכר מפורט, או בכך שהמסמך מוגדר זכרון דברים, כדי לשנות, ובהתאם למבחנים שקבעה הפסיקה, מדובר בהסכם מכר תקף ומחייב.

אין חולק שלא נחתם הסכם מכר סופי ומפורט, גם לגירסת התובע טיוטת הסכם המכר שנוסחה מטעמו לא נחתמה על ידי המוכר או נציגיו וגם לא נחתם כל מיסמך אחר.

...

דין תביעה זו להידחות ולו מהטעם שסעד זה לא התבקש בכתב התביעה.

אני מקבלת את טענת אמין.

תוצאה נוכח מסקנתי לא מצאתי צורך להידרש לטענות נוספות שעלו, כגון הטענות הקשורות ברכישת המקרקעין על ידי התובע בנאמנות עבור שתי חברות שאינן צד להליך זה. התביעה נדחית.