תוקף החלטה למתן היתר בניה לאחר אי קיום תנאים

לטענתם, קיום החציבה במיגרש האחר הייתה ידועה לועדה המקומית במועד מתן היתר הבניה, אולם רק לאחר מתן צו ההפסקה המִנהלי טענה הוועדה המקומית, שלא ניתן לחדש את היתר הבניה ללא בניית קיר תומך, בשל מסוכנות של המדרון החצוב המצוי מתחת לחלקת התובעים.

ראיה לכך, שאכן מר יפרח ומר מדברי קיבלו את ההחלטה המפורטת מיום 5.4.2011, בה פורטו התנאים למתן היתר הבניה, כפי שטענו גב' שושן והמהנדס ראפ, היא העובדה, שלאחר אותה החלטה, הם הגישו דו"ח ייעוץ קרקע של מר ויסאם מועלם (דו"ח מיום 15.7.2011 - נספח 1 של נ/8).

בשים לב לכך שהתנאי בדבר המצאת דו"ח יועץ בטיחות לא קוים על-ידי התובעים, ולאחר שאף נשלח למר מדברי ולמר יפרח מכתב בעיניין ביום 20.5.2013, הרי שהוצאת הצוו להפסקת הבניה בגין אי-קיום תנאי זה נעשתה כדין.

בניית קיר תומך בגבול המגרשים צריכה לפצות על העידר התמיכה!!! פיתרון סביר הוא עוגנים ("קבועים) + קיר בטון יצוק מול הסלע (בד"כ מבוצע בהתזה), אין הכרח שהקיר יהיה לכל גובה הפרש המפלס." מהנדס הוועדה המקומית, מר ראפ, אמר בעדותו לגבי חוות דעת זו של המהנדס קלר (עמ' 120 לפרוט' מיום 5.12.2021, ש' 4-10): "מרגע שמוגשת בבית משפט חוות דעת שהיא לכאורה ניטראלית, והיא באה ומרימה דגל אחד מסוים, אנחנו לא יכולים להיתעלם ממנה וזה גם מה שעשינו. לא התעלמנו ממנה ובעצם באנו ואמרנו, בטח ובטח בגלל שהיא בקירבת מקום למגרש נשוא המשפט הזה, שיש להתייחס אליה. והיא הייתה גם בסמיכות זמנים." השאלה שיש להשיב עליה כעת היא: האם אכן רשאית הייתה הוועדה המקומית להתנות את חידוש היתר הבניה בחלקה בבניית קיר תומך בהתאם לחוות דעתוֹ של המהנדס קלר שהוגשה בהליך המתייחס למגרשים הסמוכים? תקנה 16 לתקנות בקשה להיתר (שהייתה בתוקף עד לשנת 2016) הסמכה את הוועדה המקומית להתנות היתר בניה בתנאים: "ועדה מקומית רשאית לתת היתר, לסרב לתתו, לתקנו, לשנותו, להתלותו או לבטלו לפי סעיף 216 לחוק וכן להתנות בו תנאים". בהתאם לפסיקה, הועדה רשאית לשקול שיקולים רחבים יותר מאלה המנויים בתנאים שהיו קבועים בתקנה 16 לתקנות ההיתר, כפי שעמד על כך כב' השופט י' עמית בעע"מ 9311/11 יובל נ' ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז ת"א, פִסקה 10(ד) (12.2.2013): "ככלל, שיקול דעתה של הועדה הוא רחב, הרשימה המפורטת בתקנה איננה 'רשימה סגורה', והועדה רשאית להתנות תנאים נוספים שאינם מנויים ברשימה, לרבות היתחשבות במצב התשתית הקיים והצפוי ובטובת הציבור (ראו: עת"מ (ת"א) 1032/00 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה 'הדרים' נ' ועדת הערר המחוזית, מחוז מרכז בפיסקה 9 (23.5.2000))". אני מפנה בעיניין זה גם לדברי כב' השופט ח' אריאל ז"ל בע"א 630/97 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה נהריה נ' שיר הצפון חברה לבניה בע"מ‏, פ''ד נב(3) 399, 408 (1998) [להלן: "עניין שיר הצפון"]: "המילים 'בין השאר' בתחילת תקנה 16(א), שהודגשו לעיל, מלמדות שרשימת 18 התנאים המנויים לאחר מכן, אינה רשימה סופית וממצה וניתן להוסיף עליה. עיקרו של ערעור זה, כפי שהונח לפנינו, עומד על אופיים ועל תוכנם של תנאים נוספים אלה, כאשר לכאורה, ולכאורה בלבד, אין בתקנה מיגבלה על התוכן האפשרי של תנאים נוספים להיתר הבנייה." השאלה האם לאחר שכבר ניתן היתר הבניה, רשאית הוועדה המקומית לתיכנון ובניה להתנות את ההיתר בתנאים נוספים שלא נכללו בהיתר המקורי, נדונה בעע"ם 9324/11 ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז מרכז נ' ריאלקו חברה להשקעות במקרקעין בע"מ (27.8.2013) [להלן: "עניין ריאלקו"].

...

נוכח התקלה שהייתה בהוצאת היתר הבניה, משלא צוין בו כי טרם קוים התנאי בדבר הגשת חוות דעת יועץ בטיחות, תקלה עליה עמדתי לעיל, ובדבר קיומה הודה מהנדס הועדה המקומית בעדותו (עמ' 91 לפרוט' מיום 5.12.2021, ש' 16), אני מורה שלא יהא צו להוצאות ביחסים שבין התובעים לבין הועדה המקומית.

נוכח דחיית התביעה, אני מורה על דחיית ההודעות לצדדי ג'.

שעה שמר מלכה הוא שיצר את המתלול, כפי שהודה, כשעקב מתלול זה נוצרה השתלשלות העניינים שהביאה להגשת ההליך דנן, הגם שנדחית ההודעה לצד ג' כנגדו, עקב דחיית התביעה כנגד שולחת ההודעה (הועדה המקומית), איני מוצאת לנכון לחייב את שולחת ההודעה בהוצאותיו.

אשר לדיירים הסרבנים, כארבע שנים לאחר החתימה על ההסכם ננקט נגדם הליך משפטי, שנמחק משום שלא ניתן היתר בניה לבצוע הפרויקט.

בית המשפט המחוזי קיבל את טענת הדיירים, שלפיה ההסכם בטל לנוכח אי-קיום התנאים המתלים, וקבע בהקשר זה כדלקמן: (א) אשר לתנאי המתלה הנוגע לקבלת היתר בניה בתוך 18 חודשים ממועד חתימת ההסכם, נקבע שיש לדחות את טענת החברה, שלפיה העיכוב בקבלת ההיתר נבע ממעשי הדיירים וממחדליהם, או ממניעה שלא הייתה בשליטת החברה.

(ב) אשר לתנאי המתלה שעניינו נקיטת הליך נגד הדיירים הסרבנים בתוך 60 יום ממועד חתימת ההסכם, צוין כי הליך כאמור ננקט רק בחלוף ארבע שנים ממועד חתימת ההסכם (ונמחק על רקע העדר היתר בניה לבצוע הפרויקט); ובהתאם, נקבע כי אף תנאי זה לא היתקיים.

לבסוף, בית המשפט המחוזי קבע, כי ההסכם לא ניכנס לתוקף בשל אי-קיום התנאים המתלים, ולפיכך יש למחוק את הערות האזהרה שנרשמו בטרם עת לטובת החברה ורוכשי הקצה.

כלל זה מוכר בפסיקה עוד משנותיה הראשונות של המדינה ולימים עמדה עליו גם השופטת א' חיות ב-רע"א 5448/14 חב' אלגיר טכנולוגיות (2003) בע"מ נ' כונס נכסים על יתרות חייבים של חברת אינובד פיתרונות בע"מ, פסקה 7 לפסק הדין (5.10.2014) (ההדגשה הוספה – י' כ')): "פסק דין שניתן במעמד צד-אחד בשל העדר המצאה כדין למבקש הוא פסק דין פגום מעקרו הטעון ביטול מחובת הצדק 'שכן בידי כל אדם קנויה הזכות שלא יינתן נגדו פסק דין, אפילו פסק דין נכון וצודק, אלא בדרך משפטית תקינה'." וראו גם את החלטתו של השופט י' עמית ב-רע"א 5736/15 עובד נ' פקיד שומה טבריה, פסקה 5 להחלטה (8.10.2015) (הדגשה הוספה – י' כ')): "מקובל להבחין בין מקרה שבו נידרש ביטול פסק דין 'מתוך חובת הצדק' לבין מקרה שבו הביטול נתון לשיקול דעת בית המשפט. במקרה הראשון, כאשר ההליך פגום מעקרו ולא בוצעה המצאה כדין, יבוטל פסק הדין ללא היתייחסות לשיקולים נוספים." עוד ראו בספרו של יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 736 (מהדורה שביעית, 1995) (ההדגשה הוספה – י' כ'): "הצביע המבקש על פגם בהליך, אשר בעטיו חייב היה בית המשפט להמנע ממתן ההחלטה, זכותו של המבקש היא, [כי] ההחלטה תבוטל 'מתוך חובת הצדק'... עצם הפגם בהליך משמש עילה לביטול ההחלטה, ובית המשפט אינו רשאי לשקול, אם ההחלטה נכונה, לגופו של ענין, אם לאו." וכן בספרו של אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי כרך א 916–917 (מהדורה שלוש עשרה, 2013): "כאשר פסק הדין שניתן במעמד צד אחד הוא פגום – ובדרך כלל נובע הפגם מהעדר המצאה כדין למבקש – יבוטל פסק הדין בלי להתייחס כלל למשקל הטענות ולסכויי ההצלחה. הלכה זו נסמכת על ההשקפה שלפיה בעל דין זכאי לקיומם התקין של ההליכים המקדמיים, עובר לפסק הדין. ביטול כזה נעשה 'מתוך חובת הצדק'... פסק דין כזה הוא פגום ומשום כך אין לקיימו, תהא אשר תהא הגנת הנתבע לגופו של עניין. בידי כל אדם קנויה הזכות שלא יינתן נגדו פסק דין, אפילו פסק דין נכון וצודק אלא בדרך משפטית תקינה." וראו גם בספרו של שלמה לוין תורת הפרוצידורה האזרחית – מבוא ועקרונות יסוד 247 (מהדורה שניה, 2008), המתאר את האמור כמבטא את "דעת הרוב". בישום הכלל האמור לענייננו, סבור אני כי לא ניתן להשאיר על כנו את הסעד שפסק בית המשפט קמא נגד רוכשי הקצה, משאלו כלל לא היו צד להליך.

...

בכל הנוגע למחלוקת הנטושה בין חבריי ביחס לערעורם של מערערים 7-2 (להלן: רוכשי הקצה), דעתי כדעת חברתי השופטת י' וילנר כי גם דינו להידחות.

אלא שהם לא עשו כן (לדעה לפיה הימנעות של גורם מלבקש להצטרף להליך בנסיבות מעין אלו מביאה כשלעצמה למסקנה כי הוא מושתק מלכפור בתוצאת פסק הדין, ראו: שלמה לוין תורת הפרוצדורה האזרחית – מבוא ועקרונות יסוד 245 (מהדורה שניה, 2008); ע"א 499/79 בן דיין נ' אי.די.אס. אינטרנשיונל בע"מ, פ"ד לח(2) 99, 110 (1984); ע"א 7401/00 יחזקאלי נ' מרדכי גלוסקה, עו"ד בתפקידו ככונס נכסים לביצוע פסק-דין, פ"ד נז(1) 289, 304 (2003)).

סיכומו של דבר, מסכים אני עם התוצאה אליה הגיעה חברתי כי גם דין ערעורם של רוכשי הקצה להידחות.

הפרות אלה, כללו, על פי הנטען, אי קיום כל התנאים שנקבעו בהחלטת הועדה למתן היתר בניה; אי הגשת תביעות לאכיפת ההסכם על דיירים סרבנים בתוך 60 ימים מהמועד בו 80% מהדיירים חתמו עליו; ואי מסירת מכתבי התראה לדיירים על פינוי הדירות הקיימות.

בכל הנוגע לשיקולי צדק ויושר אני סבורה כי מתן הסעד המבוקש הוא מידתי ואינו פוגע במשיבים במידה העולה על הנידרש להבטחת ביצועו של פסק הדין, היה ותזכה המבקשת בתביעתה, ובפרט משמדובר, לעת הזו, בצו אירעי בלבד שיעמוד בתוקפו עד להחלטה אחרת שתתקבל לאחר דיון בבקשה במעמד שני הצדדים.

...

רקע התובעת, היא המבקשת בבקשה שבפניי, הגישה נגד הנתבעים, הם המשיבים בבקשה שבפניי, תובענה במסגרתה ביקשה כי יינתן צו הצהרתי לפיו ההסכם בין הצדדים עומד בתוקפו והוא מחייב את הנתבעים ואת משרד הבינוי והשיכון לכל דבר ועניין; צו הצהרתי על פיו התובעת לא הפרה את ההסכם בין הצדדים וכי אין לנתבעים עילה תקפה לביטולו; צו הצהרתי המצהיר כי הודעת הנתבעים מיום 13.7.2023 על ביטול ההסכם, נעשתה שלא כדין, מהווה הפרה של ההסכם ואין לה כל תוקף משפטי; צו עשה לאכיפת הסכם התמ"א, המחייב את הנתבעים לקיים את כל התחייבויותיהם על פיו; וכל צו או סעד אחר או נוסף שיימצא בית המשפט לנכון בנסיבות העניין.

בכל הנוגע לשיקולי צדק ויושר אני סבורה כי מתן הסעד המבוקש הוא מידתי ואינו פוגע במשיבים במידה העולה על הנדרש להבטחת ביצועו של פסק הדין, היה ותזכה המבקשת בתביעתה, ובפרט משמדובר, לעת הזו, בצו ארעי בלבד שיעמוד בתוקפו עד להחלטה אחרת שתתקבל לאחר דיון בבקשה במעמד שני הצדדים.

לאור האמור לעיל, מששוכנעתי על בסיס ראיות מספקות לכאורה בדבר קיומה של עילת תביעה, כי מאזן הנוחות נוטה, בנסיבות העניין, לטובת המבקשת וכי ההשהיה הכרוכה בקיום דיון במעמד שני הצדדים עלולה לסכל את מטרת הצו, אני נערת לבקשה ונותנת צו מניעה ארעי האוסר על המשיבים ו/או מי מהם או כל הבא מטעמם, וזאת עד להחלטה אחרת, לבצע כל פעולה העומדת בניגוד להסכם, כהגדרתו לעיל, ובכלל זה לבצע פעולות למחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת המבקשת; לבצע פעולות כלשהן בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אונו ו/או עיריית קריית אונו בקשר עם הבקשה להיתר בניה שהגישה המבקשת; ולהתקשר עם צדדים שלישיים בעסקאות אשר יש בהן כדי לשנות את מערך הזכויות והחובות על פי ההסכם שבין המבקשת לבין המשיבים.

המבקשת תמציא את הבקשה, על נספחיה, בצירוף החלטתי זו, למשיבים, זאת עד ליום 7.8.2023.

טענת העותרים הנה שאין סמכות להאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר לאחר חלוף שנתיים ממועד ההחלטה ובלא שקוים התנאי והסייג שבתקנה 46 שיש להגיש את הבקשה להארכת מועד תוקף ההחלטה לא יאוחר מ-15 ימים לפני פקיעת תוקפה (שנתיים מיום שהתקבלה ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר) ובודאי שאין סמכות לאשרה לאחר חלוף שנתיים מההחלטה ,שכן תוקף ההחלטה המקורית פקע ולא ניתן "להחיותו" בדיעבד ולכן ההחלטה למתן היתר בטלה.

זאת, כעולה הן מלשון תקנה 46 והן מתכליתה וכעולה מפסיקה שהתייחסה ,ברובה, לתקנה 20(א) לתקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות)תש"ל-1970 (להלן תקנות בקשה להיתר או התקנות הישנות ותקנה 20 בהתאמה) שלשונה היה כך: " החלטת מוסד תיכנון לתת היתר או לחדשו תיחשב כבטלה בתום שנה מהיום שבו הודיע מוסד התיכנון למבקש על אישור בקשתו, אם במשך התקופה האמורה לא הוצא ההיתר. מוסד תיכנון רשאי להאריך את התקופה בשנה נוספת, אם ראה צורך לעשות כן מטעמים מיוחדים שיירשמו" .

...

לטעמי במקרה שבפני תכלית הוראת תקנה 46 ,כעולה גם מדברי ההסבר להצעת החוק, ,האינטרס הציבורי והצורך שלא לפגוע באופן משמעותי בתכלית התקנה ומהותה מובילים למסקנה שמדובר במקרה זה בהוראה מנחה ומדריכה בלבד ולא מחייבת ,כשהבחינה המהותית ו"קו פרשת המים" הינו החסם העליון של מחסום השלוש שנים הקבוע בתקנה 46 שלא חרגו ממנו במקרה זה (להלן-החסם העליון).

סימני וציוני דרך לעתיד: אני סבור שאין לקבל את עמדת המשיבות 1-3 שהארכות המועד במסגרת החסם העליון נעשות כדבר שבשגרה, באופן כמעט אוטומטי ,בלא התחשבות למעשה במועדים הנקובים בתקנה 46.

התוצאה: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה ומחייב את העותרים ביחד ולחוד לשלם למשיבים 1-3 הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪ וכן, בנוסף, לשלם למשיבים 4-6, הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪.

סעיף 3 לתוספת להסכמים מציין את הזכות של הרוכשים לביטול במקרה של אי קיום אילו מן התנאים המתלים, ושל המשיבה – במקרה של אי קיום שני התנאים המתלים של הסכם לווי ופינוי (אך לא במקרה של אי השגת היתר בניה).

כן ציינה המשיבה כי חרף מאמציה לא ניתן היתר בניה לפרויקט ולא נחתם הסכם לווי, וכן כי החברה מנהלת מאבק בבעלי דירות קיימים.

צו ניתן במעמד צד אחד ביום 1.5.2024, לאחר שניסיון לקבל היתייחסות ראשונית של המשיבה לא צלח.

בגדריו נערכו הבירורים עם ב"כ הצדדים באשר לנסיבות הביטול, והתחוור כי המדובר לא במצב שבו יזם פרויקט החליט שלא להמשיך בפרוייקט תמ"א, אלא בשקול טאקטי: המחירים שנקבעו בהסכמים עם המבקשים אינם משקפים עוד את עלויות הבניה מבחינת המשיבה, ולכן החליטה לבטל את ההסכמים, אישר בא כוחה.

יוער: המשיבה מתייחסת להוראת ס' 4 להסכם, הקובע כי "לא היתקיים אחד או יותר מהתנאים המתלים המפורטים לעיל מכל סיבה שהיא ... יהיה כל צד רשאי להודיע למשהו על אי כניסת הסכם המכר לתוקף ועל רצונו בבטול ההיתקשרות...". שתי אפשרויות פרשניות: האחת, כי יפורש ככזה שלא בא להרחיב את ההסדר המפורט בהרבה בס' 3 להסכם, הקובע בדיוק איזה צד יכול לעשות שימוש בזכות הביטול במקרה של אי קיום תנאי מתלה ספציפי במועדו; ובכך אין להועיל למשיבה.

...

לאחר העיון, ברי כי דין הבקשה להתקבל.

המסקנה מכל האמור: לכאורה, ובשלב זה, גבוהים סיכויי המבקשים לשכנע כי למשיבה לא עמדה הזכות להודיע על ביטול ההסכמים, רק כיוון שהיא החליטה לתור אחר קונים שישלמו לה כספים רבים יותר מאשר הרוכשים הקיימים, כדי להגדיל את הכנסותיה מן הפרויקט.

נוכח האמור, דין הבקשה לסעדים זמניים להתקבל.