תוספת שטחי שירות לבניית ממ"ד

עניינה של העתירה נסב על נפקות התיקון החקיקתי שבסעיף 151(ג) לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן גם – החוק), במסגרת תיקון 79 לחוק משנת 2007, שקבע בין-היתר כי תוספת שטחי שירות לשם בניית מרחב מוגן, לא תחשב כסטייה מתכנית; זאת בזיקה לתיקון מאותה שנה של תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן-1990 (להלן – תקנות ההתגוננות האזרחית), אשר בין-השאר הגדיל את השטח המזערי של ממ"דים.

...

בנסיבות אלה קבעה ועדת הערר, כי נוצר מעין "השתק תכנוני" כאשר העותר נהנה מהדרך שבה בחר; וסברה שאין לאפשר לו "לחתור עתה תחת הנחות היסוד של הליך קבלת היתר הבנייה הקודם". על-כן החליטה הוועדה, כי יש מקום לדחות את הבקשה לחישוב מחודש של השטחים, זאת הן הואיל והוראות סעיף 151(ג) לחוק חלה אך ורק על תוספת נדרשת לבניית ממ"ד, והן היות שבנסיבות המקרה מדובר בתקיפה עקיפה, ומכאן מאוחרת, של החלטות הוועדה המקומית במסגרת הליכי רישוי קודמים שיזם העותר.

בשולי פסק-הדין יודגש, כי העתירה נדחית, ולוּ מן הטעם שההליך בו נקט העותר אינו מאפשר תוספת שטחי שירות מכוח סעיף 151(ג) לחוק, בעניין ממ"דים שכבר הוקמו בעבר על-פי היתרים שנופקו לעותר בשנת 2014.

התוצאה על-יסוד האמור לעיל, העתירה נדחית.

העותר ישלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות בסכום כולל של 8,000 ש"ח. מזכירות בית-המשפט תודיע טלפונית לב"כ הצדדים על מתן פסק-הדין, ותמציא להם עותקים ממנו.

אשר לטענת העותרים לעניין הקמת ממ"ד, טענה הועדה המחוזית כי סעיף 151(ג) לחוק התיכנון והבנייה מסדיר את נושא תוספת שטחי שירות המתחייבת משינוי הוראות חוק או תקנות לאחר אישור התכנית או תוספת שטחי שירות לשם בניית מרחב מוגן, בשטח שלא יעלה על השטח שקבע שר הבטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951 וקובע כי אלה לא יהוו סטייה מתכנית.

...

טענות המשיבות הוועדה המחוזית סבורה כי דין העתירה על שני ראשיה להידחות.

עוד ובנוסף, טענה הוועדה המחוזית כי דין העתירה להידחות גם מן הטעם שאין מקום לכלול בתכנית הכוללנית הוראות פרטניות המתייחסות למבנים ספציפיים בתחומה.

סוף דבר סיכומו של דבר – אני מקבלת את העתירה, על דרך שילוב בין הצעת העותרים והמלצת החוקר, כדלקמן: העותרים יהיו רשאים להגיש בקשה לקבלת היתר בנייה (ללא תיקון התכנית הכוללנית) שתכלול תוספת ממ"ד על פי סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבנייה, ותיקוני מיגון, בטיחות תחזוקה, שיפורים סניטריים או אחרים הדרושים להבטחת רמת דיור נאותה, ללא תוספת שטח לבתים, וכן היתר להעלאת גובה מפלס הכניסה הקובעת לבתים ללא הגבהתם ביותר מ-30 ס"מ. ככל שהבקשה לא תדרוש הקלות היא תאושר במסלול הירוק במועדים הקבועים בחוק.

מאחר שכיום על פי התקנות הרלבנטיות שטח ממ"ד הוא 9 מ"ר נטו (12.5 מ"ר ברוטו), יש לאפשר לעותרים לנצל את יתרת הזכויות בגין עמודת הממ"דים בחזית הצפונית של הבניין ברקפת 3, מעבר לזכויות הבניה מכוח תכנית זמ/253.

לשיטת העותרים, תכנית זמ/253 לא כללה תוספת שטחי שירות עבור ממד"ים. לפיכך, הם זכאים לממש שטחי שירות אלה, מעבר ל – 25 מ"ר מכוח תמ"א 38, בהתאם להוראת סעיף 151(ג) לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התיכנון והבניה).

...

שלישית, בהינתן שעסקינן בדרכי גישה ובמתקנים משותפים, אני סבור כי יש הצדקה עניינית לרישום זיקת הנאה אשר תבטיח שימושים אלה לבעלי הזכויות בבניין שמצוי ברח' הרקפת 3.

לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

סוף דבר – העתירה נדחית.

הוראת ס"ק (ג) שהוספה בהוראת תיקון מס' 43 לחוק התיכנון והבניה בשנת 1995, לאחר התיקון בתקנות ההתגוננות האזרחית, אפשרה בנייתם של ממ"דים – שהם בבחינת תוספת שטחי שירות המתחייבת משינוי הוראות הדין.

...

טענות המשיבה בעירעור המשיבה טוענת כי דינו של הערעור היה להידחות על הסף, בשל אי מיצוי הליכים, חוסר סמכות עניינית ומניעות.

המשיבה תומכת בפרשנותו של בית משפט קמא לסעיף 151(ג) לחוק התכנון והבניה, ומדגישה כי החובה לבנות ממ"ד, אינה פוטרת את המערערת מתשלום היטל השבחה, עקב ההשבחה שנוצרה לה בגין בניית הממ"ד. המשיבה סבורה איפוא כי דין הערעור להדחות גם לגופו.

סוף דבר אשר על כן מצאנו כי יש להשאיר את תוצאת פסק הדין קמא בעינה וכי דין הערעור להדחות.

המערערת תשלם למשיבה שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪.

תוספת זו שאינה חוסה תחת סעיף 151(ג) לחוק התיכנון והבניה ומהוה סטיה מהוראות התוכנית החלה במקום (תוכנית רע/2005/ה'), אשר קובעת את הקפם של השטחים העקריים ושל שטחי השרות, כמו גם את גודלו של הממ"ד בכל אחת מהדירות – 7.5 מ"ר. הבקשה הנה להכיר בשטח שירות לממ"ד גדול מזה הקבוע בתוכנית ועל כן מחייבת הליך של הקלה.

...

אלא שדעת המיעוט סותרת החלטה קודמת בעניין צביבל, עליו ביקשה העותרת עצמה להתבסס, ובה נקבע: "הואיל ומדובר בשינוי שטחים בדירות מספר ובקומות מספר, וכן בתוספת בקומה ובדירה אחרת ועל כן עסקינן בניוד שטחים אשר מחייב לטעמנו נקיטת הליך של הקלה." בנסיבות אלה אני סבורה כי משעה שתיקון 2007 חייב בנית ממ"ד ששטחו המזערי הוא 9 מ"ר (נטו) ושטח זה אינו נחשב כשטח עיקרי בחישוב אחוזי הבניה, צריכה "הטבה" זו להינתן לכולם תוך הבנחה באופן אישור הבקשה בין מי שבביתו כבר בנוי ממ"ד בשטח מזערי לבין מי שבביתו לא בנוי ממ"ד כלל או שהוא מבקש להגדיל את שטחו של הממ"ד בביתו למידות הממ"ד המזערי.

סוף דבר העתירה נדחית.

העותרת תשלם לכל אחת מהמשיבות את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.