תוספת בניה בבית משותף ונזקים

הצדדים חולקים בית משותף הכולל שתי יחידות דיור, חצר משותפת וגג עליון.

נטען כי השמוש שהמשיבה עשתה בזכויות הבנייה המשותפות גרם לנזקים הבאים: הפחתת ערך דירתם (ולעניין זה מדגישים שהצהרת המשיבה כי לא תעתור לזכויות בניה נוספות איננה משנה את הנזק שניגרם); מניעת ניצול עתידי של זכויות בנייה בקומת הקרקע בהתאם ל"תכנית הרובעים"; והפחתת אינטרס המשיבה לממש זכויות בניה נוספות בבניין, מהסיבה כי כל בניה נוספת תחייב ביצוע תיקונים כדי להכשיר את תוספת הבלתי-חוקית, או אף הריסתה.

ודוקו: כחלק מהדיון בעתירה לצוו ההריסה קבע בית המשפט כי "אין כל תועלת ממשית בצידה [בצד העתירה לצוו הריסה], שהרי המשיבה הצהירה שלא תעתור לזכויות בניה נוספות בגין אותו השטח שניבנה ללא היתר, מה גם שלא הוכח קיומן של זכויות בניה נוספות בנות מימוש שתוספת הבניה מונעת את מימושן" (הכרעת בית המשפט המחוזי, פס' 13).

...

] מונחת לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 22414-11-18; כב' השופטים י' שבח, ש' שוחט ו-י' אטדגי) אשר במסגרתו נדחה הערעור שהגישו המבקשים על פסק דינו של בית המשפט השלום בתל אביב (ת"א 5041-03-11; כב' השופט ע' יריב).

ודוקו, אף בבקשת רשות הערעור עצמה נטען כי "יישום עקרונות פס"ד רוקר דווקא מוביל למסקנה, כי אין מנוס ממתן צו ההריסה [ההדגשה לא במקור]" (פס' 26, שם).

אף הטענה השנייה דינה להידחות.

סוף דבר, הבקשה נדחית.

נטען כי בפסק הדין נקבע כי ניזקי הרטיבות שנגרמו בדירת המשיב נבעו מנזילה הקיימת בשטח הרכוש המשותף והנם באחריות נציגות הבית המשותף בלבד (להלן: הנציגות) מבלי לייחס אחריות כלשהיא למבקשים.

נטען כי בעיניין פס"ד המפקח, אכן נקבע כי המבקשים ביצעו שימוש חורג וגרמו נזק, אלא שהמבקשים הפסיקו שימוש זה לאחר ביקור פקח העייריה בזמנו, ואולם, מאז מתן פסק הדין, המבקשים חזרו על השמוש האסור בתוספת הבנייה הלא חוקית בגג המשותף ואף הוסיפו - עד לפני חצי שנה, בנם של המבקשים התגורר בתוספת בניה זו. נטען כי העובדה שהמבקשים עיוולו כלפי דייר אחד וניתן פסק דין בעיניינו אינו מהוה מעשה בית דין, אם כרגע הם מעוולים כלפי המשיב.

...

לאחר בחינת טענות הצדדים בבקשה ובתגובות וכן, עיון בפסקי הדין של המפקחים שצוינו לעיל, מצאתי כי במקרה דנן, לא מתקיימות נסיבות חריגות המצדיקות סילוק על הסף ודין הבקשה להידחות כפי שיפורט להלן.

לפיכך, הבקשה נדחית.

בהתאם לתקנה 53 לתקנות סד"א החדשות, היות שלא מצאתי כי היה בסיס עובדתי ומשפטי להגשת הבקשה, אני מורה כי המבקשים ישאו בהוצאות המשיב בסך 5,000 ₪.

עם זאת, בהיתחשב בקיומן של עבירות בניה רבות בבית המשותף נדמה כי הנזק שניגרם דוקא ממעשיה של הנתבעת אינו חמור.

הקנסות במקרה זה: סגירת מרפסת בבניה קלה - 400 ₪ למ"ר; תוספת שטח עקרי (3 מ"ר) - 600 ₪ למ"ר; פתיחת פתח יציאה לגג - 1,000 ₪; גידור 26 מ"ר גג - 2,500 ₪; בניית ממ"ד ללא היתר, תוך שזה הוכשר עובר לגזר הדין - 450 ₪ למ"ר; פתיחת פתחים ללא היתר - 500 ₪ לפתח.

...

התוצאה לאור כל האמור אני גוזר על הנאשמת את העונשים הבאים: קנס כספי בסך 16,800 ₪ ב-42 תשלומים חודשיים שווים רצופים החל ביום 10.10.2021 ובכל 10 לחודש שלאחר מכן.

ביום 16.3.1983 ניתן לתובעים היתר לתוספת בנייה בקומת הקרקע לרבות הוספת קו ביוב נוסף בצד הצפון המערבי של הבית המשותף (להלן – קו הביוב המערבי).

אשר ליחידות הנוספות טענו כי מדובר בבנייה לא חוקית של יחידות הדיור והפעלת עסק ללא רישיון כדין שיש להחיל לגביהם את ההלכה "מעילה בת עוולה לא תיצמח זכות תביעה". בנוגע לתביעת אובדן דמי השכירות - טענו הנתבעים כי אין קשר סיבתי בין סוגיית החיבור של היחידות הנוספות לתשתית הביוב של הבית המשותף לבין אובדן דמי השכירות משום שהיה על התובעים לפעול להקטנת נזקיהם, בין בהכשרת היחידות הנוספות ובין בהתחברות לתשתית הביוב של הבית המשותף, וכן לשלם מחצית הוצאות הקמת תשתית הביוב הקיימת והם לא עשו כן. בנוסף טענו כי עומדת להם זכות קזוז או תביעה בגין מחצית הוצאות הקמת תשתית הביוב הקיימת על סך 27,495 ₪; הוצאות טפול בגין סתימה שנגרמה מפעילות העסק לעיסוי ללא רישיון, והוצאות בגין נתוק החיבור הפיראטי של התובעת, על סך 1,800 ₪ ודמי שימוש בתשתית הביוב הקיימת למשך 10 או 11 שנים בסך כולל של 26,400 ₪.

...

טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני מורה כדלקמן – התובעים יהיו רשאים לחבר את הדירות המערביות לתשתית הביוב של הבית המשותף בכפוף לתשלום סך של 10,500 ₪ בתוספת מע"מ לנתבעים בגין עלות הקמת תשתית הביוב של הבית המשותף.

התביעה הכספית בגין הפסדי השכירות הנטענים על ידי התובעים ונזקיהם - נדחית.

כבר כאן יצוין כי הבית המשותף נרשם בסופו של יום בתוספת הערות על אי התאמות בשל חריגות בניה שנמצאו בבניין, בכל אחת מהדירות (נסח רישום, נספח 31 לתצהיר עו"ד ברנס).

אני דוחה את התביעה בהקשר זה. 150,000 ₪ לכל אחד מהתובעים הפסד כלכלי בשל תנאי משכנתא בתנאי שוק נחותים - לטענת התובעים בשל אי רישום הבית המשותף לא יכלו ליטול הלוואות ארוכות טווח בתנאים טובים ונגרם להם נזק כלכלי.

...

השבת שכ"ט ששולם לעו"ד ברנס בגין הטיפול ברישום – לנוכח המסקנות שהגעתי אליהן בשאלת האחריות לעיכוב ברישום, אני דוחה את דרישת התובעים להשבת שכר הטרחה ששולם לעו"ד ברנס.

סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

משנדחתה התביעה הראשית, נדחות גם ההודעות לצד שלישי ולצד רביעי.