תוכנית מתאר ארצית 38: הרחבת דיור

לפניי עתירה מינהלית שהוגשה על ידי אגודה עותמנית "היתאחדות בוני הארץ" (להלן: "העותרת"), שעניינה ביטול החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובניה רמת-גן (להלן: "הועדה המקומית") בדבר מדיניות יישום תכנית מתאר ארצית לחזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38 (להלן: "התמ"א" או "תמ"א 38") בשטחי העיר רמת-גן. העותרת, כמתואר בעתירתה, הנה ארגון גג המייצג את הקבלנים והבונים במדינת ישראל, ובכלל אלה קבלנים העוסקים בבניה וביזמות בעיר רמת גן. העותרת הוקמה במטרה לאגד תחת קורת גג אחת את כלל הארגונים, התאגידים והגופים העוסקים בענף הבניה, לרבות בתחום התשתיות, הפיתוח ומכלול עבודות ההנדסה האחרות במשק הישראלי.

תמצית טענות הצדדים 2.1 עמדת העותרת העותרת טוענת, כי מטרתה של תמ"א 38 הנה לקבוע הסדרים תיכנוניים לשפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה, ובכללם מתן תמריצים ליזמים ולבעלי זכויות במבנה לשם עדוד יישום התכנית, לרבות על דרך של אישור תוספות יחידות דיור והרחבת דירות במבני מגורים וכן פטור מסוים מתשלום היטל השבחה.

...

יתרה מכך, לא שוכנעתי כי המדיניות החדשה נשענה על תשתית עובדתית, תכנונית או משפטית מספקת, באופן המוביל למסקנה שההחלטה גם חורגת ממתחם הסבירות.

כל אלה וטעמים נוספים שבפסק הדין מהווים פגמים היורדים לשורשו של עניין וכמפורט דלעיל, ולכן אין מנוס אלא לבטל את המדיניות החדשה.

לפיכך, אני מורה כדלקמן: המדיניות החדשה, כהגדרתה לעיל, ובכללה גם הוראות המעבר הנלוות לה, בטלה.

תשעת הדיירים שחתמו לא ידעו כי הסכמתם יכולה לפגוע ביכולתם העתידית להיתקשר עם יזם לצורך ביצוע חזוק בנין בהתאם להוראות תכנית מתאר ארצית מס' 38 תיקון 3 (להלן: "תמ"א 38").

בסעיף קטן ב' נקבע :"לא תיתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה". דהיינו, החריג לא יחול מקום שההרחבה של אחד באה על חשבון יכולת ההרחבה של דייר אחר.

...

אף אם המסקנה הינה שהנתבע נופל בגדר סעיף 71 ב' אזי לא השיג הרוב הדרוש כפי שאפרט: בהתאם לקביעתי לעיל שבבנין 15 יחידות על הנתבע היה לקבל הסכמה של 12 בעלי דירות שלדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.

לא הוגשו כל ראיות בענין זה ומשכך איני יכולה לקבוע דבר לענין הסכם זה, כאשר יש לציין שכפי שפירטתי לעיל מסקנתי הינה שלנתבע אין כל זכות לבנות על גג הבנין, ללא כל קשר להסכם תמ"א 38 כלשהוא.

כן ישלם הנתבע אגרת בית המשפט כפי ששולמה על ידי התובעים ושכ"ט עו"ד בגובה 5,000 ₪.

כמו כן יש בכך סתירה בוטה לסעיף הדן בהרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות דיור הקיימות בבנין שהוא סעיף 11.1.4ה הקובע: "בהרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים תותר תוספת של שטח של עד 25 מ"ר לדירה במפלס הקיים". 5.5 אינדיקאציה נוספת לכך שהוראות התוכנית מתכוונות ליתן התוויה ספציפית לגבי השמוש בזכויות הבניה עולה מס' 11.2 לתמ"א 38 הקובעת – 11.2 "סך תוספת זכויות הבניה מכח הוראות ס' קטנים 11.1.1 עד 11.1.4 שניתן להתיר במבנה לא תעלה על השטח המצטבר שכולל :

5.9 לענין טענת העותרת כי ניתן לאשר את ניוד הזכויות מכח הקלה לפי ס' 147 לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה 1965 - בענין זה ראשית כלל לא התבקשה הקלה על ידי העותרת, שאלה נכבדה היא אם הוועדה המקומית יכולה בדרך של הקלה לגבור על הוראות תמ"א 38 ככל שאלו אינן ניתנות על פי הוראות התמ"א לשיקול דעתה, ובכל מקרה מאחר ומדובר בתוכנית מתאר ארצית, הוועדה המקומית לא רשאית ליתן הקלה כאמור ללא אישור המועצה הארצית ,מכח ס' 149 (א)(4) לחוק התיכנון והבניה.

...

לסיכום 8.1 העתירה נדחית.

על מנת לעודד ביצוע חזוק מבנים, תמ"א 38 (על שינוייה) מתירה תוספות בנייה לרבות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים.

. (10) השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית כמפורט להלן: (א) תכנית המתאר הארצית לחזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), .

...

סוגיה זו היא שמאית במהותה וככלל בית המשפט לעניינים מינהליים יימנע מהתערבות בה. אינני יכול לקבל את טענת המערערות לפיה העובדה שהמרפסות נבנו עם הקמת הבניין כמקורות וסגורות באמצעות תריסים (כלפי חוץ) מובילה למסקנה כי לא קיימת כל הפרדה בין השטח העיקרי של הדירה ובין שטח המרפסות.

אשר לאמירת השמאית המכריעה בתיק נאות הרצליה (עמ"נ 69224-12-19) לפיה "השטח המבוקש [שטח עיקרי על פי תמ"א] קטן מהשטח הקיים בהיתר בפועל עם תוספת הזכויות בגין תמ"א 38" (סעיף 11.1 לשומה המכרעת), הרי מקובלת עלי עמדת הוועדה המקומית כפי שהיא הובאה בסעיף 64 להחלטת ועדת הערר: האמירה הנ"ל יוצאת מנקודת מוצא כי שטחי המרפסות כבר נחשבים כשטח עיקרי (ואינם על חשבון התוספת המתאפשרת לפי תמ"א 38) והיא מניחה את המבוקש בסוגיית הטלת היטל השבחה על עצם הסבת שטחי המרפסות לשטח עיקרי.

לסיכום הערעורים נדחים, פרט לעמ"נ 38773-11-19 ועמ"נ 69224-12-19 המתקבלים בנושא ההקלה לבניית ממ"ד (בלבד).

ברקע העררים והעתירה עומדת בקשה להיתר בניה, לחזוק ביניין כנגד רעידות אדמה בצרוף תמריצים, מכוח תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38 ותכנית רע/מק/1010, שהיא תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.

סעיף 11.1ה' לתמ"א 38 קובע כי "בהרחבת קומות, לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים, תותר תוספת של שטח של עד 25 מ"ר לדירה במפלס הקיים". לטענת העותרים, בהיתר הבניה המקורי שניתן בשנת 1971 אושרו (הן בקומות הטיפוסיות והן בקומת הקרקע התחתונה) מרפסות מקורות ושטחי שרות ששטחם לא חושב במנין השטחים שניתן היה לאשר במסגרת תכנית רע/מק/1/1א שהתירה בנית בנין בן 3 קומות ב-30% בניה לקומה.

...

בפני עתירה המכוונת כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 17.12.18, בה נדחה הערר אותו הגישו העותרים על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (להלן: "הועדה המקומית"), והתקבל הערר אותו הגיש המשיב 3 (להלן: "היזם").

על כן אני דוחה את הטענה.

התוצאה היא כי בשעות העומס, בזמן הכניסה והיציאה מהמתקן, צפוי להיווצר פקק תנועה ברחוב בורוכוב לפני הכניסה לבנין.

סוף דבר העתירה נדחית.