תביעת תשלום דמי אחזקת הבניין של נציגות בית משותף

לפני תביעה במסלול דיון מהיר שעניינה תשלום דמי אחזקה וניהול בגין חודשים פברואר – יוני 2021.

רקע התובע הנו עוסק מורשה אשר סיפק שירותי ניקיון אחזקה וניהול לנתבעת שהנה נציגות הבית המשותף ברחוב ינאי 16 בבית שמש.

בהתאם להסכם ההיתקשרות שנחתם בין הצדדים ביום 30/7/21, מונה התובע באמצעות הנתבעת לשמש חברת הניהול של הבניין.

לא מצאתי ממש בטענת התובע להיעדר הרוב הנידרש, משעה שההסכם נחתם על ידי הנציגות אשר מייצגת את כלל דיירי הבניין.

סמכות המפקח לידון בתביעה גם כאשר ההיתקשרות עם המתחזק היא מכוח הסכם ניהול (וללא קביעה בתקנון) נקבעה ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (17.3.16)(פורסם במאגרים)): "אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסיכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין/ אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להישתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לידון בסכסוכים שעניינם חובת הישתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר היתקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה מניה וביה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לידון גם בסכסוכים בדבר היתקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. אם כן, בית המשפט המחוזי לא צדק בקביעתו כי המפקח לא היה מוסמך לידון בסכסוך שעניינו היתקשרות עם מתחזק רק בשל היעדרה של הוראה בתקנון שעוסקת בכך." אף בהיבט המהותי, הסמכות נתונה למפקח ולא לבית המשפט.

...

המסקנה תתקבל בהתאם למכלול נסיבות העניין, וכך למשל, יש לבחון את תפקידיו המוסכמים של המתחזק: האם גביית כספי הוצאות החזקת הבית נעשית על ידו, האם הוא הגורם המבצע תשלומים לגורמים חיצוניים, דוגמת תשלומי ארנונה, מים, חשמל, האם הוא הגורם השוכר שירותים מקצועיים חיצוניים ומסדיר את התשלום ואופיו, האם הוא המהווה גורם מרכזי המשמש כתובת לפתרון סוגיות יומיומיות הקשורות בניהול הבית המשותף.

בחינה מהותית של הסכסוך, תביא למסקנה זהה, לפיה סכסוכים כגון זה שלפניי יש להביא לפתחו של המפקח על המקרקעין, ולא לפתחו של בית המשפט האזרחי.

לאור האמור לעיל, מצאתי כי בית משפט זה נעדר סמכות לדון בתובענה הכספית שבין הגוף המתחזק לבין בעלי הדירות והסמכות לדון בה נתונה באופן ייחודי למפקח על המקרקעין ולא היה מקום להגיש התביעה במתכונתה לבית משפט זה. סוף דבר התביעה תועבר לבירור בפני המפקח על המקרקעין המוסמך לדון בה. הדיון שנקבע לפניי מבוטל.

תביעת טלר טלר הגישו נגד החברה כתב תביעה מתוקן, ובו עתרו לשלושה סעדים: (1) פירוק שתוף במקרקעין ורישום הבניין כבית משותף, בהתאם למדידות שנעשו על-ידי טלר; (2) סעד כספי - תשלום 13,579 ₪, שהנו חוב של החברה עבור זיפות הגג, עבודות תיחזוקה ברכוש המשותף ודמי וועד הבית; (3) צו עשה - שיורה לחברה לפתוח את החלונות בחדר המדריגות (אשר אותם היא סגרה לצורך העברת חוטי חשמל של האנטנות שהותקנו על הגג) ולהסיר מחדר המדריגות את ארון החשמל ואת התעלות להעברת חוטי חשמל.

החברה ציינה כי היא מוכנה לפעול בשיתוף פעולה עם נציגות הבית המשותף ועם טלר על מנת להגיע לפיתרון מוסכם בכל הנוגע לטענותיהם בעיניין העברת חוטי החשמל ותקשורת תביעת החברה החברה הגישה נגד טלר תביעה שכנגד, לתשלום 22,702 ₪ - מהם 22,000 ₪ בגין דמי שימוש ראויים עבור השטח התפוס, שהוחזק על-ידי טלר החל משנת 2011 ועד ליום 25.9.2017 - מועד עריכת שמאות על-ידי השמאי אלי צאיג (להלן: השמאי צאיג), ו-702 ₪ בגין חוב חשמל.

כנספח ל' לתצהירו של נעם צורף העתק חשבונית מס/קבלה מיום 26.3.2015 בסך 8,496 ₪ שהוציא השיפוצניק עבד אל קאדר ל"כרמל אחזקות" ברחוב ירושלים 1 עבור עבודת זיפות גג. אין בקבלה רמז לכך כי מדובר בבצוע עבודות בגג של הבניין ברחוב בלפור בחיפה.

חוב החברה בגין עבודות תיחזוקה ברכוש המשותף נעם טען בתצהירו כי בחלקים המשותפים של הבניין בוצעו עבודות תיחזוקה ושפוץ בעלות כוללת של 127,680 ₪ וכי לאור חלקה היחסי של החברה ברכוש המשותף עליה לשאת בתשלום בסך 2,553 ₪.

בחקירתו הנגדית הוא נישאל אם במהלך השנים נשלחו לחברה הודעות על אספות דיירים ודרישות לתשלום דמי ועד בית, והשיב: "אמרתי נשלחו. אני לא זוכר כל מכתב ומכתב. נשלחו במהלך השנים ... פה אין לי את המסמכים" (עמ' 13 לתימלול).

...

התוצאה בתביעת טלר - * לאור האמור בפסקאות 15 ו-21, התביעה לפירוק השיתוף במקרקעין נדחית.

* לאור האמור בפסקאות 24, 26 ו-28 לעיל, הנני דוחה את התביעה הכספית.

בתביעת החברה - * לאור האמור בפסקה 36, הנני מחייב את טלר (ביחד ולחוד) לשלם לחברה 22,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה שכנגד, 16.10.2017, ועד לתשלום המלא בפועל; * לאור האמור בפסקה 38, הנני דוחה התביעה בגין חוב חשבון חשמל.

בית משפט השלום בירושלים ת"א 29768-12-19 שמדר ניהול ואחזקת בניינים משותפים בע"מ נ' גן הדקלים בע"מ תיק חצוני: בפני כבוד השופט, סגן הנשיא מרדכי בורשטין תובעת שמדר ניהול ואחזקת בניינים משותפים בע"מ ע"י ב"כ עו"ד י. אלעד ונ. הרפז נתבעת גן הדקלים בע"מ ע"י ב"כ עו"ד א. דיין פסק דין

התביעה הוגשה במקורה למפקח על רישום מקרקעין, אשר העביר העניין לבית משפט זה. התובעת חברת ניהול, אשר היתקשרה ביום 01.09.11 עם נציגות הבניין המשותף בהסכם להחזקת וניהול הבניין למשך שלוש שנים עד לחודש 09.14.

בנוגע לדיירים אחרים בבניין, אף הוצגו חשבוניות מס בגין תשלום דמי ניהול עבור התקופה האמורה.

לו זו אף זו, פסק הדין שניתן, אשר היתייחס למכלול טענות הצדדים, מלמד, מניה וביה, שיש לדחות את טענות הנתבעת בעיניין זה. דין הטענות להדחות גם לנוכח הוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובע חובה עצמאית לתשלום ההוצאות השוטפות (רע"א 294/87 ד"ר ג. שלום נ' נציגות הבית המשותף רח' בן יהודה 2 ירושלים (28.10.87)).

...

אף שהנתבעת טענה כי לא הייתה הסכמה להאריך את הסכם ההתקשרות בין הצדדים, מתבקשת המסקנה שיש לדחות את הטענה ממספר טעמים.

כפועל יוצא, מתבקשת המסקנה כי הייתה הסכמה בעל פה להאריך את ההתקשרות עם התובעת.

מכאן מתבקשת המסקנה כי על הנתבעת לשלם את חובה בגין השירותים שקיבלה.

לו זו אף זו, פסק הדין שניתן, אשר התייחס למכלול טענות הצדדים, מלמד, מניה וביה, שיש לדחות את טענות הנתבעת בעניין זה. דין הטענות להידחות גם לנוכח הוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובע חובה עצמאית לתשלום ההוצאות השוטפות (רע"א 294/87 ד"ר ג. שלום נ' נציגות הבית המשותף רח' בן יהודה 2 ירושלים (28.10.87)).

דמי הניהול על פי ההסכם עמדו על סך של כ-7,000 ₪ ואולם משניתן פסק דין מאוחר אשר קבע שדמי הניהול יעמדו על סך של 5,700 ₪, מתבקשת המסקנה כי זהו סכום דמי הניהול לו זכאית התובעת.

הנתבעת היא נציגות וועד הבית של בית משותף ברחוב דרך איילות 9 בגני תקווה (להלן: "הועד", "הבניין", בהתאמה), אשר היתקשרה עם התובע לניהול אחזקת הבניין לתקופה 15.8.2017 ועד 14.9.2018 (להלן: "ההסכם", נספח א' לכתב תביעה).

מר שחר השיב והתלונן על כך שבמקום שיפנה אל בעלי הדירות, שהם החייבים בתשלום דמי הועד במערכת היחסים עם נציגות הבית המשותף, התובע השאיר מכתבי התראה לשוכרי אותן דירות.

לעניין זה ראו גם סעיף 9.5.8  להסכם, שם נקבעה חובת התובע להחזיק תיק ביניין בו יתויק כל מיסמך הקשור לפעילות השוטפת של הבניין ובכלל זה חשבוניות, הצעות מחיר, דוחות תיקונים, דוחות גביה, ועוד.

...

מקובלת עלי טענתו של מר שחר כי לולא אותה שיחה שניהל עם התובע וההודעות של עו"ד יונה, התובע היה משתמט מניקוי המאגר (פרוט' עמ' 47 ש' 24-34, עמ' 48, עמ' 49 ש' 1-4).

בהיעדר אסמכתאות מתבקשת מסקנה כי התובע לא קיים את חובתו לפי סעיף 13 לנספח א' להסכם לבצע את הבדיקות.

סוף דבר הנתבעת תשלם לתובע 47,946 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה.

עיקר עניינו של הליך זה בתביעה שהתובעת הגישה לתשלום דמי ניהול ואחזקה עבור מתן שירותי ניהול ואחזקה בבית משותף הנמצא ברחוב דוד המלך 14 בירושלים.

דיון והכרעה תמונת הדברים הלכאורית המצטיירת בשלב מקדמי זה של הדיון היא, שבין נתבעות 1 ו-2 לבין נתבעת 3 הושגה הסכמה, שנתבעת 3 תעניק שירותי ניהול ואחזקה למי שירכשו מנתבעות 1 ו-2 דירות בבניין שהוקם על ידי נתבעות 1 ו-2.

בפסיקה נקבעה הרחבה מסוימת לפרשנות שיש לתת למושג "מתחזק". ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (17.3.16), קבע בית המשפט העליון (כב' השופטת ד' ברק-ארז), כי "המפקח מוסמך לידון בסכסוכים שעניינם חובת ההישתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר היתקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול", ומבלי שהדבר נקבע בתקנון (ס' 8 לפסק הדין).

...

סוף דבר.

התוצאה היא, אפוא, שאני דוחה את בקשת הנתבעות וקובע, כי בית משפט זה הוא הערכאה המוסמכת לדון בתביעה.