תביעת תיווך בגין שיווק דירה

מאחר ואין כל הסכם לשירותי תיווך בכתב בין התובע עם הנתבעים 3-5 ביחס לאיזה מהפרויקטים, לרבות לא בעיניין הדירה שפרנק רכש, ומאחר ולא הוכח ע"י התובע כי הוא היה הגורם היעיל בשיווק איזו מהדירות בפרויקט יהודית, אין התובע זכאי לקבל סכום כלשהוא כדמי תיווך מהנתבעים 3-5, גם בגין פרויקט זה. התביעה נגד בלס בין התובע לבלס קיים הסכם בכתב, הלא הוא נספח ד'.

כאמור, ביחס לפרוייקט יהודית טוען התובע כי יש לראותו כמתווך עקב פעולות השיווק והפרסום שעשה, למרות שבפועל לא נמכרה אף דירה על ידו.

...

קולעות לעניין זה קביעותיו של בית המשפט המחוזי בע"א (מחוזי ת"א) 37075-03-11 ז'קלין (יסמין) נגר נ' **** אהרוני (פורסם בנבו, מיום 12.09.2011), שם נקבע כדלקמן: "עוד אני סבור שלא היה מקום להכרעתו של בית המשפט קמא, לטובת המשיב בכל הנוגע לעמידתו ברף הגורם היעיל הנדרש על פי החוק. דרישת היעילות הינה דרישה מחמירה לפיה לא די בכך שהמתווך-התובע הינו גורם בשרשרת הנסיבות, אלא נדרש קיומו של גורם יעיל התורם ומקדם את ההתקשרות בין הצדדים לכדי מימושה (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, [פורסם במאגרי המידע המשפטיים], [פורסם בנבו], 26/11/01). ביהמ"ש קמא התייחס אל יעילותו הנטענת של המשיב כאל עובדה ולא כאל חזקה הניתנת לסתירה, - כדרישת ס' 14(ב) לחוק המתווכים. לא מיניה ולא מקצתיה. חזקה זו נסתרה מפיו של המשיב עצמו. המשיב העיד על עצמו כי לא הוא הגורם היעיל בעסקה שנרקמה בין המערערת לבין השוכרים-קונים וכי נמנעה ממנו (אם להאמין לגרסתו) הגישה לקונים העתידיים (ס' 4 לתגובת המשיב להודעת הערעור וס' 21, 24-25 לתצהירו של המשיב מתאריך 03/05/10). אם אלה פני הדברים, הרי אין מקום לזכות את המתווך בדמי תיווך מכוח חוק המתווכים, שכן הוא איננו ממלא אחר הוראותיו." בפסק הדין ברע"א 4132/15 רכב ראובן בע"מ נ' מיכאל טלשוב (פורסם בנבו, מיום 31.8.15) התייחס בית המשפט העליון לסוגיה זו בציינו את הדברים הבאים: "נזכור: סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, כולל כאחד התנאים לתשלום דמי תיווך היות המתווך "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות, ועל מהותו של גורם זה נשתברו קולמוסים רבים.

סוף דבר לאור המפורט לעיל, הנני דוחה את התביעה נגד הנתבעים.

התובע ישלם לנתבע 1 הוצאות משפט בסך 80,000 ₪ ולנתבעים 3-5 (ביחד) הוצאות משפט בסך 80,000 ₪.

בנוסף, ערך התובע תחשיב לפיו הוא ידרש לשלם למתווך חלופי 134,000 ₪ ומע"מ עבור שיווק הדירות, וגרס כי יש לחייב את הנתבע לשלם לו גם סכום זה, בעקבות הפרתו את הסכם התיווך ואי ביצועה של פעולת השיווק על-ידו [סע' 37-29 בכתב-התביעה וסע' 48-40 בתצהיר התובע מיום 24.4.2015].

הנתבע הטעים: "[...] נושא תשלום דמי התיווך בגין שיווק הדירות לא הוסדר בהסכם, ובמקום זאת הסכימו ורשמו הצדדים בהסכם כי הנתבע ישווק את הדירות, אך לצורך כך על התובע לחתום הסכם שיווק הפרויקט בנפרד, בכל הקשור לפעולות שיווק הדירות, ומשלא עשו כן הצדדים, הנתבע אינו חייב בבצוע פעולות שיווק כלשהן, פעולות הכרוכות בכל מקרה בתשלום דמי תיווך כמתחייב בדין" [סע' 18 בכתב-ההגנה; ההדגשה במקור].

...

התובע עתר להשבת הסך של 76,000 ₪ על-יסוד טענתו כי הנתבע איננו זכאי לתשלום עבור פעולת שיווק שהתחייב לבצע בהסכם התיווך, לאחר שהתנער ממנה במועד מאוחר לחתימתו על הסכם התיווך ודרש עבורה תשלום נפרד.

אשר על כן נדחית התביעה העיקרית במלוא סכומה.

סיכומם של דברים אשר על כן נדחות התובענות ההדדיות במלואן; די באמור לעיל כדי להכריע במחלוקת ואין צורך להידרש לטענות נוספות שהועלו.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 9317-06-19 לן-ור פיתרונות טכנולוגיים בע"מ ואח' נ' דנון ואח' לפני כבוד השופט ארז יקואל המבקשת - תובעת/נתבעת שכנגד לן-ור פיתרונות טכנולוגיים בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד נ' דורסט וג' מנשה המשיבים - הנתבעים/תובעים שכנגד 1. עמית דנון 2. DAN REAL ESTATE UG ע"י ב"כ עוה"ד ג' נאמן, ס' דדון וש' ליבוביץ החלטה

משכך, סבורים המשיבים כי המבקשת מנועה מלחזור בה מהסכמתה זו. צוין טעם נוסף לפיו מנועה המבקשת מלהתנגד למכירת הדירות, בדמות העדר הבעת הסתייגותה מהתקשרות עם חברת תיווך לצורך שיווק דירות בפרויקט.

...

לחשש זה טרם הונח בסיס ראייתי ואין בידי לקבוע, בשלב זה, כי המבקשת פעלה בחוסר תום לב, באופן שיש בו להשפיע על מתן צו זמני למשך מספר שבועות.

סוף דבר לאור המקובץ, אני מקבל את הבקשה בחלקה ומורה, כך- ניתן בזה צו מניעה זמני האוסר על המשיבים - בין בעצמם ובין באמצעות גורמים בשליטתם או מטעמם - לבצע דיספוזיציה יזומה מטעמם מכל סוג בדירות שבפרויקט, וזאת עד ליום 25.11.2020.

טרם שוכנעתי כי ניתן לסתום את הגולל על המגעים המתקיימים בין הצדדים וסוגיה זו תוכרע בסוף ההליך בהתחשב בהתנהלותם הדיונית הכוללת של הצדדים.

במצב דברים זה, די היה בטענות כתב-התביעה כדי לגרום לנתבע להגיש את התביעה שכנגד, כביטויה בכתב-התביעה שצורף לבקשה שלפני, ואין נפקא מינה אם התובע פנה בעיניין זה לתלתן או למתווך אחר, ומתי עשה כן. אם לא די בכך, כתב-התביעה שכנגד איננו מבוסס על תשלומים ממשיים ששילם התובע, או שיהא עליו לשלם, למתווך חלופי בגין שיווק הדירות, אלא על אותו תחשיב תאורטי ומבוסס הנחה שערך התובע בעיניין זה בכתב-התביעה העקרי [ר' סע' 12 בכתב-התביעה שכנגד].

...

דיון והכרעה דין הבקשה להתקבל, תוך מתן ארכה לנתבע לשם הגשת התביעה שכנגד – בד-בבד עם חיובו בתשלום הוצאות לתובע, אשר תהוונה תנאי למתן הארכה ולהגשת התביעה שכנגד בהליך זה. לטענת הנתבע, נבצר ממנו להגיש את התביעה שכנגד במועד מוקדם יותר בשל כך שרק זמן קצר לפני הגשת הבקשה דנן נודע לנתבע על הסכם לשיווק הדירות שנחתם בין התובע לבין צד שלישי, חברת תלתן נדל"ן (להלן תלתן) – הסכם שלטענת הנתבע מפר את חיוביו של התובע כלפיו על-פי ההסכם שביניהם.

לפיכך יש להיעתר לבקשה, במסגרת החריג שבסיפא לתקנה 149(ב), הן מטעמים שבאינטרס הנתבע והן מטעמים שבאינטרס הציבורי, שעיקרו ניצול המשאב היקר של זמן שיפוטי באופן מיטבי.

במקרה דנן יש לנהוג על-פי אמת-מידה זו; בפסיקת הוצאות לתובע ובהתנאת הגשתה של התביעה שכנגד בתשלומן בפועל יהא כדי לכפר על הפגיעה בתובע הטמונה בהגשת התביעה הנגדית בשלב זה. סיכומם של דברים הבקשה מתקבלת אפוא, בכפוף לאמור להלן: הנתבע ישלם לתובע את הוצאות הבקשה בסך של 5,000 ₪, כל זאת עד יום 15.2.2016, תוך מתן הודעה על כך לבית-המשפט.

לצורך כך היתקשרה עם התובע 2 שהוא מתווך במקרקעין לצורך שיווק דירתה; וזאת בהסכם בלעדיות.

כך למשל מתוך התכתבות ווטספ בין התובע 2 לנתבע (צורף לכתב התביעה) עולה שהנתבע מיתעניין אצל התובע 2: "יש חדש עם הטאבו" והתובע 2 עונה: "הי לירון, כרגע דברתי עם אלה [...] גם ביום רביעי היא תהיה במינהל. אני אעדכן אותך בהמשך". מכל האמור אני מוצא כי לאחר שנחתם הסכם התיווך העמיד המתווך את שירותיו לרשות הצדדים לעסקה: בעניינים אחדים בחרו להיעזר בשירותיו בפועל; באחרים בחרו לפעול באמצעות עורכי דינם.

...

ואולם המסקנה היא שהתובע 2 היה גורם פעיל בכל התנהלות העסקה ושהנתבע אף ראה בו גורם רלוונטי לצורך קידום העסקה ולכן פנה אליו במס' הזדמנויות כדי לסייע בקידומה וגיבושה.

התוצאה: מכל האמור אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע 2 סך של 25,000 ₪ +מע"מ בתוספת ריבית והצמדה מיום 1/8/17 ועד למועד התשלום בפועל.

התביעה של התובע 1 נדחית בהעדר יריבות ללא צו להוצאות.