תביעת שוכרת נגד נציגות בית משותף וחברת ניהול בגין סתימת ביוב

דיון והכרעה השאלה הראשונה שיש להכריע בה היא, האם הופר הסכם השכירות בידי כרמית, באופן שנותרה חייבת כספים לתובע, ובאופן שמצמיח עילת תביעה נגד הנתבעת, על פי ערבותה.

על פי טענת התובע, החוב מורכב מדמי שכירות, הוצאות משפטיות בגין הליך הפינוי, פיצויים מוסכמים על פי החוזה, חוב לחברת חשמל ולועד הבית ונזק שנותר בדירה.

על אף האמור, לטעמי, יש להפחית מהנתונים שבטבלה קזוז מסוים מתוך דמי השכירות בגין ארוע סתימת הביוב.

התובע אמנם הציג מכתב מנציגת הועד לעניין חוב שנותר (נספח יד לתצהיר), מתאריך 22.6.17, אך הנתבעת הציגה מכתב מאותה נציגת וועד, נושא תאריך 1.11.17 (נ/1), לפיו החוב סולק.

מהמקובץ עולה, כי יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובע את הסכומים הבאים: א. חוב דמי שכירות - 30,800 ₪; ב. הוצאות הליך הפינוי - 3,500 ₪; ג. פיצוי מוסכם - 10,000 ₪; ד. חוב לחברת חשמל - 1,567 ₪; ה. סך הכל - 45,867 ₪ אני מקבלת, איפוא, את התביעה בחלקה, ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סכום של 45,867 ₪, בצרוף הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.6.17 (מועד פתיחת תיק ההוצאה לפועל) ועד היום.

נוסף על האמור לעיל, יש לחייב את הנתבעת בהוצאות משפט ובשכר טירחת עורך דין בגין ניהול התביעה שלפניי.

...

עדותו של התובע בעניין זה (עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 3-9) מקובלת עליי ומתיישבת עם המסמכים וכלל הראיות.

לעניין החוב לוועד הבית, לעומת זאת, המסקנה אחרת.

מהמקובץ עולה, כי יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובע את הסכומים הבאים: א. חוב דמי שכירות - 30,800 ₪; ב. הוצאות הליך הפינוי - 3,500 ₪; ג. פיצוי מוסכם - 10,000 ₪; ד. חוב לחברת חשמל - 1,567 ₪; ה. סך הכל - 45,867 ₪ אני מקבלת, אפוא, את התביעה בחלקה, ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סכום של 45,867 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.6.17 (מועד פתיחת תיק ההוצאה לפועל) ועד היום.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 14989-12-15 טיב טעם רשתות בע"מ ואח' נ' נציגות הבית המשותף רחוב צייטלין 1 תל אביב ואח' ת"א 34580-12-15 אופק מ.ב. שרותי ניהול מבנים (2000) בע"מ נ' שמעוני ואח' לפני כבוד השופטת איילה גזית התובעת בתיק 14989-12-15: טיב טעם רשתות בע"מ הנתבעות בתיק 14989-12-15: 1.נציגות הבית המשותף רחוב צייטלין 1 תל אביב 2.אופק מ.ב. שרותי ניהול מבנים (2000) בע"מ התובעת בתיק 34580-12-15 אופק מ.ב שירותי ניהול מבנים (2000) בע"מ נגד הנתבעים בתיק 34580-12-15 1. עו"ד ישראל שמעוני 2. נציגות הבית המשותף ברח' צייטלין 1 תל אביב -נמחקה 3. חברת טיב טעם רשתות בע"מ פסק דין

תיק 14989-12-15 התובעת בתיק זה הנה שוכרת נכס, אשר הגישה תביעה למתן צו עשה כנגד הנתבעות בגין סתימה במערכת הביוב, אשר גרמה לנזילה חמורה מתקרת המושכר שהביאה להצפת המרכול במי שופכין.

הנתבעים 1 ו – 3 טענו כי בשל סתימה במערכת הביוב אשר גרמה לנזילה חמורה ולהצפת המרכול, ולאור אחריותה של התובעת כחברת הניהול ושל נציגות הבית המשותף לבצוע פעולות אחזקה ותיקון של הרכוש המשותף, לרבות מערכת מים וביוב, דבר שלא ביצעה, אין היא זכאית לקבלת הכספים של דמי הניהול.

...

לאור קביעת המומחה בעניין הטלת האחריות לביצוע התיקון על ידי הנציגות, התביעה שכנגד שהגישה הנתבעת 1 לביצוע התיקון על ידי התובעת ובעל הנכס, נדחית בזה.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, ושמעתי את טענות הצדדים בדיון, ולאור מתן צו עשה לביצוע התיקון הנדרש על ידי הנציגות באמצעות חברת הניהול, אין מקום לקבל את טענת עיכבון הכספים, ויש מקום למתן פסק דין המחייב את הנתבעים 1 ו – 3 לשלם , ביחד ולחוד , את דמי הניהול בהתאם להסכם הניהול.

כלומר עילה זו יסודה בפן החוזי, ומקורה בשלב המו"מ. עילת התביעה כנגד הנציגות הנה נזיקית, ומושתתת על טענה להפרת חובותיה של האחרונה בניהול ותחזוקה סבירה של הרכוש המשותף, באופן שיימנע נזק לרכושו של בעל דירה בבית המשותף.

מה היסוד בכלל לסעד הכספי שעניינו בהחלפת ריצוף וצנרת והעיכוב שניגרם בהשכרת הדירה בעטים, אם לא הייתה הצפה קודמת או נזילה קודמת מאותה צנרת שמתחת לריצוף? איזה גילוי היו המוכרים, הנתבעים אמורים לתת ביחס לנזילה שלא הייתה בעבר מן הצנרת של הדירה עצמה, מתחת לריצוף? כאמור, המחלוקת האמיתית יכולה להיות רק בשאלה האם הנזילות מכיוון מקלט הבית המשותף היו תופעה חוזרת וידועה ככזו (שאז היה צריך לגלותה ככזו בשלב המו"מ) או הצפה חד פעמית שגרמה לעובש בקירות (אותו עובש שנחזה על ידי יעקב בשלב המו"מ לפני רכישת הדירה).

יוסי מתריע כי היות והבעיה לא נפתרה, ואין הוא רואה באופק כי מישהו מנציגות הבית המשותף מתכוון לעשות דבר מה, הרי שהוא נאלץ להודיע שבמידה והבעיה לא תתוקן ע"י הנציגות, יאלץ הוא לפנות למפקח על רישום המקרקעין ולבית המשפט, על מנת לחייב הנציגות בתיקון ובתשלום עבור אותם הנזקים שנגרמו לו בעבר ובהווה כתולדת צנרת הביוב מן המקלט המשותף.

יוסי מציין כי הזמין את חברת "טרמינל" לתן חוות דעת, כדי לתבוע נזקים מנציגות הבית המשותף, אולם מדובר בתהליך ארוך ובנתיים לא יכול איש להתגורר בדירה.

היא מציינת שלפי חוות הדעת של מומחה התובע עצמו, הרי האחריות וההצפות נובעת מסתימות בקוו הביוב העירוני, שגרמו לסתימות בקוו הביוב של הבניין ולכן לא ברור מדוע הגיש תביעתו כנגד הנציגות.

התובע (באמצעות יעקב שלוחו) אכן היה מודע לכך אך לדבריו לא היה מודע לכך, שלא מדובר בהצפה חד פעמית שהמקור לה נפתר; אלא בבעיה של הצפות חוזרות של המקלט בשל סתימת קו הביוב, וחדירה מן המקלט לקירות הדירה הגובלים עמו.

...

בסופו של דבר התובעת קצרה תקופת השכירות בדירה בהסכמת התובע , ב 3 חודש.

התובע לא עשה כן, ואין לאפשר לו להוזיל עלויות העסקה על ידי הטלת אחריות על הנתבעים לליקוי בצנרת הדירה משל דובר בדירה שנרכשה מקבלן.

אני דוחה אפוא, בלא צו להוצאות, תביעת התובעת 2.

לטענתה, התובע לא עשה שימוש בכספים שקבל מנתבעת 2 לבצוע התיקונים וניסה את מזלו בהגשת תביעה זו. עוד לטענתה, התובע לא צירף לכתב תביעתו את נציגות הבית המשותף ואת כלל דיירי הבניין ובשל כך אין לו אלא להלין על עצמו.

הנתבעת 1 הפניתה לאמירות במכתבים הנספחים לכתב התביעה ולכתב הגנתה של הנתבעת 2, מהם עולה כי נבדקה אפשרות של תביעת שבוב כנגד וועד הבית; וכן כי פניות לועד הבניין ולחברת האחזקה לא נענו.

הנתבעת 1 חזרה וטענה כי האחריות לכשל ברכוש המשותף מוטלת על כתפי בעלי הדירות; וכי פנייה לחברת אחזקה או חברת ניהול, אינה פוטרת את נציגות הבית המשותף מאחריותה.

בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (31.12.88) נקבע כי: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהיעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן". (כל ההדגשות שלי אלא אם נאמר אחרת – י.ב.).

בנספח ג' לכתב התביעה (מכתבו של השמאי מחברת ויקטור מגידיש שמאים בע"מ) עולה כי התובע מסר לשמאי הנתבעת 2, בזמן אמת, כי חברת אפרידר הפניתה למקום שרברב שסייע מס' פעמים בשחרור הסתימה – אך הדירה נותרה מוצפת לאחר מכן.

יפים לעניין זה הדברים הבאים מתוך ת"א (נת') 55213-05-15‏‏ ויקטוריה קלנטרוב נודל נ' נציגות הבית המשותף ברח' הלוטם 3 נתניה‏ (פורסם בנבו): "אין להקל ראש בסבלה של התובעת ובמצב הדירה עקב התפרצויות הביוב והריחות הנגרמים כתוצאה מכך. עם זאת, יש לזכור כי מדובר באירועים נקודתיים. בקביעת גובה הפצוי יש להיתחשב, בין היתר, בבזבוז זמן והטרחה שהיו כרוכים בניקיון הדירה, בהוצאות בגין הניקיון, בחוסר הנוחות שהסבו ריחות של צואה בדירה (אם כי לא הוכח בראיות קיומו של מפגע ריח מתמשך). התובעת אישרה כי מאז שנת 2014 לא היו עוד הצפות ביוב אלא "פעפועים" בלבד.

...

עם זאת, אין מקום להשתת החזר מלא של האגרה על הנתבעות, לאור הפער בין סכום התביעה לתוצאה הסופית בפסק הדין, ולפיכך אני מורה כי הנתבעות תשלמנה לתובע החזר אגרה בסך של 874 ₪, שיחולק בין הנתבעות באופן הבא: 149 ₪ על ידי הנתבעת 1 ו- 725 ₪ על ידי הנתבעת 2.

אני מקבל את טענתה של הנתבעת 2, שלא זכתה לכל התייחסות בסיכומי ב"כ התובע, כי יש לנכות השתתפות עצמית מהתשלומים בהם חוייבה הנתבעת 2 (שכן חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט התייחסה לעלויות הכוללות לתיקונים), ומאחר שעסקינן בשני אירועים – הניכוי יהיה בסך כולל של 1,100 ₪.

סוף דבר – לאור כל המקובץ, אני מורה כדלקמן: על הנתבעת 1 לשלם לתובע את הסכומים הבאים בתוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין, אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק: 19,120 ₪ בגין עלות תיקון הנזקים; 6,000 ₪ בגין אובדן דמי שכירות; 3,500 ₪ בגין פיצוי על עגמת נפש; 3,246 ₪ בגין הוצאות משפט; 1,393 ₪ בגין שכ"ט עו"ד. סך הכל – 33,259 ₪.

התובעים טוענים, כי יש לחייב את הנתבעים בתשלום 3 חודשי שכירות ומקדמה בגינה חזר השיק, בסך 11,620 ₪ וזאת לאחר קזוז סך 980 ₪ אשר שולם בהמחאה, תשלום בגין הנחה בדמי השכירות, בכפוף לקיום החוזה במשך שנה וזאת בסך 100 ₪ לחודש ובסה"כ 1,200 ₪, תשלום למזוזות בסך 680 ₪, חברת ניקיון בסך 1,620 ₪, תשלומים בגין נזקים כמפורט בסעיף 13 לכתב התביעה, כולל תשלום ארנונה לחודשים 10-11, ימי עבודה של התובע שתיקן חלק מהליקויים כדי להקטין את הנזק ודמי ניהול הבית המשותף לחודשים 11-10 בסך 574 ₪.

לטענתם התובעים הפרו את חובת תום הלב, כאשר לא גילו לשוכרים כי הדירה בקומה נמוכה של הבניין סובלת מהצפות קשות במערכת הביוב, מאחר וכל דיירי הבניין זורקים פסולת הסותמת את מעבר המים לדירה.

הטענות ביחס לכפיה ועושק בחתימת ההסכם, בכל הכבוד, נטענו בכלליות וסתמיות ולא הוכחו אלא להיפך, הנתבעים ביקשו להמשיך ולשכור את הדירה וניהלו מו"מ בחוסר תום לב, כאשר ידעו כי התובעים לא מסכימים לחידושו לתקופה קצרה, ידעו כי בכוונתם לעזוב בקרוב לאילת ולמרות זאת חתמו על ההסכם ולא קיימו את חובת ההודעה המוקדמת הקבועה בו. לפי עדות התובעת, הנתבעים פנו ביחס לאינסטלציה, לרבות הפניית טענות לועד הבית, אך התברר כי הסתימות בצנרת נגרמו ממגבונים אותם זרקו הנתבעים לאסלה.

...

מסקנה זו מתחזקת בפרסום הנתבע אשר צורף לתצהירי התובעים ולפיו כבר ביום 17/9 פרסם כי הוא "מחפש דירת 4 או 5 חדרים להשכרה באילת. הצעות יתקבלו בשמחה". הנתבעת שיתפה גם היא את הפרסום תחת הכותרת, "לכניסה מיידית" (ראה בתצהיר התובע).

לסיכום, לכאורה הנתבעים לא קיימו חובת תום הלב במו"מ לחידוש החוזה או בקיומו והפרו אותו כאשר עזבו את הדירה בתוך תקופת החוזה ללא הודעה מוקדמת לפי הוראותיו.

בסה"כ ישלמו הנתבעים לתובעים סך 8,400 ₪ וכן הוצאות המשפט בסך 6,000 ₪.