תביעת רשות מקרקעי ישראל בגין דמי שימוש במקרקעין מוסדרים

על פי סעיף 28 לכתב התביעה, החיוב בגין דמי שימוש מתבקש עבור - שתי יחידות דיור באישור; יחידת דיור שלישית ללא אישור שאינה בשימוש; יחידת דיור רביעית שנהרסה; לול שהוסב לחדרים להשכרה (צימרים), שאינם בשימוש אך לא נהרסו; שתי יחידות אירוח ללא אישור שפונו מהשטח; מכולה לאחסנה ומעליה מבנה עץ, שפונתה מהשטח.

אין אף לקבל את הטענה כי בשל העובדה שבמועד הגשת התביעה לא עשה הנתבע שימוש שלא כדין במבנים, יש לראות בהליך הבא בגדר "הסדרה" ולא בגדר שימוש לא כדין, והעובדה שהנתבעת עמדה על זכותה להגיש כתב תביעה כנגד הנתבע, תחת ניהול משא ומתן עמו לעניין גובה דמי השמוש, אף היא אין בה כדי לסייע לקביעה זו. באשר לרווח היזמי, הרי שנוכח קביעות בית המשפט בע"א 1594/20 יצחק קלקודה נ' רשות מקרקעי ישראל, פורסם במאגרים משפטיים (29.8.21) ובת"א (מרכז) 37802-10-13 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' יצחק קלקודה, פורסם במאגרים משפטיים (19.12.19), זכאית התובעת לקבל דמי שימוש ראויים בהתאם לשווי המקרקעין על פי השימושים שבוצעו בהם בפועל, ושווי זה כולל גם את הרכיב היזמי.

...

] אם כן, מצאנו לנכון לפסוק דמי שימוש לפי השימוש שנעשה בפועל במקרקעין.

לסיכום - דמי השימוש יעמדו על 6% משווי המקרקעין לשנה, לפי חוות דעת מומחה בית המשפט, בהתאם לגודל השטח ותקופת השימוש המוסכמים בין הצדדים.

כן יתווסף מע"מ, בהתאם להוראות הדין, ובסה"כ ישלם הנתבע לתובעת, את הסך של 171,795 ₪.

עם זאת, קיבל בית משפט קמא את התביעה לתשלום דמי שימוש כנגד רשות מקרקעין ישראל (להלן: "רמ"י") וחייב אותה לשלם למשפחת פראן (התובעים) דמי שימוש בחלקה 83 מחודש מאי 2002 ועד להגשת התביעה בסך של 119,900 ₪ ובתוספת הפרישי הצמדה וריבית.

כפי שציין בית משפט קמא, למעשה עד 1996 לא הוסדרה הקרקע במירשם המקרקעין ונרשמה תחת "קרקע בסכסוך". מכל מקום, מר ג'ורג פראן זנח את תביעתו האמורה לבית המשפט המחוזי.

...

למעשה, ניתן לסכם הדברים כדלקמן: אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין; הממצאים שנקבעו בפסק הדין תומכים במסקנה המשפטית שנקבעה בו; אין לגלות בפסק הדין טעות שבחוק.

אשר על כן, מכח סעיף 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי תשע"ט - 2018, דין הערעור להידחות.

נוכח האמור אנו מורים על סילוק ידו של גרוניר מהמקרקעין הידועים כחלקה 83 בגוש 18675 שבאדמות היישוב מנות.

בנסיבות המקרה אנו מחייבים את המערערים: משפחת שאהין, מר גרוניר ורמ"י לשלם כל אחד בגין הערעור שהגיש למשפחת פראן הוצאות ושכר טרחת עורך דין ומע"מ בסכום כולל של 10,000 ₪ בכל ערעור (במצטבר 30,000 ₪).

בית משפט השלום בירושלים ת"א 18566-01-20 רשות מקרקעי ישראל נ' נהאד ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופט אלעד פרסקי תובעים רשות מקרקעי ישראל נתבעים 1. איבראהים נהאד 2. איברהים ג'האד 3. איברהים עומר 4. איברהים נוהה התובעת – באמצעות ב"כ עוה"ד שמואל קרניאל הנתבעים – באמצעות ב"כ עוה"ד גאלב איבראהים פסק דין

טענת היתיישנות – אין ממש בטענה זו שכן עסקינן במקרקעין מוסדרים אשר זכות הבעלות בה רשומה בלישכת רשות המקרקעין על שם רשות הפיתוח.

זאת בהתאם ל"קווים מנחים של אגף שומת מקרקעין – לישכת מנהל האגף, פרק כ"ז: עריכת שומות בגין שימוש לא מורשה במקרקעין בניהול רשות מקרקעי ישראל, אוגוסט 2016". בהתאם להנחיות אלה קיימים שני מסלולים לבחינת דמי השמוש הראויים. אפשרות אחת היא הערכת גובה דמי השמוש לפי ההנאה מהשמוש בפועל והאפשרות השניה היא לפי שווי השוק בהתאם לשימוש מיטבי אלטרנאטיבי המשקף את הנזק שניגרם לבעלת הקרקע בשל הפלישה שמנעה את שיווקה.

...

ניתן אפוא לקבוע כי הרכב הפיסי של השליטה התקיים.

סוף דבר על הנתבעים להרוס את החלק מביתם הנמצא על חלקה 15.

הנתבעים ישלמו לתובעת דמי שימוש בגין השימוש בחלק מביתם המצוי על חלקה 15 בהתאם לחלופה 2 שבחוות הדעת השמאית.

ראו סעיף 54 לפסק הדין: "... דמי השמוש בהם מחויבים מסיגי גבול במקרקעין אינם מבוססים על דימוי של עסקה רצונית, שכן למסיג הגבול לא הייתה זכות להשתמש במקרקעין, ואין לאפשר לו לכפות על בעליהם עסקה בתנאי שוק. כנגזר מכך, דמי השמוש שנידרש מסיג גבול לשלם נקבעים בדיעבד לפי הגבוה שבין ההפסד שניגרם לבעל המקרקעין לבין התועלת שהפיק מסיג הגבול, ואין הם משקפים את המחיר שהיה נקבע מלכתחילה בין מחכיר מרצון לחוכר מרצון. זאת, משום שלרשות בעל המקרקעין עומדות נגד מסיג הגבול הן עילה בנזיקין בגין הנזק שגרם (ראו סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]), והן עילה בעשיית עושר ולא במשפט בגין טובת ההנאה שהפיק (לאפשרות לתבוע מסיג גבול במסגרת דיני עשיית עושר ולא במשפט ראו, למשל: ע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים נ' מדינת ישראל, פ"ד לז (2) 633 (1983); רע"א 7452/96 מדינת ישראל משרד הבטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא(5) 874, 877 (1998); ע"א 8468/99 לייזר נ' עריית הרצליה [פורסם בנבו] (3.4.2001). כן השוו לפסיקה האמריקאית שהבהירה כי מסיג גבול עשוי להתחייב בהשבת הרווח שהפיק בפועל, ולא רק בתשלום מחיר השוק של מה שנטל: Edwards v. Lee's Administrators, 96 S.W. 2d 1028 (1936). לדיון בקריטריון ההשבה במקרים של הסגת גבול, ראו: **** פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט 711-694 (מהדורה שלישית, 2015))." סעיף 3.1.2 בהחלטה 1458 שנושאו "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" קובע: "בגין שימוש שהותר עפ"י אישור תקף לשימוש חורג, המוגבל בזמן, ישלם בעל הזכויות בנחלה דמי שימוש בשיעור של 5% לשנה משווי הקרקע המשמשת לתעסוקה לא חקלאית לכל תקופת ההיתר כאמור. ...". סעיף 4 קובע: "תנאי לבצוע עסקה בהתאם להחלטה זו הנו הסדרת השימושים הלא מוסדרים בנחלה, ככל שישנם, או חתימה על מתוה הסדרה, לרבות תשלום בגין תקופת העבר ועד למועד ההסדרה בפועל והעמדת ערבויות להבטחת ההסדרה, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי הרשות.". (מוצג 5 לתצהירי התובעת).

בע"א 1594/20 יצחק קלקודה נ' רשות מקרקעי ישראל (29.8.2021), להלן: "ערעור קלקודה", שכאמור דן בעירעור שהוגש על פסק דין קלקודה, נקבע בסעיף 58: "... ומשעה שהמערערים לא חלקו על הקביעה כי דמי השמוש צריך שייקבעו בהתאם לשווי המקרקעין בפועל, אף אין לקבל את טענתם בנוגע לרכיב "הרווח היזמי" – בין שנכנה אותו כך ובין שנכנה אותו אחרת.

...

לגביית דמי שימוש ראויים בשיעור 6% בנסיבות של שימוש שלא בהתאם לחוזה החכירה ראו גם ת"א (ת"א) 18769-02-16 גן הצפון בע"מ נ' עיריית הרצליה (31.5.2023): "מעיון בפסיקה, מקובל לגבות לפי 6% כשמדובר בשימוש לא מוסכם (ראו למשל: ע"א (ת"א) 30251-03-12 מ"י - משרד הביטחון נ' אברמוב [פורסם בנבו] (25.4.2013) השופט קובי ורדי; ת"א (מרכז) 37802-10-13 מדינת ישראל נ' קלקודה. על פסק הדין הוגש ערעור ע"א 1594/20, שנדחה למעט בעניין שלא רלבנטי לכאן. לגביית דמי שימוש גבוהים יותר כשמדובר בשימוש לא מוסכם ראו גם פסקאות 53-53 לפסק הדין של כב' השופט גרוסקופף בע"א 6744/20 מ"י - רשות מקרקעי ישראל נ' טבר [פורסם בנבו] מיום 7.7.2022). במכלול הנסיבות שפורטו לעיל שעה שהשימוש שעשו הנתבעות או מי מהן בנכס בזמנים הרלבנטיים אינו מוסכם אלא נעשה בחסות צו הביניים של בג"ץ (ברוב התקופה), ללא ששולמו דמי שימוש ומבלי שהתובעת הסכימה שלא לגבות דמי שימוש, ובשים לב לכלל נסיבות העניין סבורני כי יש לגזור את דמי השימוש על הצד הגבוה - אני מקבלת את טענת התובעת כי יש לערוך את חישוב התשואה לפי 6%." (סעיף 119).

ראו סעיף 54 לפסק הדין: "... דמי השימוש בהם מחויבים מסיגי גבול במקרקעין אינם מבוססים על דימוי של עסקה רצונית, שכן למסיג הגבול לא הייתה זכות להשתמש במקרקעין, ואין לאפשר לו לכפות על בעליהם עסקה בתנאי שוק. כנגזר מכך, דמי השימוש שנדרש מסיג גבול לשלם נקבעים בדיעבד לפי הגבוה שבין ההפסד שנגרם לבעל המקרקעין לבין התועלת שהפיק מסיג הגבול, ואין הם משקפים את המחיר שהיה נקבע מלכתחילה בין מחכיר מרצון לחוכר מרצון. זאת, משום שלרשות בעל המקרקעין עומדות נגד מסיג הגבול הן עילה בנזיקין בגין הנזק שגרם (ראו סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]), והן עילה בעשיית עושר ולא במשפט בגין טובת ההנאה שהפיק (לאפשרות לתבוע מסיג גבול במסגרת דיני עשיית עושר ולא במשפט ראו, למשל: ע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים נ' מדינת ישראל, פ"ד לז (2) 633 (1983); רע"א 7452/96 מדינת ישראל משרד הביטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא(5) 874, 877 (1998); ע"א 8468/99 לייזר נ' עיריית הרצליה [פורסם בנבו] (3.4.2001). כן השוו לפסיקה האמריקאית שהבהירה כי מסיג גבול עשוי להתחייב בהשבת הרווח שהפיק בפועל, ולא רק בתשלום מחיר השוק של מה שנטל: Edwards v. Lee's Administrators, 96 S.W. 2d 1028 (1936). לדיון בקריטריון ההשבה במקרים של הסגת גבול, ראו: **** פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט 711-694 (מהדורה שלישית, 2015))." סעיף 3.1.2 בהחלטה 1458 שנושאו "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" קובע: "בגין שימוש שהותר עפ"י אישור תקף לשימוש חורג, המוגבל בזמן, ישלם בעל הזכויות בנחלה דמי שימוש בשיעור של 5% לשנה משווי הקרקע המשמשת לתעסוקה לא חקלאית לכל תקופת ההיתר כאמור. ...". סעיף 4 קובע: "תנאי לביצוע עסקה בהתאם להחלטה זו הינו הסדרת השימושים הלא מוסדרים בנחלה, ככל שישנם, או חתימה על מתווה הסדרה, לרבות תשלום בגין תקופת העבר ועד למועד ההסדרה בפועל והעמדת ערבויות להבטחת ההסדרה, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי הרשות.". (מוצג 5 לתצהירי התובעת).

הנתבעים ישלמו לתובעת, ביחד ולחוד, את הסכומים כדלקמן: 225,285 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.9.2023.

בית משפט השלום בבאר שבע ת"א 6775-09-20 רשות מקרקעי ישראל נ' חיט תיק חצוני: לפני כבוד השופטת אורית ליפשיץ תובעים רשות מקרקעי ישראל ע"י ב"כ עוה"ד דוד קנטור ו/או עו"ד יניב מזוז נתבעים יעקב חייט ע"י ב"כ עוה"ד ירון הראל פסק דין

עוד לטענתה, כל הפעילות העסקית במקרקעין, אינה מוסדרת תכנונית וחוזית.

על מנת לחשב את דמי השמוש הראויים יש לבחון מהו מועד תחילת ההפרות: תקופת השימושים המפרים לצורך הוכחת טענותיה של התובעת באשר למועד תחילת השימושים המפרים וחיוב הנתבעת בתשלום דמי שימוש ממועד זה ואילך, הגישה התובעת דו"חות פקוח שנערכו על ידי פקחים מטעמה במקרקעין מושא התובענה במהלך השנים, כלהלן: כך למשל הגישה התובעת דו"חות של מפקח מטעמה, בשם אופיר בניטה, אשר תצהירו הוגש לתיק, ואשר ביצע ביקורים במקרקעין, ביום 25/4/18, 17/11/19, וביום 28/3/22.

...

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובהלכה הפסוקה, ועל מנת לייעל ההליכים המשפטיים הגעתי להכרעה כי דמי השימוש, בכל הנוגע למבני המגורים, יחושבו עד למועד הפסקת השימוש בפועל.

בשים לב כי תחשיב התובעת מבוסס על ההלכות הקיימות בדבר חישוב דמי השימוש, ובשים לב לתקופות השימוש שהוכחו ע"י התובעת, אני קובעת את דמי השימוש הראויים לפי הדו"ח של אילנה פייגין, ראש תחום בכיר של התובעת , המבוסס על חוות דעת מומחה בית המשפט (ראו תצהירה של גב' פייגין מיום 12/3/23) ותקופות השימוש המוכחות כלהלן: בגין השימוש במבני המגורים- בגין השימוש מיום 1/9/13 עד ליום ה- 1/3/23 סה"כ- 294,955 ₪.

סיכום: נוכח כל האמור לעיל, אני מורה על מתן הצווים בהתאם לסעיף 52.1 , 52.2 52.3 לכתב התביעה בשינויים המחוייבים, על הפסקת השימושים המפרים במבני המגורים תוך 60 יום ממועד מתן פסק הדין ופינויים וסילוקם מהמקרקעין תוך 6 חודשים ממועד מתן פסק הדין.