תביעת רוכשי דירה בגין אי התאמה בממכר עקב רטיבות במרתף

לא זו בלבד שההילוך שבו נקטה הנתבעת לא תואם את דרישת חוק המכר דירות, אלא שהוא הפר את חובותיה לנהוג בתום לב. אין צורך לומר כי החובה לנהוג בתום לב חלה ואף ביתר שאת על יחסי קבלן ורוכש דירה (עניין צמיתות, עמ'832; ע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה (1982) בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אוויר בע"מ, פ"ד מז(2) 642, עמ' 649 (1993); השוו גם א' זמיר, עיקרון ההתאמה בקיום חוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, תש"ן), בעמ' 255-249).

זכותם של התובעים כי הנתבעת תקיים את ההסכם שנחתם בין הצדדים על כל פרטיו, והעובדה כי התובעים לא העלו טענה במעמד מסירת החזקה לגבי מתקן החניה, "לא גילו עניין בבדיקתו", ולא ניגשו למרתף החניה – אין בה כדי לאיין את זכותם לקבל חניה במאפיינים שסוכמו בהסכם.

לטענתם, יש לגזור את הפצוי מההפרש בין המחיר ששלמו בגין רכישת הדירה מהנתבעת – סך של 1,635,000 ₪ – לבין התמורה שקבלו בגין מכירת הדירה – 1,500,000 ₪.

זאת ועוד, בהסכם שבו מכרו התובעים את הדירה צוין שקיימת בעיית רטיבות (שלא נטען כי היא קשורה לנתבעת, והנתבעת טענה כי היא תוצאה של שינויים שערכו התובעים בדירה, סעיף 9 לסיכומים), ובגין כך מיתנהל הליך משפטי בין התובעים לשכניהם (סעיף 2.1.7 לנספח 4 לסיכומי הנתבעת).

התובעים סירבו להצעה ועמדו על תביעתם לפצותם בגין אי-ההתאמה (ראו פרוטוקול הדיון מיום 12.1.2020, עמדת התובעים המפורטת מיום 12.1.2020 ותגובת הנתבעת מיום 27.1.2020).

...

התוצאה המסקנה אפוא שיש לקבל את התביעה נגד הנתבעת ולפסוק לתובעים את הסך של 85,000 ₪, כמו כן יש לדחות את ההודעה לצד שלישי.

אשר על כן, אני מחליט כלהלן: א) אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסך של 85,000 ₪, בצירוף שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪, וכן הוצאות בסכום של 7,500 ₪.

ב) אני דוחה את ההודעה לצד שלישי ומחייב את הנתבעת לשלם לצדדים השלישים (יחד) שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪.

עקב הרטיבות נגרמו לחדר הרחצה נזקים שעלות תקונם 10,400 ש"ח. התובעים תבעו לחייב את הנתבע לשלם להם גם סכום זה. סך תביעת התובעים 107,900 ש"ח. לטענת הנתבע, לכתחילה בעת מכירתה, הדירה הייתה במצב כללי ירוד ביותר.

הנתבע טען כי הסכום שתבעו התובעים ברכיב זה (15,000 ש"ח), כולל סכומים שאינם קשורים לחיבור הדירה לזרם החשמל אלא לשפוץ הכללי שביצעו התובעים במערכת החשמל בדירה, ולכן אינם זכאים לסכום שתבעו למעט 1,500 ש"ח. ביחס לליקוי הרטיבות, הנתבע אישר שלפני חתימת הסכם המכר התגלתה רטיבות בדירה שנבעה מדירת השכן.

לטענת הנתבע, דין התביעה להדחות משום שהתובעים רכשו את הדירה במצבה, התחייבו לבצע את כל הבדיקות והבירורים הקשורים לדירה, וויתרו על כל טענת אי התאמה.

כאמור בפיסקה השנייה בסעיף 4 להסכם המכר, התובעים ויתרו על טענת אי התאמה בקשר לממכר בכפוף לנכונות הצהרות המוכר (הנתבע): "הקונה מצהיר כי בכפוף לנכונות ולקיום הצהרות והתחייבויות המוכר לפי חוזה זה, אין לו ולא תהיינה לו טענות מכל מין וסוג שהוא בנוגע להצהרתו לעיל, וכי הוא מוותר על כל טענה הנוגעת למצב חדירה, למעט בקשר עם פגם ו/או אי התאמה נסתרים, קונה אותה במצבה AS IS וכאמור בסעיף 3 ד' לעיל ובילבד שתמסר לידיו במצבה ביום החתימה על חוזה זה למעט בלאי טבעי." אך הצהרות הנתבע בסעיף 3(ד), לפיהן אין בדירה ליקויי רטיבות וכן הצהרתו כי החיבור לחשמל ומערכת החשמל תקינים, מתפקדים וראויים, התבררו כלא נכונות עובדתית.

אם אכן התובעים תיכננו לגור במרתף הדירה לאחר קבלת החזקה בה, היינו מצפים שבהתכתבות הנ"ל, שהתנהלה בתקופה אוגוסט 2015 עד יוני 2016, הנתבע ובא כוחו היו מתריעים בפני ב"כ הנתבע על כך שנימנע מהתובעים ומשפחתם לגור בדירה, שכן מדובר בסוגיה מהותית ומשמעותית.

...

כמפורט להלן, דין הטענה להידחות.

בנסיבות כאמור לעיל, הפיצוי לתובעים עבור הנזק הלא ממוני שנגרם להם לרבות בגין עוגמת הנפש, הטרחה, בזבוז הזמן ואי הנוחות, יועמד על 25,000 ש"ח. סוף דבר הנתבעים זכאים לפיצויים כדלקמן: 1,755 ש"ח עבור הוצאות חיבור הדירה לזרם החשמל.

בהתאם, הנתבע ישלם לתובעים כדלקמן: 38,910 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה.

לפני ביהמ"ש תביעה של רוכשי דירה נגד המוכרים ומומחה לבדק בית לפצוי בגין אי התאמה בממכר עקב רטיבות במרתף.

...

ביהמ"ש דוחה טענת הקונים שהמוכרים הציבו במרתף לוחות גבס כדי להסתיר רטיבות הקונה נשאל מדוע טוען שהמוכרים ידעו על המום ועל כך ענה: "אי אפשר היה להגיע ולהבין את מה היה בעצם מאחורי הקירות גבס, אז אני כן, אני כן מאמין שיש פה בוודאות, היה נזילות, היה דליפות ואני חושב שבסופו של דבר, כשאני היום מסתכל, קיבלתי את המפתח וקיבלתי ירושה עם המפתח הזה, קיבלתי את הבריכה קרוב מאוד ליום קבלת המפתח, הבריכה הזאתי לא אני יצרתי אותה." ביהמ"ש קובע כי הטענה המרכזית של הקונים לפיה המוכרים הסתירו את הרטיבות ע"י התקנת הלוחות במרתף וצביעה, על מנת להסתיר סימני הרטיבות לא הוכחה.

לנוכח האמור לעיל, ביהמ"ש מגיע למסקנה שיש לקבוע חלוקת אחריות, או רשלנות תורמת של הקונים, בשיעור של מחצית מהסכום הנדרש לתיקון הרטיבות במרתף ועוגמת הנפש שנגרמה לקונים ולכן מחייב הבודקת לשלם לקונים הסך של 57,500 ₪ בלבד.

סוף דבר ביהמ"ש דוחה התביעה כנגד הנתבעים 1-2.

בנוסף, התובעים ישלמו לנתבעים 1-2 הוצאות שכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.

עסקינן בתביעה שהוגשה על סך 250,000 ש''ח, בגין ליקויים ואי התאמות בדירה שהתובעים, בני זוג, רכשו מהנתבעת, שהנה חברה קבלנית העוסקת, בין היתר, בבניית מבני מגרורים ומכירתם, והיא זאת אשר בנתה את הבניין המשותף, על הדירות והרכוש המשותף שבו, לרבות דירת התובעים ומכרה את אותה דירה לתובעים, כאמור, על פי חוזה מכר שנחתם בתאריך 22/4/2013.

שיעור ירידת הערך בסעיף זה הוערך ע''י מר ברלינר, בסך של 30,000 ש''ח. התובעים שאינם משלימים עם קביעה זו של מר ברלינר, הפנו אליו שאלות הבהרה, ולשאלה באשר לעלות החלפת כלל הריצוף בדירה, השיב מר ברלינר כי מדובר בסכום של 48,000 ש''ח. בחקירתו בבית המשפט, ציין מר ברלינר כי הפצוי שהוא קבע בגין הרטיבות הוא בשל אי הנוחות מקיומה של הרטיבות לפי 500 ש''ח לכל חודש, וכי ככל שהרטיבות תוותר, אי הנוחות, בחלוף שבע שנים מגיעה ל 38,000 ש''ח. בפני מר ברלינר הוצג תעוד שביצעו התובעים באשר למצב בדירה, ושלפיו בעיית הרטיבות נכון להיום טרם נפתרה.

המומחה מר ברלינר נחקר בעיניין הרטיבות ע''י ב''כ הנתבעים, ונשאל באשר לאפשרות שמקור המים הוא נקוז לא נכון של המים שהיה מיצטבר מתחת לריצוף של דירת התובעים וכך הוא משיב(עמ' 12 לפרוטוקול) : "ש. דירת התובעים יושבת מעל חניון ומרתף. תסכים איתי שאם החצר והחלקים החיצוניים של הדירה לא היו מתנקזים בצורה הולמת באופן שמחדירים כמויות מים גדולות לדירה מתחת לריצוף במה שנטען שאנו רואים בתמונות, מן הסתם היו רואים כתמי רטיבות גם בתיקרת החניון.

כפי שכבר ציינתי, ליקויי הרטיבות הם הסעיף המשמעותי בתביעת התובעים, כאשר יתר הליקויים, בין אם התקבלה גישת התובעים ובין אם התקבלה גישת הנתבעת, הם מסוג הליקויים "הסטנדרטיים" שניתן למצוא ברוב התביעות המתינהלות בגין ליקויים ואי התאמה לפי חוק המכר דירות.

...

במצב בו נוצרה בעיית רטיבות בשל בעיית איטום בקיר החוץ, בהעדר תלונות על בעיות רטיבות משך שנים, כאשר "מנהגם של מים" למצוא דרך לצאת ממקום הקוותם, גילוי הרטיבות הקפילארית בחלוף שנים ממסירת החזקה, העדר בעיות רטיבות בתקרת החניון של הבניין, והעדר תלונות מטעם התובעים באשר לבעיות רטיבות למצער משך שנתיים מאז התיקון שבוצע ע''י הנתבעת בקיר החוץ, כל אלה מביאים למסקנה היותר סבירה, כי הצטברות המים מתחת לריצו, אינם תולדה של ליקוי או אי התאמה שבעטייה שלח הנתבעת, ומכאן, שגם רכיב זה בגין "אבדן הנאה" אין לפסוק לתובעים.

בהתחשב בהיקף ומהות הליקויים בדירת התובעים, מידת ההפרעה לתובעים להנות מדירתם בשל אותם ליקויים, וכפי הנהוג ומקובל בפסיקה בקביעת גובה הפיצויים בגין אב נזק זה, אני פוסקת לתובעים פיצוי בגין עוגמת נפש סכום של 6,000 ש''ח. פינוי הדירה: כפי שכבר קבעתי לעיל, ובהתחשב בהיקף הליקויים שהתגלו, ומשטענות התובעים לעניין הרטיבות לא התקבלו, והפתרון הרדיקלי של החלפת כלל הריצוף בדירה, אף אם הייתי מגיעה למסקנה, שלא הוסקה, כי מקור המים שהצטברו מתחת לריצוף הוא באחריות הנתבעת, הרי שלצורך ביצוע התיקונים של הליקויים שקבעתי כי קיימים, אין כל הצדקה לפינוי דירת התובעים, ועל כן, אין לפסוק לתובעים פיצוי כלשהו בגין כך. על כן, לסיכום, סכום הפיצוי שהתובעים זכאים לקבל הוא כדלהלן: לפי העלויות שפורטו בחוות דעתו של מר ברלינר, והוספת העלויות הנוספות, כפי שפורט לעיל, וניכוי הרכיב של ירידת הערך, ואבדן ההנאה_ 25,450 ש''ח. לסכום זה יתווסף פיקוח בשיעור 10% 2,545 ש''ח לשני הסכומים הנ''ל יש להוסיף מע''מ כחוק.

כמו כן, תשלם הנתבעת לתובעים פיצוי בגין הנזק הלא ממוני בסך 6,000 ש''ח להיום.

טענות הצדדים לטענת התובעים, בהתאם לכתב התביעה המתוקן (מיום 28.7.2019), בבית קיימים ליקויי בנייה בהתאם לחוות דעת המומחה מר דן באואר מיום 30.7.2018 ומיום 18.12.2018 בסך של 365,625 ש''ח. כן דורשים התובעים פיצוי בסך של 212,875 ש''ח בגין איחור במסירה, וכן סך של 30,333 ש''ח בגין עשרה שבועות דמי שכירות, סך של 397,000 ש''ח בשל ירידת ערך, ובשל בניית יציאה לגג באופן שונה מהתכנית, ואספקת אלומיניום, שלא לפי המפרט, וכן ירידת ערך בגין ליקויי רטיבות חריגים.

כתב התביעה שכנגד ביחס לתביעה המקורית, הוגש כתב תביעה שכנגד (ביום 11.2.2019) על סך של 1,360,000 ש''ח לפיו הנתבע/התובע שכנגד, מורד טוען כי הנתבעים שכנגד (התובעים במקור), הפרו את סעיף 5 להסכם שכותרתו "התמורה" ומשכך זכאי לביטול ההסכם, מכח סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1971 ולפצוי כספי מתאים בשל ההפרה הנטענת, ובעיקרו בשל אי תשלום התמורה במועד החוזי הנקבע.

עלות התוספות והשינויים, שבקשו הנתבעים שכנגד, עמדו על למעלה מ 70,000 ש''ח, אשר חורגים מהתמורה ששלמו, ואשר יצרו למורד חובות כלפי בעלי המיקצוע, כל שהעבירו הנתבעים שכנגד בעיניין, היה סך של 26,000 ש''ח. עוד לטענת התובע שכנגד, הנתבעים שכנגד טענו לראשונה, רק ביום 24.11.2017 כי עומדים על סירובם, לקבלת החזקה בבית בשל הרטיבות הנטענת, הקיימת בו, וכן העלו טענה לפיה הבית מחובר לחשמל באופן פיראטי.

לטענת הנתבעים שכנגד, מומחה מטעמם, מר באואר, קבע ביום 20.10.2017 כי קיימים ליקויים בבית, שאינם מאפשרים להתגורר בו, ואף בבדיקה חוזרת מיום 20.11.2017 מצא סימני רטיבות, בסלון ובמרתף, כך גם, בביקור חוזר מיום 12.2.2018 מצא את ליקויי הרטיבות כבעיה מהותית, וכן ליקויים נוספים בשווי 240,000 ש''ח. לבסוף הבית נימסר בפועל רק, ביום 4.7.2018, ורק במהלך חודש אוקטובר 2018 ניכנסו התובעים לבית.

הזכות לתיקון הליקויים הכלל בדבר זכות המוכר לתקן כל אי התאמה, או אי התאמה יסודית, הנתנת לתיקון, מעוגן בסעיף 4 ב לחוק המכר(דירות), תשל"ג- 1973 (להלן- "חוק המכר"), על הרוכש לתת למוכר את "ההזדמנות הנאותה" ועל המוכר לעמוד במחוייבותו "תוך זמן סביר" (ראה בתא (ת"א) 186725/02 נחום עובדיה נ' חברה לפיתוח איזור לוד רמלה בע"מ (13.04.2004)).

...

התביעה שכנגד טענות הנתבע כי סירובם של התובעים לקבלת החזקה בנכס מהווה הפרה יסודית של ההסכם נדחית, בשל ממצאי חוות דעת המומחה, לפיה ולפי החומר שבפניו היו ליקויים בדירה, ומבלי למצות, כגון רטיבות, בעיית פתח לגג, בעיה בקשר לידית וסגירת המרחב המוגן, חשמל קבוע שלא חובר עד חודש מרץ 2018, כאמור בפרק האיחור במסירה.

משכך, התביעה שכנגד נדחית.

סוף דבר נוכח כל האמור בית המשפט מחייב את הנתבע לשלם לתובעים כדלקמן: בגין ליקויי בנייה סך של 185,451 ₪, בצירוף הצמדה וריבית כחוק מיום חוות דעתו של המומחה רון מיום 25.12.2020 ועד לתשלום בפועל.