תביעת פיצויים מוסכמים בגין הפרת זיכרון דברים למכירת דירה

לפני תביעה ותביעה שכנגד לפצוי מוסכם בגין הסכם מכר דירה.

בסעיף 16 להסכם נרשם כי המוכרים יותירו בדירה מספר פריטים שפורטו באותו סעיף, וכן נרשם כי יותירו את: "כל הפריטים והציוד המפורטים ברשימה הרצ"ב ומהוה חלק בלתי נפרד מהסכם זה". אותה רשימה המוזכרת בסעיף זה, צורפה כנספח ג' לבקשת הרשות להגן, כאשר כותרת המסמך הנה: "נספח לזיכרון הדברים ציוד שנשאר בדירה בהסכמת הצדדים" (להלן: "הרשימה - נספח להסכם המכר").

בתאריך 16.06.20 החליטה הלישכה לדחות את התלונה, כאשר בסיום ההחלטה נכתב: "לא מצאנו כי הנילון פעל בנגוד לדין ומוטב היה שהתלונה לא הייתה מוגשת מלכתחילה". מהלך ודיון התיק ניפתח בהגשת תביעה בסדר דין מקוצר על ידי הקונים, כאשר נרשם כי מהות התביעה הנה: "כספית בגין הפרת הסכם", וסכום התביעה: "120,248 ₪". בתביעה נידרש פיצוי מוסכם בגין איחור של 24 ימים במסיקת הדירה , בסך של 50$ עבור כל יום איחור, וסה"כ סך של 4,284 ₪.

...

וראו גם עדות עו"ד צבר בעניין זה: "ש. בסופו של דבר הם חתמו על מסמך שביקרו בבית וראו את הדירה?

הוכח אם כן כי הקונים כלל לא היו "על ארגזים", וכי המוכרים עדכנו אותם שיפנו את הדירה אחרי פסח, כך שלא נגרמו לקונים "ייסורים", והם גם לא עמדו בחוסר וודאות באשר למועד הפינוי, כפי שהם מנסים לצייר, ואף אחד לא "ניצל את מצבם". לקראת סיום מאחר ששני הצדדים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, כאשר שני הצדדים עתרו לפיצוי בגובה הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בשיעור של 10% מהתמורה – הרי שתוצאות ההפרה של שני הצדדים מתקזזות זו עם זו ולפיכך התביעה והתביעה שכנגד נדחות.

לסיכום התביעה והתביעה שכנגד נדחות כל צד יישא בהוצאותיו.

בתביעתם הקונים טענו כי זכרון הדברים שנערך ביום 31.12.08, נחתם בלחץ המוכרים וכי לא נקבע בו מועד להתקשרות בחוזה מכר מאחר והקונים הודיעו כי תדרש להם שהות למכירת שתי דירות בבעלותם, לצורך מימון העסקה.

המוכרים עתרו בתביעה שכנגד לפצוי בסך 501,448 ₪, בדרישה לכפל פיצויים: פיצוי מוסכם, הפסד כלכלי במכירת הדירה בסכום נמוך יותר, נזק כלכלי עקב מימון וריבית פיגורים לקבלן, הוצאות, הפרת הסכם לרכישת רהיטים ועוגמת נפש.

בין הצדדים הוסכם כי החוזה מיום 26.03.19 בטל וכי הצדדים רשאים להגיש אחד כנגד השני תביעות כספיות ללא כל הגבלה ובמיוחד תביעה לתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם.

...

סוף דבר הצדדים התקשרו בהסכם פסול בו הסתירו דבר קיומן של חריגות בניה בנכס ואף הפחיתו מהתמורה שסוכמה בפועל.

על כן אני מחייב את המוכרים, הנתבעים, לשלם לתובעים 285,023 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.1.20.

התביעה שכנגד נדחית.

בסיכומו של דבר העסקה בוטלה, הנתבעת החזירה את הכספים ששולמו, והצדדים כעת מבקשים, כל אחד בנפרד, תשלום סך של 176,000 ₪ המהוים פיצוי מוסכם לפי סעיף 7 והכל בגין הפרת זכרון הדברים.

התובע טוען כי הנתבעת הפרה הפרה יסודית את זכרון הדברים וזאת מהסיבות הבאות: הדירה לא הייתה נקיה מחוב שעבוד או משכנתא; לא נחתם הסכם תוך 14 יום וגם לא במועד מאוחר יותר; לא שולם לתובע חלקו בשכר הדירה.

לטענת הנתבעת, התובע ידע מהרגע הראשון על קיום חריגות הבניה, בחר לנסות ולכפות על הנתבעת את הסכם המכר במחיר מופחת ורק כאשר לא הצליח לעשות כן ולאחר שבדיון בפני כב' הרשם הבכיר, אורי הדר, הובהר לו כי אינו יכול מחד להחזיק בהמחאה של הנתבעת ומאידך לעקל כספים, בחר להחזיר לידיו את הסכומים ששולמו, לתקן את התביעה, ולהתמקד רק בטענה לזכאות לפצוי המוסכם.

יוער כבר עתה כי מצאתי לנכון לקבל את התביעה ולקבוע כי התובע זכאי לפצוי המוסכם שכן הנתבעת וכן מי שפעל מטעמה, הפרו את זכרון הדברים, פעלו בחוסר תום לב ותוך כדי הסתרת עובדות מהותיות.

...

בסיכומו של דבר העסקה בוטלה, הנתבעת החזירה את הכספים ששולמו, והצדדים כעת מבקשים, כל אחד בנפרד, תשלום סך של 176,000 ₪ המהווים פיצוי מוסכם לפי סעיף 7 והכל בגין הפרת זיכרון הדברים.

הנני דוחה את התביעה שכנגד.

לסיכום, הנתבעת תשלם לתובע את הפיצוי המוסכם בסך 176,000 ₪.

בת.א. 17371-07-17 בליוייס נ' גכטמן (להלן: תביעה השנייה), עותרים המוכרים לפצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של הסכם המכר, בשל אי תשלום התמורה במועד.

עו"ד פלאי הצהיר כי למיטב זיכרונו, הוא הסביר לעו"ד ממן שהוא אינו מכיר את הדירה פיזית ולכן לא יכול להסכים להתייחס לחניה ולמחסן ויכול להתייחס רק למסמכים של הדירה ללא תיאורה, תוך שמובהר ומוסכם כי היא נמכרת במצבה הנוכחי כפי שהוא as-is. בעיניין זה, טען התובע כי זו ההתכתבות המלאה: כלומר, הסיבה שה"הואיל" הכולל את המחסן והחניה נמחק מטיוטת הסכם המכר, זה כי העניין כבר מוסדר בנספחים ולא צריך לציין את זה בהואיל.

בהגדרת הממכר בחוזה הושמט, בכוונת מכוון, החלק שמפרט שיש חניה ומחסן, ואיני מקבלת את טענת התובעים כי הדבר נעשה מתוך הסתמכות על חוזה החכירה ואישור הזכויות שהרי כאמור, התובעים חתמו על נספח לפיו שטח הדירה גדול עשרות מונים מהשטח שמופיע בחוזה החכירה ואישור הזכויות ובצורה שאינה חוקית, ועו"ד פלאי רשם ב"עקוב אחר שינויים" כי מסיבות מובנות חלק זה הושמט –אכן, שכן המחסן אוחד עם הדירה זה מכבר.

יצוין כי אף סעיף בהסכם המכר לא הוגדר כסעיף יסודי, ובסעיף 10 להסכם המכר נקבעו פיצויים מוסכמים לפי ההגדרה הבאה: "הפר צד להסכם זה תנאי יסודי מתנאי הסכם זה, והפרה זו לא תוקנה על אף התראה מוקדמת בכתב בת 14 יום שניתנה לצד המפר, ישלם הצד המפר לצד שכנגד פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך 278,000 ₪. אין באמור בסעיף זה למנוע בעד הצד הנפגע מהפרה יסודי לקבל פיצויים גבוהים יותר או כדי לפגוע בזכותו לתבוע בנוסף לאכיפת הסכם זה, צוי עשה, צוי מניעה...". כזכור, אפשרו הנתבעים לתובעים להכנס לדירה לפני מועד המסירה תוך החתמתם על תוספת לחוזה המכר, ביום 20.3.2017 (להלן: הסכם בר- רשות).

...

אם כן, לשון פסק הדין ברורה, ולפיה הסך הנותר של 25,000 ₪ היה אמור לעבור לחשבון הנאמנות של בו כוח הנתבעים עד ליום 14.2.2019 ללא תנאי כלשהו, ואיני מקבלת את טענת התובעים כי העברה זו היתה מותנית בהעברת מסמכי העברת הזכויות.

10.3 לא שילם הקונה את התשלומים או כל חלק מהם החלים עליו על פי הוראות הסכם זה במועדם, יישא כל סכום שלא שולם במועד, ריבית פיגורים כאמור בסעיף 10.2 לעיל, מן היום הראשון לפיגור, וזאת בלא לגרוע מכל תרופה אחרת העומדת למוכר על פי כל דין והסכם" בהעדר הצדקה להותרת הסך של 25,000 ₪ בידי ב"כ התובעים, מהמועד האחרון שבו היה עליהם להעבירו (22.3.2017) ועד למועד בו עבר בפועל (21.2.2019), אני מורה כי על התובעים (גכטמן)0, שהם הנתבעים בהליך השני) לשלם לנתבעים (בליוויס, שהם התובעים בהליך השני) 25,000 ₪ בצירוף ריבית פיגורים בשיעור המרבי הנהוג לגבי יתרת חובה חריגה בחשבון חח"ד בבנק לאומי לישראל בע"מ, מיום 23.3.2017 ועד ליום 21.2.2019.

בשים לב לכך שתביעתם של התובעים גכטמן, בתביעה הראשונה, עמדה על סך של 463,000 ₪ ונדחתה, ובשים לב להיקף ההליכים הרב, עשרות הבקשות, שמונה ישיבות שהתקיימו, היקף הסיכומים והעבודה הרבה שנעשתה בתיק, אני מורה כי התובעים (גכטמן) ישלמו לנתבעים (בליוייס) 25,000 ₪ בצירוף ריבית פיגורים בשיעור המרבי הנהוג לגבי יתרת חובה חריגה בחשבון חח"ד בבנק לאומי לישראל בע"מ, מיום 23.3.2017 ועד ליום 21.2.2019, כפי שנפסק בסעיף 60 לעיל, ובנוסף ישלמו התובעים גכטמן לנתבעים בליוייס הוצאות משפט בסך 15,000 ₪ (בשים לב לכך שרק האגרות בתיק עומדות על כ- 13,000 ₪) ושכ"ט עו"ד בסך 55,000 ₪.

בכתב התשובה לכתב ההגנה הוסיף התובע, כי הנתבעים מעולם לא הודיעו על ביטול זכרון דברים עקב הפרה או כל טענה אחרת; בהתאם לדין ולהלכה הפסוקה אין ביטול ללא הודעת ביטול בתוך זמן סביר, כאמור בסעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג–1973 (להלן: "חוק החוזים חלק כללי").

ציין התובע כי לאחר מספר ימים הציגה לו מרג'יה טיוטת זכרון דברים שהעביר לה המתווך שחאדה, והוא ביקש להכניס שלושה שינויים, האחד כי מועד המסירה בדירה יוקדם עד ליום 15.1.2022 ולא עד ליום 15.2.2022; השני כי יקבל אישור משכנתא עיקרוני לא יאוחר מ- 14 ימי עסקים מיום החתימה על זכרון הדברים ולא בתוך 10 ימים; והשלישי כי אם לא ייחתם הסכם המכר עד למועד שסוכם בשל נסיבות חריגות, זכרון הדברים יבוטל אך התובע לא יידרש לשלם את הפצוי המוסכם (סעיף 7 לת/1).

לאור המקובץ לעיל, במכירת הדירה לצד שלישי, הנתבעים לא הפרו את זכרון דברים, משזה היתבטל למפרע בשל אי התקיימות התנאי המתלה, ובשל כך דין התביעה לפיצויים מכוחו להדחות.

...

לסיכום – זיכרון הדברים הכיל תנאי מתלה של קבלת אישור משכנתא עקרוני לא יאוחר מ-10 ימי עסקים מיום חתימת זיכרון הדברים – ברי כי עד ליום 27.7.2021; אישור המשכנתא ניתן בתאריך 2.8.21 (נספח 5 לת/1); משלא התקבל אישור במועד שעליו הסכימו הצדדים, זיכרון הדברים מתבטל באופן אוטומטי.

לאור המקובץ לעיל, במכירת הדירה לצד שלישי, הנתבעים לא הפרו את זיכרון דברים, משזה התבטל למפרע בשל אי התקיימות התנאי המתלה, ובשל כך דין התביעה לפיצויים מכוחו להידחות.

סוף דבר דין התביעה להידחות.