תביעת פיצויים בגין פרישה לא בתום לב ממשא ומתן למכירת מקרקעין

אין בפניי טענה לניהול משא ומתן שלא בתום לב; אין בפניי בקשה לאכיפת הסכם בשל פרישה שלא בתום לב מהמו"מ; אין בפניי תביעה לתשלום פיצויים.

מאידך טוענים הנתבעים כי היתנהל משא ומתן בין הצדדים, אך זה לא השתכלל לכדי הסכם מחייב; נוסחי ההסכם שהועברו היו טיוטאות עדיין עם הערות על גביהן; לא ניתן ייפוי כוח לבאי כוח הצדדים לחתום בשמם על ההסכם ואין די שעורכי הדין יגיעו להסכמות ביניהם; ההסכם לא נחתם ולא קוימה דרישת הכתב שבחוזה מכר מקרקעין; לא הייתה גמירות דעת בין הצדדים להסכם; לא הייתה הסתמכות מצד התובע; שאלת היטל ההשבחה נותרה פתוחה; לא הייתה הצעה סופית ואף לא ניתנה הודעת קיבול; הייתה זו אחריות התובע כקונה לבדוק את החבות אף בהיטל ההשבחה.

...

אם אסכם עד כה, אזי מסקנתי היא כי הצדדים ראו בחתימה עצמה על הסכם המכר ככזו המקימה את יסוד גמירות הדעת.

אציין כי גם קביעה לפיה המדובר בפרישה שלא בתום לב עדיין אינה גוררת את המסקנה כי יש להורות על אכיפה, ובעניין זה יש לשקול בין היתר את הנזק שנגרם לצד השני (התובע במקרה שלפנינו), והאם האכיפה צודקת בנסיבות העניין.

סוף דבר – התביעה לאכיפת ההסכם נדחית.

עניינה של התביעה, כפי שהוגשה במקור, עתירה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין בדירה ברח' הטכניון 14 בנשר הידועה כחלק מחלקה 85 בגוש 11217 שזכויות החכירה בה רשומות על שם הנתבעים ברשות מקרקעי ישראל בחכירה מהוונת, ולחילופין פיצויים בגין ניהול משא ומתן שלא בתום לב. בד בבד עם הגשת התביעה הוגשה בקשה לצוו מניעה זמני שיאסור על המשיבים להיתקשר בהסכם מכר עם מאן דהו ו/או לבצע דיספוזיציה בדירה.

לא היתקיים איפוא משא ומתן, לא ניתן לדבר על פרישה ממשא ומתן וכפועל יוצא לא יכלה להבשיל עסקה המצדיקה אכיפת הטיוטה הבודדת כהסכם מכר מחייב.

...

מאידך, ככל שסיכויי התביעה נמוכים יותר פועלת מקבילית הכוחות באופן שיש לדקדק יותר עם התובעת בשאר הדרישות כמו מאזן הנוחות ושאר השיקולים הרלוונטים בבקשות לצווי מניעה כמו למשל האם התביעה ניתנת לכימות כספי שאז, נטיית בתי המשפט היא לא להיעתר למתן צו מניעה על חשבון זכות קנין של הנתבעים.

אשר על כן, אני דוחה את הבקשה לצו מניעה זמני.

אני קובעת לקדם משפט בתיק העיקרי ליום 20/9/22 שעה 09:00.

כפי שאסביר בהמשך, חישוב זה של הנזק בא להגן על אינטרס הקיום של המערערת – עליו אנו מצווים להגן במקרים של הפרת חוזה –אולם אינו מתאים למקרה דנן, שכן המשיבות לא הפרו את הסכם המכר שחתמו עם המערערת, וכל שניתן לזקוף לחובתן הוא הפרת חובת תום-הלב במשא ומתן.

הסעד שעומד לנפגע מהפרת חובת תום-הלב במשא ומתן סעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) קובע כדלקמן: "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שניגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13, ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים" (ההדגשה הוספה – א.ש.).

אולם, במקרים בהם חוסר תום-הלב אינו מביא לפרישה מהמשא ומתן או לביטול החוזה – כפי שארע בעניינינו-שלנו – הנפגע יהא זכאי לפצוי רק בגין אותם נזקים אשר נגרמו לו בעקבות הסתמכותו – לשוא – על תום-לבו של הצד שכנגד (ראו: פרידמן וכהן, 738).

הווה אומר: התובע פיצוי מכוח חוסר תום-לב במשא ומתן נידרש להוכיח קשר סיבתי בין חוסר תום-הלב לנזק שנתבע על ידו (ראו: ע"א 487/88 חברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש נ' עיזבון המנוח עכאב מחמוד בשיר בדיר ז"ל, עמ' 4 ו-6 (15.12.1991); עניין משרד התחבורה, פסקה 3 לפסק דינו של השופט קרא; שלו וצמח, 124).

בית משפט זה קבע כי הקבלנים זכאים "לפצוי בגובה ההפרש בין המחיר ששלמו לבין שווי הקרקע בהנחה שניתן לבנות עליה שמונה יחידות דיור" (עניין זלסקי השני, בעמ' 96); ואלה היו דבריו: "ראינו, כי בעניינינו מדובר במצג שוא רשלני, אשר גרם לכריתת חוזה שעל-פיו רכשו המערערים חלקת אדמה. אמת-המידה לפיצויים של המערערים היא פיצוי בגין ניזקי ההסתמכות שהוסבו להם. נזקים אלה כוללים, בראש ובראשונה, את ההפרש בין המחיר ששולם על-ידי המערערים לבין שוויו של הנכס שקבלו [...] אמת-מידה זו מניחה כי אילמלא מצג השוא לא היה הניצג נקשר בהסכם לרכישת הנכס, או – למצער – היה מסכים לשלם בעבורו מחיר נמוך יותר, המשקף את שוויו האמתי" (עניין זלסקי השני, בעמ' 87, ההדגשה הוספה – א.ש.) גם בעיניין הרכבי מוצע חיסור התמורה החוזית כאפשרות לחישוב הנזק במקרה של מצג שוא (ראו: עניין הרכבי, פסקה 42 לפסק דינו של השופט עמית); בשיטת חישוב זו נקט גם השופט י' קדמי בעיניין גנז (בדעת מיעוט) כדרך לחישוב הפצוי בגין הפרת חובת תום-הלב, אם כי לא בגין מצג שוא (ראו: עניין גנז, בעמ' 760).

לטעמי, חישוב פצויי ההתאמה באמצעות פער שווי השוק העתידי אינו עולה בקנה אחד עם העקרונות עליהם עמדנו בנוגע לפצוי בגין חוסר תום-לב במשא ומתן במקרים של מצג שוא טרום חוזי.

...

ברם, כאשר מדובר בחוסר-זהירות בדרגה נמוכה, אם בכלל, סבורני כי השיקולים בדבר פערי הכוחות בין הצדדים, היות המוכר בעל המידע ומונע הנזק הזול ביותר – תומכים בגישה שלפיה יש להימנע מהשתת אשם תורם על הקונה.

סוף דבר: מן הטעמים שפורטו, אני מצטרפת לתוצאה המתוארת בסעיף 172 לחוות דעתו של השופט שטיין; וזאת בשינוי אחד, ולפיו לא ייוחס למערערת אשם תורם.

הווה אומר: סכום הפיצויים שהמשיבות תשלמנה למערערת כאמור בפסקה 172 לפסק דינו של השופט א' שטיין לא יוכפל במקדם 0.75.

במסגרת התביעה התבקש בית המשפט לחייב את הנתבעים (למעט שמר) בפצוי בסך 600,000 ש"ח בגין הפער שבין שווי הנכס לפי חוות הדעת לבין המחיר שבו הוא נמכר וכן בפצוי המוסכם בסך 500,000 ש"ח. ביחס לעו"ד אבלה התבקשו סעדים נוספים, כגון מתן חשבונות לגבי הכספים המופקדים בידיו; העברת הכספים לרוזנצוויג; תשלום פיצוי בסך 70,000 ש"ח בגין תשלומים ביתר לרשויות; והשבת שכר הטירחה ששולם לו בסך 58,600 ש"ח. כלפי שמר נטען כי הם הטילו עיקולי סרק על המשק ועל כספי התמורה.

בהיתחשב בכך, לא הייתה אפשרות לתבוע באותה היזדמנות את הפצוי הכספי, מכיוון שתביעה זו נימצאת בסמכותו של בית משפט השלום ולא ניתן לצרף תביעה כספית לתביעה במקרקעין כאשר הסמכות העניינית בכל אחת מהתביעות שונה.

הטענה להטעיה ולחוסר תום לב במשא ומתן עשויה הייתה להצמיח לרוזנצוויג זכות לפצוי בגין הפער בין המחיר ששולם להם למחיר שהיה משולם אלולא אותה הטעה (ראו הדיון בהקשר דומה בע"א 2274/21 מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ (1.1.2023)).

אולם, אין לראות בהסכמה זו משום ויתור על טענות אפשריות נגד רוזנצוויג, שעה שלא נכתב כך. יוער, כי באותו שלב התביעה הנוכחית כבר הוגשה, כך שהצדדים ידעו שאבלה תובעים מרוזנצוויג פיצוי מוסכם בשל אי פינוי הנכס על ידי חיה ורועי, ואף על פי כן לא נכללה בהסכמה ויתור על תביעה זו. ייתכן שמדובר בהמנעות מכוונת וייתכן שמדובר בחוסר תשומת לב. כך או אחרת, לא ניתן לראות בהסכמה משום ויתור של אבלה על זכות התביעה נגד רוזנצוויג.

הם לא פרשו תשתית ראייתית המאפשרת לקבוע כי הפצוי המוסכם חורג מהסביר.

...

בנסיבות העניין, בהתחשב בסכום התביעה, בהיקף הדיון בתיק ובקביעה לעיל לגבי הפרת חובת הנאמנות על ידי קריחלי, יישא קריחלי בהוצאות ובשכר טרחת עורך דין לזכות אלון בסך כולל של 30,000 ש"ח. סוף דבר זו תוצאת פסק הדין: ת"א 67066-11-16: התביעה העיקרית נגד הנתבע 1 (עו"ד אבלה) מתקבלת בחלקה, ועליו לשלם לרוזנצוויג סך של 20,000 ש"ח, כאשר סכום זה נושא הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה.

התביעה נגד יתר הנתבעים נדחית ללא צו להוצאות.

התביעה שכנגד נדחית.

אמנם התובעת גורסת כי הנתבעות (השותפות הנ"ל ושתי החברות שהן שותפוֹת בה) ניהלו מולה משא ומתן שלא בתום לב וניסו לסגת מהסכמות עימה משקולי כדאיות כלכלית, אולם בתובענה לא נתבע פיצוי כספי (פרט לסכום פיצוי מוסכם כמפורט בהמשך), וכאמור הסעד העקרי המבוקש הוא אכיפה (ראו סעיפים 7 ו- 63(ב) לכתב התביעה).

(4) מכתב "הסברים לחשיפת המס במכירת זכות במלון" שנכתב על ידי עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין (מטעם משרד מאיר מזרחי) נושא תאריך 21.8.2021 – כחמשה שבועות לאחר משלוח הודעת הפסקת המשא ומתן וששה ימים לאחר שהתיק הנוכחי ניפתח בבית המשפט.

זהו חלק מן החופש "להמנע מעריכת חוזים". בסעיפים 56, 57 ו- 58 לסיכומי הנתבעות מובאות אסמכתות בעיניין זה: "נקודת המוצא של סוגיה זו היא שקיומו של משא ומתן אינו בגדר ערובה לכריתת החוזה בסופו. לצדדים עומדת הזכות לפרוש מן המשא ומתן, אפילו לאחר שסוכמו התנאים המהותיים." (ע"א 8134/14 יוסף חלפון נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, ניתן ביום 29.1.2017, בסעיף 8 לחוות דעתו של כבוד השופט הנדל) "משא ומתן אינו מטיל חובה לכרות חוזה. צד הנכנס למשא ומתן נוטל על עצמו סיכון כי המשא ומתן לא יניב חוזה. כלל זה נובע מהרעיון של חופש החוזים במובנו השלילי, לאמור, החופש שלא להיות כבול, כל עוד לא הביע הצד גמירת דעתו לכרות חוזה". (פרידמן וכהן, בעמוד 700) "כל מי שניכנס למשא ומתן יודע היטב כי במשא ומתן טמונים, מעצם טיבו, סיכונים וסכויים, ביניהם הסיכון שהחוזה, נשוא המשא והמתן, לא ייערך בסופו של יום. אין לצד למשא ומתן זכות קנויה לחוזה שלו הוא מצפה בסוף הדרך. יש לו זכות שינהגו כלפיו בהגינות ובתום-לב. על הפרת זכות זו הוא זכאי לפיצויים (שליליים), אך אין הוא זכאי לאכיפת החוזה שלא נוצר או לפיצויים (חיוביים) בשל הפרת חוזה זה." (שלו וצמח, בעמוד 141) הדבר שונה כמובן בקשר להיבט תום הלב והחובה לפי סעיף 12 לחוק החוזים המוטלת על הצדדים למשא ומתן "לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב". ההשתלשלות בנושא בדיקות המיסוי עשויה כן להיות רלבאנטית לבירור תום לבן של הנתבעות – אולם התרופה בגין העידר תום לב במשא ומתן (אילו היה נקבע כי הנתבעות פעלו שלא בתום לב) הייתה תשלום פיצויים (ראו סעיף 12(ב) לחוק החוזים), ולא אכיפתו של הסכם שלא השתכלל לחוזה תקף.

...

ברי כי באין חוזה מלכתחילה, לא ייתכן "ביטול" או "הפרה", ואף לא ייתכן "צד מקיים". לסיום לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

לעניין פסיקת הוצאות משפט, החלטתי לקבוע סכום שאיננו על הצד הגבוה, וזאת לאור אי נוחות מסויימת מאופן התנהלות הנתבעות בשלבי המשא ומתן המתקדמים והדרך בה הנתבעות בחרו להביא את המגעים לסיום.

לפיכך, התובעת תשלם לנתבעות יחד סכום כולל של הוצאות משפט בסך 60,000 ש"ח, וזאת תוך 30 ימים ממועד מתן פסק דין זה. ביום 1.6.2022 הפקידה התובעת בקופת בית המשפט ערובה להוצאות משפט על סך 120,000 ש"ח. התובעת תודיע לבית המשפט עד ליום 31.8.2023 אם ברצונה שסכום ההוצאות שנפסק לטובת הנתבעות על פי סעיף 90 לעיל ייפרע מתוך הערובה הנ"ל. ניתן היום, ה' אלול תשפ"ג, 22 אוגוסט 2023, בהעדר הצדדים.