תביעת פיצויים בגין ליקויי בניה בדירה שנרכשה לפי חוק המכר

בפניי תביעה שעניינה דרישה לפצוי כספי על סך 289,060 ₪ בגין ליקויי בנייה בדירה שרכשו התובעים מהנתבעת.

כאמור לעיל, התובעים רכשו את הדירה ולטענתם הנתבעת לא עמדה בחיוביה החוזיים שנחתמו, לרבות ההיתחייבות בסעיף 5 א לחוזה למסור את הדירה שהיא הושלמה וכן הנתבעת לא עמדה בחיוביה הקוגנטיים לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק המכר" או "החוק") בהתאם לסעיף 4(א)(1) לחוק.

יחד עם זאת, נקבע, כי את הרצון לתקן את הליקויים, על הקבלן לבטא עוד בטרם הגשת כתב התביעה וראה לעניין זה הציטוט: "17.הינה-כי-כן, השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון), איננה שאלה שיש לה תשובה חד-משמעית. הכול תלוי בנסיבות המקרה. כך למשל נפסק שכאשר בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן, הפצוי יחושב על-פי עלות התיקון לקבלן (ע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב בע"מ [3]. המלומד איל זמיר עמד לאחרונה בהרחבה על סוגיית תיקון אי-ההתאמה במכר דירות ובסוגיית הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה בספרו "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" פירוש לחוקי החוזים [4], בעמ' 579 ואילך.

נקבע בע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ, בפיסקה 16 לפסק דינה של כב' השופטת ארבל (ניתן ביום 28.2.05, פורסם בנבו): "....מטרתו של הפצוי הנה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אילמלא ארעה ההפרה והנזק שניגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421)." בפסיקת הפיצויים הריני מביאה בחשבון כי ליקויי הבניה פגעו באיכות חייהם של התובעים, ובמידת הנאתם מהנכס שרכשו במיטב כספם.

...

לגופו של עניין, טוענים התובעים, שיש לקבל את תביעתם, ומפרטים את רכיבי התביעה כדלקמן: עלות תיקונים בסך של 83,600 ₪ ירידת ערך על פי חוות הדעת של סידאוי על סך 101,500 ₪ .

מומחה בית המשפט קבע בסעיף 6 לחוות דעתו כי סך פיצויי בגין הליקויים עומד על 350 ₪ ואני מקבלת את חוות דעתו בעניין.

לאור עדות זו של מומחה בית המשפט, אני קובעת כי התובעים זכאים לפיצוי בגין החלפת ריצוף בסך של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ (17%).

וסך של 12,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד. סוף דבר: לאור האמור לעיל, תשלם הנתבעת, תוך שלושים יום, לתובעים את הסכומים המפורטים להלן: סך של 24,517 ₪ (סכום זה כולל מע"מ ) בגין עלות תיקון הליקויים כפי שפורטו בחוות דעת מומחה בית המשפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיוני 2018, מועד חתימת חוות הדעת ועד התשלום בפועל.

לפניי תביעה לתשלום סך של 226,430 ₪ לפצוי התובעים בגין ליקויי בנייה שהתגלו בדירת המגורים, שרכשו ברחוב משה שמיר 1 הרצליה, ובגין ההוצאות ועגמת הנפש שנגרמה להם.

טענות הצדדים לטענת התובעים הנתבעת אחראית לפצותם בגין הליקויים שהתגלו בדירה מכוח הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן – חוק המכר דירות), וכן לפי פקודת הנזיקין נוכח התרשלותה בבניית הדירה, ומכוח חבותה החוזית, לרבות בטענה לתנאים מקפחים בחוזה אחיד.

בהקשר זה הנתבעת טענה כי התובעים היו מודעים למרבית הליקויים (סעיפים 5.7-5.23 לחוות דעת מומחה בית משפט) בעת רכישת הדירה, וחרף זאת ולמרות שניתן היה לכל הפחות להבחין בהם בבדיקה פשוטה במועד רכישת הדירה - קנו התובעים הדירה AS-IS, כך שהליקויים נילקחו בחשבון במחיר הדירה ולכן אין להם זכות תביעה בגינם לפי חוק זה. התובעים טענו כי אין בטענות הנתבעת כדי לפטור אותה מאחריותה.

...

לאור אופי הליקויים אני סבורה כי ככל שנגרמה לתובעים עגמת נפש הרי שלכל היותר היא בגין נזקי הרטיבות.

מקובלת עליי עמדת הנתבעת כי אינה חייבת לשפות את התובעים בגין הוצאות שהוציאו עובר לפנייתם אליה ועל כן תביעת החזר התשלום בגין השרברב והתשלום לאגם נדחית.

סוף דבר לאור מסקנתי כי הנתבעת נושאת באחריות כלפי התובעים בגין ליקויי הבנייה שהתגלו בדירתם ומשמצאתי לקבל את תביעתם בגין הליקויים באופן חלקי בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, כדלקמן: פיצוי בגין תיקון הליקויים בסך של 93,869 ₪ (הסכום כולל עלויות פיקוח ומע"מ).

בכל הנוגע לטענה לרשלנות בתקופה שלאחר תום תקופת הבדק אכן לא חלה החזקה לפיה מקור הליקוי ברשלנות הקבלן, ועל התובע מוטל נטל השיכנוע להוכיח טענתו – אולם אין הוא מנוע מעשות כן. לעניין זה ראו דברי בית המשפט בע"א 11512/04 קרניל חברה לעבודות הנדסיות בע"מ נ' גב ים חברה לקרקעות בע"מ (16.11.2006); ת"א (י-ם) 450/90 טנצמן נ' רמט בע"מ (9.7.1991); ת"א (חי') 8642/01 בר און יהודה נ' א.י.י.ן מבנים בע"מ (18.1.2006); וכן פסק הדין בת"א (פ"ת) 5447/06 טנז'ר יניב נ' מוריס אגבבה בע"מ (1.7.2008): "סיום תקופת האחריות הנקובה בחוק המכר דירות כשלעצמה אינו מקנה לקבלן חסינות מפני תביעה בגין ליקויי בניה ואין בכוחה של הוראה זו להתנות על דיני ההתיישנות הכלליים (ראה ת"א (ים) 164/93 כהן פרי נ' רמט בע"מ. מטרתו של חוק המכר דירות הנה להגן על הרוכש ועל כן הוא עוסק רובו ככולו בחיובי הקבלן ואולם החוק לא נועד לגרוע מזכויות הרוכש על פי דין אחר, לרבות ביחס לתקופת ההתיישנות (ראה גם בספרם של המלומדים פרופ' זמיר, פרופ' ראבילו ופרופ' שלו בספר הפירוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי, הוצאת המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש סאקר, הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית, תשנ"ו-1996, בפרק 15 הנוגע לסעיף 4 לחוק המכר דירות)

אכן, סעיף 5.3 להסכם הרכישה קובע כדלקמן: "התגלתה אי התאמה כאמור הנתנת לתיקון ואשר החברה מחויבת לתקנה על פי הוראות חוק המכר ו/או הסכם זה וניתנה לחברה הודעה על אי התאמה, תתקן החברה את אי ההתאמה .. מובהר כי במקרה ... בו לא ניתנה לחברה היזדמנו נאותה לתיקון אי ההתאמה, לא יהיה הקונה זכאי לקבל מהחברה פיצוי כלשהוא בגין אי ההתאמה." בסעיף 5.4 להסכם המכר נקבעה חובת הנתבעים לאפשר את ביצוע התיקון מדירתם: "הקונה מתחייב לאפשר לחברה, לקבלן ו/או לקבלני משנה, להכנס לנכס לשם בדיקתו וכדי לבצע את תקוני אי ההתאמות, ככל שתהיינה, וכן לבצע מתוך הנכס תיקונים שיידרשו ביחידות אחרות בבניין ו/או ברכוש המשותף .... ולא תהיה לקונה כל תביעה או טענה לגבי זמן ביצוע העבודות ואי נוחות או ההפרעה שייגרמו לו כתוצאה מכך" (ההסכם צורף כנספח י' לתצהיר הנתבעת).

...

לא מצאתי לחייב את הנתבעת בשכר הטרחה בגין חוות דעת הדס, שכן התובעים לא הסתמכו בתביעתם על חוות דעת זו. יא - סופו של דבר אשר על כן, אני קובעת כדלקמן: הנתבעת תבצע איטום חוזר של מרפסת הנתבעים על מנת למנוע רטיבות נוספת בתקרת חדר השינה של התובעים.

הנתבעים ישתפו פעולה עם הנתבעת ויאפשרו לה לבצע את העבודות הנדרשות, לאחר תיאום מראש; הנתבעת תשלם לתובעים פיצויים בסכום כולל 60,298 ₪ (26,298 + 4,000 + 30,000); הנתבעת תשלם לתובעים הוצאותיהם בסך 8,845 ₪; כן תשלם הנתבעת לתובעים שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

ההודעה לצד ג' נדחית ללא צו להוצאות.

הליך זה עניינו בתביעה לפיצויים, בגין ליקויי בנייה בנכס אותו בנתה הנתבעת, באמצעות הצד השלישי (למען הנוחות יכונו במקרים המתאימים הנתבעת והצד השלישי יחד "הנתבעות"), ברחוב קרן היסוד בקריית ביאליק (להלן: "הדירה").

כפי שקבע בית המשפט העליון ברע"א 830/06 אורלי גלמן נ' כהן פיתוח-דרעד (2008): "נטל מסירת ההודעה שהוטל על הקונה על פי סעיף 4(ב) לחוק המכר (דירות) כנוסחו טרם תיקון מס' 3 משנת תש"ן-1990, נוגע לרובד המהותי של תביעת הקונה בגין ליקויים ואי עמידה בו עלולה לשלול מידיו את הזכות המהותית להסתמך על אי ההתאמה. לעומת זאת מחסום ההתיישנות הקבוע בסעיף 5 לחוק ההתיישנות הוא מחסום דיוני הקם באותם המקרים שבהם לא הוגשה התביעה (שאינה במקרקעין) בתוך שבע שנים מן היום שבו נולדה העילה. מבחינה עיונית מדובר, איפוא, בשתי "מלכויות" שהאחת אינה נוגעת בחברתה.

לעניין זה היתייחס המלומד א' זמיר בספרו 'חוק המכר (דירות), תשל"ג 1973 (תשס"ב), (להלן- "זמיר") בעמ' 548-549 : "המאפיינים המרכזיים הצריכים לענייננו הם היות המוכר הטיפוסי איש-מיקצוע שעיסוקו בבנייה ומכירה של דירות, היות הקונה הטיפוסי הדיוט בנושאי בנייה, והעובדה שדירה היא נכס מורכב אשר רבים מליקוייו הפוטנציאליים ניתנים לגילוי רק תוך כדי השמוש בו, או רק בידי אנשי מיקצוע. לא ניתן, אפוא, להיתעלם מהכלל שקובע סעיף 4א, אולם ראוי להנמיך את סטנדרד הבדיקה הסבירה ובדרך זו לסווג אי-התאמות רבות ככל האפשר כנסתרות. הבדיקה הנדרשת לפי החוק היא בדיקה חזותית, חיצונית בעיקרה, בעיניו של אדם מן היישוב. כפי שנאמר באחד מפסקי הדין, "אין לצפות מרוכשי דירה שיעמדו עם סרגל ופלס בעת קבלת החזקה בדירה וימדדו אם המצב עולה בקנה אחד עם המפרט, היתר הבנייה וחוק התיכנון והבנייה". במסגרת חוק המכר הכללי אין הקונה נידרש להעזר בשירותיו של מומחה כדי לערוך את הבדיקה; (.

...

עם זאת, אני סבור שהתובעים זכאים להחזר הסכומים שהוציאו במסגרת ההליך.

לאחר בחינת טענות הצדדים אני מקבל את ההודעה לצד שלישי מהנימוקים להלן.

סיכומו של דבר: לאור כל הנימוקים שנסקרו דלעיל אני פוסק פיצויים לזכות התובעים בגובה של 32,500 ₪.

לפניי תביעה כספית לתשלום פיצויים בגין ליקויי בניה, ירידת ערך ואיחור במסירת הדירה שרכשו התובעים מאת הנתבעת בשנת 2013 בנוסף לעוגמת נפש ותשלום בגין הפרשים.

עוד הוסכם, כי איחור של עד 60 ימים לא ייחשב כהפרת החוזה, אולם איחור החל מהיום ה-61 יזכה את התובעים בפיצויים לפי חוק המכר.

הכלל המנחה בנושא הוא שיש לאפשר לקבלן לבצע תיקונים בטרם הגשת תביעה לפצוי כספי בגין ליקויים, בהתאם לסעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק המכר") שקובע כדלקמן: "התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר היזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר". בע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל [פורסם בנבו] (28.2.2005) (להלן:" פסק דין סגל") אליו הפניתה הנתבעת בסיכומיה, נקבע כי מתן אפשרות למוכר לתקן בעצמו את הליקויים שנתגלו בדירה תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, אך ככלל תנאי לקבלת פיצוי הוא מתן אפשרות לקבלן לתקן את הליקויים, וכי העדפת רצונו של הקונה לקבל פיצוי כספי על פני הצעת הקבלן לתקן את הטעון תיקון, תיעשה רק לאחר שהוכח כי ניתנה לקבלן היזדמנות לתקן את הליקויים, וכי הקבלן לא תיקנם או שניסיונות התיקון לא צלחו.

...

לאור האסמכתאות שצורפו לעניין התשלום למומחים, ובשים לב לעובדה כי בדירה אכן נתגלו ליקויי בניה וירידת ערך, אני קובעת כי התובעים זכאים לשיפוי בגין הוצאותיהם למומחים מטעמם ולמומחה מטעם בית המשפט, למעט התשלום בגין שאלות הבהרה, והדבר ייעשה במסגרת רכיב הוצאות המשפט.

לעניין ההוצאה הקשורה בניקיון, שוכנעתי לדחות רכיב זה שכן לא מצאתי בפרוטוקול המסירה התייחסות לנושא של ניקוי שאריות בטון וכו' וגם בחוות הדעת מטעם התובעים לא הובאה התייחסות לעניין זה. הפרש תשלום בגמר החשבון: לטענת התובעים, במסגרת התשלום האחרון ששילמו עבור הדירה הנתבעת גבתה מהם סך של 3,542 ₪ ביתר ועל כן היא נדרשת להשיב להם סכום זה. הנתבעת טענה כי מדובר בתוספת בגין ריבית עד למועד התשלום בפועל ובהתאם לסעיף 5 לנספח א' להסכם שנחתם בין הצדדים.

עמדת הנתבעת בסוגיה זו מקובלת עליי בהיותה מתיישבת עם הוראות ההסכם.