תביעת פיצויים בגין הפרת חוזה בניית ממ"ד

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") קובע בסע' 10 את זכותו הכללית של הנפגע לקבלת פיצויים מן המפר בגין ההפרה: "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שניגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה.". בשונה, מנגנון הפיצויים המוסכמים בחוזה מאפשר לנפגע לתבוע פיצויים אלה ללא צורך להדרש להוכחת ניזקו (ראה סע' 15(א) לחוק התרופות).

מכאן שנותר לידון אך בגובה הפצוי המגיע לתובעת, בגין הפרת סע' 19(א) להסכם המשבצת הקובע כהאי לישנא: "אסור לחבר האגודה לבנות במשבצת מבנה כלשהוא ו/או להוסיף תוספת למבנה קיים, ללא קבלת הסכמת המשכיר מראש ובכתב. תנאי זה בא להוסיף על כל תנאי אחר שעל חבר האגודה למלא לפי חוזה זה". לעניין גובה הפצוי הסכימו הצדדים על מינויו של שמאי מומחה מטעם בית המשפט, מר אילן ברעם.

.] טעם אחר לאמת המידה המצומצמת נובע מנסיבות המינוי, בפרט הממד של הסכמת הצדדים למינוי אותו מומחה להכריע במחלוקת ביניהם.

...

נמצאנו למדים, כי עתירה להצהרה על זכות אין כאן, דרישה לתשלום אופרטיבי – יש ויש.

ב"כ הנתבעים לא השיבה לטענה זו בסיכומיה, ולא מצאתי כל סיבה שלא להיעתר לתביעה זו המייתרת התדיינויות נוספות בין הצדדים שלא לצורך.

סוף דבר – התביעה הכספית בגין דמי שימוש (עד ליום 31.5.2023) מתקבלת כך שעל הנתבעים לשלם לתובעת את הסך של 268,858.12 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 26.6.2023 ועד לתשלום המלא בפועל; בנוסף אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 20,688 ₪ והוצאות משפט בסך כולל של 5,000 ₪; עוד אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש בגין התקופה שמיום 1.6.2023 ועד למועד פירוקן של היחידות ו/או הסרתן ו/או הסדרתן בהתאם לערך הקרקע האחרון בזמן שקבע מומחה בית המשפט; כמו כן אני מורה לנתבעים להרוס ולפנות את כל המבנים שנבנו על המקרקעין ללא היתר ו/או הסכמה בכתב מאת התובעת, וזאת בתוך שנה מהיום; אני מסמיך את התובעת, או כל גורם אחר מטעמה, להרוס את המבנים הנ"ל המצויים במקרקעין, ככל שלא יעשו זאת הנתבעים בעצמם, בתום שנה מהיום; כפועל יוצא, ככל שהתובעת תהרוס את המבנים, אני מחייב את הנתבעים בהוצאות הפינוי וההריסה שתאלץ התובעת לשאת בהם; ניתן בזאת צו מניעה האוסר על הנתבעים ו/או אחרים מטעמם ו/או בשליחותם ו/או בשמם ו/או בשליטתם ו/או שהנתבעים אחראים באופן כלשהו להם ו/או למי מהם ו/או להתנהגותם ו/או שהנתבעים מצויים עמם בקרבה משפטית מחייבת, לגבי המקרקעין, לעשות כל שימוש שאינו חקלאי או מותר על פי דין וזאת בתוך שנה מהיום.

הנתבע הגיש תביעה שכנגד, שבה טען לנזק ישיר שניגרם לו בגין ביצוע העבודות באופן לקוי בסך 47,247 ₪; הנתבע עתר לפצוי בגין הפרת ההסכם לרבות עוגמת נפש ופיצויים לדוגמה, בסך 35,000 ₪; וכן פיצוי בגין הוצאות עריכת חוות הדעת בסך 4,095 ₪.

בהסכם נקבע כי המחיר לעבודות השלד "משקף הנחה מיוחדת כחלק מחבילה כוללת של אפשרות ביצוע עבודות הגמר להשלמת כל הפרויקט, בכפוף לאישור המזמין". נקבע בהסכם כי במקרה של הפסקת עבודות הבניה שלא על פי אישור המפקח או המזמינים, כל חומר שנימצא באתר עבודות הבנייה יועבר מידית לידי המזמינים ויהפוך לרכושם הבלעדי (ס. 10ג להסכם, נספח א, ת/1) ונקבע פיצוי בגין כל יום איחור בסיום העבודה (שם).

בעיניין העבודות שבוצעו בפועל סבר המומחה כי עבור חפירות, בניית פיר מעלית וממ"ד עד קומה א' עלות העבודות אשר בוצעו בפועל היא 80,063 ₪ לא כולל מע"מ. המומחה הותיר לשיקול דעת בית המשפט את ההחלטה באם חפירה שבוצעה עבור בריכת שחייה, שעלותה 6,000 ₪ לא כולל מע"מ, נדרשה לפי ההסכם ואת ההחלטה באם יסוד עובר לאורך הגדר, שבוצע בעלות מוערכת של 2,800 ₪ לא כולל מע"מ, נידרש לפי ההסכם בין הצדדים.

...

לפיכך, התביעה שכנגד מתקבלת חלקית כפי שפורט לעיל ויש לקזז מהסכומים שפסקתי בתביעה העיקרית את הסכום של 11,583 ₪.

סוף דבר, התביעה העיקרית מתקבלת חלקית.

התביעה שכנגד אף היא מתקבלת חלקית.

מעבר לדמי השכירות עתר התובע לפצוי בסך של 80,182 ₪ בגין הפרת התחייבות השוכרים לבנות ממ"ד בנכס תמורת ציוד שקבלו לשימוש בעסק, אשר לא הושב לידיו.

בע"א 8438/09 רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ, פ"ד סה(2) 635 (2012), פסקה 20 לפסק דינו של כב' השופט י' עמית, נקבע: "לשון אחר, הפרת חוזה יכול שתוליד שתי עילות תביעה נפרדות: האחת – עילה הנוצרת ביום ההפרה ומכוחה יכול, למשל, הצד הנפגע לתבוע את אכיפת החוזה או ביטולו או תשלום פיצוי מוסכם, והשניה – עילה הנולדת ביום התגבשות הנזק הנגרם עקב ההפרה, כאשר רק השילוב בין הפרת החוזה לבין הנזק שניגרם בעטיה הוא המוליד לצד הנפגע את עילת התובענה הנסבה על תביעת הפיצויים בגין ההפרה". לאור הבהרה זו, ומאחר והתביעה כוללת עילות של נזק שהתגבש לאחר הפרת ההסכם, מצאתי כי לא היתיישנה התביעה ביחס לנזק שהתגבש עד ל- 7 שנים לפני הגשת התביעה.

...

אין בידי לקבל את יתר טענות התובע בטענה כי אין כלל התיישנות על חלק מעילת התביעה בגין דמי שכירות.

כמו כן, עצם ניסוח העילה גם בטענות של עוולה או תרמית, אין בכוחן לשנות את המסקנה כי מדובר בפועל בטענה להפרת הסכם.

יתר הטענות בבקשה נדחות.

בהתאם להסכם, כנגד קבלת הזכויות בגג הבניין, עליו תבנה הנתבעת 4-5 דירות ב-2.5 קומות נוספות, תבצע הנתבעת שיפור וחיזוק של הבניין וכן עבודות נוספות, כמפורט בהסכם, לרבות בניית ממ"דים לכל אחת מהדירות בהן טרם ניבנה ממ"ד בשטח מינימאלי של 12.5 מ"ר, בניית מרפסות זיזיות בכל אחת מהדירות בשטח של 12.5 מ"ר, בניית תוספת של 35 מ"ר לכל אחת מהדירות הקיימות ברמת המעטפת, כולל חלונות, אינסטלאציה וצנרת חשמל, התקנת מעלית, תיקון צו הבית המשותף תוך הצמדת שטח מהגינה שהינה חלק מהרכוש המשותף בגודל של כ-12 מ"ר לדירות שבקומת הקרקע (מוליאן ואוריאלי), שפוץ חצוני ופנימי של הרכוש המשותף, לרבות חפוי מחדש של הקירות החיצוניים בחומר קשיח, עבודות פיתוח הכוללות גינה משותפת בכל השטח המשותף החדש שייוצר, קירות תומכים בין הגינה המשותפת לבניין ועוד (סעיף 2 להסכם, "עבודות הבעלים").

נקבע כי צד הסבור כי הצד שכנגד הפר את ההסכם הפרה יסודית, ישלח למפר הודעה וידרוש את תקונה, וכי אם ההפרה לא תתוקן תוך 14 ימי עסקים - יהיה הצד המודיע זכאי לבטל את ההסכם ולתבוע פיצויים בגין ההפרה (סעיף 18.3 להסכם).

ביום 3.5.2020 הגישו התובעים תביעה לחיוב הנתבעים בפיצויים כדלקמן: פיצויים מוסכמים בגין איחור במסירת הדירות, תובעים 1-2, תובעת 3, תובעים 5-6 ותובעים 7-8 – 70,000 ₪ לכל דירה, סך הכל 280,000 ₪; פיצויים בגין ליקוי בניה בדירות התובעים 1-2, 3, 4 בסכום כולל של 315,795 ₪; פיצויים בגין אובדן רווחים (העדר יכולת להשכיר את דירת התובעת 3) בסך 33,000 ₪.

...

ככל ולא יבוצע התיקון עד יום 1.12.2022, תשלם הנתבעת לתובעים 1-2 את עלותו – 600 ₪.

ה - סופו של דבר אשר על כן, תשלם הנתבעת לתובעים את הסכומים הבאים: א. פיצויים בגין איחור במסירה בסכום כולל של 75,000 ₪; ב. פיצויים לתובעים 1-2 בסך 23,000 ₪ + 9,360 ₪ = 32,360 ₪; ניתן בזאת צו לנתבעת לבצע את התיקון כאמור בסעיף 6.4 לחוות דעת המומחה.

ככל ולא יבוצע התיקון עד יום 1.12.2022, תשלם הנתבעת לתובעים 1-2 את עלותו – 600 ₪; פיצויים לתובעת 3 בסך 11,500 ₪ בצירוף מע"מ – סך הכל 26,618 ₪; ה. פיצויים לתובעת 4 בסך 10,950 בצירוף מע"מ – סך הכל 12,812 ₪; הוצאות (החזר חלקי של מחצית ראשונה של אגרת בית המשפט, מחצית משכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט ופיצוי בגין שכר טרחת המומחים מטעם התובעים) בסכום כולל של 25,000 ₪; ז. שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 18,000 ₪.

התובעות בעצמן בכתב התביעה כותבות "בקשה לפצוי עקב בניה לא תקנית, אי בניית מרפסות שמש". מכאן, שאת תקופת ההתיישנות יש למנות בהתאם לחוק ההתיישנות תשי"ח 1958 ולא בהתאם לסעיף 63 להסכם הקומבינאציה "ממועד מסירת החזקה בדירה" ו"תוך תקופת הבדק והאחריות הקבועים בחוק המכר (דירות) תשל"ג 1973.

בחוות דעתו כותב, בין השאר, שמאי המקרקעין יהודה זיסר כלל הדירות בבנינים 1-4 הוקמו על בסיס טבלת הניקוד שהובאה בחשבון על כלל השטחים המצוינים בה קרי, סה"כ שטח כולל של 6,812 מ"ר נטו לכל בנין + המרפסות בשטח של 1,469 מ"ר ובסה"כ  בשטח  מיגרש 207 על פני 4 הבניינים שהוקמו, סה"כ 27,248 מ"ר נטו (כולל 2,946 מ"ר ממ"דים) + 5,876 מ"ר מרפסות ובסה"כ 33,124 מ"ר. סה"כ ניתן היה להקים על מיגרש 207, הקף שטח של 26,500 מ"ר עיקרי + 7,140 מ"ר ש"ש. 20% יח"ד כפול 12 מ"ר ממ"ד לכל יח"ד = 2,948 מ"ר).

אין זו תביעה לזכות קניינית במקרקעין שתקופת ההתיישנות עליה 15 שנים אלא תביעה לפצוי כספי בשל הפרת הסכם.

...

הנתבעת תקדים ותטען, עוד מבלי להתייחס לגופן של טענות התובעות (המוכחשות מכל וכל כפי שיפורט להלן), כי דין טענותיהן לענין אי התאמה למפרט של מרפסות השמש בדירות, ותביעתן, כפועל יוצא מכך, לירידת ערך לדירות בסכום של כ 456,225 ₪ (!); ובעניין "אי מסירת כתב התחייבות של הקבלן המבצע" – דחייה על הסף מחמת התיישנות מניעות והשתק.

ת: לא הסכמתי, התגבש הסכם פשרה בין בא כוחנו ובין הנתבעת שלקח בחשבון את כל, את ההפחתות, את ה-grace, כל הדברים והגיעו למסקנה, 6 חודשים הנתבעת זכאית ל-6 חודשי עיכוב, ש: טוב תראה, ת: זה כלל בתוכו הכל בכל".

סוף דבר אני דוחה את התביעה בנושאים אליהם יש התייחסות בפסק הדין, למעט בכל הקשור לליקויים הנטענים ולחסר הנטען בין הקיים ובין ה"המפרט" מיום 26/8/2010.

נוכח דברי סיכום אלו, ובהתחשב בהוצאות שהוציאו שני הצדדים לאורך השנים, על חוות דעת מומחים, והיות והצדדים הופנו עתה להליך הקבוע בסעיף 51.4 להסכם הקומבינציה, החלטתי שלא לעשות צו להוצאות.