תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות

פתח דבר לפניי שתי תביעות מאוחדות לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין, הידועים כחלק מחלקות 19, 20 ו- 50 בגוש 19146 מאדמות הכפר נחף, המצויות בחלקה המזרחי של העיר כרמיאל (להלן: ההפקעות או ההפקעה), לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה).

...

מעבר לכך, אף אני סבורה כי משמדובר במקרקעין שנתפסו על ידי הנתבעת בשנות הששים, מבלי ששולמו פיצויי הפקעה במשך כששים שנה, ראוי לאמץ את השיעור שגובה רמ"י (לשעבר ממ"י) במקרים של שימוש שלא כדין - 6% מהשווי השנתי המשתנה של המקרקעין - וכי אין להבחין בין מקרקעין בייעוד חקלאי למקרקעין בייעוד מגורים.

אשר לפרק הזמן שבגינו נדרשת הרשות לשלם בעד 'אבדן דמי חכירה'", ראו דבריו של כב' הנשיא ברק בע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד נט(1) 701, 708-707 (2004), שלפיהם "נראה כי לשונו של סעיף 13 ותכליתו מובילים בבירור למסקנה כי הפיצוי בעד אובדן דמי החכירה הוא ממועד תפיסת החזקה במקרקעין על-ידי הרשות המפקיעה, ועד מועד תשלום הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין על-פי הסכם או על-פי החלטתו של בית המשפט, ככל שמועד זה הוא המועד המוקדם ביותר". וכדברי כב' הש' מינץ בע"א 7351/17 אסדי דלעיל, "כל אימת שמלוא הפיצויים – על שני רכיביו לא שולם, הרכיב ההוני נושא על גבו תשלום פיצויים בגין אובדן דמי החכירה באופן יחסי לאותו חלק שטרם שולם". סוף דבר נוכח כל אשר לפניי, אני מורה כי הנתבעת תשלם לתובעים דמי חכירה בשיעור של 6% מהשווי המשתנה של המקרקעין שהופקעו – מקרקעי סרחאן ואסדי - לפי קביעת השמאי שפירא.

הנתבעת תשלם לתובעים את כל הוצאותיהם, לרבות חלקם בשכ"ט המומחה שפירא, וכן שכ"ט בשיעור של 14.04% מסכום הפיצוי הכולל, בהפחתה של שכר הטרחה ששולם, אם שולם, בגין פסק הדין החלקי.

לפני תביעה לפיצויים בעקבות הפקעת מקרקעין על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").

מקריאת דברי הנשיאה חיות בדיון נוסף איסמאעיל, סבורני כי בנגוד לגירסת הנתבעת, ההלכה המשפטית לאחר דיון נוסף איסמאעיל לא שונתה, וזאת מתוך דברי הנשיאה כי: "...קריאה של פסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף מעלה כי יש קושי לחלץ ממנו הלכה ברורה וגלויה, ועל אחת כמה וכמה יש קושי לקבוע כי ההלכה האמורה – ככל שנקבעה כזו – עומדת בסתירה לפסיקתו הענפה של בית משפט זה בנידון. סוגיית שוויין של חלקות מקרקעין שהופקעו בעבר מגיעה לא אחת לפתחו של בית משפט זה ופסק הדין מושא הבקשה הוא נדבך נוסף באיזון שאליו חותר בית המשפט בין החובה המוטלת על המשיבה לשלם פיצויים בשיעור 'הוגן ושווה ערך' שיעמיד את הנפקע במקום שבו היה עומד אילמלא ההפקעה, ובין הרצון לתמרץ את כל הצדדים הנוגעים בדבר לפצות נפקעים ולהביא אל סיומן את אותן תביעות 'ישנות' ...מטרת הפצוי לפי סעיף 13 לפקודה היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי שבו היה עומד אילמלא ההפקעה, וזאת באמצעות פיצוי הוגן ושווה ערך ... על מנת להגשים מטרה זו, נקבע בהלכה הפסוקה כי דמי החכירה הראויים הם דמי החכירה ששוכר מרצון היה משלם למשכיר מרצון, וכי מבין השיטות הנהוגות להערכת שווי קרקע לצורך פצויי הפקעה עדיפה השיטה ההשוואתית, המכונה לעתים גם 'שיטת שווי השוק' ... זאת, למעט באותם מקרים שבהם דמי שכירות המשולמים בפועל בעד השכרת מקרקעין דומים אינם זהים לתשואה הכלכלית הנגזרת משווי הנכס, למשל מקום שבשל נסיבות מיוחדות אין בעיסקאות השוואה כדי לשקף תמונה מדויקת והוגנת של ערך הקרקע שהייתה בידי הנפקע אילמלא ההפקעה... פסק הדין מושא בקשה זו לא סטה מכללים אלה". העקרונות לעניין חישוב פצויי ההפקעה בהתאם לד"נ איסמאעיל לא שונו העקרונות הבאים, כדלקמן: א. פצויי ההפקעה צריכים להיות הוגנים ושווי ערך, שיעמידו את הנפקע במקום שבו היה עומד אילמלא ההפקעה; ב. לקיחה בחשבון שימוש מיטבי בדמות הפוטנציאל הגלום במקרקעין וכן ציפייה סבירה לשינוי תיכנוני; ג. אין שינוי בהילכת ענין הייטנר בענין איסמאעיל, וזאת באותם מקרים שבהם דמי השכירות המשולמים בפועל בעד השכרת מקרקעין דומים, אינם זהים לתשואה הכלכלית הנגזרת משווי הנכס; ד. אמת מידה ראויה לדמי החכירה בחלופה השנייה הנזכרת בענין איסמאעיל על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל, שנעים בין 5% (דמי חכירה ברשות) ל-6% (דמי חכירה תוך פלישה).

...

לאחר ששקלתי את המחלוקת בין הצדדים ביחס לשיעור דמי החכירה, ועל רקע הפסיקה בנוגע לשיעור דמי החכירה האבודים שנפסקו על פי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, אני קובעת כי שיעור דמי החכירה לפיו יחושבו הפיצויים לתובע, יהיה כפי שקבע המומחה מטעם בית המשפט.

מסקנתי זו תואמת את רוח הפסיקה ובעיקר הולמת את רוח דברי הנשיאה חיות בדנ"א איסמעיל, ואת הנתונים הקונקרטיים שבתיק זה. לפני סיום, אשוב ואפנה לדברים שהבאתי מתוך ועדת חקירה ממלכתית לבירור התנגשויות בין כוחות הביטחון לבין אזרחים ישראלים בחודש אוקטובר 2000, המשתלב עם כל האמור לעיל, כדלקמן: "בעבור האזרחים הערבים, הקרקעות הן הנושא הרגיש, המסעיר והמלכד ביותר. האדמה מהווה מצד אחד משאב חומרי יקר וחיוני, במיוחד בחברה הערבית שהיא חקלאית במקורה, ומצד שני היא ערך סמלי-לאומי, המייצג את היאחזות הערבים בארץ ואת מאבקם על זכויות ומעמד במדינה. בשנים הראשונות לקיומה נטלה המדינה לידיה שטחים נרחבים של אדמות ערבים. חלק הארי של שטחים אלה היה רכוש נטוש שהועבר (בשלב ראשון) לידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים. אדמות אחרות הועברו לידי המדינה במגוון של עילות משפטיות, ובכלל זה אדמות שהוכרזו כשטחים סגורים לצורכי ביטחון או אימונים צבאיים, ואדמות שהופקעו לצורכי ציבור ולצורכי פיתוח. כן הועברו לניהול המדינה נכסי ההקדש המוסלמי. פעולות ההפקעה היו רתומות בבירור ובמוצהר לאינטרסים של הרוב היהודי. האדמות הועברו לידי גופים, כמו הקרן הקיימת, המיועדת על פי הגדרתה לשרת את ההתיישבות היהודית, או מנהל מקרקעי ישראל, אשר על פי דפוסי ניהולו שירת אותו היעד. על אדמות המופקעות קמו מאות יישובים יהודים, כולל ערים חדשות כנצרת עילית וככרמיאל." (עיינו: ת"א (מחוזי חי') 42105-05-15 טרביה תורכי נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל (נבו 05.01.2020), פסקה 44).

סוף דבר אני קובעת כי התובע זכאי לפיצויי הפקעה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, בהתאם לחוות דעתו של המומחה.

רקע וההליכים עד כה: בפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת מקרקעין הידועים כחלקה 65 וחלק מחלקות 32 ו-97 בגוש 19145 מאדמות הכפר נחף (להלן: "המקרקעין"), לפי צו שניתן לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").

פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7351/17 מדינת ישראל נ' צאלח אסדי (פורסם בנבו, 23.06.2019) דן בשאלה זו, וקבע: "על פי פשוטו של מקרא, כל אימת שלא שולמו הפיצויים בגין ההפקעה, על הרשות המפקיעה לשלם לבעל המקרקעין עבור אובדן דמי החכירה. כך גם בעניינינו, בו הרשות לא שילמה את מלוא הפיצויים. במצב כגון דא, אין הרשות נידרשת לשלם עבור אובדן דמי החכירה בגין מלוא ערכם של המקרקעין, אלא רק עבור החלק היחסי של ערך המקרקעין שטרם שולם. אם לא תאמר כן, יימצא בעל המקרקעין מתעשר על חשבון הרשות שלא על פי דין. מן העבר השני, כל אימת שהרשות המפקיעה טרם שילמה את מלוא הפיצויים – גם אלו המשולמים לפי סעיף 12 לפקודה בגין אובדן החלק ההוני של המקרקעין, וגם אלו המשולמים לפי סעיף 13 לפקודה עבור אובדן החלק הפירותי – היא אינה יכולה לבור לה לשם תשלום את רכיב הפיצויים הנוח לה ולטעון ששילמה את מלוא הרכיב ההוני. זאת, על מנת להמלט מהמשך תשלום הפיצויים הפירותיים ולעצור את מירוץ השעון הסופר ומונה את התקופה החולפת עד לתשלום פיצויים מלאים לבעל המקרקעין. אם לא תאמר כן, תימצא הרשות המפקיעה מתעשרת על חשבון בעל המקרקעין שלא כדין.

...

אחזור על דברים שציינתי בת"א (חי') עבאד נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (31.8.2016): "השחקן הראשי בשוק המקרקעין, האחראי למרבית עסקאות החכירה המתבצעות בישראל היא רשות מקרקעי ישראל. לפי הראיות שבפני, במקרה של פלישה היא דורשת וגובה דמי שימוש ראויים לפי 6% משווי הקרקע. משמע, הרשות סבורה שאלה הם דמי השימוש הראויים, שהרי אין לה שום זכות שבדין להעניש את הפולש ולגבות מינו יותר מאשר דמי שימוש ראויים. העובדה שהרשות מסכימה להחכיר בהסכם לפי 5% משווי המקרקעין אינה אומרת שאלו אינם דמי השימוש הראויים, אלא שזו הסכמת הרשות למרות שדמי השימוש הראויים גבוהים יותר. יש להסיק מכך הודאה של הרשות, היא הנתבעת בפני, שיש לשום את דמי החכירה האבודים לפי 6%. אפילו לא נפרש את מעשיה כהודאה, יש לפסוק לפי 6% מכוח הערכת השימוש המיטבי, שיניב את הערך הגבוה ביותר, ומשנמצא שיש בשוק עסקאות לפי 6%, אני קובע שיעור זה כשיעור דמי החכירה האבודים משווי הקרקע בכל שנה".   על כך יש להוסיף את האמור בע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (ניתן 8.12.16) לפיו יש לגזור דמי חכירה אבודים בשיעור 6% משווי המקרקעין המופקעים, שאושר גם בדנ"א 10038/16 מדינת ישראל נ' אסדי.

על פי כל האמור לעיל, יחושבו דמי החכירה האבודים בשיעור של 6% משווי המקרקעין, כדלקמן: דונם ראשון למגורים – על פי חוות דעת מומחה בית המשפט, אובדן דמי חכירה לדונם מגורים ראשון בחלקה 19145/32 מ-1986 עד מחצית 2021 הוא 321,708 ₪.

סיכום   על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 1,590,470 ₪, ועוד אגרת בית המשפט, ועוד תשלומי מומחי בית המשפט שנשאו בהם התובעים, ועוד שכר טרחת עורך דין כולל מע"מ בסך 117,000 ₪, כשהם צמודים ונושאים ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה.

מבוא: בפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת מקרקעין המצויים באדמות הכפר נחף, וזאת לפי סעיפים 12 ו- 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה").

בכך יש גם כדי להסביר את השוני בין סעיף 12(ה) לפקודה שעניינו הפקעה לתקופה, שאז הקרקע חוזרת לבעליה בתום התקופה, ולכן הפצוי נעשה על פי "ההפסד הממשי" שניגרם לנפקע, לבין הפצוי לפי סעיף 13(1) לפקודה, שהקרקע אינה חוזרת לבעליה ולכן הפצוי נגזר משווי הקרקע".

...

לסיכום, השמאית אלזנר העריכה את הפיצוי, לפי סעיף 13 לפקודה, החל משנת 1986 ועד לשנת 2018, לפי הטבלה שלהלן: גוש חלקה שטח החלקה בדונם חלק התובע פיצוי לחלק התובעים 19145 7 42.276 2/8 * 1/4 267,445 ₪ 63 8.658 1/4 240,753 ₪ סה"כ 508,198 ₪ טענות הצדדים: טענות התובע: התובע פתח סיכומיו בטענה כי אין ולא היה בפסק דין איסמעיל כדי לשנות מההלכות הנהוגות והמחייבות, במיוחד נוכח הקביעה שבו לפיה אמת מידה אפשרית לקביעת שיעור דמי החכירה, אלה דמי החכירה שגובה רמ"י בעצמה ואשר לכל הדעות עומדים על שיעור של 6% כקביעת המומחית שמונתה על ידי בית המשפט.

אומר כבר עתה, כי אין בידי לקבל טענה זו של הנתבעת.

לאחר שבחנתי את חוות דעתה של השמאית אלזנר ושמעתי עדותה במהלך החקירה נגדית התרשמתי שקביעותיה מבוססות ומקצועיות וכי חוות דעתה מפורטת, מנומקת ומקיפה והיא עולה בקנה אחד עם תכלית סעיף 13 לפקודה, עם פסק דין אסמעיל ומסתמכת על ההלכה הקיימת, לכן אני מאמץ את מסקנותיה, לרבות קביעתה שדמי החכירה האבודים יחשבו לפי 6% משוויה המשתנה של הקרקע.

סוף דבר: אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע, פיצויי הפקעה בגין אובדן דמי החכירה בהתאם לחוות דעתה של השמאית אלזנר שמונתה מטעם בית המשפט.

לפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת מקרקעין לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) - 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").

...

על כן, לאחר ששקלתי את חוות דעת המומחים, ועל רקע הפסיקה בנוגע לפיצויים שנפסקו על פי סעיף 13 לפקודה, הנני קובע, כי שיעור דמי החכירה לפיו יחושבו הפיצויים לתובעים יהיה 6% משוויה המשתנה של הקרקעות שהופקעו בין ביעוד חקלאי ובין יעוד בניה, מדי שנה בשנה.

סוף דבר: לאור כל האמור אני מורה כי הנתבעות ישלמו לתובעת דמי חכירה בשיעור של 6% מהשווי המשתנה של חלקות המקרקעין המופקעת.

הואיל והצדדים הסכימו כי שווי המקרקעין בכל שנה יהיה כאמור בהודעה של השמאי ויסלבום, אני מורה כי הפיצוי יחושב לכל התקופה החל משנת 1982 הנתבעות ישלמו לתובעת החזר אגרת המשפט ושכר טרחה באי כוחה בסך כולל השווה ל- 15% בצירוף מע"מ מסכום הפיצוי.