תביעת פיצויי הפקעה בגין התאמת תשתיות מים

לפני המרצת פתיחה, במסגרתה עותר האפוטרופוס הכללי כמנהל הנכסים העזובים של מר וורטסמן ליאון (להלן: "המבקש"), לחייב את נתיבי ישראל - החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ (להלן: "המשיבה") לשלם פצויי הפקעה, בעקבות הפקעת זכות הבעלות של מר וורטסמן ליאון, בחלקה 114 בגוש 10498 (להלן: "המקרקעין" או "החלקה").

עוד ובנוסף טענה המשיבה, כי ההשוואה שבוצעה על-ידי שמאי המבקש ועיסקאות ההשוואה שנלקחו בחשבון, אינן מתאימות למקרקעין הרלוואנטיים, שכן עיסקאות ההשוואה מתייחסות לחלקה 40 בגוש 10250, שהנה חלקה גדולה, ששמאי המבקש אף לא ידע את גודל שטחה, ואין המדובר בשטח כלוא בתוך מחלף, אלא בשטח שכולל שטחים שרחוקים מהכביש, ומשכך ערכם עולה.

תשובתו היתה: "ת. אם לוקחים את חלקה 40, היא קרובה למחלף, לא רחוקה מהחלקה שלנו, כשרואים את ההתרחבויות של הכביש, חלקות כאלה בד"כ במשך השנים מופקעות לדרכים ושימושי דרכים, לא במיידי אלא בהליך, לכן הפוטנציאל שלה לאיזה משהו כימעט שואף ל-0. הוא קרקע חקלאית ללא פוטנציאל, יכולים לעשות במקום בשטח הכלוא אולי שימושים עונתיים חקלאיים, או לכל מיני דברים שבכלל אין להם פוטנציאל לשימוש. זה לא עניין של זכויות מים, אני חושב שאין לזה נפקא מינא אם יש לזה זכויות מים או לא, אלא השאלה הרלוואנטית היא אם יש להם סיכוי בעתיד לשינוי ייעוד למגורים וכדומה, ואין לה סיכוי כזה בגלל איפה שהיא ממוקמת וכלואה, זו קרקע שכבר גמרה את החיים שלה. מי שסוחר בקרקעות כאלה, יש אנשים שקונים קרקעות חקלאיות לאחר שינוי הייעוד לדרך, רק על-מנת לנהל את המו"מ לקבל פצויי הפקעה, אפילו השמאי הממשלתי מדגיש את העניין הזה, מפנה לסעיף 4ג' בקוים המנחים של השמאי הממשלתי מ-5/08.

(נמחק) עם ביצוע תשלום מלוא הפיצויים בגין ההפקעה למבקש, אין ולא תהא למבקש ו/או למי מטעמו ו/או למי הבא במקומו ו/או בנעליו ובכלל זה, כל צד שלישי שהוא בעל זכויות קנייניות ו/או מעין קנייניות ו/או אחרות במקרקעין, כל טענה, דרישה, תביעה וזכות כנגד מדינית ישראל ו/או המשיבה ו/או כנגד מנהל מקרקעי ישראל ו/או כנגד כל גוף רשות ואדם (להלן: "הרשויות") בגין הפקעת השטח המופקע נשוא התובענה, על כל הבנוי והנטוע עליהם.

...

יתר על כן אני סבור כי עמדת השמאי מטעם מע"צ כי ערך הקרקע הוא 10% שכן יש להעריכה כשווי של דרך הייתה יכולה להיחשב כנכונה אילו הדיון היה נסב בתביעה לפיצוי בגין ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה שאז לצורך זה אכן מקובל לקבוע כי שינוי לטובת דרך מוריד את ערך הקרקע בכ-90% (ראה ה"פ (חי) 93/05 מוצטפה נ' מע"צ (פורסם בנבו 8.5.07), ת.א. (ת"א) 165/97 פרלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה, [פורסם בנבו] תק-מח 99 (2) 65535 (1999)), אלא שבענייננו לא הוכח ולא נטען כי ניתן למבקשת במישרין או בעקיפין פיצוי לפי סעיף 197 לחוק בכלל ובגין תוכנית הדרך בפרט, ובענייננו אין אנו עוסקים בתביעה לפי סעיף 197 לחוק אלא בפיצויי הפקעה, שלכל היותר המשיבות טענו כי נלקחה בחשבון הפגיעה עקב ההפקעה במסגרת ההתחשבנות לעניין היטל ההשבחה, אך לא נטען כי ניתן פיצוי כאמור למבקשת, עקב התוכנית, דהינו המקרקעין שלה "נפגעו על-ידי תכנית שלא בדרך הפקעה" כמשמעותה של הפגיעה בפרק ט' לחוק התכנון והבניה.

לפיכך ולשם כיסוי מלא וסופי של כל טענה, דרישה תביעה וזכות שהיא בגין כל נזק, הפסד והוצאה אשר נגרמו ויגרמו לנעדרים או למי מטעמם בגין הפקעת השטח המופקע נשוא התובענה, על כל הבנוי, המחובר והנטוע עליהם לרבות ובכלל זה בגין אובדן זכויות עיבוד, אובדן הכנסות, פגיעה בעיסוקי ובעסקי הנעדרים, מעברים חקלאיים, מערכות השקייה, פגיעה בשטח המעובד, הגדלת הוצאות עיבוד, הקטנתה הכנסות, חידוש ציוד ו/או בגין כל נזק, הפסד הוצאה אשר נגרמו ויגרמו לנעדרים בין בהווה ובין בעתיד - כפועל יוצא מהפקעת השטח המופקע, בין בהווה ובין בעתיד, תשלם המשיבה למבקש - כמנהל נכסי הנעדרים, פיצויי הפקעה בסך של 84,264 ₪ (שמונים וארבעה אלף מאתיים שישים וארבעה ₪), ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א-1961, החל מיום 18.6.08 ועד למועד התשלום בפועל.

סיכום הנני מחייבת את המשיבה לשלם למבקש פיצוי בגין הפקעת המקרקעין בגוש 10498 חלקה 114 בסך 9,246 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק (על פיצויי הפקעה חלות הוראות החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964), וזאת מתאריך 27/7/2011 ועד לתשלום המלא בפועל.

המבקשת הגישה חוות דעת שמאית ערוכה על ידי השמאי יום טוב שמר אשר קבע כי ההפקעה מזכה את המבקשת בפצוי בסך 2,751,700 ₪ בגין רכיב הקרקע, 1,694,167 ₪ בגין אובדן ההכנסה מהפרדס, 501,184 ₪ בגין התאמת מערכת המים ו-143,368 ₪ בגין פגיעה במערך המיון והשיווק של החברה.

במסמך זה מונה השמאי הממשלתי את מאפייניו המיוחדים של נכס המיועד לדרך ומדגיש כי בהיעדר שווי שוק והיעדר תשתית תיאורטית מוצקה, יש לקבוע שיטה לשומת קרקע לדרך המבוססת על "המקובלות והנוהגים שנשתרשו בארץ ובעולם". בסעיף 4 למסמך הקוים המנחים נקבע ביחס לדרך המשמשת לדרך עירונית כי "ערך מרכיב הקרקע לדרך עירונית יחושב לפי 10% משווי הקרקע בייעוד הנפוץ בסביבתה (מגורים, תעשיה וכיו"ב) זאת בהתאם לנוהג שהשתרש בישראל אך לא פחות משווי קרקע חקלאית משוללת זכויות מים וללא פוטנציאל לשינוי יעוד. בהערכת שוויה לא יובאו בחשבון התאמות לאי סחירות, לצורה הפיזית של הדרך, ולרמת האינטנסיביות של השמוש בה כדרך". המומחה עומת בחקירתו עם חוות דעת של השמאית לבנה כהן מיום 10.11.2010 (נ/1) אשר קבעה כי שווי קרקע לדרך הוא אפס וחלק על גישה זו. המומחה הסביר כי אין לחרוג מהנחיות השמאי הממשלתי.

המשיבה והחברה טוענות כי פיצוי המשיבה על פי שווי קרקע ליעוד חקלאי נוגדת את הילכת הפצוי הדו-שלבי, שלפיה יש לתבוע פיצוי בגין ירידת הערך בעקבות שינוי היעוד, לפי סעיף 197; ובעקבות ההפקעה בפועל יש לתבוע רק את שווי המקרקעין המופקעים, לפי יעודם החדש (ע"א 474/83 הועדה המקומית לבנייה ולתכנון ערים, ראשון לציון נ' חממי, פ"ד מא(3) 370 (1987) (להלן: "עניין חממי")).

...

לא למותר לחזור ולהזכיר כי הצדדים הסכימו למינוי שמאי אשר יכריע בטענות הצדדים ועל כן לא ניתן להתערב במסקנתו אלא במקרים יוצאי דופן: "בפסיקתו של בית המשפט העליון נקבע לא אחת כי בית המשפט לא יתערב כדבר שבשגרה בהכרעתו של שמאי או מעריך שהצדדים הסכימו שהכרעתו תהיה סופית ומחייבת. נקבע כי התערבות בהכרעה שכזו תתבצע רק בנסיבות יוצאות דופן של חריגה מסמכות, חוסר הגינות, חוסר תום לב, השפעה בלתי הוגנת או מרמה. בנוסף נקבע גם כי מקום שבו הצדדים הסכימו שחוות הדעת תחייב אותם אין להרשות בדיעבד הפרכתה לגופה על ידי ראיה חיצונית אחרת [ראו: עניין מרום בעמ' 391-390 והאסמכתאות המאוזכרות שם; ע"א 1168/07 יפה נוף – תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' הפלר ([פורסם בנבו], 1.2.2009) בפסקאות 25-24 לפסק דיני והאסמכתאות המאוזכרות שם (להלן: עניין יפה נוף)]. ועוד ראוי להזכיר כי בפסיקתו של בית משפט זה נקבע בעבר כי ככל שמסקנותיו של שמאי או מעריך מוסכם נוגעות במובהק לעניינים שבשיקול דעת אין לאפשר בדיעבד לנהל דיון בשאלת אופן יישום שיקול הדעת, אף אם מדובר בטעות שטעה המעריך בתום לב. הטעם לכך הינו כיבוד רצון הצדדים לסמוך על השמאי או המעריך, ללא ערעור, לנוכח הכשרתו המקצועית וזהותו של המעריך [ראו: ע"א 66/67 גלובוס למזרח תעשייני עטים וצרכי משרד בע"מ נ' רולקס בע"מ, פ"ד כא(2) 146 (1967)]. אמנם, בפסיקה הוכרה גם האפשרות להתערב בחוות דעת שמאי מוסכם במקרים נדירים בעילה של "טעות גסה", אולם גם עילה זו צומצמה למקרים בהם הטעות עולה באופן מובהק מהכתוב או מכוונתם הברורה של הצדדים, וגם במקרים אלו נקבע שאין להביא ראיות חיצוניות לשם הפרכת חוות הדעת [ראו: עניין יפה נוף בפסקאות 25-24]" (ע"א 4341/11 מזרה נ' דהן, פסקה 17 לפסק הדין (31.12.2012)).

כמפורט לעיל נוכח המסקנה שקמה למבקשת הזכות לחתום על הסכם חכירה חדש אין מקום לשלול את הפיצוי מהמבקשת אך בשל העובדה שלא נחתם הסכם שכזה.

לסיכום, לא מצאתי מקום לסטות מחוות דעת השמאי בעניין הפגיעה בגידולים.

לא זו הסיטואציה בפנינו, שהשר נתן לנת"ע הרשאה לעשות שימוש בסמכויותיה ולהפקיע בעצמה את הקרקע הדרושה לה. במצב דברים זה, וככל שישתלמו פצויי הפקעה עקב כך, הרי שאלו יחולו על נת"ע, כך שגם הסדר השיפוי האמור בסעיף 22(3) הנ"ל אינו רלוואנטי.

הערייה טענה כי השר לא בחן את המשמעויות הכספיות של ההפקעה, שהרי עריית בני ברק עשויה להגיש תביעת פיצויים בסכומי עתק של מאות מליוני שקלים.

הערייה טענה, כי שר התחבורה היתעלם מכך שהמקרקעין מושא ההפקעה הנם "העורק הראשי" של העיר בני ברק (דרך ז'בוטינסקי), הרווי בתשתיות רבות, לרבות נקוז, ביוב, מים וכיוצא בזה.

בעקבות טענת הערייה, הדברים נבדקו ואכן נמצאה אי התאמה במספריהם של חלק מחלקות הרישום שנכתבו בהודעת ההפקעה לבין המספרים המופיעים בתוכניות החלות ותשריטיהן.

...

איני מקבל את טענת העירייה כי בנקיטת הליכי ההפקעה יש משום הפרה של הסכם ההרשאה.

גם טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר, שהעתירה נדחית על כל חלקיה.

במסגרת תביעה לפצוי בגין הפקעת מקרקעין, נותרה מחלוקת בין הצדדים באשר לשווי עצי הזית שהופקעו כאשר הפצוי בגין שווי המקרקעין שולם במהלך בירור התביעה, ובא לסיומו.

התובעים הנם חלק מבעלי הזכויות בחלקה 17 בגוש 18440, המצויה בין הישובים טל-אל מדרום, לבין ג'וליס וירכא מצפון ששיטחה הרשום הנו 7,212 מ"ר (להלן: "המקרקעין"), בהתאם לצוו הפקעה מיום 19.12.1957 מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן בהתאמה: "צו ההכרזה" ו- "פקודת הדרכים") שפורסם ברשומות ביום 17.12.2012, במסגרתו הופקעו מהמקרקעין 690 מ"ר לצורך הרחבת כביש 70 לרוחב של 30 מטר והפיכתו לדו מסלולי ולדו נתיבי.

לגירסת האגרונום, עץ הזית מושא ע"א (מחוזי חי') 53287-06-17 עבדללה אבו זיד נ' נתיבי ישראל - החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ (פורסם בנבו 22.04.2018) (להלן: "עניין אבו זיד"), שונה ביחס לעצי הזית מושא התביעה דנן.

מכל מקום, סך עלות ההעתקה של 25 עצים הדורשת מחפרון וצוות אינה צריכה להיות גבוהה מסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ. ברע"א 4285/16 סמיר סלאח סולטאן נ' מקורות חברת מים בע"מ )נבו 29.09.2016) (להלן: "הילכת סולטאן") נקבע כי שווי עצי זית ייקבע לפי האפשרות למוכרם כעצי נוי ולא על פי ההכנסה המופקת מהם.

...

סבורני, כי אין להסיק מפסיקת עניין אבו זיד לעניינינו, ואין מקרה ייחודי זה יכול לחול במקרה דנן.

סבורני כי אין לקבל טענות אלה, לא של התובעים ולא של הנתבעת, וכי בהתחשב כל הנתונים שהובאו בפני, יש לקבל את חוות דעתו של האגרונום כפי שהיא.

סוף דבר: אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים באמצעות באי כוחם פיצוי בגין שווי עצי הזית שנעקרו, בסך של 59,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום עריכת חוות הדעת ועד התשלום בפועל אשר ישולם תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

בשנת 1961, הפקיעה מדינת ישראל מקרקעין באיזור עמק בית נטופה שבגליל התחתון, לצורך כריית תעלת מוביל המים הארצי.

אשר לסכויי העירעור, נקבע כי "פסק הדין שניתן בעיניין איסמאעיל, [אינו] מבטל או סוטה מהלכות קודמות שנקבעו בנוגע לתשלום פיצויים לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות". אשר למאזן הנוחות, נקבע כי החשש שהעלתה המבקשת מפני קושי בהשבת מצב הדברים לקדמותו, לא נתמך בתשתית עובדתית מתאימה, ואילו טענת המשיבים באשר לחוסנם הכלכלי, נתמכה בתצהירו של מר גרבוני.

המבקשת סבורה, כי נוכח פסק הדין שניתן בעיניין איסמאעיל, סכויי העירעור להיתקבל – "גבוהים מאד". במישור מאזן הנוחות נטען, כי מדובר בתשלום סכום משמעותי לאנשים מן השורה; כי התביעה הוגשה בחלוף כ-55 שנים ממועד ההפקעה, ולפיכך ברי כי הפצוי אינו מיועד לסיפוק צרכים מידיים; וכי לאידך גיסא, אם ידחה העירעור, אין ספק כי המדינה תשלם באופן מיידי את מלוא סכום הפצוי.

מחד גיסא – מדובר בתשלום סכום כספי שאינו זניח; בגין הפקעה שבוצעה לפני עשרות רבות של שנים; הזוכים הם ששה במספר; ואין חשש כי יתקשו לגבות את הפצוי לאחר מתן פסק הדין בעירעור.

...

על רקע האמור, מבחן סיכויי הערעור להתקבל, תומך בקבלת הבקשה לעיכוב ביצוע.

נוכח האמור, ובהתחשב בשני השיקולים המשמעותיים שנזכרו לעיל – כי המשיבים המתינו למעלה מ-5 עשורים עד להגשת התביעה, ולפיכך המתנת פרק זמן נוסף עד למתן פסק דין בערעור, לא תזיק להם באורח בלתי-מידתי; וכי מדובר ב-6 זוכים שונים שעתידים לחלוק ביניהם את ה'עוגה' – אני סבור כי הכף נוטה לטובת קבלת הבקשה לעיכוב ביצוע, חרף הוכחת בעלותם של חלק מן המשיבים על נכס מקרקעין (ראו גם: ע"א 6059/19 רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוחה ח'לאילה, פסקה 3 (27.10.2019); ע"א 1638/20 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' אסדי, פסקה 4 (28.4.2020); עניין יאסין, שם).

הערעור מתקבל אפוא בזאת.