תביעת פיצוי מוסכם בגין נזקי רטיבות במרתף בית שנמכר

בהתייחס לחווה"ד באשר לניזקי הרטיבות במרתף, נטען כי התובעים שכחו ליידע את המומחה כי קיימת דיירת בשכירות במרתף, שעשתה שימוש שגוי בשירותים של קומת המרתף וזה הביא לסתימת הביוב ולהצפה.

דיון הוכח מעדויות הנתבע, אחותו - עו"ד תהילה ששון ותצהיר אישתו עדי פורת, ואף נתמך בעדות התובע, כי הנתבע בנה את הבית כיזם באמצעות קבלנים ואנשי מיקצוע עבור עצמו ומשפחתו, כבית דו משפחתי שניבנה עבורו ועבור אחותו, אלא שסמוך להשלמת הבניה נאלץ משיקולים כלכליים למכור אותו.

חיבור הסכומים שנותרו בחוו"ד המומחה לאחר ההפחתות בגין ליקויים שנלקחו בחשבון בעת רכישת הבית ונזקי ההצפה במרתף שאינה קשורה בנתבע, מביא את סך עלות תיקון הליקויים ל-28,025 ₪.

לפיכך לא מצאתי כי נפל פגם כלשהוא בהתנהלות הנתבע בהקשר זה, ואני דוחה את התביעה בעילת ההפרה החוזית ואת הדרישה לפצוי המוסכם.

...

לא הוכח כי היה בידי הנתבע, שאינו קבלן, לתקן את הנזילה – שנגרמה ממום סמוי בצנרת – בעלות מופחתת (שכן הוא אינו קבלן בניין) ועל כן אני קובע כי הסכום ששילמו התובעים סביר.

לפיכך לא מצאתי כי נפל פגם כלשהו בהתנהלות הנתבע בהקשר זה, ואני דוחה את התביעה בעילת ההפרה החוזית ואת הדרישה לפיצוי המוסכם.

לנוכח הגשת התביעה בסכום מנופח ביותר של כ-600,000 ₪ שגרר תשלום אגרה בסכום גבוה בו מחוייב הנתבע, והעלאת טענות למרמה שלא הוכחו כלל הן במישור החוזי והן לגבי הליקויים, איני רואה מקום לפסיקת פיצויים על עגמת נפש, ואני קובעת כי כל צד ישא בהוצאותיו.

בגין כך עותרים התובעים בתביעה דנן לתשלום הפצוי המוסכם הקבוע בהסכם הזמנת שירותי בנייה בסך 320,000 ₪, ולחלופין לתשלום עלות תקוני הליקויים שבוצעו על ידם וכן ירידת ערך הבית שנגרמה לטענתם בגין ניזקי הרטיבות.

הנתבע הפנה לפניית התובע בקשר לרטיבות במרתף בחורף 2014 אותה תיקן מבלי שהתובע הראה לו רטיבות במקומות אחרים (סעיפים 9-8 ו-27 לתצהיר הנתבע ונספח ז' לכתב התביעה שצוין בסעיף האחרון, וכן עמ' 4 ש' 13-1, עמ' 25 ש' 34, עמ' 26 ש' 24-1, עמ' 27 ש' 4-1, 32, עמ' 28 ש' 3-2.

גם עיון בהסכם המכר מיום 16.4.18 (צורף להודעה מיום 18.10.18) אינו משקף הנחה במחיר הבית בשל ליקויי הבנייה שנמצאו בו. בהתאם לחוות דעת המומחה במסגרת הצהרות המוכר בהסכם המכר "המוכר הודיע לקונה כי בבית היתה בעיית רטיבות אשר בגינה ביצע המוכר שפוץ נרחב לטפול בבעיה אשר פתר את בעיית הרטיבות. הקבלן המבצע אבי שטיין בע"מ, נתן למוכר אחריות למשך 10 שנים על ביצוע העבודות החל ממועד ביצוען בשנת 2015. המוכר ממחה לקונה את זכויותיו כלפי קבלן הבצוע בהתאם לכתב האחריות שמסר הקבלן לידי המוכר. קיימת רטיבות בסלון הבית אשר המוכר מתחייב להסדירה בטרם מסירת החזקה לידי הקונה. ... עוד מובהר כי המוכר מנהל הליך משפטי נגד הקבלן שבנה את הבית בנושא הרטיבות, ובעניין זה מודיע המוכר כי ייתכן והמוכר בעצמו או מי מטעמו לפי בקשתו יצטרך להכנס לבית בתיאום מראש, והקונה נותן הסכמתו לכך." (סעיף 6).

...

לעניין זה העיד התובע, ועדותו זו הגיונית ומקובלת עליי, כי ההסבר לתאריך שנותר 6.3.15 על גבי המכתב מיום 27.5.15 הוא אי תיקון התאריך בעת כתיבת המכתבים בתוכנת הוורד.

כן אין בידי לקבל את טענת הנתבע, שנטענה בשפה רפה בסיכומיו, להפרת ההסכם באי פנייה לבורר על-פי הוראת סעיף 16.2 להסכם.

סוף דבר התביעה לחייב את הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם בסך 320,000 ₪ מתקבלת.

ואכן, בתאריך 19.04.18, בשעות הערב, הגיעו בני הזוג הרשקוביץ לביתם של מאיר, עפ"י עדותו של הרשקוביץ, סיפר לבני הזוג מאיר, כי הגיעו לאזנו ידיעות מכמה גורמים על כך שבבית יש ניזקי רטיבות, במיוחד במרתף והדגיש בפניהם כי משפחתו אינה יכולה לגור בבית עם רטיבויות בשל מצב רפואי של אחד מילדיהם.

כך, כשחורגים הצדדים מכל פרופורציה סבירה בין הפצוי שהסכימו עליו ובין הנזק הצפוי מההפרה בעת כריתת החוזה, רק כדי ליצור הרתעה אפקטיבית, יש לבית משפט סמכות להפחית את סכום הפצוי המוסכם (סעיף 15 לחוק החוזים התרופות; ע"א 1880/19 הליגה למניעת מחלות ריאה תל אביב נ' שיר משכנות וותיקים בע"מ, [פורסם בנבו, 47-46 (25.10.2020).

לכן, לאחר שקבעתי כי מאיר הפרו את הסכם המכר, בכך שלא עמדו בהצהרותיהם ביחס למצבו ותקינותו של הנכס והפרו את חובת תום הלב העומדת להם מכח ההסכם ומכח הדין, בהנתן שקבעו הצדדים פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם ומשלא טענו מאיר כי על בית המשפט להתערב בשיעורו של הפצוי ולהפחיתו, אין לי אלא לקבוע כי מאיר חייבים בתשלומו של הפצוי המוסכם, בסך של 327,500 ₪.

יוער, כי במסגרת הסיכומים, טענו הרשקוביץ להתגבשות נזק נוסף, בסך של 15,072 ₪, בגין עלויות מימון הלוואה, ממועד הגשת התביעה ועד מועד הסיכומים, ואולם, נזק זה למעשה לא נתבע ולא הוכח כדבעי, ועל כן אין מקום לפוסקו, כחלק מהליך זה. עמדתי שונה ביחס לפצוי בגין נזק עקיף בדמות עגמת נפש, לו עותרים הרשקוביץ, בסך של 150,000 ₪.

...

באשר לסעדים שנתבעו במסגרת התביעה שכנגד, הרי שמעת שדחיתי את כלל טענות מאיר, דינה של התביעה שכנגד להידחות על כל הסעדים הנתבעים בה. לעניין זה, ראוי לציין את דבריו של מר מאיר בחקירתו הנגדית, מהם ניתן ללמוד באופן מובהק, כי ממילא התביעה שכנגד הוגשה כאקט אסטרטגי ותו לא, ולא כתביעה שיש בה ממש, באומרו "כל הכתב תביעה נערך ע"י עורך הדין שלי והוא אומר לי דבר פשוט, שיש לך תביעה אליך, תגיש תביעה כנגד ובסופו של דבר תגיעו לפשרה" (עמ' 69, ש' 1 – 2).

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, אני מורה כדלקמן: 120.1 התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה; אני מחייבת את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעים פיצוי בסך של 379,528 ₪, בתוספת אגרת בית משפט, כפי ששולמה.

120.2 התביעה שכנגד – נדחית במלואה.

שי השיב על כך: "חמור מאוד תראה איזה נזקים עושה הקבלן שלך הבית היה גמור כשקבלת מפתחות". על כך השיב לו התובע: "זה ממש חמור!!! כל ניסיון להפיל את זה על הקבלן הוא דמגוגיה זולה שכן במרתף לא נגע!!! וזה במרתף..... מים מהצנורות!!!! פשוט שערוריה...... אני מאמין שגם אתם לא מודעים לכך שכן אחרת לא הייתם מעזים למסור את הבית.." חוות דעת מטעם הצדדים ומטעם מומחה בית המשפט: לכתב תביעתם, צרפו התובעים מספר חוות דעת אשר נערכו על ידי מומחים מטעמם: חוות דעת המומחה דודי שמיר מיום 14.9.16, במסגרתה נקבע כי עלות תיקון הליקויים בתריסי הגלילה היא בסך של 71,360 ₪, בתוספת מע"מ; חוות דעת המומחה יצחק אולשבנג מיום 24.1.17, מטעם חברת טרמינל שירותי הנדסה ובדק בית בע"מ, במסגרתה נקבע כי עלות תיקון הליקויים ואי ההתאמות להסכם המכר מוערכת בסך של 111,068 ₪ (הסכום כולל מע"מ).

הוא מצא כי קיימים ליקויים בשטח החצוני (בחיפוי הקירות החיצוניים וכן בחומה החיצונית שבגבולות המיגרש); ליקויי אלומיניום; ליקויים בשיפועי נקוז החצר; ליקויים באיטום חלונות במרתף וחדרים; כתמי רטיבות בחדר הורים, חדר שינה, חדר כביסה, חדר נועה, כניסה ראשית, סלון וכלל חלל הבית; ליקויים בגג הבית ועוד (פירוט נרחב יובא בהמשך הילוכנו, תחת הכותרת "הנזקים").

כמו כן, אין כל אפשרות לפסוק לתובעים פיצוי מוסכם בגין איחור במסירה, שכן זה לא היתקיים ומשכך לא הייתה הפרה יסודית מצידו של ברייפמן בעיניין זה. פיצוי בגין עוגמת נפש - התובעים ייחדו בתביעתם ראש נזק נפרד בגין עוגמת נפש ועתרו לפצוי בסך של 50,000 ₪.

...

כמו כן, ובשים לב לאמור לעיל, בדבר דחיית רוב רכיבי התביעה כנגד רגבים, אני מורה לברייפמן לשאת בשכ"ט עו"ד בסך של 46,101 ₪ כולל מע"מ .

כן ישלמו הנתבעים לתובעים אגרת משפט כפי ששולמה.

הנתבעים ישלמו לתובעים את כלל הסכומים האמורים לעיל בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הסכומים ריבית והפרשי הצמדה כדין.

לפניי תביעת התובעים נגד הנתבעים, לתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה על סך 300,000 ₪, ולחילופין סך של 278,290 ₪ פיצוי ממוני בשל נזקים.

התובע 2 טען בפני הנתבעים כי התובעים הגישו תביעה לחברת הביטוח המבטחת את הבית, וקיבלו כפצוי סך של כ-50,000 ₪ עבור הנזק שארע כתוצאה מהצפה.

סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח – 1968 קובע כי "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובילבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה". על כן, יש לבחון האם הוכח קיומו של כשל באיטום הבית שהוביל להצפת המרתף, והאם הנתבעים היו מודעים לכך והסתירו זאת מהתובעים.

למרות זאת, וללא כל הצדקה, סכום תיקון הליקויים בחוות הדעת של איטום פז, כמו גם סכום התביעה שנתבע (כסעד חלופי לפצוי המוסכם), כולל את כל הליקויים, לרבות ליקויים שנמצאו בקומה העליונה ואין להם קשר למרתף.

מי היה גר שם? באותו שלב אף אחד מדוע לא סיפרת את זה במסגרת הסכם המכר שכבר הייתה לך בעיה של רטיבות? כשאני מכרתי את הבית למשה דהן, הוא קיבל בית תקין, מסודר ומטופל ללא נזילות וללא שום דבר.

...

בכך יש משום הפרת חובת התובעים לנהוג בתום לב. סוף דבר מכל האמור עולה כי התובעים לא הוכיחו תביעתם, הן בהתייחס למקור הליקוי שגרם להצפת המרתף, ובעיקר לא הוכיחו כי הנתבעים ידעו על קיומו של ליקוי זה והפרו את חובת הגילוי.

לפיכך אני מורה על דחיית התביעה.

משנדחתה התביעה, ישלמו התובעים לנתבעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.