תביעת פיצוי בגין מחוברים שהוקמו על מקרקעין מושכרים

המערערת הגישה תביעה שכנגד לקבל פיצוי של 35,000 ₪ בגין החזר דמי שכירות עבור חודש יוני בסכום של 4000 ₪, כיוון שהיא יצאה מהמושכר עוד במאי 2017; פיצוי בסך 3,300 ₪ בגין גופי התאורה, אשר הותקנו על ידי המערערת בחנות ועם תום השכירות הושארו בה; פיצוי בגין הפסד החזרי מס בשל סרובם של התובעים להנפיק לה חשבוניות על דמי השכירות שהיא שלמה בין השנים 2016 ועד 2017 בסכום כולל של 27,300 ₪.

(2) היה השינוי שביצע השוכר במושכר שהוא מקרקעין, הקמת מחוברים כמשמעותם בסעיף 21 לחוק המקרקעין, יחולו הוראות פרק ד' לחוק האמור".

...

נראית לי העמדה של כב' השופט כפכפי ב-תא"מ 64472-05-17 עזבון המנוח יצחק קלוט ז"ל נ' טורג'מן, נבו 18/12/18) לפיה הנהג המקובל הוא שיש להשיב את הדירה למצבה המקורי אם לא הוסכם אחרת: " מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם הוראות סעיף 20א(א) לחוק השכירות והשאילה תיקון תשנ"ז שלא חל על ההסכם הנדון, בו נקבע כי שינויים שבוצעו בהסכמה והשוכר לא מבקש לקחת אותם, אין המשכיר חייב לשלם בעדם. בשינויים המתאימים, עמדה זו מלמדת כי הנוהג המקובל הוא כי יש להשיב את הדירה למצבה המקורי, אולם אין על המשכיר חובה לשלם על שינויים אם השוכר משאיר אותם בדירה". בנדוננו לא הוכיחה המערערת, כאמור, כי המשיבים הסכימו שהשיפוצים יושארו בחנות עם תום השכירות, על אף התנגדותם.

מקובלת עלי עמדת המשיבים כי לצורך ניכוי מס תשומות, היה על המערערת להוציא חשבונית עצמית כהוראת סעיפים 20 ו21 לחוק מס ערך מוסף התשל"ו-1975 והתקנות על פיו.

לסיכום סכום הפיצויים שפסק בית משפט קמא למשיבים יועמד 4275 ₪ (3500 עבור הדלת ו-775 ₪ עבור התשלום לחברת החשמל).

רקע והליכים קודמים אהוד רוטמן הוא בעל זכויות, מכוח הסכמי שכירות, להחזיק ולעבד חלקות מקרקעין באיזור חדרה (העתק הסכמי השכירות צורפו כנספח ט' לכתב התביעה).

כדי להבהיר את מלוא התמונה נספר כי המקרקעין שבהם נמצאה באר 2241 הועברו על ידי בעליה, צימרמן, לחברת נייר חדרה בע"מ. חברת נייר חדרה ביקשה להקים על המקרקעין תחנת כוח ועל כן פנתה לרשות המים בבקשה להעביר את רישיון ההפקה של באר 2241 על שמה ולהורות על סגירתה.

משמע, בין אם נבחר לבחון את המקרה בהתאם לכללים בדבר החובה למצות את הליכי התקיפה הישירה קודם להגשת תביעה אזרחית לפצוי, ובין אם נבחן את המקרה על פי כללי מעשה בית דין והשתק העילה, ברי כי תביעת התובעים לפצוי בשל אי מתן הרישיון לבאר הנוספת דינה להדחות על הסף.

ניתנת לתובעים אפשרות להגיש כתב תביעה מתוקן, בתוך 30 יום, שבו יפרטו את טענותיהם לגבי אחריותה הנטענת של הנתבעת לפצוי בכל הנוגע לחיבור החלקות למערכת ההלוכה של מי חדרה.

...

משמע, בין אם נבחר לבחון את המקרה בהתאם לכללים בדבר החובה למצות את הליכי התקיפה הישירה קודם להגשת תביעה אזרחית לפיצוי, ובין אם נבחן את המקרה על פי כללי מעשה בית דין והשתק העילה, ברי כי תביעת התובעים לפיצוי בשל אי מתן הרישיון לבאר הנוספת דינה להידחות על הסף.

סיכום לאור כל האמור אני מורה על סילוק תביעתם של התובעים לפיצוי מהנתבעת בכל הקשור לאי מתן רישיון לקדיחת באר מים חדשה ולקבלת רישיון הפקה.

התובעים יפרטו רק את הטענות העובדות ואת העילות המשפטיות עליהן הם נסמכים בנוגע לעילת תביעה זו. בנסיבות העניין ישלמו התובעים לנתבעת הוצאות הבקשה בסך של 5,000 ₪.

לאחר חקיקת חוק המקרקעין וחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, הועלתה בפסיקה ובספרות עמדה שלפיה מוסד הרישיון במקרקעין, אשר נקלט בשיטתנו מן המשפט האנגלי, אינו קיים עוד וזאת על אף שבתי המשפט המשיכו לפסוק על סמך הילכות הרישיון במקרקעין (ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27 (2004); ת"א (שלום ת"א) 40525-09-18 דוד נ' בכור, פסקאות 131-129 (19.4.2020); נינה זלצמן "'רשות חינם' במקרקעין כ'השאלת מקרקעין' – גישת הסווג והלכות ה'רישיון במקרקעין'" עיוני משפט לה 265, 270-267 (2012); יהושע ויסמן דיני קניין – החזקה ושימוש 476-475 (2005); **** פרידמן ואלרן שפירא בר-אור עשיית עושר ולא במשפט כרך א 254-251 (מהדורה שלישית, 2015).

היינו, כאשר ניתנה רשות מפורשת לבנייה על מקרקעי נותן הרשות הפצוי בגין ביטול הרשות הוא בגין ההשקעות שהושקעו מתוך הנחה שאלו ישמשו את נותן הרשות.

נקבע: "הלכה היא, כי רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שקולי צדק"; "אם בפרשת חיר בה דובר על נכס אשר שימש למגורים נקבע כי אין מקום לשלם פיצויים, על אחת כמה וכמה נכון הדבר בעניינינו, היות והשטח נשוא העירעור שימש את המערער לצרכים עיסקיים בלבד. בנסיבות אלו, בהן השתמש המערער בשטח השייך לרשות הפיתוח במשך למעלה מ-40 שנה ללא תשלום, אינני סבור כי קמה לו זכות לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח". בעיניין רמ-נח הפנה בית המשפט המחוזי גם לע"א (מחוזי ת"א) 1766/00 אברגיל נ' מינהל מקרקעי ישראל, פסקה 6 (26.6.2005), שבו נדחה ערעור על פסק דין ששלל פיצוי על השקעות במקרקעין כנגד רשות שבוטלה לאחר שימוש רב שנים בקבעו: "המערערים השתמשו במקרקעין נשוא התביעה והפיקו הנאה ממנו משך שנים רבות, מבלי לשלם כל תמורה, הם הקימו עסק כלכלי על זה השטח וזכו להפיק רווחים מהחזקתו, אשר על כן אין אנו מוצאים כי זה המקרה בו נידרשת הפעלתם של שקולי הצדק ופסיקת פיצויים בגין ההשקעה שנעשתה לטובתם של המערערים בלבד, ואין היא משביחה את הנכס עצמו" (ראו גם ע"א (מחוזי ת"א) 1013/02 מינהל מקרקעי ישראל נ' שלמה (29.3.2006); רע"א 9212/05 מעודה נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ, פסקה ד(2) (23.11.2006), שם אושר פסק דין שפסק פיצוי בגין השקעה בלבד לצד הקביעה שבעלים של קרקע פרטית זכאי לדמי שימוש לפחות מעת מועד הגשת התביעה.

תביעת הנתבעים לפצוי בגין שווי המחוברים והשבחת הנכס (התביעה שכנגד): פועל יוצא מכך שאין לראות בנתבעים בני רשות במקרקעין הוא שהם לא זכאים לפצוי בגין השקעותיהם במקרקעין.

...

עם זאת, משלא הסתייע הדבר, אין מנוס מלפסוק לפי שורת הדין – וזו, להבנתי, מובילה לתוצאה שלעיל.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה נגד דגמי מתקבלת במלואה.

התביעות שכנגד נדחות.

לטענת הנתבעת היא הקימה על הקרקע פרויקט "חלומות ארנונה". בדיון התברר כי הנתבעת הקימה את הפרויקט באמצעות קבלן – חברת סולל בונה.

גרסת הנתבעת שטופס 4 נימסר ביום 9.2.20 לפני מועד המסירה, אך חברת החשמל התעכבה בסיום חיבור הדירות לחשמל מטעמים שאינם תלויים בנתבעת ולכן התעכב האיכלוס לא הוכחה וגם לא הוגשה הודעת צד ג'.

התובעים מנגד טענו שלא הוצע להם פיתרון סביר והכל כמתואר בסעיפים 5-7 בכתב התביעה, ובכלל זה הטענה כי הוצע להם להתגורר בדירה למרות שעדיין לא הייתה ראויה למגורים ונראתה כאתר בניה או להפר את חוזה השכירות בדירה בה גרו למשך שבועיים, או לחזור לבית הוריהם דבר שלא היה מעשי מבחינה טכנית.

למרות שביהמ"ש מקבל את דברי התובעים כי חשו עלבון והשפלה, עגמת נפש וחוסר אונים נוכח ההתנהלות בגלל אי כיבוד הצורך שלהם למועד כניסה במועד כפי שסוכם, ולמקום מגורים ראוי לשמו אותו שכרו במיטב כספם, התביעה לפצוי נוסף בגין האיחור במסירה נדחית.

אשר לטענת התובעים שיש לפסוק להם פיצוי בגין כאב וסבל וכו' בסכום של 20,000 ₪.

...

הטענה בראש זה נדחית.

לסיכום כלל האמור לעיל א. בגין הפרת החוזה על ידי הנתבעת והפרת חובה חקוקה יופחתו דמי השכירות.

בגין עגמת נפש תשלם הנתבעת סכום של 4,000 ₪.

גם אם הייתה התובעת מוכיחה את תביעתה, על המקרקעין רובצים חובות ועיקולים לטובת צדדים שלישיים אשר הם אלו שזכאים לפצוי, ככל שמגיע, ואילו התובעת והנתבע מנסים להיתחמק מתשלום חובות לנושים באמצעות הגשת התביעה.

אכן, במשך השנים התקבלו במינהל ובנתיבי ישראל דרישות מגורמים שונים שטענו שהם בעלי הזכויות במקרקעין, אולם פרט למכתבים בודדים שנשלחו לפני למעלה מעשור, גב' פריאל ציינה כי לא ידוע לה על תביעה לפיצויים בגין חלקה 8 שהוגשה על ידי גורם אחר (פרוטו' מיום 31.10.21, עמ' 239 שו' 24 – עמ' 240 שו' 1).

עוד נאמר שם: "מקבלי ההעברה (הנתבע – א' פ') מצהירים כי קראו את חוזה החכירה ומקבלים על עצמם את כל הזכויות והחובות הכלולות בו כאילו נחתם חוזה החכירה על ידם מלכתחילה". בסעיף 4(א) להסכם של נזיר עם המינהל נכתב, כי "המחכיר מוסר לחוכר והחוכר מקבל מהמחכיר בחכירה את הקרקע למטרת עיבודם, נטיעתם, גידולם, החזקתם וניהולם של מטעי בעל או בהשקאת עזר" (ההדגשה שלי – א' פ'); בסעיף 8(א) להסכם זה נכתב: "במשך תקופת החכירה יהיה החוכר רשאי להשתמש במוחכר... אך ורק בגבולות התנאים שבחוזה חכירה זה ולמטרות המפורשות בו בלבד"; ובסעיף 8(ג) שם: "החוכר מתחייב לעבד ולנצל את כל שטח המוחכר לצרכי המטעים, להשתמש בשיטות חקלאיות נאותות ולהתמיד בעיבוד זה במשך כל תקופת החכירה...". יצוין, כי גם בטופס "בקשה להעברת זכות שכירות (חכירה)" שחתם עליו נזיר נכתב במפורש, כי מדובר ב"קרקע חקלאית" (נספח 2 לכתב התשובה של המדינה).

הנתבע רכש בזמנו את זכויותיו של נזיר, הא ותו לא. נימוק נוסף לדחיית טענתם של התובעת והנתבע קשור במצב התיכנוני של המקרקעין, אשר אינו מאפשר, ואף בעבר לא איפשר להקים בית מגורים על המקרקעין.

השומה שערכה כללה פיצוי עבור המחוברים וכן על אבדן זכויות עיבוד ואמדה את פצויי ההפקעה בסך של 23,000 ₪ לדונם ובסך כולל של 89,763 ₪, נכון ליום 3.4.2011, מועד עריכת הפרוטוקול.

...

התביעה נגד המדינה נדחית בזאת.

התובעת תשלם למדינה הוצאותיה, כאשר סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ההוצאה ועד ליום התשלום בפועל.

התביעה נגד הנתבע נדחית בזאת, ובנסיבות העניין, אין צו להוצאות.