תביעת פינוי נגד שוכרים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר

המבקשים מחזיקים בדוכנים לממכר פירות וירקות בשוק העירוני מזה עשרות שנים, והנם ברובם דיירים מוגנים בדמי מפתח כפי שעולה מתגובת המשיבה בסעיף 3 ומנוסח הסכם שכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב–1972 שצורף על ידי המבקשים, ובכל מקרה הנם ברי רשות מזה עשרות שנים בדוכן העירוני.

המשיבה הוסיפה וטענה כי אינה נוקטת כל מהלך של דין עצמי שכן פעלה בשנה האחרונה להגשת תביעות פינוי כנגד המבקשים או מי מהם לבית הדין לשכירות, ואילו ביחס לפינוי המקררים הנה פועלת על פי הוראות חוק העזר העירוני המקנה לה סמכות להסיר מכשולים והסגת גבול מרחובות העיר ושטחים צבוריים, ולאור המפגעים הבטיחותיים שיצרו המבקשים בהצבת המקררים וחיבורם לחשמל, סבורה המשיבה כי בדין הנה פועלת לפינוים.

...

בדיון שהתקיים ביום 24/02/22 לאחר שהוגשה תגובת המשיבה, השלימו הצדדים את טיעוניהם, ומשלא ניתן היה להביא את הצדדים להסכמה, אין מנוס ממתן החלטה בבקשה למתן הצו הזמני.

לאחר ששבתי ושקלתי את טיעוני הצדדים, שוכנעתי כי דין הבקשה להתקבל בסייגים שיפורטו להלן.

מטיעוני המבקשים בפניי ביום 24/02/22 עלה כי המקררים שבבעלות המבקשים ואשר הם מתנגדים לפינוים הינם מקררים המצויים בתוך הדוכנים ו/או גובלים ממש עם דוכניהם, ואין המדובר כלל במקררים המוצבים בשטחים ציבוריים שמחוץ למתחם השוק עצמו, כגון ברחבת החנייה, ובלשונו של בא כוחה המבקשים (עמ' 1 לפרוטוקול): "המושכר עצמו זה דוכנים לממכר פירות וירקות שמסודרים ב- 4 שורות במתחם שוק הירקות. חלק מהמקררים בתוך הדוכנים, כמו אצל מר דהן, חלקם נמצאים בגב הדוכן ולא מפריעים לשום דבר, קיימים שם מאז הקמת השוק שנים רבות מאוד, לכן המצג של העירייה שהצבנו מקררים בשטחים ציבוריים, אין כלל שטחים ציבוריים, השטח הציבורי הוא המעבר בין השורות שהוא פתוח, אחרת לא נוכל למכור והמקום ששם פורקים את הירקות והכביש שמוביל לשוק. אפשר לראות את זה". על רקע האמור, ושעה שהמבקשים שוללים את זיקתם למקררים או חדרי קירור אשר הוצבו במהלך שנת 2021 אל מחוץ למתחם השוק העירוני עצמו, ושלא גובלים ממש עם דוכניהם, כגון בשטח חניון סמוך, סבורני כי ממילא אין מקום להטיל צו מניעה ביחס למקררים אלה אשר לגביהם אין מניעה במסגרת הליך זה כי המשיבה תפעל לפינויים על פי הוראות הדין החלות עליה ושעה שכאמור המבקשים שוללים את זיקתם למקררים ו/או לחדרי הקירור הללו וממילא אין גם לכאורה השלכה לפינויים של אלה על עסקם של המבקשים.

סוף דבר לפיכך, לאחר שקילת מכלול הנסיבות, ובאיזון הראוי בין סיכויי התובענה שאינה תביעת סרק אך סיכוייה אינם מובהקים מחד גיסא, ומאזן הנוחות הנוטה בעת הזו בבירור לטובת המבקשים, מאידך גיסא, ניתן בזאת סעד זמני האוסר בשלב זה על המשיבה לפנות מן השוק העירוני את המבקשים וכן מקררים המצויים בצמוד, בסמיכות ו/או גובלים בדוכנים ובלבד שאלה מצויים במתחם השוק העירוני, וזאת בהיעדר צו שיפוטי ועד להכרעה בתובענה.

לפניי תביעה לפינוי מושכר המוחזק בדיירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 שעילתה "נטישה". כתבי הטענות בכתב התביעה נטען כך: התובעת היא הבעלים של נכס מקרקעין ברחוב בית אלפא 4-2 הנמצא על חלקה 165 בגוש 7107 ובין היתר של אולם בשטח של כ-80 מ"ר. המושכר הושכר לנתבע 1 ("הנתבע") ולאחר ביחד לפי הסכם שכירות מיום 1.4.1978 לשנה למטרת בית מלאכה לחרטות מתכת בלבד.

על כן הממד ההסתברותי פועל נגד הדיירת.

...

די בטענת הנתבע, שלא נסתרה, שהוא מגיע למושכר כמה פעמים בשבוע למספר שעות כל פעם ועובד שם. למען הסר ספק, אני סבור שהנטל לסתור את הטענה הזו היה מוטל על התביעה, והיא לא עמדה בו, אף לא ניסתה.

סוף דבר מכל המקובץ עולה שעילת הנטישה לא בוססה.

על כן דין התביעה להידחות.

דיון עילות הפינוי הנטענות: סעיף 13 להסכם השכירות שצורף קובע את זכות המועצה לפנות את הנתבעים במקרה בהם אינם עומדים בהסכם השכירות וכך נכתב בו: "הפר השוכר התחייבות כלשהיא מהתחייבויות עפ"י חוזה זה ולא חזר למוטב תוך 7 ימים מיום שנידרש לכך ע"י המועצה בהודעה בכתב- תהיה המועצה זכאית להביא לסיומה המוקדם את תקופת השכירות ע"י מתן הודעה בכתב לשוכר וזאת מבלי לפגוע בזכויותיה האחרות עפ"י חוזה זה ו/או עפ"י החוק, השתמשה המועצה בזכות עפ"י סעיף זה ונתנה את ההודעה על סיומה המוקדם של תקופת השכירות, תבוא תקופת השכירות לסיומה במועד שנקבע בהודעה הנ"ל ולשוכר לא תהא כל תביעה ו/או טענה כלפי המועצה בגין הפסקתו המוקדמת של תקופת השכירות." סעיף 14 להסכם קובע: "על השכירות לפי חוזה זה תחול הגנת הדייר." ומכוחו המועצה מפנה לסעיפים בחוק הגנת הדייר העוסקים בעילות הפינוי שלטענתה מזכות אותה בסעד הנתבע.

התביעה כאן הנה תביעה ממוקדת וברורה והוגשה כתביעת פינוי על בסיס עילות ספציפיות שיש להוכיח אותן וזכותם של הנתבעים כמובן להיתגונן בפני הטענות שהופנו כלפיהם אולם אין להשתמש בזכות להיתגונן מפני אותן עילות ספציפיות כ"כתב אישום" נגד עובדי ציבור או כבמה לדיון בטענות לניהול לא תקין המגיע כדי עבירה פלילית או דיון בהפעלת שיקול דעת מינהלי פסול של גורמים במועצה.

לנוחיות הדיון אתייחס לכל עילת תביעה בנפרד: הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו- סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר הנתבעים טוענים שביום 22.4.2010 שילמו למועצה סך של 243,494 ₪ לכסוי כל חובותיהם עד לאותו יום כולל דמי השכירות המוגנים בגין הנכס נשוא התובענה.

...

המסקנה שהנתבעים אינם מתכוונים לחזור לחנות ולהפעיל בה מכולת (ובכלל) מתחזקת מטענתם שהיה להם דייר מוצע שהיה מעוניין לשכור במקומם את הנכס, הווה אומר שהם לא חיפשו דרך להפעיל את המכולת מחדש על ידם אלא רצו להעביר את הזכות בחנות לאחרים.

כאמור, הסכם השכירות אינו מאפשר שימוש למטרה אחרת חוץ מהפעלת חנות מכולת ואין לאפשר מצב בו הדייר המוגן מחזיק בנכס בשכירות מוגנת שאינה למטרה שלשמה הושכר הנכס.

אשר על כן הנני מורה לנתבעים לפנות את החנות נשוא התביעה ברמת צבי בשטח של 47 מ"ר והמצויה בחלק מהמקרקעין הידועים כחלקה 54 בגוש 11308 זיכרון יעקב ולהחזירה לידי המועצה זאת תוך 60 יום.

לפי כתב התביעה המתוקן מיום 3.5.22 עסקינן בתביעה לפינוי דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

במהלך הכנת תצהירי עדות ראשית בתביעת פינוי שהגישה המשכירה נגד השוכרת הראשית בשל הפרת תנאי הדיירות המוגנת, נחשפה המשכירה לפעילות הבלתי חוקית והבלתי מוסרית שמנוגדת למטרת ההסכם המבוצעת במושכר.

...

בימ"ש קמא הגיע למסקנה כי סיכויי התובענה להתקבל ביחס לסעד של הפסקת שימוש בנכס כספא נחזים לכאורה להיות גבוהים מכוח עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, וכי שיקול זה מטה את הכף להיעתר לבקשה לסעד זמני.

לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, הגעתי למסקנה ולפיה דינה להידחות אף ללא צורך בתשובת המשיבה, מהנימוקים כדלקמן: ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בשיקול דעת רחב הנתון לערכאה הדיונית בהחלטות הנוגעות למתן סעדים זמניים, למעט במקרים חריגים.

לסיכום: לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.

התובע הגיש תביעת רשות זו בה ביקש מבית המשפט לעשות שימוש בסמכותו לפי סעיף 94 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב -1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר" או "החוק"), ולהצהיר שזכות הדיירות המוגנת במושכר תעבור לדיירים המוצעים – דרור נחמיאס ויניב נחמיאס, הם בניו של התובע, בכפוף לתשלום דמי מפתח בסך של 1,200,000 ₪, כאשר חלקו של התובע יהיה 720,000 ₪ וחלקם של הנתבעים 480,000 ₪.

" עוד אפנה בהקשר זה לע"א 99/75 הימנותא בע"מ, ואח' נ' יוסף בדיחי, ל(2) 421 (1976), שם ביקש בית המשפט להדגיש כי לאורך השנים היתרחשו שינויים אשר הביאו לידי כך שהצורך להבטיח קורת גג לדייר דעך והתייתר, בעוד שהעיסוק סביב הדיירות המוגנת וההטבה הכלכלית הטמונה בעיסקה זו, הלך וגדל‏‏: "ברבות הימים ושינוי העתים והחוקים מאז שהוחל בהגנת הדייר בארץ, נשתנו גם היסודות והקונצפציות הקשורות בנושא זה. היסוד העקרי לחוקי הגנת הדייר - מצוקת הדיור שהחלה במלחמת העולם השניה והצורך לשמור בתנאים מתאימים על קורת הגג של שוכרי דירות - כימעט ואינו קיים עוד. כיום, דיור אינו חסר, רובו הגדול של היישוב גר בדירות בבעלות עצמית, ומחלק הארי של הדירות השכורות בארץ כבר הוסרה הגנת החוק או שלא הוטלה עליו מלכתחילה. כמו-כן, חוק דמי-מפתח מפחית במידה רבה את החשיבות של הבטחת קורת-גג לדייר מוגן והפך את ענין הדיירות המוגנת יותר לענין של כסף: מי יזכה בהנאות הכרוכות בפנוי דירה מוגנת ובהעברתה מיד ליד. כלומר, ההתנצחות בין בעל הבית והדייר איננה עוד כל כך - כפי שהיתה בעבר - על הדיור עצמו כמו על הזכיה בחלוקת דמי-המפתח המושגים בעד העברת הדירה לדייר אחר ושיחרור המושכר מהגנת החוק." בהמשך, עמד על עניין זה גם כב' השופט רובינשטיין ברע"א 9064/11 עוזי קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה) (נבו 19.02.2013)‏‏: "חוק הגנת הדייר נחקק כחוק סוצאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו. ברבות הימים נשתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו'הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הַגְבִיר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק' (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח', פ"ד נ(5) 111, 118 (השופטת שטרסברג כהן). לדידי, מדיניות זו ראויה היא, ולשיטתי יש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו: 'הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם' ...(.

אבקש להסיק בעיניין זה מע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרישמי (נבו 28.10.2009)‏‏, אשר עניינו תביעת פינוי כנגד דייר הטוען לדיירות מוגנת בבית עסק.

משמעות הדבר היא יצירת שרשרת מתמשכת של דיירים, המוגנים לפי חוק הגנת הדייר, באופן שאינו מתיישב עם השכל הישר וההגינות וכן אינה עולה בקנה אחד עם המגמה בפסיקה לפרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר.

...

הנתבעים טוענים שלאחר מכן הנכס ננטש ואינו פעיל מזה מן רב. התובע מתכחש לטענה זו, אולם על בסיס התמונות אשר הוצגו בפני, וביתר שאת לאור מצבו הבריאותי של התובע כפי שהוצג על ידי התובע בעצמו, אני מקבלת את הטענה לפיה התובע אינו מפעיל את בית העסק במקום.

סוף דבר מהתמונה בכללותה כפי שהוצגה בהרחבה מעלה, הגעתי למסקנה לפיה דין התביעה להידחות.

באשר לשאלת ההוצאות, מחד, תביעת הרשות נדחית.