תביעת פינוי מחסן בבעלות רשומה אך שנויה במחלוקת

ערעור לביהמ"ש המחוזי נדחה, אולם בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון נענתה באופן חלקי, בהתייחס לסעד מן הצדק ולדירה בלבד (ללא החנות/מחסן).

דיון והכרעה השאלות השנויות במחלוקת הצדדים חלוקים על ענין עיקרוני משפטי שממנו תיגזרנה השאלות הבאות והוא - מעמדה המשפטי של הנתבעת נוכח פסקי הדין שניתנו בענינה – האם הנתבעת נותרה דיירת מוגנת, לאחר הסעד שקבלה מביהמ"ש העליון, או שמדובר בנתבעת שניתן נגדה פסק דין חלוט לפינוי, שביצועו עוכב למשך 10 שנים, או פחות, בכפוף למילוי התנאים שקבע בית המשפט העליון.

נוכח תשובת ב"כ התובעים בסיכומיו, אין מחלוקת כי אם ייקבע שמדובר בדיירת מוגנת שנתבעה בשנית לפינוי מושכר מוגן בשל "נטישה", כי אז התובעים לא הוכיחו את יסודות עילת הנטישה, הכוללים גם הוכחת העידר כוונה לחזור, כאשר נקבע בפרשת נוסייבה המוזכרת לעיל (ע"א 977/91) ש"על בעל הבית להוכיח, כי הדייר עזב את המושכר ואין בכוונתו לחזור; הכוונה לחזור מורכבת משני יסודות מצטברים: האחד, הרצון לחזור, והשני, סיכוי ממשי לחזרה.

השוו בהקשר זה לטענה של בעלים להעדר זכות מוגנת של נתבע במושכר, די בהיעדר חוזה שכירות מוגנת בכתב כדי להעביר לנתבע את הנטל להוכיח שהוא דייר מוגן (ע"א 509/64 חברת חלקה 38/1 + 38/5 בגוש 6667 בע"מ, חברה רשומה מהרצליה נ' ויקטוריה לוי ואח' (1965), ע"א 127/77 מלכה קפה נ' לוי (1977), בר אופיר, עמ' 250-251).

...

לא נשמעה כל טענה מצד ב"כ הנתבעת לאי התאמה בין הסרטון לדו"ח הצפיה, במועד ההוכחות לא נטען שיש להוציא את הדו"ח מתיק המוצגים של התובעים, כמו שנטען ע"י ב"כ הנתבעת בנוגע לחשבון חשמל של אדם שלא הגיע להעיד (פרו' עמ' 15 ש' 17), ולכן אני מקבלת את דו"ח הצפיה כראיה קבילה המשקפת באופן מהימן את מה שצולם, אף שהסרטון לא הוצג בפניי, אך נמסר לב"כ הנתבעת (בדומה לתמלילי שיחות שצדדים מסתפקים בהם ואינם עומדים על הצגת הקלטת השיחה בפני ביהמ"ש, משום שהיא בידיהם והיא תואמת לתמלול).

סוף דבר התובעים הוכיחו העדר מגורים בפועל, ואילו הנתבעת לא הצליחה לסתור טענה זאת בראיות פוזיטיביות מספקות.

הנתבעת לא התגוררה בפועל במידה הדרושה או במידה שאליה כיוון בית המשפט העליון, ככל שהבנתי משגת, ולכן אני מורה על פינויה של הנתבעת מהמושכר.

כתבי הטענות בכתב התביעה, שהוגש בסדר דין מקוצר ערב כניסתן לתוקף של תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, נגד הנתבע 1 ("הנתבע") בלבד, נטען כך: התובע הוא בעל הזכויות בהצמדה של קרקע בשטח 34.99 מ"ר בקומה הקרקע של הבית המשותף ברחוב יהושע 19 בבני ברק, והרשומה כצמודה לתת-חלקה 4 בבניין (חלקה 171 בגוש 6123) ("ההצמדה").

לבסוף, בפיסקה האחרונה מתייחס התובע בקצרה לשאלה האם רשאי בית המשפט לידון בטענות קנייניות אגב דיון בתביעה הפינוי.

בין הצדדים שנויה מחלוקת בשאלת הבעלות בהצמדה: בעוד שהתובע טוען כי ההצמדה היא מעשה עשוי שנירשם וכי הנתבעת הצהירה במפורש שלא נותרו בבעלותה דירות וחובות של מי מהדיירים כלפיה, הנתבעים טוענים שההתחייבות להצמיד את המחסן לדירת התובע הייתה התחייבות זמנית, כחלק מהסכמה כוללת שבאה לידי ביטוי בסיכום הבוררות, ובהנתן שהבוררות וההתחשבנות בין הצדדים לא הסתיימו, קמה זכותה של החברה לבטל את ההיתחייבות בעיניין ההצמדה, כפי שעשתה בפועל.

...

ברם מאחר שהנטל להוכיח שההסכם בוטל כדין מחמת הפרתו ולמחוק הערת אזהרה מוטל על החברה, אשר לא מצאה לנכון לפנות לבית המשפט המחוזי, אני מוצא ששיקולי מדיניות משפטית תומכים במסקנה שיש מקום להידרש למחלוקת הקניינית בין בעלי הדין במסגרת תובענה זו כעניין שבגררא, בלא שהדבר יקים מעשה בית דין.

לבסוף מצאתי לציין כי הכרעה זו דווקא פועלת לטובת הנתבעים, שכן אם לא אדרש לשאלת תוקף הביטול – אם כדין הוא אם לאו – לכאורה מתבקשת המסקנה שהתובע זכאי להחזיק בהצמדה: הרי רשומה לזכותו הערת אזהרה, שכל עוד לא בוטלה הנתבעת מנועה מלבצע עסקה כלשהי בהצמדה (כגון מכירה לשכן אחר); ומאחר שההצמדה רשומה בפנקס הבתים המשותפים, כל העברת זכות קניינית בדירה שתסתיים ברישום תחול גם על ההצמדה.

סוף דבר פועל יוצא מן האמור הוא שיש מקום להכריע בשאלת ביטול עסקת ההצמדה מכוח סמכותו הנגררת של בית המשפט בגדרי תובענה זו, בלא שהדבר יקים מעשה בי-דין בסוגיה הקניינית, וכך יהיה.

רקע ועובדות אשר אינן שנויות במחלוקת התובע והנתבעת הם גיסים.

אגודת המושב העניקה זכויות שימוש בנחלות לחברי האגודה וכיום זכויות בר הרשות במשק רשומות ע"ש אביה של הנתבעת, מר כהן חנינה שמעון (להלן: 'האב').

* יוער כי מנספח ב' לתביעה עולה כי ביום 07.05.06 הגיש האב לוועדה המקומית לתיכנון ובניה בקשה שתוארה כבקשה: "היתר בניה לסגירת רפת והקמת מחסן חדש והפיכתם

16 ;₪ מכאן עתירתו לחייב את הנתבעת לשלם לו את סך השקעותיו בנחלה בסך 975,000 לחייב את הנתבעת בהוצאות הפינוי והנזקים שיגרמו כתוצאה מהפינוי, לרבות הפסד ימי עבודה ומוניטין וכן לחייבה בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. טענות הנתבעת המדובר בתובענה טורדנית וקנטרנית אשר מטרתה להטריד את מנוחתה, להפעיל עליה לחצים ולסחוט ממנה כספים אשר כלל אינם מגיעים לו. .

ראו, מוטי בניאן, 'דיני מקרקעין – עקרונות והלכות', מהדורה שניה, 2004 , בעמ' הכלל ברישיון חינם הוא כי ניתן לבטלו בכל עת על ידי מתן הודעה לבעל הרישיון והמחלוקת שנתגלעה בעיניין זה בפסיקה היא בעיניין זכות הבעלים לבטל רישיון חינם ללא מתן פיצויים.

...

כך גם אפילו הייתי מגיעה למסקנה כי יש מקום לפצות את התובע, לא מן הנמנע כי היה מקום לקבל את טענת הנתבעת לקיזוז דמי שימוש ראויים והרווחים שהפיק התובע מהמשק וכנגד כל פיצוי שהיה נפסק לטובת התובע, לו היה נפסק.

( מסעדות בע"מ נ' הועדה לתיכנון ובנייה- חבל מודיעין, פורסם ביום 09/06/2009 בנסיבות העניין, סבורני, כי מתן פיצוי כאמור, יש בו בכדי לפגוע בכלל הציבור ומנוגד למדיניות ציבורית, שכן עלול לעודד ביצוע פעולות לא חוקיות במשאבי קרקע, שעה שבוצעו במקרקעין פעולות החורגות מהרישיון שניתן לאבי הנתבעת.

מכל המקובץ לעיל, התביעה נדחית.

המנוח היה ועיזבונו הנו הבעלים של אחת החנויות במקום, חנות הרשומה כחנות מספר 88, אותה רכש בשנת 1986 מז'קוטו חיים ובה הפעיל המנוח חנות בגדים.

המקרקעין השנויים במחלוקת הם: תא 87 (או חדר המדריגות), תא 146 (או חנות הפרחים, או המעבר) וכן חלק מחלקה 127 (או "המחסנים", אשר שמשו את עסקי הנתבעים).

הכרעה זו חיונית לשם הכרעה בתביעת התובעת, לאור הכחשת הבעלות, כשהנתבעים טוענים, כי הנכס השנוי במחלוקת נימסר להם על ידי ז'קוטו, כחלק מהנכס שנמכר למנוח.

כמו כן, התובעת התאמצה לזהות את המקרקעין ככל האפשר בכתב התביעה ובמוצגים, כאשר המחלוקת דנן אינה על גבולות חלקה, אלא על שימוש בנכס ידוע, דוגמאת תביעה לפינוי דירה בכתובת ידועה, שאז ברי לכל, כי לא מצורפת מפה, אלא מצורף אישור זכויות בלבד ועל כן מסקנתי היא, כי התובעת עמדה בדרישות תקנה 82(א) לתקנות הישנות.

...

כמו כן, התובעת התאמצה לזהות את המקרקעין ככל האפשר בכתב התביעה ובמוצגים, כאשר המחלוקת דנן אינה על גבולות חלקה, אלא על שימוש בנכס ידוע, דוגמת תביעה לפינוי דירה בכתובת ידועה, שאז ברי לכל, כי לא מצורפת מפה, אלא מצורף אישור זכויות בלבד ועל כן מסקנתי היא, כי התובעת עמדה בדרישות תקנה 82(א) לתקנות הישנות.

בשים לב לכך שלא הוכחה בעלות, הרי שאין לפנות את הנתבעים מתא 87, אך אם יעלה הצורך בשימוש במדרגות, לפי ייעודן, ייתכן ויהיה מקום להגיע למסקנה אחרת וכאמור, איני מכריעה בעניין עתה.

מקובלת עליי עמדת ב"כ הנתבעים, כי חוות הדעת נערכה בשנת 2004, לצורך אחר ולשם כך בלבד ומאז שנת 2004 ועד הגשת התביעה חלף זמן רב. מעבר לאמור, לא ניתן להתייחס ליחידה 146 כאל שאר היחידות, מדובר ביחידה פרוצה, שאם הושמשה לשמש כיחידה עצמאית, הדבר נעשה על ידי הנתבעים עצמם.

נתבעת 2 היא בת זוגתו לשעבר של נתבע 1 (להלן: "טדלה"), היא רשומה כבעלים יחיד של חב' חי אחזקות וגינון בע"מ, באמצעותה עבד נתבע 1 שהיה אותה עת בהליכי חדל"פ. לחברה זו הופקדו מאות אלפי שקלים.

הראיות מלבד מסמכים, שיקים, קבלות, תדפיסי בנק, תמליל שיחה וחוות דעת, העידו בפניי שתי התובעות וכן האדריכלית אסתר קליין (בנוגע לתיכנון קומה נוספת על הגג ברח' ראש פינה 5), מנגד העידו כל הנתבעים, בנוסף העידו מטעם זגורי פועל עבודות עפר בשם מאיר ברקו זרדה, בנימין איבגי קרוב משפחתו שביצע עבודות בגג בנכסים במושב, הרון אבו סיאם פועל בתחום עבודות מסגרות, וחנן רול - בעל עסק לאספקת חומרי בניה שזגורי רכש ממנו מפעם לפעם.

זגורי לא חלק על הסכומים שקבל מהתובעות, באשר חתם על קבלתם, הכל כמפורט בכתב התביעה ונספחיו וכפי שאישר בפניי בעדותו (פרו' עמ' 55 ש' 7, ש' 10, ש' 29), ולכן ניתן לקבוע כעובדה שאינה שנויה במחלוקת כי זגורי קיבל סך כולל של 1,661,350 ₪ לפחות.

המומחה ביקש היתייחסות לכך, אך לא נענה, וכך הפנה שאלות לאחר הביקור וטרם עריכת חוות הדעת: "בעת הביקור נתבע 1 טען כי רכש חומרים רבים עבור מבנה 40, מבקש לדעת מה מתוך החומרים שרכש ומצויים בידיו הוא יכול להביא כיום לתובעות ואם לא, מבקש לדעת מדוע ולראות חשבוניות מס אותם ניתן לשייך לרכישות אלה". בית מס' 48 לאחר הפסקת העבודות בבית מס' 40, ביקשו התובעות את זגורי לשפץ את בית 48, לאחר שזגורי ייעץ להם בדבר הפוטנציאל העיסקי הטמון בנחלה זו, לפיו ניתן להכשיר המיגרש סביב הבית לחניית רכבים ומחסנים גדולים שיושכרו בעתיד (ס' 66 לתצהירו).

...

לפיכך אני קובעת כי זגורי חייב להשיב לתובעות סך של 1,431,887 ₪.

."נתת לי ואני...החזרתי לך שכר טרחה שלך את היתר אני נותן לה". כאמור, הסנגור הלך לעולמו ולכן המשפטים שצוטטו הם בבחינת עדות שמיעה שאינם מלמדים על אמתיותם, יחד עם זאת, משברור מדברי זגורי עצמו כי השאיר בידיו חלק נכבד מ-46 השיקים הדחויים שיועדו לכאורה עבור שכר טרחת עורך הדין, אני קובעת כי מדובר בניסיון מרמה נוסף מצדו, כמו הסיפור של שכירת חוקר פרטי.

אשר על כן אני דוחה את התביעה נגדה.