תביעת פינוי מושכר עקב פלישה, הפרת חוזה וצורך עצמי

החברה והנתבעים מטעמה טענו וכי התובעים תרמו להפרת חוזה על ידי הזכיין בכך שהתובעים סירבו לידרוש פינוי "הפולש" (הוא הזכיין) מהמושכר, כפי שדרשה החברה החל מחודש מרץ 2015 ועד לסוף חודש אוגוסט 2015.

כאמור לעיל, גם אם סכום הפקדון היה כסכום דמי השכירות בגין חודש אוגוסט, מדובר בהפרה יסודית של הסכם השכירות על ידי החברה.

היתייחסות החברה לזכיין כאל פולש, שהתובעים צריכים לסייע להם להוציא אותו מהמושכר ושאחרת הוא מפר את התחייבויותיו על פי הסכם השכירות כלפי החברה והנתבעים מטעמה, אין לה כל יסוד.

לאור האמור לעיל אני דוחה את טענת הנתבעים (למצער טענות החברה והנתבעים מטעמה) כי היה על התובעים לפעול לפינוי הזכיינים באמצעות סעד עצמי או כי היה עליהם להגיש נגדם תביעת פינוי.

משכך יש לבחון את רכיבי התביעה שנתבעו על ידי התובעים כנזק שניגרם להם בגין הפרת ההסכם, ואת החבויות והחובות של הערבים השונים דמי שכירות התובעים עותרים לפצות אותם בגין דמי שכירות, עד לסוף תקופת האופציה ביום 30.11.16.

...

משכך נדחית התביעה ברכיב זה. חובות לעירייה וחובות חשמל טלפון גז וועד התביעה בגין חובות אלו נזנחה, ככל הנראה משום שבינתיים שולמו חובות אלו.

לפיכך נדחית טענת הקיזוז כנגד התביעה אחריות הנתבעים השונים אחריותה של החברה לחובות כלפי התובעים כפי שנקבעו לעיל, היא אחריות מלאה, מכוח ההסכם שבין התובעים לבין החברה.

בנוסף ישלמו הנתבעים לתובעים חלק יחסי של האגרה, כיחס שבין סכום פסק הדין לסכום התביעה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום על ידי התובעים ועד למועד התשלום על ידי הנתבעים, וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מסכום פסק הדין (ללא הוצאות אגרה), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל על ידי הנתבעים.

היות ושוכר קיבל את הזכות להחזיק את המושכר מכוח חוזה שכירות, הרי שאין הוא בגדר פולש או מסיג גבול ולכן לא חל על שוכר סעיף 18 לחוק המקרקעין והמשכיר אינו ראשי לפנותו תוך עשיית דין עצמי, על אף שלטענתו הפר השוכר את חוזה השכירות הפרה יסודית.

ולכן כל עוד ניכנס השוכר למושכר על פי חוזה שכירות, לא רשאי המשכיר לעשות דין עצמי ולפנות את השוכר מהמושכר בשל טענתו בדבר הפרה יסודית של הסכם השכירות.

כפי שציינתי לעיל, טענות בדבר אי תשלום דמי שכירות, וככל שישנה מחלוקת בעיניין, צריכות להתברר בהליך של תביעה לפינוי מושכר או כל הליך אחר שהמשיב יבחר לנכון לנקוט.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מורה על קבלת הבקשה באופן חלקי וקובעת כי יש להקפיא את המצב ערב עשיית הדין העצמי ע"י המשיב ואני מורה למשיב להמנע מלהפריע למבקשת לעשות שימוש במושכר, וכי עליו לאפשר למבקשת לעשות שימוש במושכר, ואוסרת עליו לנעול את המבנה בפני המבקשת, וזאת עד לבירור ראייתי באשר לטענות הצדדים בדבר הפרת ההסכם או עד להכרעה בתובענה שבכותרת או תובענה לפינוי מושכר או תובענה אחרת שתוגש ע"י המשיב.

...

לטענת המשיב דין הבקשה להידחות, שכן האירוע, אם בכלל, נגרם בשל הפרת ההסכם מטעם המבקשת, ואין לו עצמו כל תרומה לנזק.

ביום ה- 11/6/20שלח המשיב למבקש הודעה לפיה בשל פיגור התשלומים הסכם השכירות מבוטל ועליהם לפנות את המושכר והמבקשת טענה כי לא קיבלה הודעה זו. דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ושמעתי אותם, בדיון שנערך בפני ביום ה- 23/7/20, הגעתי להכרעה כי דין הבקשה לסעד זמני בשלב זה, ועד לבירור התובענה לגופה, להתקבל בחלקה בכל הנוגע למניעת השימוש במושכר, וכי יש לאפשר בשלב זה למבקשת לעשות שימוש במושכר בהתאם לחוזה השכירות.

בנסיבות אלו אין מנוס, ואני קובעת כי דין הבקשה להתקבל וסבורתני שכל החלטה אחרת שתינתן ע"י בית המשפט משמעה כי בית המשפט נותן גושפנקא חיובית לעשיית דין עצמי, ענין שכאמור מנוגד להוראות החוק.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מורה על קבלת הבקשה באופן חלקי וקובעת כי יש להקפיא את המצב ערב עשיית הדין העצמי ע"י המשיב ואני מורה למשיב להימנע מלהפריע למבקשת לעשות שימוש במושכר, וכי עליו לאפשר למבקשת לעשות שימוש במושכר, ואוסרת עליו לנעול את המבנה בפני המבקשת, וזאת עד לבירור ראייתי באשר לטענות הצדדים בדבר הפרת ההסכם או עד להכרעה בתובענה שבכותרת או תובענה לפינוי מושכר או תובענה אחרת שתוגש ע"י המשיב.

תביעה לפינוי מושכר עקב טענה לפלישה, הפרת חוזה השכירות וצורך עצמי לבנייה.

...

טענות הנתבעים: בכתב ההגנה טענו הנתבעים שיש לדחות את תביעת התובעת כנגדם מהסיבות כדלקמן: הנתבעים קיבלו את זכות הדיירות המוגנת כדין, ושילמו תמורתה דמי מפתח; עם קבלת זכות הדיירות המוגנת, ביקשו הנתבעים מחב' עמידר להסב את השימוש במושכר ממגורים לעסק (חנות לאלומיניום) ולכלול במושכר את חדר המדרגות וחצר הנכס, וחב' עמידר הסכימה לכך; הנתבעים בנו גלריה במושכר בידיעת חב' עמידר ובהסכמתה; הם משלמים את דמי השכירות לחב' עמידר בהתאם לדרישות חב' עמידר; הנתבעים לא קיבלו מהתובעת או מחב' עמידר כל הודעה על כך שהתובעת רכשה את הנכס מרשות הפיתוח; התובעת לא טרחה לשלוח לנתבעים התראה על הפרת חוזה השכירות; אין כל פירוט לטענת התובעת לעניין בנייה ללא היתר בנכס או תפיסת שטחים נוספים במקרקעין; התובעת לא טורחת לציין מה הם דמי השכירות לשימוש העודף שעושים הנתבעים במקרקעין, וחב' עמידר לא ביקשה תשלומים נוספים, למרות ביקורי המעגל שנעשו במהלך השנים; עילות הפינוי אותן פירטה התובעת אינן מצדיקות את פינוי הנתבעים מהנימוקים שפורטו בסעיף 26 לכתב ההגנה.

מכל הטעמים הנזכרים לעיל, מצאנו כי אין להעניק למערערים או למי מהם סעד מן הצדק.

סבור אני שיש הצדקה לבקשה זו, מכיוון שעד למועד הפינוי לא תוכל התובעת לאמוד את נזקיה בגין אי פינוי המושכר.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן: אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות את המקרקעין הידועים כגוש 5904 חלקה 9 (לשעבר חלקה 3959 חלקה 65) לסלק ידיהם מהמקרקעין ולמסרם לתובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.

היא טענה, בין היתר, כי הנתבעים פלשו למבנה נוסף, שאינו חלק מן המושכר, הפרו את הוראות הסכם השכירות וכי המקרקעין דרושים לה לשם פיתוחם.

מסקנתו הייתה, כי יש להעמיד את דמי הפינוי בשיעור של מעבר לארבעה שלישים דמי מפתח, על-פי הרף הגבוה "ובייחוד כאשר מדובר בפנוי בנסיבות חריגות כאשר התובעת טוענת כי זקוקה לשטח ה"מדשאה" מול קניון – ברור ונהיר כי לא מדובר בצורך עצמי" (סעיף ב' סיפה לסיכומי הנתבע 1).

אכן, אותו שליש רביעי של דמי המפתח נועד להביא בחשבון את הנתונים הללו בעת פסיקת שיעור דמי הפינוי, וזאת – ללא צורך בהוכחה דווקנית של כל רכיב פיצוי, דרישה שעשויה לפגוע בדייר שנאלץ לפנות את המושכר המוגן שלא מחמת הפרה של הוראות הסכם השכירות.

כאמור, פינוי מכוח העילה שמקורה בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר אינו נעוץ בהפרה כלשהיא של הדייר את הוראות הסכם השכירות, וקבלת תביעת הפינוי – בהעדר הערמה של קשיים מצד הדייר, אין פירושה כי הדייר "הפסיד" בהליך.

...

בסיכומו של דבר, היא ביקשה להעמיד את שיעור דמי הפינוי על סכום השווה לשווי הבעלות (סעיף 11 לסיכומי הנתבעת 3).

כך סוכמו הדברים: "לסיכום: דמי הפינוי ייקבעו מתוך נקודת מוצא נדיבה. שני היבטים יש לכך. האחד – קבוע: דייר זכאי לדמי פינוי בשיעור מלוא דמי המפתח, בצירוף שליש נוסף, ובסך הכל: ארבעה שלישים משווי דמי מפתח מלאים; השני – תלוי נסיבות: על דמי הפינוי לשקף ביטוי לנסיבותיו הייחודיות של המושכר והדייר. ביטוי כאמור – ככל שיידרש; כל מקרה ייבחן בהתאם לנסיבותיו הייחודיות – ייעשה בדרך של הגדלת שיעור הפיצוי, מעבר לפיצוי המשקף ארבעה שלישים של דמי המפתח המלאים. גבול ההתחשבות בדייר ובנסיבותיו הייחודיות שלו ושל המושכר ייעשה בהתאם לעיקרון עליו עמד בית המשפט העליון בעניין מונדריי: "הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר מוגן, המעוגנת בחוק, אין משמעה דווקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה [...] מדובר בזכות המבקשים לשכירות מוגנת-אך לא בציפיה שבדין לבעלות מלאה"; כך ניתן יהיה להבטיח, כי לא תהיה נדיבות יתר, שאינה מתבקשת, על חשבון בעל הבית".

לסיכום, אין באמור בחוות הדעת כל נתון שיש בו כדי להצדיק הגדלה של שיעור דמי הפינוי.

לפניי תביעה לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר לא חל עליו, המתייחסת לנכס מקרקעין שהוא חנות בשטח של כ-64 מ"ר ומחסנים ברחוב דיזנגוף 94, בסמוך לכיכר צינה דיזנגוף, והידוע כחלק מגוש 7091 חלקה 14 (להלן: "המושכר").

את טענות התובעת לעילות פינוי ניתן לחלק לשני חלקים: שתי העילות הראשונות נוגעות להפרה נטענת של הסכם השכירות: בהפעלת "בית קלייה" במושכר, ובהפעלת "חנות אינטרנטית" מהמושכר; שתי העילות הנוספות נובעות מאותן הפרות נטענות, כאשר אם ייקבע שבהתנהלות הנתבעת אין פסול, ממילא נשמטת הקרקע תחת הטענות להפרות הנוספות – אי-פינוי המחסנים ומימוש האופציה.

התובעת לא הוכיחה, כי הנתבעת עושה שימוש במכונת הקלייה המוצבת במושכר (בידיעת התובעת ובהסכמתה) החורג מהשמוש הסביר לצורכי בית הקפה עצמו – ובדיבור "צורכי בית הקפה עצמו" הכוונה היא גם למכירת פולי קפה קלויים ללקוחות המבקשים זאת, כמקובל בבתי קפה רבים, לרבות כאלה השייכים לרשתות קפה גדולות.

ודוקו: התובעת אינה טוענת כי הנתבעת פלשה למחסן השלישי.

לא הפרה של הסכם השכירות, לא "הפעלת בית קלייה" בלתי חוקי, אף לא הפעלת "חנות אינטרנטית", אלא פעילות של בית קפה מודרני, הכולל פעילות קלייה לשימוש עצמי (לרבות מכירת פולי קפה קלויים ללקוחות) ומכירת אבזרים נלווים באתר אינטרנט – פעילויות שאינן חורגות ממטרת השכירות.

...

נניח רגע לניסוח הדרמטי שלא לצורך, ונבחן את תוכן הדברים: התובעת אינה מכחישה כי שניים מבין החסנים – הושכרו לנתבעת כדין; וביחס למחסן השלישי – טענתה היא כי "אין מסמך בכתב שמקנה לנתבעת זכות להחזיק במחסן זה", אולם המסקנה שהיא גוזרת מכך, שלפיה "הנתבעת מחזיקה במחסן השלישי ללא אבק זכות" – שגויה מיסודה.

כאשר נעשה שימוש בסדר הדין הזה על מנת לנגוש בשוכר, ולהביאו לפנות את הנכס ללא הצדק – אני סבור שחובה על בית המשפט לקחת בחשבון את ההתנהלות בעת פסיקת ההוצאות: אין ספק שניהול הליך בסד זמנים קצר דורש השקעה רבה יותר של זמן ומשאבים אחרים, ואין ספק שפסיקת ההוצאות צריכה לבטא השקעה זו. לכך יש להוסיף את התנהלותה של התובעת, אשר כאמור לא בחלה בהתנהלות שאינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוזה, שלא לומר גובלת באי-חוקיות מובהקת, כאשר פרצה למחסניה של הנתבעת לשם צילום תכולתם.

התביעה נדחית, כאמור בפתח פסק הדין.