תביעת פינוי מושכר עם אופציה להארכת תקופת השכירות

עוד יוער כי במסגרת החוזה לא מצאתי כי התובעת ויתרה על ההפרש שבין דמי השכירות בצרוף המע"מ לדמי השכירות ללא המע"מ, אולם מאידך גיסא במכתב מטעם ב"כ התובעת מיום 15.11.16, שכותרתו "דרישה לפינוי מושכר ולתשלום חוב התראה לפני משפט" (להלן: "מכתב ההתראה") מצאתי היתייחסות לסוגיה זו ולאבחנה בין דמי שכירות עם מע"מ וללא מע"מ, כאשר לטענת ב"כ התובעת בסעיף 4א למכתב, דמי השכירות לתקופה של 3 חודשים יעמדו על הסך של 10,000 ₪.

במסגרת החקירה החוזרת נישאל הנתבע ע"י ב"כ בדבר טיוטת חוזה השכירות החדשה, כאשר ב"כ הנתבע מפנה אותו באופן קונקריטי לסעיפים 5 ו-12 לטיוטה, מהם עולה לכאורה כי האופציה היא להארכת תקופת השכירות לשתי תקופות של 3 שנים כל אחת (עמ' 7, ש' 18-21 לפרוטוקול).

כן אפנה לדבריו של כב' השופט דנציגר ברעא 3595/12 גורג כלאסני נ' מונתהא מגדלאני (פורסם ב"נבו", 25.6.12, בפיסקה 10): "בבחינת למעלה מן הצורך אעיר כי דינו של העירעור להדחות אף לגופו של עניין. ככלל, תקופת שכירות הנה כפי שקבעו הצדדים במסגרת החוזה שערכו ביניהם. יחד עם זאת, באם המשיכה השכירות להתקיים אף לאחר תום התקופה עליה הסכימו הצדדים, זאת מבלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות באמצעות מתן הודעה לצד השני שתישלח על פי הכללים המקובלים בשיטתנו ..." כן אפנה לפסיקתה המפורשת של כב' השופטת תמר בר אשר צבן בתא"ח (ירושלים) 25339-05-10 עמידר ואח' נ' שירותי בריאות כללית (פורסם ב"נבו", 21.12.11), שבמסגרתה נדחתה טענת השהוי, כדלקמן: "לבסוף, גם אין ממש בטענת השהוי שאותה טענה הנתבעת. גם מבלי לבחון מה היו הסיבות לחלוף הזמן מאז חודש יוני 2008, עת התבקשה הנתבעת לפנות את הדירות, ועד אשר הוגשה התביעה בחודש מאי 2010, אין בכך כדי לשלול מהתובעת את זכותה לידרוש את פינוי הנתבעת מהדירות, כפי שנקבע בסעיף 19 בחוק השכירות והשאילה. שכן, כפי שעמדנו על כך, מאחר שהשכירות נמשכה מעבר לתקופת השכירות שעליה הסכימו הצדדים, התובעת רשאית לידרוש מהנתבעת לפנות את הדירות בכל עת, ללא מיגבלת זמן". משמעות הדברים היא שכאשר ענייננו במקרה של השכרת מושכר ללא חוזה או כאשר תמה תקופת השכירות הרי שעלינו לפעול בהתאם להוראות החוק הקובעות כי כל צד רשאי להודיע למישנהו על סיום החוזה זמן סביר מראש.

...

גם לגופו של עניין, לא ניתן לקבל את הטענה, באשר בסופו של דבר, לא התגבשה הסכמה בין שני הצדדים וממילא אין כיום כל חוזה בתוקף.

תוצאה על בסיס כתב התביעה והאמור בפרוטוקול הדיון, וכעולה מן המקובץ, אני מקבל את התביעה, ומורה כדלקמן: ניתן פסק דין לפינוי המושכר.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט כדלקמן: החזר אגרת בית המשפט בסך של 654 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 6,276 ₪ (5,354 ₪ בצירוף מע"מ, בהתאם לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ) התש"ס-2000).

בהודעת מייל לנתבעים מיום 16.2.22 מציינת התובעת כך (נספח 10 לכתב התביעה): "בהמשך לפניות קודמות שלי בנושא (בפגישה ובמיילים בתאריכים 15 בדצמבר 2021 ו 26 בדצמבר 2021), עדיין לא הסרתם את כסוי המרפסת בקומת הקרקע ואת סגירת הקירות. על מנת למנוע אי נעימות, ומבלי לגרוע מכל זכות אחרת שיש לי על פי הדין, אני חוזרת על הודעתי כי בשל הפרות ההסכם השונות, האופציה שניתנה לכם להאריך את תקופת השכירות לאחר יום 31.7.2022 בטלה ומבוטלת." הנה כי כן, בהתאם להודעה הנ"ל, התובעת כבר לא עומדת על פינוי הנתבעים לאלתר ובטרם תום תקופת השכירות (כפי שנטען בהודעת הביטול), ובהודעה המעודכנת מבקשת התובעת לבטל את זכות האופציה המוקנית על פי הסכם השכירות – קרי, ביטול הסכם השכירות בתום תקופת השכירות הרגילה.

...

מקובלת עלי טענת הנתבעים לפיה לא כל שינוי או תוספת מחייב קבלת אישור מראש.

באותה מידה, אפשר שצד להסכם סבר כי עליו לפעול בדרך מסויימת אך לאחר בדיקה או בחינה מחודשת, הגיע לכלל מסקנה כי אינו מחויב חוזית לפעול בדרך זו (פר' 11.9.22, עמ' 6 ש' 6-10).

סיכומו של דבר, התביעה לפינוי מושכר נדחית.

החוזה כלל אופציה להארכת תקופת השכירות.

לטענתם, בתקופה החל מיום 1.8.2017 ליעד שכרה את המושכר והיא החזיקה בו עד ליום 17.11.2018, כלומר לאחר שניתן נגדה פסק דין של פינוי.

על כן, אינם זכאים לפצוי גם בגין רכיב זה. באשר להוצאות התובעים בגין התביעה לפינוי מושכר שהוגשה נגד ליעד.

...

גם טענה זו דינה להידחות.

הם לא עשו כן בהסתמך על התחייבויותיה החוזרות והנשנות לסלק חוב זה. אי לכך ליעד חבה כלפי התובעים גם בגין רכיב זה של חוב דמי השכירות בסך של 3,000 ש"ח. בסך הכול חוב דמי השכירות הוא 50,000 ש"ח. באשר לטענות התובעים לזכאותם לפיצוי בסך של 18,345.6 ש"ח בגין עלויות תיקון המושכר עקב נזקים שהותירה ליעד במושכר, דין רכיב זה של התביעה להידחות.

אי לכך, הם זכאים לפיצוי עבור נזק לא ממוני אשר יועמד בדרך של אומדן על סך 5,000 ש"ח. סוף דבר התובעים זכאים לסכומים כדלקמן: 50,000 ש"ח בגין חוב דמי שכירות.

ביום 7.12.2022, למעלה מתשעה חודשים לאחר חתימת החוזה, שלחו המערערים מכתב מעורכת דינם בו הודיעו על מימוש האופציה להארכת חוזה השכירות ועל כוונתם להשאר בנכס לתקופה של 12 חודשים נוספים (נספח ט' לערעור).

לאחר שהמערערים לא שילמו את דמי השכירות בחודשים ינואר ופברואר 2023, הגישה המשיבה תביעה לפינוי המושכר בשל הפרת החוזה.

לנוכח קביעה זו אין צורך להדרש לשאלות האם תחלופת תיכתובות בווטספ היא שוות ערך לויתור או הסכמה ש"נערכו בכתב ונחתמו בידי הצדדים" (כהוראת סעיף 26 לחוזה); האם אכן המערערים הוסיפו לעמוד במרים ולא שילמו דמי שכירות עד לעצם היום הזה, הרבה מעבר לתקופת קזוז הפרש דמי השכירות, באופן שמקים כשלעצמו עילה לפינוי; והאם הודעתם על מימוש האופציה היתה תקפה שעה שאין חולק שלהודעה זו לא צורף סכום נוסף של 3,000 ₪ לפקדון ולא צורפו 12 שיקים לפרעון, בנגוד להוראת סעיף 21 לחוזה.

...

כפי שיובהר להלן, דין הערעור להידחות.

עיון בתחלופת הודעות הווטסאפ בין הצדדים מביא למסקנה כי אלה עסקו באפשרות לקבלת פיצוי מהקבלן בשיעור שישקף את שכר הדירה הראוי עבור הנכס במהלך העבודות (ראו לדוגמה הודעות מיום 19.6.2022, 11.8.2022, 11.9.2022, ועוד).

לפיכך הערעור נדחה.

לטענתו, חובות הנתבעת נוצרו לאחר 1.1.2017, כלומר לאחר תום תקופת השכירות החוזית, ומשערבותו פקעה כאמור, הוא אינו ערב לחובות נושא התביעה.

לאחר מועד זה, הערבות פקעה והיא אינה תופסת לגבי חובות של הנתבעת אשר נוצרו לאחר תום תקופת האופציה, התובעת טענה בסיכומיה כי ערבות הנתבע תקפה משום שהנתבעת הפרה את ההסכם באי פינוי המושכר כמחויב על ידה בהסכם השכירות.

התובעת גם לא דרשה מהנתבעת לפנות את המושכר עם תום תקופת האופציה (31.12.2016), אלא רק כשנה וחצי לאחר מכן, ב- 18.6.2018.

גם בטענה זו יש קושי, שכן, בנסיבותיו של המקרה, ובפרט כאשר כלל לא דובר בין הצדדים במהלך המו"מ להארכת הסכם השכירות, כי הנתבעת מסתמכת על כתב הערבות של הנתבע או שהיא מנהלת את המו"מ על יסוד ההנחה שערבותו חלה גם לאחר תום תקופת האופציה, לא ניתן להורות על הארכת תוקף כתב הערבות שפקע על בסיס טענה כאמור להיעדר תום לב. ב(2) חובות הנתבעת עד ליום 31.12.2016 התובעת טענה לחובות של הנתבעת לתקופה מינואר 2016 ועד ספטמבר 2018 (נספח 6 לתצהירי התובעת).

...

כמפורט להלן, גם טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר הנתבע ישלם לתובעת, בתוך 30 יום, סך 3,841 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה.