תביעת פינוי לפי חוק הגנת הדייר נגד דייר מוגן

לפני תביעת פינוי לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), ביחס לחנות הידועה כגוש 16504 חלקה 158 במיתחם שוק "אל-רום" בנצרת (להלן: "המושכר"), וכן לתשלום דמי שימוש בסך של 72,000 ₪, כמפורט להלן.

ראו רע"א 3666/16 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ (5/9/17) (להלן: "עניין חברת הירקון"), בעמ' 6 : "באורח כללי, ניתן להתבונן על סעיף 131 לחוק הגנת הדייר כקובע שני סוגים של עילות פינוי, כל אחד מזוית היסתכלות משלו. את הסוג הראשון ניתן להגדיר כעילות הפרה על ידי הדייר – הפסקת תשלום, אי קיום תנאי מתנאי השכירות, גרימת נזק בזדון למושכר, שימוש בו למטרה לא חוקית, הטרדת השכנים או הרגזתם והשכרת המושכר על-ידי הדייר בתנאים מסויימים. כך ביחס לתת סעיפים (1) עד (6). הסוג השני, מיתמקד לא בדייר, אלא בבעל הבית. תת סעיפים 131(7), (10) ו-(11) מתארים מצב בו הדירה דרושה לבעל הבית לצרכים שונים; ותת סעיפים 131(8) ו-(9) מתייחסים למצב בו בעל הבית איננו הפרט. בתוך כך, תת-סעיף (8) עוסק במצב בו בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית, והמושכר נידרש לצורך צבורי חיוני; ותת-סעיף (9) מתייחס למצב בו בעל הבית הוא גוף צבורי שאושר על ידי שר המשפטים, כאשר המושכר מיועד להשכרה למיעוטי אמצעים." אי תשלום דמי שכירות - ס' 131 (1) לחוק ס' 131(1) לחוק הגנת הדייר קובע כי קמה עילת פינוי כאשר "הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". ס' 3 להסכם קובע כי דמי השכירות המוגנים החודשיים בגין המושכר יעמדו על סך של 250 ליר' לחודש, וכי הם ישולמו מראש בגין כל שלושה חודשים.

...

ראו ע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (28/10/09), (להלן: "עניין שטוב"), בעמ' 5: "...להבהרת  גדר  המחלוקת ראוי לציין כבר עתה: חוק הגנת הדייר מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: האחד – דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית, הם המכונים "דיירים מקוריים", והאחר - דיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית, הם המכונים "דיירים נגזרים". "הדיירים המקוריים" הם ככלל השוכרים החוזיים בתקופה שלאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים לנכס במסגרת הסדר דמי מפתח; "הדיירים הנגזרים" הם אלה ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 26-20 לחוק, ולענייננו - סעיף 23 - הבאים מכוח דייר שנפטר; קטגוריה נוספת שאליה נדרש היא זו של "דיירות נדחית" העולה מסעיף 27 לחוק, ולענייננו לפי סעיף 27(2) "מקבילי" דייר נגזר, כפי שיבואר.

ראו והשוו עניין גדעון סבאח, ס' 57: "כך גם סבורים אנו כי צדק בית משפט קמא עת לא מצא לקבל את טענת המערער שכנגד לחיוב המערער בדמי שימוש ראויים בסך של 43,500 ₪ בגין חניה. מעבר לעובדה שבית משפט קמא סבר כי המערער השכיר את החניה בה עשה המערער שימוש למר הלון ובשל כך לא זכאי לקבל דמי שימוש בגין החניה גם מהמערער, המערער שכנגד לא הציג בפני בית משפט קמא ראיות לביסוס גובה דמי השימוש. מטעמים לא ברורים המערער שכנגד נמנע מלהגיש חוות דעת שמאית בדבר שווי דמי החניה. אין צורך להרבות מילים, שאין יסוד לטענת המערער שכגד בערעורו, לפיה היה על בית משפט קמא, להחיל את ידיעתו השיפוטית ולקבוע את דמי השימוש בגין מחדלו של המערער שכנגד מלהוכיח כדבעי את דמי השכירות." (ההדגשה אינה במקור) די להפנות בנקודה זו לעדות התובע בעמ' 15 לפרוטוקול, שורות 12-25: "ש: מה שכתוב בתצהיר שלך שבשנת 2011 חנא הגיע אליך ומסר לך כסף אתה לא זוכר את זה?

על אף כל האמור לעיל, משהנתבעים עצמם אישרו דבר זכאותם של התובעים לדמי שכירות בסך של 8,000 ₪ בגין השנים 2012-2019 (ס' 21-24 לתצהיר הנתבע 2, ס' 40 לסיכומי הנתבעים) - הרי שיש לחייבם בסכום זה. משהנתבע 2 מחזיק כיום במושכר באופן בלעדי, אני קובעת כי יש לחייבו בתשלום דמי השכירות המוגנים כאמור.

סוף דבר אשר על כן, דין התביעה להתקבל באופן חלקי בלבד.

פסק דין תביעה לפינוי לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972 (להלן: "החוק") וכן תביעה כספית בסך 118,239 ₪ ובקשה לפיצול סעדים.

לסיכום עניין זה, טוען הנתבע 1 כי אם התובעת הייתה רואה בתופעת שכירות המשנה הפרת הסכם, לא הייתה משלמת כספים לדיירים מוגנים כנגד פינויים ומפנה לכך שאף מר ביטן אמר בחקירתו שתמיד עדיף להגיע להסכמות ולסיים את הנושא ברוח טובה ושזו הדרך שהוא מצדד בה. הנתבע 1 מוסיף וטוען כי לאור העובדה ששילם דמי מפתח וכן לאור היתנהלות התובעת כפי שתוארה לעיל, הוא היתנהל כבעל הנכס ומכוח זאת השקיע כספים רבים בשיפוצו (לטענתו, 150,000-200,000 ₪).

...

אוסיף כי מקובלת עלי טענת הנתבעים כי לא היה מקום במסגרת הסיכומים לבקש סעד כספי גבוה יותר מזה שנתבע במסגרת כתב התביעה.

אני דוחה את הבקשה לפיצול סעדים.

בכל הנוגע לדמי השכירות לאחר הגשת התביעה – לא נדרש פיצול סעדים כדי לתבוע סעד על פי עילה שטרם התגבשה, ככל שקיימת עילה תביעה בעניין זה. סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי אני מקבלת את התביעה לפינוי הנתבעים מן הנכס, אולם במסגרת סעד מן הצדק אני מתנה את הפינוי בתשלום פיצוי על ידי התובעת בגובה של 50% מדמי המפתח כפי שיוערכו על ידי שמאי.

העתק פסק הדין שצורף אינו קריא במלואו, אך עולה כי מטרת ההליך הייתה בקשה לקבוע את דמי השכירות של הדירה לפי חוק הגנת הדייר והוא נקבע על סך של 172.62 לירה ישראלית החל מ-01.01.1972.

בשנת 1997 הוגשה על ידי חסין חסן נג'ם (לטענת הנתבעת מדובר ככל הנראה בקרוב מישפחה של התובע או הבעלים של המקרקעין) תביעה לפינוי מושכר נגד הדייר המוגן, בטענה כי הדייר המוגן שהתגורר במושכר עם אישתו ובתו מפר את תנאי השכירות בכך שהתיר לשני בניו להתגורר עמו במושכר, על אף שאסר עליו לעשות זאת; כי הדייר המוגן לא שילם את דמי השכירות מזה 4 שנים וגם לא את התוספות (ת"א 6442/97 נג'ם נ' פראח).

בסעיף ג., תחם התובע את המחלוקת וכתב כי "אמנם בכתב התביעה טען התובע כי הנתבעת היא כלל לא דיירת מוגנת, אך בשלב קדם המשפט זנח התובע טענה זו ועובדת היות הנתבעת דיירת מוגנת לא הייתה במחלוקת... למעשה המחלוקת בין הצדדים היתמקדה בשאלה האם המעשים שביצעה הנתבעת בין המעשה או במחדל כפי שמתוארים בסעיף 9 שוללים מהנתבעת את ההגנה שנהנים ממנה דיירים מוגנים על פי דין או לא." (סעיפים 11-12 לסיכומי התובע).

עילת הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות, מנויה בסעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר הקובע: "הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". בעוד התובע טוען בעלמא לאי תשלום התמורה, ולא צורפה על ידו כל אסמכתא לכך, אף לא פניה כלשהיא בכתב במרוצת השנים לנתבעת ולאימה המנוחה הדורש את התשלום כאמור, הנתבעת מנגד מצרפת שלל מכתבים שנשלחו לתובע ולא זכו למענה: ביום 27.01.1998 נשלח על ידי ב"כ הנתבעת, בשם אמה של הנתבעת, מכתב לאחיו של התובע, סעיד נג'ם, בצרוף המחאה בנקאית ע"ס 1,500 ₪, שווה ערך ל-300 דינרים ירדניים.

...

לאור המסקנה אליה הגעתי לעיל, אני מוצאת כי אין מקום להורות על פינויה של הנתבעת מהמושכר ותיבעת התובע בעניין זה – נדחית.

כזכור, עתר התובע גם לתשלום דמי שימוש ראויים עבור הדירה בסך של 4000 ₪ לחודש, עבור תקופה שמיום 1992 ועד ליום הפינוי בפועל, וגם דינה של טענה זו להידחות.

ברם, מקום שהצדדים אינם חלוקים על כך שמשנת 1998 לא שולמו דמי השכירות כלל והיות ובדיון שהתקיים ביום 01.03.2020 הוריתי לב"כ הנתבעת להפקיד את מלוא דמי השכירות שברשותו לקופת בית המשפט והוא לא עשה כן, אני מורה כי הנתבעת תשלם לתובע סך של 300 דינר עבור 7 השנים הקלנדריות טרם הגשת התביעה ובסך הכל 10 השנים האחרונות בסך כולל של 3,000 דינר כערכם על פי השער שנקבע בבנק ישראל ביום 01.03.2019.

לפי כתב התביעה המתוקן מיום 3.5.22 עסקינן בתביעה לפינוי דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

במהלך הכנת תצהירי עדות ראשית בתביעת פינוי שהגישה המשכירה נגד השוכרת הראשית בשל הפרת תנאי הדיירות המוגנת, נחשפה המשכירה לפעילות הבלתי חוקית והבלתי מוסרית שמנוגדת למטרת ההסכם המבוצעת במושכר.

...

בימ"ש קמא הגיע למסקנה כי סיכויי התובענה להתקבל ביחס לסעד של הפסקת שימוש בנכס כספא נחזים לכאורה להיות גבוהים מכוח עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, וכי שיקול זה מטה את הכף להיעתר לבקשה לסעד זמני.

לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, הגעתי למסקנה ולפיה דינה להידחות אף ללא צורך בתשובת המשיבה, מהנימוקים כדלקמן: ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בשיקול דעת רחב הנתון לערכאה הדיונית בהחלטות הנוגעות למתן סעדים זמניים, למעט במקרים חריגים.

לסיכום: לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.

בית משפט השלום בבת ים ת"א 47868-01-22 מתתיהו כהן בעמ נ' מצליח ואח' תיק חצוני: לפני: כבוד השופט יגאל נמרודי התובעת: חברת מתיתיהו כהן בע"מ הנתבעים: 1. יהודה מצליח 2. מרים מצליח תביעה לפינוי לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 בשם התובעת: עו"ד ברק קינן בשם הנתבעים: עו"ד מרדכי לנצ'נר פסק-דין

לפני תביעה לפינוי דיירים מוגנים מבית עסק.

סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע כי תקום עילת פינוי כנגד הדייר כאשר "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". נפסק כי לא כל הפרה של הסכם השכירות, אפילו הפרה יסודית, מקימה עילת פינוי מכוח הסעיף, אלא רק הפרה של תנאי שלגביו קובע ההסכם, באופן מפורש, שהפרתו מזכה את בעל הבית לתבוע פינוי (ראו: ע"א 121/84 מוזס נ' אלף.

...

אשר על כן, התביעה מתקבלת.

בנסיבות העניין, משהנתבעים איבדו את המושכר, ואף נמצא כי אין להעניק להם סעד מן הצדק הפוך, החלטתי להימנע מלעשות צו להוצאות לחובתם.

אני סבור כי היקפו הרחב של שיקול הדעת בהיבט המהותי משליך על שיקול הדעת בהיבט ההוצאות.