תביעת פינוי וסילוק יד ודמי שימוש ראויים בחנות בעיר העתיקה

לאברלנג'י כבן 80 יש חנות שהוא מפעיל בסמוך למקום מגוריו.

כב' הש' מילנוב קבע כי הנתבע, חולה אסטמה, הוכח שנאלץ להעתיק מקום מגוריו מהדירה בשל קשיים אובייקטיביים שמנעו או היקשו עליו מאוד את המגורים.

בסיכומי התשובה היא מוסיפה שלא היה מקום לבקש היתר לפיצול סעדים "מאחר ועסקינן בשתי עילות שונות, האחת, עילת פינוי והשניה כספית שיסודותיה בדיני עשיית עושר ולא במשפט", אולם היא מיתעלמת מכך שהתביעה הראשונה כללה גם סעד כספי, ולגבי השמוש בחניה מדובר בתביעת כפל של ממש, שכן שם כמו כאן, תבעה דמי שימוש ראויים בחניה לתקופה חופפת בחלקה - אוקטובר 2006 עד יולי 2007.

התביעה הקודמת הוכתרה בכותרת: "פינוי, סילוק יד, צו מניעה וכספית". לו היתה התובעת מסתפקת בעילת פינוי בלבד, אין ספק כי לא היתה נחסמת דרכה להגיש תביעה כספית לאחר פינוי הנתבע, מהטעם שמדובר בעילות תביעה נפרדות ולא בסעדים שונים של אותה עילה, ולכן אין צורך בהיתר בית המשפט לפיצול סעדים.

במה דברים אמורים? השמאית אירית ונונו מדגישה כי לא ביקרה בתוך הדירה, היא היתעלמה או שלא הובא לידיעתה הנתון שבתקופה הרלוואנטית לחיוב בדמי שכירות התבצעו עבודות בניה במיגרש גובל השייך לתובעת, היה אבק ורעש בלתי פוסק, אוחסנו בדירה אחרת של התובעת 20 פועלי בנין, שתרמו לרעש והמהומה הכללית, ואין ספק שאלו לא תנאי מגורים של דירות רגילות במרכז העיר, אליהן השוותה השמאית.

...

בטרם אגיע למסקנה האם יש מקום לפטור כליל את הנתבע או באופן חלקי, אבחן את גובה דמי השימוש הראויים המלאים שביקשה התובעת לחייב את הנתבע.

הוסף לכך, שבעת השימוש בחניה, המחלוקת בשאלת זכותו של הנתבע להתגורר בדירה ולהשתמש בה, טרם הוכרעה, והיתה זו מחלוקת משפטית ראויה וכנה, ותגיע לאותה מסקנה לפיה, אין מקום לחייב את הנתבע, גם לא בדמי חניה.

לפי פנינה זלצמן, בספרה מעשה בית דין בהליך האזרחי (רמות-אוניברסיטת תל-אביב, התשנ"ו-1996, בעמ' 130): "בין התנאים להיווצרותו של השתק עילה מקובל לכלול גם את התנאי, שפסק הדין המשמש נושא לטענת ההשתק ניתן לגופו של עניין (on the merits); לאמור, הכריע בנושא התובענה לגופה של המחלוקת בין הצדדים, כפי שהציגוה בכתבי הטענות. אלא, שלעניין זה, אין נפקא מינה כיצד התבררה התובענה בפועל, לאמור, אם התקיימה התדיינות ממצה בין המתדיינים בכל פלוגתא ופלוגתא, כשכל אחד מהם מבקש להוכיח את צדקת גרסתו בראיות ובטענות משפטיות משלו, ואם הסכימו ביניהם לגבי חלק מן העובדות או אם ויתר אחד מבעלי הדין על טענה כלשהי או נמנע מלהביא ראיות להוכחתה. קיימת גם האפשרות שפסק הדין מאשר הסכם פשרה, שאליו הגיעו הצדדים בכוחות עצמם. אף אין נפקא מינה אם נדחתה התביעה או לא נתקבלה טענת ההגנה על יסוד קביעתו של ממצא חיובי או של ממצא שלילי או מחמת חוסר הוכחות". סוף דבר אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובעת בהוצאות משפט בסך של 6,000 ₪.

מגזל בתורם הגישו תביעה שכנגד ובמסגרתה הם עתרו לחיוב המועצה לסלק את ידה מהמגרש ולחייבה בסעד כספי בגין דמי שימוש ראויים והחזר עלויות פינוי והעתקה.

לטענתם מלבד הסעד של סילוק היד שלקבלתו הם עתרו מלכתחילה, במסגרת תביעתם שכנגד, הם זכאים לדמי שימוש ראויים מהנתבעת נוכח העובדה שבשל מעשה הפלישה נבצר מהם לנצל את המיגרש למטרה שבעבורה הוא נרכש והיא בניית בית מגורים.

הפסיקה קובעת כי על מנת לבסס חובת השבה בגין עשיית עושר ולא במשפט, יש להוכיח התגבשותם של שלושה יסודות: הראשון : שהזוכה התעשר היות שקבל "נכס, שירות או טובת הנאה אחרת"; השני : שקיבלת הנכס, השרות או טובת ההנאה היו "שלא כדין"; השלישי: שההתעשרות באה לזוכה מאת המזכה; (ראו: דנ"א 10901/08 בייזמן השקעות בע"מ נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, (פורסם במאגרים המשפטיים, 17.07.2011); רע"א 502/04 Buffalo Boots נ' גלי- רשת חנויות נעליים, פד"י נח(5) 487 (2004)).

מגזל שהיו ערים לכך, עמדו בתצהיר העדות הראשית שהוגש על ידם על רכיבי הנזק השונים (בסעיף 21 לתצהיר התובע 1), ואף לטענתם התברר כי ההוצאות בפועל עולות על השומה.

...

לטענת מגזל מדובר בהצעת מחיר של בזק, אלא שעיון במסמך האמור מלמד כי אין מדובר בהצעת מחיר, אלא בקבלה שלא שולמה, ולא ברור מי אמור לשלם ובגין מה. על כן דין הטענה להידחות.

לסיכום חלק זה, הריני מחייבת את המועצה בהחזר ההוצאות ששולמו על ידי מגזל לשם פינוי הדרך והעתקת התשתיות בסך של 86,500 ₪ .

סוף דבר אני מקבלת את התביעה באופן חלקי, ומחייבת את המועצה לשלם למגזל סך של 149,750 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה שכנגד (ביום 20/6/20216) ועד למועד התשלום המלא בפועל.

בפני תביעה לסילוק יד ולחיוב בדמי שימוש ראויים שעניינה חלק מגלריה, בגוש 13055 חלקה 66, ברחוב סמטת אלקבץ בעיר העתיקה, צפת (להלן: "הנכס").

טענות התובעים בתמצית התובעים הם בעלי זכויות בעלות בבית, חנות ומרתף בגוש 13055 חלקות 66 ו-67 מחובר 1, ברחוב אלקבץ בעיר העתיקה בצפת.

הואיל והתביעה לדמי שימוש בגין התקופה שמיום הגשת התביעה ועד ליום הפינוי בפועל נזנחה בסיכומי התובעים (ראו סעיפים 13-14 וסעיף ז' לסיכומיהם)- לא ראיתי להעתר לה ויש לראות בכך משום ויתור התובעים על טענותיהם.

...

הואיל והתביעה לדמי שימוש בגין התקופה שמיום הגשת התביעה ועד ליום הפינוי בפועל נזנחה בסיכומי התובעים (ראו סעיפים 13-14 וסעיף ז' לסיכומיהם)- לא ראיתי להיעתר לה ויש לראות בכך משום ויתור התובעים על טענותיהם.

סוף דבר ניתן בזאת צו לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים 1 ו- 2 מן המרתף, הידוע כגוש 13055 חלקה 66 בשטח של 12.90 מ"ר, כמסומן בתשריט המודד המצ"ב לחוות הדעת מטעם התובעים.

התביעה לדמי שימוש – מתקבלת באופן חלקי.

ההליך החל בבקשה דחופה למתן צו מניעה זמני שיאסור על הנתבע בהליך המקורי – נזמי אבו סביח ז"ל – לבצע כל פעולה שיש בה כדי לשנות את מצבו הפיסי של הנכס נושא ההליך הנוכחי, שהוא חנות המצויה ברחוב הרמחים (עקבת אל אסילה) מס' 3 בעיר העתיקה בירושלים (להלן: החנות או הנכס).

התובעת ביקשה שורה של סעדים, לרבות צוים שיאסרו על המנוח, או מי מטעמו, לבצע דיספוזיציה כלשהיא בחנות; לאסור עליהם לאכלס את החנות או להתגורר בה; צו לפינוי ולסילוק יד של המנוח ובני משפחתו; וכן התבקש סעד הצהרתי שלפיו הנתבע חייב לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין כל התקופה עד ליום שבו תוחזר החזקה הבלעדית לידי התובעת, וכן להורות כי על המנוח לשלם לתובעת סכומים המגיעים לה בפועל כתוצאה מהפרת הסכם השכירות.

התובעת טענה עוד כי אין הצדקה למתן סעד מן הצדק במקרה הנוכחי, הואיל והוכח שהנתבעים אינם צריכים את העסק לצורך פרנסתם, וכי בשנים שבהן היתנהלה התביעה וצו המניעה עמד על כנו, הנתבעים לא עשו כל שימוש בחנות ולמרות זאת השתכרו יפה מבית העסק האחר שבבעלותם, ולפי הטענה הכנסותיהם אף גדלו.

...

בנסיבות אלה, ספק בעיניי אם דיון והכרעה בעילה זו היו מובילים למסקנה לפיה מתקיימת עילת פינוי נוספת.

במקרים שבהם דובר בהפרה יחידה לאחר עשרות שנות שכירות, בית המשפט נטה להיעתר לבקשה למתן סעד מן הצדק (ראו, למשל, ע"א (מחוזי ירושלים) 2761-10-13‏ ‏ עמוס נ' זפט (25.8.2014); בקשת רשות ערעור נדחתה: רע"א 6509/14 זפט נ' יעקב (3.11.2014); ע"א (מחוזי ירושלים) 36209-04-11‏ לוי נ' מרקוביץ (2.11.2011), שם נקבע כי מדובר בתביעה ראשונה בעשרות שנות שכירות, ובשכירות שמבוססת על תשלום דמי מפתח); בקשת רשות ערעור נדחתה (רע"א 8952/11 מרקוביץ נ' לוי (18.1.2012)).

סוף דבר, התביעה מתקבלת בכפוף להוראות לעניין סעד מן הצדק כאמור בפסקה 46 לעיל.

בפניי תביעה לפינוי מושכר וסלוק יד שהגישה התובעת, המתוואלי (נאמנת) על נכסי וואקף אבדאללה נאזק (להלן: הוואקף), של שני נכסים מסחריים, המצויים בקומת הקרקע ברחוב באב חוטא מספר 59 ו- 60 בעיר העתיקה בירושלים, נגד הנתבע, הטוען כי הוא שוכר את הנכסים בשכירות שחלה עליה חוק הגנת הדייר [נוסח משולב[, תשל"ב - 1972, (להלן: חוק הגנת הדייר).

אכן, טענת התובעת, כי הנתבע העיד שאינו זוכר במדויק מה נעשה במושכר בכל שנה ושנה, אולם הנתבע הסביר בצורה הגיונית ואמינה, כי לא מדובר בנכס מסחרי בכיכרה של עיר, אלא בשני נכסים קטנים, 2*3 מטרים בלבד כל אחד, המצוי באיזור הפחות מוצלח של העיר העתיקה בירושלים (והתובעת לא הראתה אחרת), שלא מקובל להקפיד בו על ניהול ספרים וכי כל פעם עשה בו שימוש מסחרי אחר, פעם שימש כמחסן לחנות מכולת, פעם לאחסנת תמרים, וכיום הוא מנהל שם חנות לממכר פלאפל שמי שעובד עמו שם זה אמיר סלהב, ומי שמכין את הפלאפל זה אחד בשם שוויש.

בעיניין זה מן הראוי להביא את דבריו  של כב' השו' מ"מ הנשיא י' כהן כפי שנאמרו בע"א 554/79 איתן קוטלר נ' ישר מיכקשוילי, פ"ד לו(1) 810, עמ' 814- 815: "מבחינה אחרת יש הבדל בין נטישת דירה לבין נטישת עסק, והוא – בדרך כלל הקשר האישי בין הדייר לבין דירת מגורים הוא הדוק בהרבה מאשר קשר אישי בין בעל עסק למקום העסק שלו. באופן רגיל אין אדם יכול לגור בדירה על-ידי שלוחו, אך הוא יכול לנהל עסק על-ידי שלוח. על-כן, במרבית  המקרים, העובדה, שבעל עסק אינו נמצא באופן פיסי במקום העסק אינה  בהכרח מצביעה על כך, שהוא נטש את המושכר. בסופו של דבר, המסקנה, אם הייתה נטישת בית עסק או לא, צריכה להיות מבוססת על נסיבות כל עניין ועניין, כגון טיבו של העסק, הקשר האישי, שהיה קיים בין השוכר לבין מקום העסק, לפני שנוצרו העובדות, המצביעות, לכאורה, על נטישה, ומה הם הקשרים, שנותרו בין העסק לבין השוכר בתקופה הרלוונטית,  ובכללה התקופה, שבה מתבררת התביעה". (ראו עוד תא (ת"א) 23249-12-09 משולם נ' עיזבון המנוח ישי פנס [פורסם בנבו] (מיום 06.01.13); תא (חי') 37594-03-12 בנין פנת כרמל בע"מ נ' גינצבורג [פורסם בנבו] (מיום, 09.01.14)).

...

באשר לטענה כי הנתבע לא הוכיח שעבד עם אביו לפני פטירתו, הרי שמדובר בנטל ראיה שעל התובעת להראותו, בהעדר כל אינדיקציה לכך ובחלוף כל כך הרבה שנים מאז פטירת אביו של הנתבע, הרי שגם טענה זו נדחית.

טרם סיום אוסיף כי איני מקבלת את טענת הנתבע כי התובעת אינה מוסמכת לנהל את נכסי הוואקף, מבלי לקבוע כי היא כן מוסמך באופן גורף, הרי שלא הוצגו בפניי ראיות בעניין זה (יצוין כי התובעת נחקרה על כך, והציגה, בתחילת עדותה, מסמך, שלא צורף לכתב התביעה, לפיו היא המתוואלי של כל הוואקף).

הנתבע שילם לתובעת את דמי השכירות לאורך השנים מאז פטירתו של אביה (ר' עמ' 6 ש. 24-23), ולכן מנוע הוא מלטעון נגד סמכות זו, למצער בהליך זה. לסיכום, התביעה נדחית והתובעת תישא בהוצאות הנתבע בסך 2,000 ₪ ובשכר טרחת עורך דין בסך של 11,700 ש"ח. ניתן היום, כ' אייר תשפ"ג, 11 מאי 2023, בהעדר הצדדים.