תביעת פינוי דיירות מוגנת על חמש עילות

רקע עניינה של תובענה זו היא בדרישה לפינוי דיירים מוגנים הנשענת על סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972 (להלן: "החוק" או "חוק הגנת הדייר").

לעומת זאת בחוות דעת השמאי סגל (ת/2) מובאות חמש עיסקאות שמתוכן 4 ברחוב אלנבי, והן כוללות נכסים בני 3-5 חדרים, בגדלים שנעים בין 45 מ"ר ל- 134 מ"ר. בחקירתו השיב השמאי סגל מדוע לא הציג עיסקאות נוספות: "ש: יפה. בוא תסביר לי עכשיו ככה באמת, ביושר, למה לקחת רק 5 דוגמאות ולא פרסת על 10, כמו שעושים שמאים? 12 דוגמאות וכולי. למה?

בשים לב לכך שהנתבעים נדרשים להתארגן טרם הפינוי, למצוא דירה או משרד חלופיים, ובשים לב לכך שעל עוה"ד נטר ליתן לשוכרי המשנה שלו, התראה בת שלושה חודשים, אני קובעת כי הפינוי יעשה לא יאוחר מיום 31/10/2021 וכנגד קבלת סכום הפצוי הקבוע בפסק דין זה. סוף דבר לתובעת קמה עילה לפינוי הזוג סויסה מהדירה ולפינוי עוה"ד נטר מהמשרד שבבניין ברחוב אלנבי 100 בתל אביב, הידוע כחלקה 27 בגוש 7460, מכוח סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר.

...

בהקשר זה, אני מקבלת את טענות התובעת לפיהן הצבת משרד בודד בבניין מגורים תפגע בהומוגניות של הבניין, באופיו ובמוניטין שלו, ואף תוריד מיוקרתו, בשל תדירות היוצאים והבאים ממנו.

על כן, אני קובעת כי סכום הפיצוי של עוה"ד נטר בגין פינויו מהמשרד יעמוד על סך של 1,420,000 ₪ (960,000 ₪ + 316,800 ₪ + 144,000 ₪).

מכאן גם שאני דוחה את טענות עוה"ד נטר לפיהן יש להוסיף שטח נוסף על השטח האמור; לא התייחסתי לצרופות לסיכומיו של עוה"ד נטר, אשר לא הוגשו במהלך הדיון שבפניי, ואף לא לטענות הנשענות עליהן; אינני נדרשת לטענותיו הבאות של עוה"ד נטר אשר אינן בעלות נפקות לצורך ההכרעה הנדרשת: השמאי סגל משך את חוות דעתו בתיק השכירות; השמאי סגל לא המציא מסמך מטעם העירייה בדבר הזכויות שתקבל התובעת בבניין; כמו כן, לנוכח הזהות בקביעות השמאי סגל לשמאי קרן בנושאים העובדתיים הרלבנטיים, אני דוחה את כלל טענותיו של עוה"ד נטר כנגד השמאי סגל, לרבות הטענה בגין חוסר הצהרה בעניין אי תלות במזמין.

בשים לב לכך שהנתבעים נדרשים להתארגן טרם הפינוי, למצוא דירה או משרד חלופיים, ובשים לב לכך שעל עוה"ד נטר ליתן לשוכרי המשנה שלו, התראה בת שלושה חודשים, אני קובעת כי הפינוי יעשה לא יאוחר מיום 31/10/2021 וכנגד קבלת סכום הפיצוי הקבוע בפסק דין זה. סוף דבר לתובעת קמה עילה לפינוי הזוג סוויסה מהדירה ולפינוי עוה"ד נטר מהמשרד שבבניין ברחוב אלנבי 100 בתל אביב, הידוע כחלקה 27 בגוש 7460, מכוח סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר.

עניינה של הבקשה הוא תביעה לפינוי המשיבים, דיירים מוגנים בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, משתי דירות.

תביעת המבקשים נסמכה על חמש עילות, וביניהן עילה של הפרת חוזה השכירות נוכח עריכת שינויים במושכר, באופן המקים עילת פינוי של המשיבים.

...

הבקשה נדחית.

התביעה את תביעת הפינוי, שהוגשה נגד המערערים בחודש דצמבר 2013, סמכו המשיבים על חמש עילות: הפרת חוזי השכירות האוסרים עריכת שינויים במושכר; פלישה לשטחים – בעיקר לחצר – שלא הושכרו למערערים; ניהול עסק של מספרה בחלק מהדירה האמצעית; פיצול ההחזקה בשתי הדירות ליחידי המערערים, וכן עילת "הטרדה והרגזה של השכנים". לתביעת הפינוי נילוותה עתירה כספית לדמי שימוש ראויים, בעיקר בגין החצר, על סך 313,389 ₪.

ובאשר לקביעת שיעור הפצוי נפסק: "....כיצד יקבע גובה הפצוי לדייר מוגן שפונה מדירתו בשל העילות הקבועות בחוק הגנת הדייר?.... יחד עם זאת, שיעור חלקו של הדייר בדמי המפתח הוא נתון עזר רב חשיבות בקביעת גובה הפצוי שיינתן כסעד מן הצדק, מקום שבו יינתן פיצוי כזה. אכן, הענקת סעד מן הצדק כאשר היתקיימה עילת פינוי דייר מוגן אינה הכלל אלא החריג, וכל מקרה ייבחן על פי נסיבותיו. שיקול הדעת הנתון לבית המשפט בבוחנו את השאלה האם ראוי להעניק פיצוי כסעד מן הצדק במקרה מסוים, וכן בהתייחס לשאלת גובה הפצוי הוא רחב. בהכריעו בשאלות אלה יידרש בית המשפט, בין השאר, לאופן היתנהגותו של הדייר המוגן; לעילת הפינוי ולחומרת ההפרה; לשאלה האם שולמו על ידי הדייר המוגן דמי מפתח ובאיזה סכום; למשך התקופה שבה נהנה הדייר המוגן מזכות הדיירות המוגנת; למהות הנכס (האם מדובר בדירת מגורים או בנכס מסחרי); לאופן היתנהגותו של בעל הדירה; ולנסיבותיו האישיות של הדייר המוגן" (רע"א 4020/13 יניב נ' פז, פסקה 32 לפסק דינה של השופטת ברק-ארז, ניתן ב-28.10.2013) בית משפט קמא בחן את עניינם של המערערים בחומרה יתרה משסבר כי התוספות בדירה נעשו ללא הסכמה ותוך הפרה בוטה של חוזי השכירות.

...

עוד טענו המערערים כי דין התביעה להידחות גם מחמת התיישנות ושיהוי, משהשינויים בדירות נעשו לפני עשורים; אף טענו להעדר יריבות.

התוצאה המוצעת על ידי אמליץ לחברי לקבל את ערעורם של המערערים באופן שייקבע שפסק הפינוי לא יבוצע אם המערערים ישלמו למשיבים תוך 45 יום סך של 70,000 ₪ (35,000 ₪ לכל דירה), ובנוסך לכך יהרסו תוך 90 יום את הפרגולה, את מדרגות היציאה מהדירה לחצר, ואת מחסן הבד; יחזירו למחסן מעץ את יעודו המקורי שאינו מגורים, ויסירו את היריעות הביטומניות שהונחו עליו, כן יסירו כל שער או מחיצה החוסמים את הכניסה לחצר בפני שימוש משותף של כלל דיירי הבניין.

פסק הפינוי לא יבוצע אם המערערים ישלמו למשיבים תוך 45 יום סך של 70,000 ₪ (35,000 ₪ לכל דירה), ובנוסך לכך יהרסו תוך 90 יום את הפרגולה, את מדרגות היציאה מהדירה לחצר, ואת מחסן הבד; יחזירו למחסן מעץ את יעודו המקורי שאינו מגורים, ויסירו את היריעות הביטומניות שהונחו עליו, כן יסירו כל שער או מחיצה החוסמים את הכניסה לחצר בפני שימוש משותף של כלל דיירי הבניין.

המשיבים ישלמו למערערים את הוצאות הערעור שכנגד בסך 10,000 ₪.

התובעת עתרה לפינוי הנתבעות מחנות ששכרה הנתבעת 1 בדיירות מוגנת ולפצוי כספי בסכום של 126,445 ש"ח, בהסתמך על חמש עילות פינוי עצמאיות המנויות בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "החוק").

שימוש שלא לפי מטרת השכירות סעיף 131(2) לחוק קובע כי עילת פינוי תיתגבש כאשר: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". בסעיף 37(א) לחוק נקבע חריג, לפיו בית המשפט יתיר לדייר המוגן: "להשתמש במושכר למטרה אחרת מזו שלשמה משמש המושכר לפי תנאי השכירות, אם דרוש השינוי לקיומו של הדייר". כדי לבסס את עילת הפינוי האמורה, על התובע להוכיח שלושה יסודות מצטברים - ראשית, קיומו של תנאי מפורש בחוזה השכירות האוסר או מחייב פעולות מסוימות.

...

לחילופין, טענו הנתבעות לקיזוז החוב המופנה כלפיהן בהתבסס על פסק דין מיום 4.6.1997 בו ניתן תוקף להסכם פשרה בין הצדדים לפיה התובעת תשלם 80% מסך חשבונות המים בגין החנות, כאשר לנתבעת 1 הזכות לקזז סכומים אלו מדמי השכירות (ר' נספח ז'5 לכתב ההגנה).

סוף דבר ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש ומכל המקובץ, קיבלתי את התביעה בחלקה.

אני קובע כי התובעת זכאית לפינוי הנתבעת 2 מהחנות, אך ניתן לה סעד מן הצדק כדי מניעת פינוייה אם תעמוד בתנאים הבאים - תשלם לתובעת פיצוי בסכום כולל של 35,000 ₪ ביחס לסעד מן הצדק; תשלם לתובעת פיצוי בסכום כולל של 126,445 ₪ בגין הפרשי דמי השכירות שלא שולמו במרוצת השנים.

לאור התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב בהתנהלותם הדיונית של הצדדים ובמכלול נסיבות העניין, אני מחייב את הנתבעת 2 בהוצאות התובעת בסכום כולל של 5,500 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסכום של 18,000 ש"ח. זכות ערעור - בתוך 45 יום.

לפיכך טוען התובע כי קמה לו עילת תביעה חוזית בשל ניהול חוסר תום לב בניהול המשא ומתן לכריתת ההסכם ובגין הטעה באי גילוי דבר תביעת הפינוי שהתנהלה במשך כ-4 שנים עובר לכריתת ההסכם.

לא זו אף זו, בפגישה בינו ובין ארז דובר על היתקשרות לחמש שנים (עמ' 27 שורות 21-31) ולא נאמר לו דבר על תביעת הפינוי (עמ' 28 שורות 13-24).

מן הכלל אל הפרט: השמאי שמחה, היה שמאי מוסכם מטעם הנתבעים והכנסיה (עמ' 71 שורות 21-22) במסגרת תביעת הפינוי והתבקש להעריך את "שווי זכויות הדיירות המוגנת על ידי הבעלים" ובעניין "הפינוי/הגדלת דמי שכירות בנכס מסחרי ברח' יואל סולומון 16" (פסקה 1 לחוות הדעת, נספח יג' לתצהיר הנתבע 1, להלן- "חוות דעת שמחה").

...

לפיכך, נדחית התביעה לרכיבי נזק אלו.

בנסבות אלו, אכן קמה לו הזכות לקיזוז מחיובו בסך של 980 ש"ח להפרשי הצמדה וריבית עבור דמי הפינוי , וכך אני מורה.

טענת הנתבע 1 לנזק עקיף בגין העיכוב בתשלום דמי הפינוי מהכנסייה מחמת אי פינוי התובע את המושכר, נטענה בהרחבת חזית אסורה מכתב ההגנה ודינה להידחות.