תביעת פינוי דייר מוגן מנכס מושכר

לפניי תביעה לפינוי דיירים מוגנים מנכס שהם שוכרים מאת התובעים ברחוב מסילת וולפסון 42 תל-אביב – יפו (להלן: "הנכס").

...

להוכחת טענה זו, הציגו הנתבעים חוות דעת של מומחה לפענוח תצלומי אוויר, אשר בה נקבע כי: "רצועת גג האיסכורית הקיימת בחצר העורפית כיום הייתה קיימת במיקום ובגודל זהה מתאריך 21.05.1988 לפחות ללא שינוי" סעיף 2 לסיכום הממצאים, עמ' 5 לחוות הדעת) עוד הציגו הנתבעים את עדותו של מר יצחק עובד, השוכר שקדם לנתבעים בנכס.

מקום שבו אי-תשלום דמי השכירות לא נבע ממחדל של השוכרים, אלא מחוסר יכולת ליצור קשר עם המשכיר, אני סבור שאם יוכיח השוכר שעשה כל שביכולתו על מנת לאתר את המשכיר כדי לשלם את המגיע ממנו, אין לראות באי-תשלום עילת פינוי.

התביעה נדחית אפוא במלואה, על כל חלקיה.

כך ציין עד התביעה רון בן יוסף בתצהיר התומך בבקשה: סעיף 5: "תדהר היתקשרה בהסכם קומבינאציה עם בעלי הקרקע מושא הפרויקט, והתובע בכללותם, לצורך ביצוע הפרויקט במיתחם". סעיף 6: "סעיף 7 בהסכם הקומבינאציה מקים לתדהר זכות לפנות דיירים מוגנים במיתחם. סעיף 7.2 מקנה זכות מפורשת לנקוט בהליכים משפטיים כנגד דיירים מוגנים לצורך כך. הוראות נוספות בסעיף 7 האמור מקנות לתדהר שיקול דעת רחב בכל הנודע לפינוי דיירים מוגנים כולל נשיאה בעלויות הכרוכות בכך". סעיף 7: "תדהר אף רשומה כבעלת הערת אזהרה במירשם הנכס בלישכת רישום המקרקעין מכוח הסכם הקומבינאציה". סעיף 8: "תדהר היא גם הבעלים של היתר בניה [...] ("היתר החפירה והדיפון")".

פיתרון זה – שהוא חל ביחסים החוזיים שבין התובע לתדהר – אינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק (שהן קוגנטיות), בהן הוראת סעיף 131(10) לחוק, שעניינה פינוי דייר מוגן בעקבות כוונה ממשית לפעול בהתאם להיתר ולהרוס את המושכר לצורך הקמת ביניין אחר, ואין עניינה פינוי דייר מוגן בעקבות תכנית לא סופית לקידום פרויקט בנכס.

...

בהיעדר יריבות, דין התביעה להידחות.

סיכום התביעה נדחית.

אני מחייב את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין על סך כולל של 25,000 ש"ח. התשלום ייעשה בתוך 30 יום, שאם לא כן הוא יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מיום פסק-הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.

רקע ומהלך ההליך בפני תביעה לפינוי דייר מוגן מנכס עסקי.

בת.א. (מחוזי י-ם) 1421/91 אלישע נ' רובינסון (30.7.1995) (להלן "עניין אלישע") קבעה כב' השופטת פרוקצ'יה כי מדובר בעילת פינוי קוגנטית, ולפיכך "גם אם בחוזה הוסכם בין הצדדים כי הדייר הראשי יהיה רשאי לגבות דמי שכירות בגין השכרת משנה ללא הגבלה, עדיין מתקיימת עילת פינוי, באם הפיק רווח בלתי הוגן מהשכרת משנה כזו". גם בע"א (מחוזי י-ם) 2350/01‏ ווקף מחבובה אלח'אלדי נ' אלח'אלדי (13.1.2002) נפסק כי "ברגיל מכוונת עילת הפינוי האמורה למקרה שבו אדם שוכר נכס למגורים, כאשר בחוזה אין הגבלה של השכרת משנה, והוא משכיר חלקים ממנו ומפיק ריווחים מפולפלים". הפסיקה בוחנת את התקיימותה של עילה זו באמצעות השוואת דמי השכירות שמשלם הדייר המוגן לבעל הבית אל מול דמי השכירות שקבל הדייר המוגן כתוצאה מהשכרת הנכס שכירות משנה.

...

לא שוכנעתי כי הנתבע 1 מסייע לעסק בצורה כלשהי, מייעץ לו או תורם לתפעולו בדרך כלשהי.

התוצאה אשר על כן אני מורה כי הנתבעים יפנו את הנכס מכל אדם וחפץ וימסרו את החזקה בו לתובעים לא יאוחר מיום 1.3.20.

הנתבעים ישלמו לתובעים שכ"ט עו"ד בסך של 7,000 ₪ והוצאות משפט וזאת תוך 30 יום.

לפניי תביעה לפינוי דייר מוגן מנכס מסחרי שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") חל עליו.

חרף האמור, אני סבור כי פינוי הנתבע יהווה סנקציה שאינה מידתית ביחס לעוצמת ההפרה: אכן, תשלום דמי השכירות הוא החובה הבסיסית והיסודית של דייר מוגן כלפי בעל הבית, והפרתה – היא הפרה יסודית.

...

אף שקבעתי קיומה של עילת פינוי מכוח סעיפים 131 (1) ו-131 (2) לחוק הגנת הדייר, אני סבור כי יש הצדקה להורות על סעד מן הצדק, מכוח סמכותי לפי תקנה 132 לחוק הגנת הדייר.

חרף האמור, אני סבור כי פינוי הנתבע יהווה סנקציה שאינה מידתית ביחס לעוצמת ההפרה: אכן, תשלום דמי השכירות הוא החובה הבסיסית והיסודית של דייר מוגן כלפי בעל הבית, והפרתה – היא הפרה יסודית.

בנסיבות אלה, החלטתי להימנע מלהורות על פינוי הנתבע מן המושכר, בכפוף לתנאים שלהלן: הנתבע ישלם את מלוא דמי השכירות המוגנים (לרבות אלה שלא נגבו בהחלטת התובע), קרי – דמי השכירות מספטמבר 2016 ועד היום, ככל שאלה טרם שולמו; בנוסף, ישלם הנתבע לתובע סך של 7,500 ₪ כפיצוי על הפרת ההסכם.

לפני תובענה לפינויו של דייר מוגן מנכס אשר בבעלות התובע, ולחיובו בתשלום דמי שכירות מוסכמים.

...

אין מחלוקת, כי בשנים האחרונות הוסכם בין הצדדים שהנתבע ישלם לתובע דמי שכירות שנתיים בסכום של 8,000 ש"ח, וכי הסכומים אמנם שולמו (נספח 7 לראיות התובע שהם האסמכתאות לתשלום), עד שבשנת 2021 הפסיק הנתבע מלבצע כל תשלום, בלא שניתן כל טעם של ממש לכך.

אני קובעת כי הנתבע הפר את הסכם השכירות המוגנת שלו עם התובע בכך שלא שילם את דמי השכירות משך שנתיים לפני הגשת התביעה אף גרם לנזקים בדירה בשריפה שפרצה בה; הנתבע נושא במלוא האחריות לפרוץ השריפה ולמלוא האחריות לנזקים שנגרמו לה עקב כך, ודרישתו כי התובע ישלם לו תשלומים, אשר את חלקם כבר קיבל מחברת הביטוח ואשר אותם הסתיר עד לתצהיר עדותו הראשית, היא חסרת תום לב. בנוסף, ומאחר ואין מחלוקת כי מאז תחילת 2021 אין הנתבע משלם לתובע דבר, ובהעדר זכות לקיזוז כספי כלשהו - גם לא מתקיימת הגנת סע' 156 לחוק.

התוצאה 10.1 אשר על כן, ועל יסוד כל המפורט לעיל, אני מקבלת את התביעה ומורה על פינויו של הנתבע מהדירה.