תביעת פינוי דייר בשכירות על ידי קבלן

בהסכם נקבע כי בחודש האחרון תוכל המשכירה להראות המושכר לדיירים אחרים, וכי במקרה שלא תנתן הודעה מראש ובכתב חודשיים לפני תום החוזה על פינוי, עם תום החוזה על ידי השוכר או המשכיר מוסכם כי החוזה מוארך באופן אוטומאטי לשנת שכירות נוספת באותם התנאים כמו בחוזה המקורי (בסעיף 12 לחוזה) בסעיף 13 נכתב כי השוכר מתחייב להודיע חודשיים לפני תום החוזה בכתב האם ברצונו לסיים את החוזה במועד או להאריכו בשנה נוספת וכי במידה וירצה להאריך החוזה, יהיה עליו לחתום על חוזה חדש או נספח להארכת חוזה.

בעת כתיבת כתב התביעה לא שמה לב ששולמו לה על ידי הנתבע 6,000 שקלים, כי לא נשלחה לה אסמכתא על כך והיא לא תיקנה את התביעה למרות שגילתה שהם שולמו לה. זה היה הסכום היחיד ששולם לה והיא לא ציינה.

אין לתובעת להלין אלא על עצמה, כי הסכימה ועודדה ביצוע עבודות בניה ללא קבלת היתר, ללא תיכנון על ידי גורמי מיקצוע, ללא פקוח ולא מקבלן מורשה, אלא הסכימה כי הנתבע יבצע את עבודות הבניה.

...

לטענת הנתבע יש לדחות את התביעה שכל כולה היא תולדה של כך שהנתבעת כעסה שלא ענה לשיחותיה הטלפוניות הרבות.

לאור האמור לעיל סבור אני כי אין להורות לנתבע להשיב לתובעת 2,500 ₪.

ולא הוכח כי הקבלות ניתנו בגין תיקון המושכר, אני סבור התובעת לא הוכיחה נזקיה בגין ראש נזק זה. פיצוי בגין העובדה שהמושכר נותר ריק משך חודש: מחומר הראיות עלה כי נחתם הסכם שכירות חדש נחתם כבר ביום 4.5.15.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעת נגד הנתבע.

בעיניין בן שלמה הנ"ל הוסיף בית המשפט העליון ודן בהשלכות הויתור על עילת הפינוי תוך שקבע כי אמנם אין בכך כדי להקנות לדייר בפועל מעמד של דייר מוגן, אולם ממשיכים לראות בדייר שעזב כ"שוכר" והשכירות עמו ממשיכה להתקיים, וכך נקבע שם בעיניין זה: "אין לראות בהתנהגות המשיבה בעיניין זה, באמצעות אחיה בא-כוחה, הבטחה או הסכמה שבשתיקה שהאם תוכר כדיירת במקום הבן. ואולם, כפי שמסביר כב' השופט אשר, יתכן ויתור על הפרת חוזה והשלמה עם המצב החדש שנוצר, מבלי ליצור יחסים משפטיים חדשים בין המשכיר בעל הבית לבין הדייר החוקי. במילים אחרות, יתכן ויתור על עילת פינוי נגד המערער בשל נטישה והשלמה עם המשך מגוריה של האם בדירה מכוח זכותו של הבן. כלומר, ויתור והשלמה עם כך שהמערער, אף שאינו גר עוד בעצמו בדירה, הריהו ממשיך להיות השוכר בשביל מגורי אמו וכל עוד שהיא מתגוררת בה, ממשיכה השכירות עמו להתקיים" (שם, בעמ' 244 א'-ב') (ההדגשה שלי, א"ס) ב-ע"א 683/82 דב דויטש נ' עיזבון א' פרל ז"ל, פד"י לח(2) 729 (1984), אושרה ההלכה שנקבעה בעיניין בן שלמה לעיל בכל הנוגע למקרה של נטישה "פלוס" תוך שנקבע שם: "ניתוח התיזה האמורה נראה לי כנכון, בהנחה שמדגישים את סיפתה, דהיינו את עניין העברת זכות המגורים לאחר. המדובר בנטישה "פלוס", והויתור על-ידי קבלת דמי השכירות מתייחס לא לעצם הנטישה, אלא לעובדה שאדם אחר מתגורר במושכר מכוח הדייר, וזה המשיך לשלם דמי שכירות" (שם, בעמ' 734 ד') כן ראו הדברים שנקבעו ב-ע"א 43/83 עזבון משה כהן ואח' נ' אביבה ליננברג ואח', פד"י לח(3) 488 (1984), שם דן בית המשפט במשמעות הדברים שנקבעו בעיניין בן שלמה לעיל: "חרף כל ההבדלים, דומה הדבר, לדעתי, למקרה שנידון בע"א 805/75 [2], שם נטש השוכר את המושכר, ואילו אמו המשיכה להתגורר בו. משהוכח (לדעת הרוב), כי בעל הבית ידע על כך ואף ־על ־פי ־כן קיבל מהאם את דמי השכירות ללא מחאה משך שנתיים, הכיר בכך, שהבן ממשיך להשתמש ולהחזיק באמצעות האם. לשון אחר, הבן והוא בלבד הנו השוכר, אך כל עוד האם ממשיכה להחזיק במושכר, אין גם לראות אותו כאילו נטש" (שם, בעמ' 491 ז') (ההדגשות שלי, א"ס) עוד בעיניין זה ראו ע"א (מחוזי תל אביב-יפו) 1057/87 לבנה כהן נ' עליזה פישמן, תש"ן(3) 463 (1990), שם נקבע כי הבעלים ויתרו על זכותם לתבוע את פינוי השוכרת שהעבירה את החזקת המושכר והשמוש בו לבעלה ובניה: "לאור כל אלו, הריני מגיעה אל המסקנה, שטענת המשיבים –המשכירים לפיה נטשה הגב' לבנה כהן את המושכר ואשר על כן יש ליתן נגדה צו פינוי בעילה זו, אין לה בסיס בעובדות שהוכחו. הגב' לבנה כהן ממשיכה להיות דיירת מוגנת במושכר נשוא החוזה, ואין ליתן נגדה צו פינוי המבוסס על עילת הנטישה" (שם, פסקה 17) וראו גם הדברים הבאים מתוך חיבורו של דוד בר-אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שנייה, נובמבר 2019, כרך ראשון), לעניין ויתור הבעלים על עילת פינוי במקרה של נטישה "פלוס" כבעניינינו (דהיינו, נטישה והעברת המושכר לשימוש צד ג'): "המשכיר רשאי לוותר על עילת הפינוי, כאשר הדייר הסטאטוטורי מפר את חוזה השכירות, מעביר את החזקה במושכר לאלמוני, בעוד שהדייר עצמו חדל להחזיק במושכר. מצב דברים זה ניתן להגדירו כנטישה "פלוס" שכן בנוסף לנטישה עצמה מתווספים יסודות של הפרת הסכם השכירות או העברת השכירות לאחרים.

כל תוצאה אחרת אינה מתיישבת עם דחיית תביעת הפינוי ויש בה כדי לרוקן מכל תוכן ממשי את הקביעה שלפיה בעלי הנכס ויתרו על עילת הפינוי עת הסכימו (למצער, מכללא) לראות בשימוש שנעשה בפועל במושכר על ידי אחר כשימוש השוכר המקורי, ואת המשמעויות הנובעות מכך כפי שנקבע בהלכה הפסוקה שהובא לעיל.

ראו גם: ע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פד"י לז(2) 633 (1983), בעמ' 640-639; וכן רע"א 7452/96 מדינת ישראל משרד הבטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, נא(5) 874 (1998), בעמ' 877 ו' – ז'], ואילו במקרה שלנו הייתה הסכמה לשימוש שעשתה הנתבעת במושכר.

...

אלא שאין בכך כדי להושיע את התובעים לאור מסקנתי כי הדין לא מקים להם בנסיבות המקרה שלנו עילת תביעה לקבלת דמי שימוש ראויים וכי בשל כך דין התביעה להימחק על הסף.

סיכום התוצאה סופו של יום שאני מקבל את הבקשה לסילוק התביעה על הסף ומורה בזאת על מחיקת התביעה על הסף בשל העדר עילה, בין לפי סמכותי על פי תקנה 41(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי ובין לפי תקנה 41(א)(4) לתקנות.

אני מחייב את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של- 10,000 ₪ (כולל מע"מ).

לפיכך לא היו רשאים המערערים "לעשות דין לעצמם ולחדול מתשלום שכר הדירה". הטענה לפיה הגיעו הצדדים להסכמה בעיניין הפחתת דמי השכירות נדחתה, תוך שבית המשפט מעדיף את גרסת המשיבה לפיה כל שעולה מהתכתובות הוא שבעלה היתייחס לפצוי מתאים שישולם על ידי הקבלן.

בהודעות אלה כתב המערער עצמו כי "אפשר כבר לדבר איתם על הפצוי למשכירים שדובר"; כי הקבלן מסר שהוא ישלם מתחילת העבודות, והיה מוכן לסגור על תשלום לפי 4,000 ₪ לחודש; וכי בדירות אחרות דרשו הדיירים פיצוי לפי 3,200 ₪ למשפחה או 3,000 ₪ לשותפים ודרישות אלה יכולות לשמש "לצורך התמקחות". בהודעות לא ניתן למצוא בסיס לטענה לפיה בעלה של המשיבה הסכים להפחתת שכר הדירה לסך 3,000 ₪ לחודש.

לנוכח קביעה זו אין צורך להדרש לשאלות האם תחלופת תיכתובות בווטספ היא שוות ערך לויתור או הסכמה ש"נערכו בכתב ונחתמו בידי הצדדים" (כהוראת סעיף 26 לחוזה); האם אכן המערערים הוסיפו לעמוד במרים ולא שילמו דמי שכירות עד לעצם היום הזה, הרבה מעבר לתקופת קזוז הפרש דמי השכירות, באופן שמקים כשלעצמו עילה לפינוי; והאם הודעתם על מימוש האופציה היתה תקפה שעה שאין חולק שלהודעה זו לא צורף סכום נוסף של 3,000 ₪ לפקדון ולא צורפו 12 שיקים לפרעון, בנגוד להוראת סעיף 21 לחוזה.

תשלום סכומים אלה לא ייחשב כהודאה בזכות המשיבה לקבלת הכספים, ובידי הצדדים שמורות הזכויות להגיש תובענות כספיות הדדיות בעיניין השכירות, ובכלל זה בעיניין הפיצויים המוסכמים הקבועים בחוזה.

...

כפי שיובהר להלן, דין הערעור להידחות.

עיון בתחלופת הודעות הווטסאפ בין הצדדים מביא למסקנה כי אלה עסקו באפשרות לקבלת פיצוי מהקבלן בשיעור שישקף את שכר הדירה הראוי עבור הנכס במהלך העבודות (ראו לדוגמה הודעות מיום 19.6.2022, 11.8.2022, 11.9.2022, ועוד).

לפיכך הערעור נדחה.

קידום הפרויקט כלל בין היתר פינוי דייר מוגן אשר החזיק במושכר בחלק מהחלקה, ובמקביל אישור תכנית ביניין עיר (תב"ע), אשר תאפשר את מקסום זכויות הבניה במיגרש" (ראו פסק דין בת"א (שלום ראשל"צ) 1690-11-20 קן התור הנדסה ובנין בע"מ נ' ז'פקו נדלן בע"מ (26.2.2023), להלן: תביעת התיווך).

במסגרת זו גם הוצאו מאות אלפי שקלים על ידי התובעת, בהתאם להסכם הקבלנות, ובהתאם להוראותיו.

עוד טענה התובעת כי הפערים בין התכנית שקודמה על ידי התובעת על ידי האדריכל שנשכר לצורך הפרויקט תחילה על ידי הנתבעים, לאחר מכן בזמן ההיתקשרות על ידי התובעת ולאחר מכן על ידי הנתבעים, לבין התכנית שאושרה הם הבדלים מינוריים, התובעת מתבססת על מכתב של אדריכלית התובעת (סעיף 26 לכתב התביעה).

...

כך גם נקבע: "אחר שעיינתי בכתבי הטענות ובראיות ושמעתי את עדויות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי בין התובעת לבין האחים שר נכרת הסכם מחייב, זאת גם אם בוטל בסופו של דבר, וכי הגורם היעיל שהביא לכריתת ההסכם הם הנתבעים. אין בכך כדי לקבוע מסמרות באשר למסגרת היחסים שבין התובעת לבין האחים שר, אשר עניינם לא התברר עד תום במסגרת הליך זה, ואף אינני קובע אם ההסכם ביניהם בוטל בהסכמה משותפת או שמא הופר על ידי האחים..

נוסף לכל האמור לעיל, על המבקש סעד זמני מוטלת החובה לפעול בתום לב, ולגלות את כל העובדות העשויות להיות רלבנטיות לבקשתו, ובמקרה של ספק - להותיר את שאלת הרלבנטיות להחלטת בית המשפט (רע"א 4196/93 שפע בר ניהול ושירותים (1991) בע"מ נ' שפע מסעדות ייצור ושיווק ארוחות מוכנות 1984 בע"מ, פ"ד מז (5) 165 (1993)).

לנוכח כל האמור, אני מורה על קבלת סעד של איסור דיספוזיציה – עד לקבלת היתר בניה.

כן על פי חוות דעת זו , יכול ובצוע התיקונים ידרוש את פינוי דיירי הדירה למשך שבועיים.

כן צורפה הודעת התובע 1 מאותו יום לנתבעת על בקשתו לשדרג את התריסים בדירה לתריסי אור חשמליים ובקשתו ממנה לקבל הצעת מחיר מקבלן התריסים באמצעותה (לשם השגת מחיר נמוך יותר), וכן הודעת הנתבעת מיום 18.7.16 בנוגע לסיבות לעיכוב של חודש ימים בבצוע העבודות בדירה הנובעות מקרמיקה שהוזמנה על ידי התובעים מחו"ל והתעכבה ממועד האספקה המקורי במשך חודש ימים, וכן משקוף מיוחד לדלת הדירה שהוזמן על ידי התובעים והתעכב בחברת חוסם, ודרישה של התובעים להתקין פאנלים שקועים בדירה (כפי הנראה שלא בהתאם למיפרט הדירה), דבר שהצריך ביצוע עבודות הכנה ארוכות יותר.

דרישה זו של התובעים לא נסמכה כפי הנידרש על חוות דעת מקצועית של שמאי מקרקעין מטעמם, או כל ראיה אחרת דוגמאת הסכמי שכירות מקבילים לאותה תקופה ולדירה דומה או עדות של מתווכים שיאמתו את דרישת דמי השכירות הגבוהה למדי שנתבעה על ידם, בדיוק כפי שהעיד על כך והודה התובע 1 בחקירתו הנגדית: "ש. יש לך חוות דעת שמאית לגובה שכר הדירה שאתה מבקש?

שונה הדבר בכל מה שקשור לתביעתם של התובעים להשיב לידיהם את הכספים בהם הם נשאו עבור התקנת דוד שמש ע"ס 4,920 ₪ כולל מע"מ, והחזר בגין עלות פסי אלומיניום ואריחים ע"ס 3,380 ₪ כולל מע"מ. בעיניין זה הוכח באותו דוא"ל מיום 5.12.17 לנתבעת הלין התובע 1 בעיניין פריטים אלה ותבע את החזרם מהטעם שהתובעים נאלצו להתקין על חשבונם דוד חשמל שעד לאותו מועד לא סופק להם ולא הותקן על ידי הנתבעת; וכן בגין כך שהם חויבו עבור אריחים ופסי אלומיניום בהם עשתה הנתבעת שימוש כפחת לצורך תיקון ליקויי הריצוף בדירה.

...

‏ בהתאם , לאחר ששקלתי בדבר, בשים לב למהות הליקויים שנותרו בדירת התובעים כעולה מחוות דעת מומחה בית המשפט בעיקר, ובפרט מהליקויים הנוגעים לשימוש התדיר בדירה דוגמת הריצוף במרפסת, במשך תקופה יחסית ארוכה, והתעסקות התובע 1 בפרט עם נושא זה רבות כעולה מתכתובות הדוא"ל מטעמו לנתבעת שצורפו לראיות התובעים, דבר שלא צלח בסופו של יום אך ומנגד דחיית טענת התובעים ביחס לאיחור במסירה, אני סבור כי עומדת לתובעים זכאות חלקית לפיצוי בגין ראש נזק זה אותו מעמיד אני על סך 20,000 ₪.

סוף דבר על יסוד האמור על הנתבעת לפצות את התובעים בגין ראשי הנזקים הבאים: ליקויי בנייה- 95,180 ₪.

הוצאות משפט בנוסף, אני מורה כי על הנתבעת לשאת בשכ"ט ב"כ התובעים בסך 30,000 ₪ ובהוצאות התובעים ע"ס 15,000 ₪, נגזרת סכום פסק הדין ביחס לעלות האגרות ששולמו על ידם; התייצבותם לדיונים, ועלותן המשוערת –היחסית, של חוות הדעת מטעמם לרבות זו של מומחה בית המשפט.