תביעת פינוי בגין הפרת הסכם שכירות משנה

לא משנה אם חלק מהשטח אליו פלשו הנתבעים שייך לחב' הקולנוע, שכן התובעת אחראית לפינוי.

בסעיף 5 לחוזה השכירות נכתב כדלקמן: "במקרה ושוכר לא ישלם תשלום כלשהוא של דמי השכירות ו/או כל תשלום שהוא חייב בו על פי חוזה זה במלואם ובמועדם, יהיה המשכיר רשאי להפסיק את השכירות ולדרוש פינוי המושכר מכל חפץ ואדם וזאת בנוסף לזכויותיו של המשכיר לתבוע כל סכום שהשוכר יהיה חייב לחברה בתוספת הרבית החוקית המכסימלית, ו/או הפרישי הצמדה מלאים. מועדי תשלום דמי השכירות מהוים תנאי עקרי שהפרתו תיחשב הפרה יסודית של חוזה זה." בסעיף 7(ה) לחוזה השכירות התחייבו הנתבעים כדלקמן: "לא לשנות את המושכר ו/או את הבניין בו נמצא המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף כל דבר ו/או עליו, או צמוד אליו, לא להרוס כל חלק מהם לא להתקין או להסיר כל אינסטלאציה לחשמל או למים או מכל סוג אחר וכל חלק הימנה, ולא להתקין או להסיר מכל השייך לביוב או חלק ממנו, לא להרכיב שום שלטים מסחריים או אמצעי פירסום אחרים כלשהם ובכלל לא לפגוע במאומה במושכר בכל צורה שהיא בלי לקבל רשות בכתב מאת המשכיר. כל תיקון וכל פעולה שייעשו בנגוד לאמור לעיל ייעשו על חשבונו ואחריותו בלבד ובלי לפגוע בזכויותיו של המשכיר בגלל הפרת החוזה מצד השוכר." בסעיף 7(ח) לחוזה השכירות הוטלה חובה על הנתבעים: "לשלם את כל המיסים, הארנונות, האגרות ותשלומי החובה למיניהם הערוניים והממשלתיים החלים או שיחולו על השוכר לרבות את כל המגיע עבור שימוש במים ובחשמל וביתר השירותים של מושכר. אם ובאיזה זמן שהוא ישלם המשכיר איזה סכום על חשבון חובות השוכר הנזכרים בסעיף זה, השוכר מתחייב להחזיר למשכיר כל תשלום כזה לפי דרישתו הראשונה.

...

טענות הנתבעים: בכתב ההגנה טענו הנתבעים שיש לדחות את תביעת התובעת כנגדם מהסיבות כדלקמן: הנתבעים קיבלו את זכות הדיירות המוגנת כדין, ושילמו תמורתה דמי מפתח; עם קבלת זכות הדיירות המוגנת, ביקשו הנתבעים מחב' עמידר להסב את השימוש במושכר ממגורים לעסק (חנות לאלומיניום) ולכלול במושכר את חדר המדרגות וחצר הנכס, וחב' עמידר הסכימה לכך; הנתבעים בנו גלריה במושכר בידיעת חב' עמידר ובהסכמתה; הם משלמים את דמי השכירות לחב' עמידר בהתאם לדרישות חב' עמידר; הנתבעים לא קיבלו מהתובעת או מחב' עמידר כל הודעה על כך שהתובעת רכשה את הנכס מרשות הפיתוח; התובעת לא טרחה לשלוח לנתבעים התראה על הפרת חוזה השכירות; אין כל פירוט לטענת התובעת לעניין בנייה ללא היתר בנכס או תפיסת שטחים נוספים במקרקעין; התובעת לא טורחת לציין מה הם דמי השכירות לשימוש העודף שעושים הנתבעים במקרקעין, וחב' עמידר לא ביקשה תשלומים נוספים, למרות ביקורי המעגל שנעשו במהלך השנים; עילות הפינוי אותן פירטה התובעת אינן מצדיקות את פינוי הנתבעים מהנימוקים שפורטו בסעיף 26 לכתב ההגנה.

מכל הטעמים הנזכרים לעיל, מצאנו כי אין להעניק למערערים או למי מהם סעד מן הצדק.

סבור אני שיש הצדקה לבקשה זו, מכיוון שעד למועד הפינוי לא תוכל התובעת לאמוד את נזקיה בגין אי פינוי המושכר.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן: אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות את המקרקעין הידועים כגוש 5904 חלקה 9 (לשעבר חלקה 3959 חלקה 65) לסלק ידיהם מהמקרקעין ולמסרם לתובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.

למרבה הצער, הוגשה התביעה דנן, העוסקת בטענות שונות ובעילות שונות המתקיימות בפיהן של התובעים, ועניינן פיצוי כספי בגין הפרתו של חוזה שכירות המשנה, כאשר אין מחלוקת כי משרדיהם ועסקיהם של התובעים התנהלו באותה העת מהמושכר, אלא שלשיטתם, ליקויים שונים במושכר וליקויים חמורים יותר בהתנהלותו של אורם פגעו ביכולתם להנות מהמשרד וממתקניו – מכאן התביעה דנן.

ראש הפצוי האחרון אליו עתרו התובעים הוא פיצוי בגין ריבוי הליכים וטוב יהיה לסיים את פסק הדין תוך עיסוק בפצוי זה. אכן בין הצדדים התנהלו, למרבה הצער, הליכים לא מועטים, לרבות התביעה דנן, תביעה קודמת אשר עסקה בפנוי מושכר ותלונות שכנגד לועדת האתיקה של לישכת עורכי הדין ובתקופה האחרונה התווספה לה תביעה נוספת בגין לשון הרע.

...

לסיכום, סבור הנתבע כי מעולם, כאמור, לא האזין, ולא הקליט, וככל שצולם "המרחב הציבורי המשרדי" בו השתמש מי מהתובעים, הרי שאין בכך פגיעה בפרטיות או האזנת סתר מאחר והגדרתו של המקום אינה "רשות הרבים". ראשית, נעסוק בשאלה העובדתית.

בעניין זה אציין אף החלטתה של חברתי כב' השופטת מ. בנקי (תא"ח 4177-04-18) אשר בחרה שלא להטיל הוצאות בתביעה לפינוי מושכר אשר עמדה בפניה, תוך שאף היא הייתה מודעת לריבוי ההליכים ולהדדיותם, ולא בכדי עשתה כן. סוף דבר הנתבע ישלם לתובעים סך של 22,140 ₪ , וזאת עד ליום 1.9.21, שאם לא כן יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית.

כמו כן, ישלם הנתבע את הוצאותיהם של התובעים (שכ"ט עו"ד והוצאות משפט) בסך של 5,500 ₪ אשר ישולמו אף הם עד למועד זה. מזכירות – נא לשלוח פסק דין זה לצדדים.

דיון והכרעה על ביהמ"ש לקבוע האם לתובע מגיע החזר השקעותיו וכמה, והאם הנתבעים הפרו הסכם השכירות כאשר הגישו תביעת פינוי ולא שילמו היטל השבחה, ואם כן מהו גובה הנזק שגרמו לתובע.

כל זאת, כאשר השמוש שעשה שוכר המשנה במושכר היוה הפרה יסודית של ההסכם עם התובע עובדה שיש בה מראש כדי לשלול את מלוא טענות התובע בתביעה זו ובודאי טענות הנזק שכן מראש אין בסיס להמשך השכירות שמהוה הפרת ההסכם המקורי מול התובע.

לטענת הנתבעים, ביום 15.3.17 נשלח מכתב נוסף מבא כוחם ובו דרישה להסדרת יחסי שכירות המשנה והתראה על הפרת ההסכם אם נושא זה לא יוסדר.

...

המומחה נימק את דחיית החיוב על פי חשבונית 39 בפער הזמנים בין מועד סיום העבודה ובין מועד החשבונית וביהמ"ש לא מוצא מקום להתערב במסקנה זו. כמו כן, המומחה לא אישר עלות פיקוח שכן לא הוצגה חשבונית והוא הגיע למסקנה שלא היה פיקוח.

שני הצדדים אחראים לביטול ההסכם לנוכח כל האמור לעיל, התשובה לשאלה מי הפר את ההסכם, הינה מורכבת ולכן ביהמ"ש קובע כי שני הצדדים הפרו חובותיהם על פי ההסכם והדין.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובע ביחד ולחוד כלהלן: · הסך של 121,000 ₪, כאשר סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

משלא הגיעו הצדדים לעמק השווה עומדת להכרעה תביעה זו לפינוי המושכר בשל הפרת הסכם השכירות ע"י הנתבעים.

לפיכך נעשה ניסיון לברר עם הנתבעים האם יש בידם לשלם את יתרת השכירות על מנת להשאר בחלק מהנכס בו הם נמצאים כיום ואולם הללו הבהירו כי אין בידם לעשות כן. לאור האמור, ומשעה שהנתבעים מפרים את הסכם השכירות ולא משלמים דמי שכירות זה למעלה משנה, אין מנוס מפינוי הנתבעים מהנכס.

...

בפסק נקבע כי טענות הנתבע 'לביטול המקח' נדחות.

טענה לפיה אם לא כתבו הבוררים שטענת הקיזוז נדחית הרי שיש לראותה כמתקבלת – היא עצמה טענה שאינה מתקבלת על הדעת.

לפיכך נעשה ניסיון לברר עם הנתבעים האם יש בידם לשלם את יתרת השכירות על מנת להישאר בחלק מהנכס בו הם נמצאים כיום ואולם הללו הבהירו כי אין בידם לעשות כן. לאור האמור, ומשעה שהנתבעים מפרים את הסכם השכירות ולא משלמים דמי שכירות זה למעלה משנה, אין מנוס מפינוי הנתבעים מהנכס.

לפיכך אני מורה לנתבעים לפנות מכל אדם וחפץ את הדירה וכל חלק ממנה בו הם מחזיקים וזאת עד ליום 8.6.2021.

במהלך הכנת תצהירי עדות ראשית בתביעת פינוי שהגישה המשכירה נגד השוכרת הראשית בשל הפרת תנאי הדיירות המוגנת, נחשפה המשכירה לפעילות הבלתי חוקית והבלתי מוסרית שמנוגדת למטרת ההסכם המבוצעת במושכר.

נקבע כי: "פסק הדין שניתן בבית המשפט לשכירות השיב על שאלה זו בשלילה, וקבע שהמשכירה לא נתנה הסכמתה להסכם השכירות הקונקרטי הזה (פסקאות 33-31 לפסק הדין). קביעה עובדתית זו לבטח מספיקה לשלב לכאורי זה, אם לא למעלה מכך". לאור האמור לעיל, בימ"ש קמא הגיע למסקנה הלכאורית ששימוש כספא אינו מותר לפי הסכם השכירות ושלא ניתנה הסכמה של המשכירה לשימוש זה. נקבע כי: "משהתירה השוכרת הראשית לשוכרת המשנה להשתמש במושכר למטרה שאינה מנויה בהסכם, היא לכאורה נהגה בנגוד לתנאי הקבוע בהסכם השכירות באופן שמאפשר למשכירה לבטלו כאמור בסעיף ח' שבו. מאחר ששוכרת המשנה אינה יכולה לעשות שימוש במושכר שאינו מותר לפי הסכם השכירות העקרי, בין היתר מאחר שהסכם השכירות העקרי צורף כנספח להסכם שכירות המשנה כחלק ממנו (ההואיל הראשון להסכם שכירות המשנה), הרי שסכויי התביעה, למצער ביחס לסעד של הפסקת שימוש במושכר לצורך ספא, נחזים בשלב זה להיות טובים". בימ"ש קמא לא קיבל את טענת השוכרת הראשית שאין מקום לידון בעילת פינוי לפי סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר משום שזו תלויה ועומדת בתביעה אחרת.

...

בימ"ש קמא הגיע למסקנה כי סיכויי התובענה להתקבל ביחס לסעד של הפסקת שימוש בנכס כספא נחזים לכאורה להיות גבוהים מכוח עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, וכי שיקול זה מטה את הכף להיעתר לבקשה לסעד זמני.

לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, הגעתי למסקנה ולפיה דינה להידחות אף ללא צורך בתשובת המשיבה, מהנימוקים כדלקמן: ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בשיקול דעת רחב הנתון לערכאה הדיונית בהחלטות הנוגעות למתן סעדים זמניים, למעט במקרים חריגים.

לסיכום: לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.