תביעת עמלת תיווך ללא הזמנה בכתב לפי חוק המתווכים

בית משפט לתביעות קטנות בחיפה ‏ה' אדר א' תשפ"ב, 06 פברואר 2022 ת"ק 39697-07-21 שחר נ' כהן תיק חצוני: בפני כבוד הרשם הבכיר, בנימין בן סימון תובע צח שחר נתבע מאיר כהן פסק דין

יתר על כן, נטען, כי המתווך לא היה הגורם היעיל בעיסקה והמשא ומתן נערך באופן ישיר בינו לבין הקונה של הדירה.

" גרסת הנתבע "ש. התובע טוען שהוא העביר לך את נוסח המייל, של חוזה מסויים שכתוב "צח בנדל"ן" בהסכם כתוב דמי תיווך כדלקמן 5,000 ₪ + מע"מ וזה מה שנשלח אליך, אז אם כן, המשמעות היא שאתה תשלם 5,000 ₪ + מע"מ? כן אבל במידה, התובע התחייב שלא לוקח עמלה ממוכר הנכס, עברו חודשים עשיתי שפוץ נכשלתי בו, התקשרתי לתובע אמרתי לו שאני לא משפץ אתה דירה ושאני רוצה למכור אותה, הוא אמר שהוא מתחיל לדאוג למכירה, הוא פירסם כמה חודשים את הדירה, מראה ללקוחות, לא ביקש ממני לחתום על שום מיסמך, לאחר מספר חודשים הוא אומר לי שיש לו הצעה מלקוחה.

" סעיף 14(א) לחוק המתווכים קובע כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך מלקוח אם היתקיימו הדרישות הבאות: "(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

בהמשך לכך, קובעות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 (להלן: תקנות המתווכים) כי בהזמנה בכתב לבצוע פעולות תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק המתווכים, לא יחסרו הפרטים הבאים: "(1) שמות, כתובות ומספרי זהוי של המתווך ושל הלקוח;

...

אעיר, כי במבחן המהימנות אני נוטה לקבל את עמדת הנתבע ולא את עמדת התובע, עליה אני סבור שלא ניתן לסמוך.

מכל המקובץ דין התביעה להידחות.

התובע ישלם הוצאות משפט לנתבע סך של 750 ₪ תוך 20 יום.

בהתאם לסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, זכאותו של מתווך לקבלת דמי תיווך מותנית בהתקיים שלשה תנאים מצטברים: שהמתווך הוא בעל רישיון לפי חוק המתווכים, שהמתווך מילא אחר הוראות סעיף 9 בדבר קיומה של הזמנה בכתב ושהמתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

עיון בטופס הזמנת שירותי תיווך הנושא תאריך 1/12/19 עליו מבסס התובע את תביעתו, מעלה כי תוכנו סותר, או, למצער, כלל אינו תומך בגירסתו, מאחר וכולל שני סעיפים המתייחסים לשעור עמלת תיווך שאינם יכולים לדור בכפיפה אחת.

...

מנגד, גרסת הנתבע כי התנאי לתשלום דמי תיווך היה השגת "מחיר מטרה" הייתה עקבית מאד ולא נסתרה בחקירה הנגדית במהלכה חזר הנתבע פעם אחר פעם כי הסיכום עם התובע היה: "אתה מביא מחיר טוב אתה מקבל שכר טרחה, אם אתה לא מביא מחיר טוב אתה לא מקבל, אני מכיר את הדירה גם בלעדיך" .

התובע אף טען כי אין לתת אמון בעדות העדה מאחר ובכוונתו לנקוט בהליך משפטי גם נגדה בשל אי תשלום עמלת תיווך (עמ' 9 ש' 12) זאת, בניגוד לעדותו בדיון שהתקיים ביום 23/6/21, שם הסביר כי "אין לי קייס לתבוע אותם (את המוכרים – א' ר') מאחר ו"תוך כדי המו"מ לא הספקתי להחתים את המוכרים על טופס ... ... ... אין לי את היכולת לתבוע אותם". טענת התובע כי הסכמת הנתבע לשלם את העמלה בשיעור של 2% נלמדת מתמלילי השיחות במהלכן דובר בסכומים גבוהים בהרבה מהצעת הרכישה ומכך שהנתבע "נתן לי להמשיך", דינה להידחות לא רק בשל כך שעומדת בסתירה לטופס הזמנת שירותי תיווך אלא גם בשל כך שאינה נכונה עובדתית.

לאור האמור לעיל, דין התביעה להידחות וכל אני מורה.

נטען כי התובעות – מתווכות מקרקעין טיפלו בעסקת מכר של נכס מקרקעין עבור הנתבע, לאחר שהתחייב לשלם להן עמלת תיווך של 2% ממחיר מכירת הנכס שלו, אך בזמן אמת לאחר שכבר הובאו הקונים, סרב לחתום על הסכם תיווך וסרב לשלם דמי תיווך.

הנתבע ביקש לסלק התביעה על הסף, שכן אין בנמצא הזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי דרישת סעיף 9 (א) ו- 14 (א) (2) לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים").

עילת "תרמית" בתביעה בודקים לפי מהותה ובמקרה דנן אין "תרמית" ואין "נסיבות חריגות" לפי כתב התביעה.

...

בנוגע להעדרו של חוזה כתוב ( הסיטואציה הרלוונטית לתיק קמא )נקבע: "50. המסקנה המתקבלת מכל האמור לעיל היא שקשה לחשוב על מצב שבו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב על מנת להטיל חיוב בדמי תיווך. מכל מקום, במסגרת הדיון שבפנינו אינני נדרשת לקבוע מסמרות בכך. בעיקרו של דבר, וכפי שיפורט בהמשך הדברים, אפילו קיימים מקרים חריגים וקיצוניים שיצדיקו התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב, איני סבורה כי המקרה דנן מצדיק קביעת גבולות ברורים באשר לאותם מקרים". כלומר- לא הוגדרו מקרים שבהם יחויב לקוח בדמי תיווך כאשר אין כלל חוזה תיווך בכתב, אך "לא נקבעו מסמרות " בדבר.

לא שוכנעתי כי בירור התביעה יצדיק השקעת משאבים יוצאת דופן באופן המצדיק הכרעה ערעורית לגופו של עניין כבר בשלב הביניים שבו אנו מצויים.

לסיכום: לאור האמור לעיל נדחית בקשת רשות הערעור.

מבוא התובע, מתווך מקרקעין, הגיש תביעה לשכר תיווך בסכום של 945,000 ₪ בצרוף מע"מ כנגד הנתבע, אשר חתם על הזמנת שירותי תיווך במקרקעין, בקשר למגרש בכתובת רחוב נווה שאנן 18 פינת רחוב בני ברק 11 תל אביב.

הנתבע הנו מהנדס ביניין, בעל קשרים עם שמאים ואדריכלים, ופועל כמשקיע ויזם פרויקטים בתחום הנדל"ן. טענות הצדדים התובע טוען, כי ביום 22.6.2014 חתם הנתבע כלפי התובע על הסכם להזמנת שירותי תיווך, שלאחריו נערכו במשרד התובע פגישות במעמד הצדדים, וכן במעמד מר חגי קורח (להלן: "חגי"), שהיה איש אמונו של התובע, וניצל את אמונו הרב, והעלים את טופס ההיתחייבות על מנת לשלול עמלת תיווך מהתובע.

לעניין הסכם התיווך שצורף כנספח 2 לתביעה, טוען הנתבע, כי הוספו לו בשלב מאוחר באופן חד צדדי וללא הסכמת הנתבע, תוספות בכתב יד. הנתבע מציין, כי לא מופיעה חתימתו לצד התוספות המאוחרות.

(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, ושמעתי את עדויות הצדדים ועדיהם, ועיינתי בסיכומי הצדדים עולה כי דין התביעה להידחות.

אשר על-כן, לאור כל הנימוקים לעיל, התביעה נדחית בזה.

התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 35,000 ₪, בתוספת מע"מ ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: "החוק") קובע בסעיף 9 שעניינו "דרישה להזמנה בכתב" בס"ק (א): "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה". תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז – 1997 קובעות בתקנה מס' 1 את הפרטים שחובה לפרט בהזמנה לבצוע פעולת תווך במקרקעין.

החוק לא רק דרש הזמנה בכתב חתומה על ידי הלקוח הכוללת את הפרטים שנקבעו בתקנות, אלא קבע במפורש כי מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם נחתמה הזמנה בכתב על ידי הלקוח.

כן נקבע כי במקרים בהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין ללמוד במישרין מפסקי הדין המאפשרים היתגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל, בדרישה לפי חוק המתווכים במקרקעין יש מקום להחמרה רבה יותר מהדרישה בחוזה מקרקעין, שאחרת החוק ירוקן מתוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך וההגנה הנדרשת למי שנידרש לשירותי תיווך.

בחשבון עסקה מספר 300 אשר התובעת כאמור לא מצאה לנכון לצרף לכתב התביעה וכן לא לתצהיר מטעמה, מדובר במסמך שהוצא על ידי אסף שמר, על נייר מכתבים שלו, מיום 15.8.11 ובו נכתב: "הנידון: חשבון עסקה מס' 300". "שמחתי לסייע לחברתכם בבצוע עסקת הקומבינאציה ברח' שדרות ירושלים ביפו. לפי הסיכום בנינו להלן פירוט התשלום לו אנו זכאים בגין העסקה: ... עמלתנו עומדת על סך של 210,000 + מע"מ. לבקשתך התשלום יחולק לשני חלקים... בנוסף לחברתך קיימת האופציה לרכוש 44 יח' נוספות לפי אותם תנאים בתוספת הצמדה למדד, בגין מיגרש זה, תשולם לנו עמלה נוספת לפי אותו חיוב בדיוק (פרו-רטה). ברצוני להזכירך כי לפי ההסכם בנינו, במידה ותרכוש את המיגרש הרביעי עליו ניתן לבנות 44 יח' נוספות, נהיה זכאים לדמי תיווך לפי אותו היחס". חשבון עסקה מספר 302 לא גולה על ידי התובעת בכתב התביעה והיא לא התייחסה אליו אלא לאחר שהנתבעת צרפה אותו לכתב ההגנה.

...

במסמך נרשם: "הנדון חשבון עסקה מס' 302". "בהמשך לחשבון מס' 300 שנשלח אליכם בתאריך 15.8.11 וחשבון מס' 301 שנשלח בתאריך 15.2.12, להלן החשבון בגין מימוש האופציה לרכישת המגרש האחרון בעסקת בולווארד שדרות ירושלים יפו. חשבון זה סוגר את יתרת התשלום בגין התיווך בעסקה זו. הסכום לתשלום הנו... החישוב... התשלום יועבר לחברתי וזו מתחייבת להפריש ממנו סכום של 107,500 ₪ + מע"מ למר אילן בן דרור בהתאם לסיכום בינינו. מתוך היתרה ישולם למר מאיר באלאס 22,500 ₪ + מע"מ ויתרת התשלום תשולם לחברתי. דהיינו: אילן בן דרור 107,500 ₪, מאיר באלאס: 22,500 ₪ ואסף שמר יזום והשקעות בנדל"ן בע"מ: 70,000 ₪. מסמך זה גובר על כל מסמך חתום או כל הסכמה אחרת בקשר לדמי התיווך שישולמו לצדדים בגין עסקה זו. החתומים מטה מאשרים בחתימתם מטה שבכפוף לתשלום המפורט לעיל לא תהיינה להם כל תביעה לתשלום דמי תיווך נוספים בגין עסקה זו.... (ההדגשות לא במקור – ר.פ.א)" דהיינו, חשבון עסקה 302, קובע במפורש, בהסכמת התובעת, כי מדובר במימוש האופציה לרכישת המגרש האחרון בעסקת בולווארד שדרות ירושלים יפו, וסוגר את יתרת התשלום בגין עסקת תיווך זו. קרי: המסמך קובע מפורשות שאין מגרש רביעי בעסקת התיווך בשדרות ירושלים ביפו, ואין כל עסקת תיווך באזור זה פתוחה ותלויה בין הצדדים וליתר ביטחון קובע ויתור על דרישה לתמי תיווך נוספים.

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.