תביעת עמלת תיווך בגין חוזה סוכן בין סוכני נדל"ן

השניה, תביעתו של הנתבע בקיש להכיר בו כעובד, בדיעבד, וזכאותו לרכיבי תביעה הכרוכים בהכרה זו. להלן הרקע הרלוואנטי: סלומון הוא הבעלים ומנהל סוכנות תיווך מקרקעין בשם רילטי אקזקיוטיב, באיזור נשר ואיזור חיפה רבתי, זאת מתוקף חוזה זכיינות עם רשת הנדל"ן רילטי אקזקיוטיב הבינלאומית (להלן: "סלומון" או "התובע").

בהתאם לסעיף 10 להסכם, תמורת שירותי התיווך יקבל הנתבע עמלת תיווך בגין כל עסקת תיווך נדל"ן שבוצעה על ידו, ואשר התמורה בגינה נתקבלה בפועל אצל הזכיין ונפרעה כדין.

זהו שוק שיש בו תחרות עסקית בין סוכנות סלומון לסוכנות רימאקס.

...

פיצוי בגין התנהלות שלא בתום לב אין אנו סבורים, בנסיבות העניין, כי סלומון התנהל באופן שראוי לפסוק בגינו פיצוי בגין התנהלות שלא בתום לב. התובע התנהל כפי שמקובל בענף התיווך.

לסיכום סלומון ישלם לבקיש, סך של 9,261 ₪ בגין רכיב השעות נוספות.

לאור תוצאת ההליך ובשים לב לפערים בין הסכומים שנפסקו אל מול הסכומים שנתבעו בפועל בשתי התביעות, מצאנו כי אין מקום לפסוק הוצאות למי מהצדדים.

בית משפט השלום בחיפה ת"א 28345-02-18 איציקזון נדל"ן בע"מ ואח' נ' ר.י.ל. גרין ווד אנרג'י 2014 בע"מ תיק חצוני: בפני כבוד השופטת מירב קלמפנר נבון תובעים 1.איציקזון נדל"ן בע"מ 2.ישראל כהנים ע"י ב"כ עוה"ד סלעי ואח' נתבעים ר.י.ל. גרין ווד אנרג'י 2014 בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד כלפון ואח' פסק דין

התובעים טוענים כי הוסכם בין הצדדים כי ישולמו לתובעים דמי תיווך, עם חתימת הנתבעת על הסכם שכירות, בשיעור חודש שכירות בצרוף מע"מ. התובעים טוענים כי התובע 2 איתר עבור הנתבעת נכס בכפר ויתקין, באמצעות סוכנות תיווך "רימאקס מאקסימום" בנתניה.

התובעים טוענים כי בדיעבד התברר להם, מסוכנות רימאקס, כי הנתבעת שכרה את אותו נכס סמוך, אשר הוצע להם ע"י התובעים במהלך הסיור, וזאת מבלי שהנתבעת או מנהליה יידעו את התובעים על כך. לטענת התובעים, הם היו הגורם היעיל באיתור הנכס שנשכר והצגתו למנהלי הנתבעת, הם היו אלו אשר איתרו את הנכס עבור הנתבעת, יזמו את הקשר בין הצדדים, הפגישו בינם לבין סוכנות רימאקס שפעלה מטעם בעל הנכס, והביאו לידיעת מינהלי הנתבעת את מלוא המידע אודותיו, לרבות, מיקומו, פרטי בעליו, ופרטי סוכנות התיווך הפועלת בשם בעליו.

לטענת הנתבעת, מהוה הדבר הטעה מכוונת או עושק ואינו מקים לתובעים זכות לקבלת עמלת תיווך בגין כל עסקת מקרקעין שהנתבעת תבצע בנכסים אלו, אלא אך על עסקה ספציפית שכתובתה הוגדרה וסוכמה מראש ובכתב.

בעיניין הסכם התיווך מושא התביעה המונחת לפניי, הנטל הוא על הנתבעת, להוכיח כי על אף חתימת מר קלצ'ין, אשר נחתמה לאחר ביקורו בנכס, לא הייתה גמירת דעת באשר לתוכן המסמך עליו חתם והיא לא התגבשה לכדי הסכם מחייב.

...

הפסיקה אשר צירפה הנתבעת אך מחזקת מסקנה זו (ר' למשל בע"א 2144/91 ובע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, נו(1) 842 ; ובפרט ראה בתא"מ (שלום נת') 43164-03-11 צפריר לייבו נ' חני אילן).

כאמור לעיל, משחתמה הנתבעת על ההסכם, אשר פירט את המתחם כנכס אחד, וכן פירט נכס נוסף, באופן הכולל אזור ורחוב (ר' עדותו של מר ישראל כהנים בעניין זה) מתחזקת המסקנה האמורה.

סוף דבר, אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 52,650 ש"ח הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ( 13/2/18) ועד ליום התשלום המלא בפועל.

המחלוקת העיקרית בבסיס התובענה היא זו: אשכנזי טוען כי עוד בראשית הדרך, לאחר שיצר הוא את הקשר הראשוני בין המוכרים לבין הקונה, נכרת הסכם בעל פה בינו לבין פרדו, לפיו חלקה של פרדו נכסים בדמי התיווך שיתקבלו, יחולק ביניהם שווה בשווה.

פרדו טוען מנגד, כי מעולם לא סוכם בינו לבין אשכנזי כי חלקה של סוכנות פרדו בדמי התיווך יחולקו ביניהם בחלקים שוים, אשכנזי מעולם לא עבד כסוכן נדל"ן בסוכנות פרדו ומעבר לפגישה הראשונה שיצר אשכנזי בין הצדדים, לא היה לו כל חלק בקידום העסקה.

פרדו אינו מכחיש כי אשכנזי זכאי לתגמול כלשהוא בעבור חלקו בעיסקה ("עמלת הפנייה קטנה" - סעיף 11 לכתב ההגנה) אולם זה מוערך על ידו בסך של 5000 עד 7000 ₪ כפי שנהגו הצדדים במספר מקרים ספורים קודמים.

הנימוקים לכך הם אלו: פרדו אישר בעדותו, כי בימים בהם עמל לשנות את הסכם שתוף הפעולה הראשון בין סוכנות פרדו לבין גלעדי (חלוקת דמי התיווך ביניהם שווה בשווה), להסכם שתוף הפעולה השני (חלוקת דמי התיווך ביניהם ביחס של שני שלישים לעומת שליש), הנימוק אותו הציג בפני גלעדי היה, כי מדובר בשלושה מתווכים הצריכים לקבל את חלקם בדמי התיווך ביחס של שליש לכל אחד – גלעדי, פרדו ואשכנזי.

...

מצאתי אפוא כי דין התביעה להתקבל גם כנגד חב' רוטשילד.

על אף זאת מצאתי כי דין התביעה להידחות כלפי מר שלומי אביסר.

סוף דבר דין התביעה להתקבל כנגד הנתבעת 2 – חב' פרדו נכסים בע"מ, וכן כנגד הנתבעת 4 – חב' רוטשילד מערכות שילוט בע"מ. הנתבעות 2 ו-4 ישלמו אפוא לתובע ביחד ולחוד סך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ כנגד חשבונית מס כדין, דהיינו 58,500 ₪, כאשר סכום זה נושא ריבית והפרשי הצמדה החל ממועד הגשת התביעה ואילך.

המשיבה הכחישה כאמור קיום יחסי עובד-מעסיק וכן את הזכויות לגופן, והגישה תביעה שכנגד בה נידרש המערער להחזיר את הסכום שקבל; להישתתף בהוצאות המשרד בהתאם להוראות הסכם ההיתקשרות; לשלם עמלה בגין תיווך ברכישת נכס עבור הוריו; ופצוי בגין לשון הרע.

טרם לכן נפנה, בקשר למסגרת הנורמאטיבית הרלוואנטית, ל-ע"ע (ארצי) 15868-04-18 גבריאל כותה - עריית רעננה (7.4.21), בו נסקרו בהרחבה המבחנים השונים וכן הובהר בהתבסס על פסיקה ארוכת שנים כי "היותו של אדם עובד הוא דבר קרוב לסטאטוס, ומעמד זה אינו נקבע על ידי הצדדים או מי מהם, אלא על פני נסיבות העניין כהווייתן". אשר לפן החיובי של מבחן ההישתלבות – לא הייתה מחלוקת כי המשיבה היא "מיפעל" במובנו במשפט העבודה, וכי תפקידו של המערער כמתווך נדל"ן הוא תפקיד ליבה במסגרת עיסוקה של המשיבה כמשרד לתיווך נדל"ן. מהראיות עלה כי המשיבה פעלה באמצעות סוכנים מטעמה, מתווכי נדל"ן, וביניהם המערער שהוגדר כסוכן "קונים"; ביצע עבודתו בין מהשטח ובין מעמדת עבודה אישית שיוחדה לו במשרד המשיבה; ביצע את העבודה שהוטלה עליו באופן אישי כחלק מהמערך האירגוני של המשיבה; ובהתאם שמו צוין כסוכן מטעם המשיבה באתר האנטרנט שלה.

...

גם מבחן הפיקוח התקיים לטעמנו (ולו במידה מסוימת בהתחשב בסוג העיסוק), ובית הדין האזורי עצמו התרשם כי "ההתכתבויות בין הצדדים עסקו בעיקר בענייני תיווך (לקוחות פוטנציאליים ונכסים המוצעים למכירה), ונראה שמטרתן הייתה לרוב תיאום בין הצדדים בעניינים אלו". בית הדין האזורי קבע כי לא התקיים הפן החיובי גם מהטעם שהמערער עבד עבודה חלקית בלבד ובשעות לא קבועות.

איננו מתערבים בקביעה עובדתית זו, אך שוכנענו כי לא נובע ממנה כי לא מתקיים הפן החיובי של מבחן ההשתלבות.

בהינתן עובדות אלה, אנו סבורים כי מתקיים הפן החיובי של מבחן ההשתלבות.

אשר לפן השלילי של מבחן ההשתלבות – לא שוכנענו כי עבודת המערער נעשתה במסגרת עסק עצמאי.

מהראיות עלה לטעמנו בבירור כי לא דובר בפלטפורמה משותפת למתווכי נדל"ן עצמאיים ששיתפו ביניהם פעולה, אלא בעבודה שנדרש המערער לבצע עבור לקוחות המשיבה במסגרת עסק שניהלה ובהתאם להנחיותיה (ראו והשוו לגבי מתווך נדל"ן: ע"ע (ארצי) 21791-10-21 הום נכסי השרון בע"מ – ערן מאייר (22.3.22))).

סוף דבר – הערעור מתקבל ואנו קובעים כי התקיימו יחסי עובד-מעסיק בין המערער למשיבה במהלך תקופת ההתקשרות.

המשיבה הכחישה כאמור קיום יחסי עובד-מעסיק וכן את הזכויות לגופן, והגישה תביעה שכנגד בה נידרש המערער להחזיר את הסכום שקבל; להישתתף בהוצאות המשרד בהתאם להוראות הסכם ההיתקשרות; לשלם עמלה בגין תיווך ברכישת נכס עבור הוריו; ופצוי בגין לשון הרע.

טרם לכן נפנה, בקשר למסגרת הנורמאטיבית הרלוואנטית, ל-ע"ע (ארצי) 15868-04-18 גבריאל כותה - עריית רעננה (7.4.21), בו נסקרו בהרחבה המבחנים השונים וכן הובהר בהתבסס על פסיקה ארוכת שנים כי "היותו של אדם עובד הוא דבר קרוב לסטאטוס, ומעמד זה אינו נקבע על ידי הצדדים או מי מהם, אלא על פני נסיבות העניין כהווייתן". אשר לפן החיובי של מבחן ההישתלבות – לא הייתה מחלוקת כי המשיבה היא "מיפעל" במובנו במשפט העבודה, וכי תפקידו של המערער כמתווך נדל"ן הוא תפקיד ליבה במסגרת עיסוקה של המשיבה כמשרד לתיווך נדל"ן. מהראיות עלה כי המשיבה פעלה באמצעות סוכנים מטעמה, מתווכי נדל"ן, וביניהם המערער שהוגדר כסוכן "קונים"; ביצע עבודתו בין מהשטח ובין מעמדת עבודה אישית שיוחדה לו במשרד המשיבה; ביצע את העבודה שהוטלה עליו באופן אישי כחלק מהמערך האירגוני של המשיבה; ובהתאם שמו צוין כסוכן מטעם המשיבה באתר האנטרנט שלה.

...

אשר לפן השלילי של מבחן ההשתלבות – לא שוכנענו כי עבודת המערער נעשתה במסגרת עסק עצמאי.

מהראיות עלה לטעמנו בבירור כי לא דובר בפלטפורמה משותפת למתווכי נדל"ן עצמאיים ששיתפו ביניהם פעולה, אלא בעבודה שנדרש המערער לבצע עבור לקוחות המשיבה במסגרת עסק שניהלה ובהתאם להנחיותיה (ראו והשוו לגבי מתווך נדל"ן: ע"ע (ארצי) 21791-10-21 הום נכסי השרון בע"מ – ערן מאייר (22.3.22))).

סוף דבר – הערעור מתקבל ואנו קובעים כי התקיימו יחסי עובד-מעסיק בין המערער למשיבה במהלך תקופת ההתקשרות.