תביעת עו"ד לשכר טרחה בגין טיפול במגרשי נדל"ן

נכון למועד ההחלטה הקודמת היה על המנהלים להשלים את הטיפול בשני מגרשים המצויים ב[עיר], לגביהם התגלו קשיים בהיבט הרישומי.

אני מוצאת איפוא, מבלי להביע דיעה לגבי פסיקת שכר הטירחה הסופי, שהסכום המוצע על ידי היורשים הוא הולם בנסיבות העניין, ויהא זה הולם באותה המידה לאמץ הצעה זו בשלב זה, תוך מתן רשות למנהלים לפעול לסיום הפעולות הנדרשות למימוש הצוואה לגבי שני המגרשים".

טענות המנהלים המנהלים טוענים כי במשך 11 שנים פעלו לחשיפת התרמית וחשיפת כל העובדות שאיפשרו את הגשת התביעה ואף סייעו לעורכי הדין שהגישו התביעה.

בעניינינו קיימים בעיזבון כספים בחשבונות בנק, נכסי נדל"ן ומניות בחברה, ופעולת מינהלי העיזבון התמצתה בהעברת הבעלות בנכסי העיזבון ליורשים – מהמנוחה לחברה - ובהעברת מניות החברה ליורשים.

ומכאן כי ככל ששווי העיזבון גדול יותר, בית המשפט יראה לנגד עיניו רף נמוך יותר של שכר הטירחה (ההדגשה אינה במקור): "שכר הטירחה שנפסק בעיזבונות גדולים בשווי של עשרות מיליוני ש"ח, 'נע' בין אחוז לשני אחוז ולעיתים אף הרבה פחות משעור זה. לכן, 'ממעוף הציפור' שכר הטירחה שנפסק למערער הוא בהחלט סביר, במיוחד בהיתחשב בעובדה שהוא לא סיים את מלאכתו והמשיבים יצטרכו לשלם שכר נוסף לכונסים" (עמ"ש (ת"א) 9661-06-19‏‏ עו"ד פלוני מנהל עזבון (לשעבר) נ' יורשי המנוח אלמוני ז"ל, מיום 27.2.2020; ר' גם ת"ע (ת"א) 15853-03-12‏‏ ג', מנהל העזבון נ' ב'‏, מיום 30.11.14 לרבות הדוגמאות המובאות מן הפסיקה).

...

ההכרעה בהן נדחתה לעת מצוא ובשלה העת לעשות כן. לשם שלמות התמונה, נביא להלן מעיקרי ההחלטה: "[..] סבורני שלטובת העניין, יש להימנע בשלב זה מקביעת מסמרות והכרעה במחלוקת העובדתית, ולאמץ את העמדה המשותפת לצדדים, עליה אין מחלוקת, והיא שעבודת המנהלים טרם באה לסיומה, והנדון כעת הוא שכר טרחה חלקי.

יתירה מכך, הפסיקה העמידה יחס הפוך בין היקף העזבון לבין שיעור שכר הטרחה: "סבורני, כי בנוסף לכללים אלה, יש לקבוע כי מנהל העזבון יהא זכאי לקבל שכר טרחה בשיעור של 3%, באותם מקרים שבהם שווי נכסי העזבון הינו נמוך יחסית (פחות מ-500,000 ₪). שכן במקרים אלה עלול להיווצר מצב שמנהל העזבון יבצע פעולות רבות בניהול של עזבון בהיקף קטן יחסית, יקבל שכר טרחה שאינו עומד ביחס ישר לפעולותיו" (ת"ע (טב') 14335-03-09‏ אלמונית ז"ל נ' פלונית (קטינה)‏, מיום 26.7.11).

אני דוחה את טענות היורשים הנוגעות לשכר טרחתו של עו"ד פלוני.

שוכנעתי מתשובותיו של עו"ד פלוני ומן הסימוכין הרבים שצירף לתשובתו, שלא היה לשכר הטרחה המדובר כל קשר להיותו מנהל עזבון, והוא שולם בזיקה לפעולות שהתרחשו עוד לפני לידת העזבון.

שוכנעתי עוד שהפעולות בגינן שולם לעו"ד פלוני שכר טרחה היו ידועות היטב ליורשים, כל שכן היורש מס' 4, אשר ייצוגו של עו"ד פלוני נגע בין היתר לענייניו באופן אישי והן לענייני המנוחה.

באשר לשוויו של העזבון, מקובלת עליי טענת היורשים, כי המנהלים לא העמידו די נתונים על מנת לאמוד את שווי העיזבון בהתאם להוראות התקנות.

באותה נשימה איני מקבלת את טענת המנהלים, בציינם כי שווי המקרקעין עלה באופן ניכר לאורך השנים ומטעמי הגינות הסתמכו על שומות ישנות.

העובדות התובע, משה חמי (להלן: "התובע") הנו איש עסקים, אשר במועדים הרלוואנטיים לתובענה זו (2014 – 2017) עסק ביזמות בתחום הנדל"ן. הנתבעות הנן חברות פרטיות, אשר אף הן עוסקות ביזמות בתחום הנדל"ן. מר יצחק ברוך (להלן: "יצחק"), הנו בעל השליטה והמנהל של שתי הנתבעות.

משא ומתן זה נמשך חודשים ארוכים, ובמהלכו העלו בעלי המיגרש דרישה שהנתבעות גם ישלמו את שכר טירחתו של עו"ד דיאמנט, אשר יטפל במכירת הדירות שיבנו וכנגד שכר טירחה בשיעור של 2% מתמורת הדירות.

...

וכפועל יוצא מכל זאת – אני מקבל את גרסת הנתבעות, דוחה את גרסת התובע, וקובע שאין לתובע זכות לתשלום נוסף מהנתבעות.

אשר על כן אני דוחה את התביעה.

עד כאן ההסכמות בין הצדדים, ומעבר לכך, קיימות מחלוקות מהותיות ביניהם, שהביאו לפתיחת הליך זה. התובע טען כי בישיבה הראשונה שקיים עם הנתבעת, הציג הנתבע בפני התובע את תכניותיו בקשר למגשר וסוכם ביניהם כי בתמורה לשירותי התובע בקידום התכנית, לרבות בטיפול המשפטי שיידרש בהמשך לצורך מכירת הדירות בפרויקט, "יהיה זכאי התובע לשכר טירחה בשיעור 2% משווי כל יחידה (כאשר שכר הטירחה יגבה מאת רוכשי הדירות בפרויקט, כמקובל)." (סעיף 7 לכתב התביעה).

עוד טען התובע כי בהמשך, העלה הנתבע בפניו את האפשרות שהנכס יימכר בטרם מכירת הדירות, וסוכם כי במקרה כזה, יהיה שכר הטירחה המגיע לתובע בשיעור של 5% משווי המיגרש בעת מכירתו.

האמירה כי שכר הטירחה בגין השירותים המשפטיים שנותן התובע לחברה בפרויקט "יוסדר בנפרד" אינה מעידה על כך שקיים הסכם לעניין השכר, לא כל שכן, הסכם לפיו השכר ישולם בשיעור כלשהוא מתוך תמורה שתתקבל.

התובע, שהעיד על עצמו כמומחה במשפט אזרחי ומקרקעין, פעיל כעורך דין מסחרי מזה 20 שנים עם מומחיות ספציפית בתחום המקרקעין (סעיף 65א לתצהירו) בודאי היה חייב לדעת אודות שינוי חקיקה זה ולהתייחס אליו, במקום לחזור על טענתו לסיכום שכר בשיעור 2% "כאשר שכר הטירחה יגבה מאת רוכשי הדירות בפרויקט, כמקובל" כאשר ידוע, הן בעת הגשת התביעה והן בעת עריכת התצהיר, כי מימוש הדבר אינו חוקי עוד.

ממילא, התובע אינו מבקש כי בית המשפט יעריך את שעות עבודתו, ולהיפך: התובע בסיכומיו הפנה לפסק הדין בת"א (שלום חי') 20571/05 יואב לוי ושות', עו"ד נ' א.לוי השקעות ובנין בע''מ [03.06.2008], שם קיבל בית המשפט את הטענה כי "חיוב לפי שעות אינו נהוג בענף הנדל"ן." (ב) חישוב לפי תשלום חודשי קבוע "ריטיינר" דרך זו לחישוב שכר ראוי אפשרית ומתאימה כאשר לא מדובר בעבודה בהקף דומה באופן רציף מידי חודש (כפי שציין התובע בסיכומיו, היו חודשים בהם עבד שעות ספורות, והיו חודשים בהם עבד עשרות שעות).

...

אקדים סוף דבר לראשיתו ואציין כבר כעת, כי לאחר שנערך דיון להלן בסוגיה הנוגעת לשכר טרחה חוזי בהעדר הסכם שכ"ט בכתב, נדחתה הטענה כי היה הסכם שכר טרחה בין הצדדים לפיה ישולם שכרו של התובע בחישוב לפי אחוזים משווי הדירות שייבנו ויימכרו בפרויקט, או משווי הקרקע, אם תימכר לפני בנייתן.

לפיכך, אני מקבלת את הצעת ב"כ הנתבעים לקבוע את השכר לפי הסכום המינימלי בפריט (ו) שם, בסך של 32,057 ₪.

סוף דבר התביעה נגד הנתבעת 1 מתקבלת בחלקה בלבד כאמור לעיל, בסכום של 114,686 ₪, והתביעה נגד הנתבע 2 נדחית.

מצאתי כי בנסיבות המקרה, אין מקום לחייב את הנתבעת בהוצאות משפט או בשכ"ט עו"ד לטובת התובע, בשים לב לתוצאה הסופית, ועל כן אני מורה שכל צד יישא בהוצאותיו.

תאור ירעת המחלוקת בקליפת אגוז עניינה של התביעה שלפני בטענת התובעים (בני זוג, שנפרדו במהלך ניהול ההליך, רוכשי בית מגורים) להסתרת פגם נסתר של התפשטות טרמיטים בבית שנמכר להם ע"י הנתבע, חרף העובדה שעניין זה טופל על ידו שנים מספר לפני מכירת הבית.

טענות הצדדים טענות התובעים ביום 17.1.17 נכרת בין הצדדים הסכם מכר למכירת בית מגורים ברחוב בן גוריון 43 בגדרה, הבנוי על מחצית חלקה במיגרש הידוע כחלקה 69 בגוש 3874, הרשומה בלישכת רישום המקרקעין ברחובות (להלן: הבית).

התובעים עותרים לקבלת פיצוי כספי בסך כולל של 1,057,806 ₪, בהתאם לרכיבים הבאים: ירידת ערך בשיעור של 10% מהסכום ששלמו התובעים תמורת הדירה, בסך של 290,000 ₪; הוצאות עבור הדברה בסך של 3,000 ₪; היטלים שאותם נאלצו התובעים לשלם במקומו של הנתבע, בסך של 15,954 ₪ (כמפורט לעיל); שכר טירחה בגין חוות דעת מומחה בסך של 3,000 ₪; עלות כריתת עץ בסך של 1,344 ₪; עלות שפוץ כולל של הבית בסך של 290,000 ₪; עלות איטום וזיפות בסך של 14,508 ₪; עוגמת נפש בסך של 150,000 ₪; ופיצויים בגין הפרת ההסכם בסך של 290,000 ₪.

מטעם הנתבע הוגשו תצהירי ע"ר של הנתבע עצמו, וכן של בת זוגו, ענת לרנר גבעון (להלן: ענת או בת הזוג של הנתבע); ותצהירי המתווכים שארך וילדרף (להלן: שארך) ופלורה כהן (להלן: פלורה), שניהם ממשרד שפע נדל"ן, שתיווכו את הבית במסגרת עסקת המכר בין הצדדים דנן.

לאחר עיון בטענות בעלי הדין ביטלה ערכאת העירעור את פסק הדין ואת פסק הדין המשלים והורתה למערערים לשלם למשיבים סכום של 120,000 ₪ לסילוק כל טענותיהם מושא כתב התביעה, כאשר סכום זה כולל הוצאות ושכר טירחת עו"ד. מפסק דינה של הערכאה הראשונה עולות התובנות הבאות: כידוע, הנטל מוטל על מוכר דירה לגלות לרוכש את המידע הפרטי המצוי ברשותו אודות רזי הדירה ונתוניה הסובייקטיביים.

...

כמו כן, התובעים לא הציגו קבלה בגין ביצוע עבודות שיפוץ כמומלץ במסמך זה ומשכך לא מצאתי כי יש לפצותם בגין ראש נזק זה. סוף דבר עולה מן המקובץ כי אכן הנתבע לא דיווח לתובעים ביחס לסוגיית הטרמיטים.

חרף האמור אני סבור כי ישנו מקום לקבוע פיצוי לתובעים בגין הדברה עתידית שסביר להניח כי נלקחה בחשבון במסגרת הסכם המכר עם הרוכשים החדשים.

הנתבע ישלם לתובעים את הסך של 11,900 ₪.

בית המשפט מתבקש לקבוע "כנקודת מוצא", כפי שנקבע בת"א 42162-01-12, כי עובר לחתימה על "נ/3", לא הייתה כל הגבלה על אפשרויות הבנייה של התובע בחלקו במיגרש, וכי "נ/3" לא היה כלול בהסכם השתוף משנת 2004 (אעיר, כי ההסכם משנת 2004 צורף יחד עם "נ/3" כנספח ד' לכתב התביעה המתוקן).

בתקופה הרלוואנטית לכתב התביעה עבד הנתבע 1 כעו"ד שכיר במשרדו של הנתבע 2 והכנסותיו התבססו על שכר בסיסי וכן על אחוזים מהתיקים בהם טיפל, ולכן גם אם ייקבע כי התרשל, הרי שעשה זאת בכובעו כשכיר, ומכאן עומדת לו זכותו לשיפוי מלא מכוח סעיף 13 לפקודת הנזיקין, שעניינה חיובו של מעביד למעשי עובדו מכוח אחריות שילוחית; הוראת סעיף 13 לפקודת הנזיקין אינה "סימטרית", ולנוכח קיומם של יחסי מעביד-עובד, מעביד אינו זכאי לחזור בתביעת שבוב או להגיש הודעת צד ג' נגד עובד שלו, בגין מעשה או מחדל רשלניים שביצע העובד במסגרת עבודתו אצל המעביד; ה"קונספציה" של בית משפט השלום בת"א 42162-01-12 לפיה היה ב"נ/3" כדי להקנות לשכניו העתידיים של התובע זכות להגביל את הבניה בחלקה של התובע, הייתה "שגויה מעיקרה" (ע' 6, סעיף 23 לסיכומים), ולא בכדי המליץ בית המשפט המחוזי לצדדים בהליך שם להסכים לקבלת העירעור על פסק דינו של בית המשפט השלום וכן להסכים לכך כי מדובר במסמך שאין בו כל הגבלה; הנתבע 1 לא יכול היה להעלות על דעתו בזמן אמת כי שכניו של התובע יעשו שימוש לרעה ב"טענת סרק" בדבר משמעותו של "נ/3" ככזה שיש בו כדי להגביל את זכויותיו של התובע, והכל במסגרת מילחמה משפטית בלתי פוסקת שיצאה מכלל פרופורציה; הכלל המשפטי הוא כי בעל דין הזוכה בהליך, כפי שזכה התובע בהליך העירעור, זכאי לקבלת הוצאותיו, כך שלמעשה ההוצאות של התובע היו צריכות להיפסק במסגרת הליך העירעור; הנתבע 1 אינו אחראי לתוצאת פסק הדין בת"א 42162-01-12 כמו גם לקביעותיו של בית המשפט אודותיו, בפרט לנוכח העובדה שהנתבע 1 התייצב להליך שם כעד, וממילא השפעתו על ההליך שם מוגבלת ביותר, ו"קצת צורם" (ע' 7, סעיף 26 לסיכומים) שאדם המתבקש להעיד לטובת שולחו מוצא עצמו נתבע בדיעבד בשל אמירות שניתנו על דוכן העדים ושלא מצאו חן בעיני בית המשפט.

עדותו של התובע לא הייתה אמינה, בפרט לנוכח אופן הצגתו את עצמו כמי שאינו בקיא בענף הנדל"ן, ולנוכח המנעותו מהצגת הסכמי שכר טירחה עם עורכי הדין שייצגו אותו בבית משפט השלום ועורכי הדין שייצגו אותו בבית המשפט המחוזי.

...

לנוכח דחיית התביעה, נדחות מאליהן גם הודעות צד ג' שהגישו הנתבעים.

בסופו של דבר בהליך זה התקיימו שתי ישיבות קדם משפט בלבד, וישיבת הוכחות נוספת, שאותה ניהלו באי כוח הצדדים בצורה מקצועית והגונה, וברוח טובה שאינה מובנת מאליה כלל, בנסיבותיו של תיק זה. גם הסיכומים בכתב הוגשו במועד, והם נכתבו בצורה בהירה ונקייה.

סיכומו של דבר התביעה נדחית.