תביעת נציגות בניין נגד חברת מעליות בגין הפרת הסכם

ביום ראשון 8.9.19 פנה אבי יוחננוב (להלן: "אבי"), נציג חברת האחזקה והניהול של הבניין, "רם ניהול ועד הבית בע"מ" (להלן: "חברת הניהול"), לנתבע, לתיקון התקלה במעלית.

לטענת הנתבע אין בתביעה כלום ויש לבחון את התביעה בראי הודעת הנציגות על הפסקת ההיתקשרות עם הנתבע ובעובדה שהחברה המתחרה – כהן מעליות – פנתה לנציגות בהצעה מפתה לתיקון המעלית ותוך היתנהלות המגלמת עוולה אזרחית של גרם הפרת חוזה, היתקשרה כהן מעליות בעצמה עם הנציגות בהסכם שירות תוך חיובה של הנציגות בסכום מופרך לתיקון תקלות מדומות או כאלו שכהן מעליות גרמו בעצמם.

הנתבע הכחיש את הדברים והתובע כאמור לא הביא לעדות את הגורמים הרלוואנטיים כדי להוכיח את חבותו של הנתבע בתשלום הוצאה זו. טוען התובע כי כהן מעליות הגישה תלונה במשרד הכלכלה, נגד הנתבע.

...

ככלל, הסתפק ב"כ התובע בסיכומיו, בחזרה על כתב התביעה, וכפי שציינתי – האמור בכתב התביעה שאומת בתצהירו של התובע בלבד - הוא מפי השמועה, וחזרה על אותם דברים בסיכומים, מפיו של ב"כ התובע, איננה מכשירה כשל ראייתי זה. ב"כ התובע, בסיכומיו, הרצה טיעונים שלא בא זכרם בכתב התביעה (ראו עמ' 11 לפרוטוקול, שורה 25 עד 31) ועל כן אינני מקבל טיעונים אלו המהווים הרחבת חזית.

סוף דבר – התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבע הוצאות בסך 6,500 ₪.

רקע כללי עסקינן בתביעה שהגישה המשיבה, נציגות הבית המשותף מרח' שילה 1 אשקלון (להלן: "הבניין") כנגד המבקשת בעילה חוזית-נזיקית ע"ס 385,880 ₪, במסגרתה נטען כי המבקשת – חברה לאחזקה וניהול מבנים, הפרה את הסכם אחזקת הבית המשותף שנחתם בין הצדדים ביום 29.11.13 (להלן: "ההסכם"); כן נטען כי חרף הודעת ראש הועד מיום 18.11.14 אשר הודיעה על אי חידוש ההסכם לשנה נוספת, המבקשת פעלה באופן פסול ובנגוד לסעיף 20 להסכם, התערבה ברצון הדיירים, הסיטה אותם נגד ראש הועד וכינסה אספת דיירים.

בתגובתה, טענה המשיבה כי הפסיקה אליה הפניתה המבקשת אשר החילה את סעיף 353א' לחוק החברות היא פסיקת בית משפט שלום שאינה מחייבת, ואין לקבוע כי על המשיבה חל סעיף זה. לחילופין, טענה המשיבה כי אומנם היא נציגות בית משותף ולא חברה כפי שהחוק מגדיר, ועל כן אין לה היכולת להמציא דוחות או אישורים כחברה, אולם החזקה הקבועה בסעיף 353א' לחוק החברות נסתרת בעניינינו, שכן המשיבה בעלת יכולת לגייס כספים בעת הצורך וראיה לכך היא שחוב המעליות אשר עמד על 147,000 ₪ נאסף מכלל דיירי הבניין ושולם.

...

בנסיבות אלה, אני סבורה כי המשיבה לא עמדה בנטל להוכיח כי יש לה יכולת כלכלית לפרוע את חיוביה, ככל ואלה יפסקו.

בשקלול כל האמור, אני מורה כי סכום הערובה שיופקד יעמוד על סך של 19,000 ₪.

סוף דבר המשיבה תפקיד בקופת בית המשפט סך של 19,000 ₪ כערובה להבטחת הוצאות המבקשת, או לחילופין ערבות בנקאית אוטונומית צמודה למדד ובלתי מוגבלת במועד פירעון בסכום זה, תוך 45 יום מהיום, וזאת כתנאי להמשך ההליך.

בקשת האישור מייחסת למשיבה הפרת הסכם, הטעה וחוסר תום לב בקיום חוזה, על פי חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 ועל פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970; עשיית עושר ולא במשפט, בהתאם להוראת סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט- 1979; הטעה והפרת חובת הגילוי, על פי חוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981; הפרת הוראות נוהל לחברות למתן שירות למעליות/יסוד משפטי משנת 1988 מאת הממונה (מפקח עבודה ראשי) אשר נקבע בהתאם לצוו הפיקוח על מצרכים ושירותים (התקנת מעליות ומתן שירות למעליות) התשמ"ד-1984 והפרת ההוראה מאת מפקח העבודה הראשי המתייחסת לכיול וסת מהירות ובדיקת התקן תפיסה במעלית וכן הפרת חובה חקוקה, בהתאם להוראת סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

המשיבה הוסיפה וטענה, כי למבקש לא קיימת עילת תביעה אישית כנגד המשיבה, זאת, בין היתר, משום שההסכם בין נציגות ביניין מגורי המבקש לבין המשיבה אינו מציין כי המשיבה חייבת בפעולות הנטענות בבקשת האישור.

...

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ומששוכנעתי כי נחזית תועלת ציבורית בהתחייבויות שנטלה על עצמה המשיבה, נראה כי ההליך הייצוגי שהוגש היה נחוץ לשם השגת תועלת זו. יחד עם זאת, בשים לב למכלול השיקולים שנמנו בעניין מרקיט, בכללם עוצמת העילה ואיזונה למול התועלת שהושגה שעניינה הסדרה לעתיד, אני מוצאת לנכון לפסוק גמול והחזר הוצאות למבקש ושכר טרחה לבאי הכוח המייצגים אולם בסכומים שאינם מגיעים כדי אלו שעליהם המליצו הצדדים.

הגמול למבקש יעמוד אפוא על סך של 35,000 ₪ ושכר הטרחה לבאי הכוח המייצגים יעמוד על סך של 70,000 ₪ בתוספת מע"מ. כמו כן, אני סבורה כי יש להתערב במועדי התשלום, כמפורט להלן – המשיבה תשלם למבקש ולבא כוחו, בהתאמה, מחצית מסכומי הגמול ושכר הטרחה בתוך 30 ימים ממועד אישור בקשת ההסתלקות.

תביעתו האישית של המבקש נדחית בזאת.

גם אם מדובר בגג המוצמד לשטח דירתם, אסור היה להם להתקין את האנטנות ללא אישור נציגות דיירים הבניין.

לו החברה הייתה מפרה את ההסכם, סביר שהתובעים היו מגישים כנגדה תביעה.

התובעים לא תבעו את הוט מובייל, לא בגין הפרת חוזה, ולא בשום עילה אחרת .

שי שטיינברג – חוקר מטעם הוט, נספח 1 לתצהירו, מכתב מיום 13.8.13, למר איתן קורן, מנב"ט חברת הוט מובייל , בסעיף 1 מציין במפורש "בהמשך לפגישתנו ביום 11.8.13 ולסיורי ההכנה באיזור המגורים ובדירת בית מישפחת גרינשפון ברח' שי עגנון 24 ת"א , להלן הצעת מחיר להתקנת מערכות צלום סמויות, בניסיון לתעד את השכנים הכותבים נגדם כתובות נאצה בגינה השכונתית מול הבית, במעלית, על תיבות הדואר ועל רכבם, תוך שהם גורמים נזק וונדליזם " נספח 2 לתצהיר שי שטיינברג , מכתב מיום 2.12.13 , למר חגי גנש – מנהל הרכשה מרכז חב' הוט מובייל ולתובעים, ומתאר במכתבו את מיקום המצלמות - במרפסת דירת התובעים תוך שהן מכוונות אל רחבת החניה של הבניין ואל הגינה הציבורית, וכן הותקנו מצלמות סמויות בשטחים צבוריים של הבניין אשר גם לתובעים חלק בהם, במעלית, ובגינה הקדמית לעבר תיבות הדואר .

...

מתקבלת חלקית ביחס לפיצוי נדרש בגין פגיעה בפרטיות , ומשכך התובעים/נתבעים שכנגד ישלמו לנתבעים/ תובעים שכנגד , ולמעט תובעים שכנגד 7 ו 9 , סך של 5,000 ₪ לכל אחד , כאשר הסכום צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד למועד תשלום בפועל .

שאר הדרישות הכספיות שבתביעה שכנגד נדחות.

נוכח התוצאה, וכאשר ברי שלכל צד נגרמו הוצאות לא מעטות, אני מחליט שכל צד יישא בהוצאותיו.

השנייה תביעת חברת הניהול ומנהלה דוד אביטן (להלן: "אביטן", נספח 26 לתצהיר אביטן) ותביעת דוד אביטן שיווק בע"מ (להלן: "חב' השיווק", נספח 27 לתצהירו) נגד הנציגות והנציגים שנבחרו במועדים הרלוואנטיים לתביעה: ג'ורג' אברהם פריינטה (להלן: "פריינטה") וחזי חננאל (להלן: חננאל", ת.א 7733-06-17, להלן: "תביעת חברת הניהול").

על פי סעיף 3 להסכם חב' הניהול קיבלה על עצמה את כל הניהול והביצוע הבלעדיים של השירותים בפרויקט, המפורטים בסעיף 4 להסכם וכוללים בין היתר שירותי ניקיון, לרבות אחזקה שוטפת של השטחים המשותפים, המערכות ומתקניהם, מעליות ומזגנים בלובי, תחזוקת גנרטורים, התקנת מצלמות אבטחה לשם פקוח על הנעשה בלובי הכניסה, העסקת שומר אחד עבור ששת הבניינים ונוכחות איש תיחזוקה מטעמה בשטחים אלה.

נוכח הפרה יסודית של ההסכם, הנציגות דרשה החזר כספי בסך כולל של 1,253,060 ₪ בגין הוצאות ששולמו ביתר: 155,800 ₪ - שכירות משרד תיווך, 9,450 ₪ - הוצאות משרד, 436,509 ₪ - שכר מנהל אחזקה, 405,000 ₪ - הוצאות גביה/מזכירות/הנהלת חשבונות, 216,666 ₪ - חיוב עודף בגין מע"מ, ו- 29,635 ₪ - בגין שפוץ חדר השומר (סע' 84 לכתב התביעה).

ביטול ההסכם מחמת הפרתו כללי לשיטת הנציגות היא היתה רשאית לבטל את ההסכם בשל הפרתו היסודית ומשכך חב' הניהול חייבת להשיב לה את מה שקבלה על פיו (סע' 7(א) וסע' 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "החוק")).

הוצאות הניהול – שכר העובדים סע' 6.3 להסכם קובע: "כל בעל דירה ישלם את חלקו בהוצאות הניהול לפי שטח הדירה כולל הצמדותיה ... וזאת ביחס לסכום כלל שטחי הבניינים ובתוספת שיעור של 15% ובתוספת מע"מ". סע' 2.5 להסכם קובע "שירותי הניהול או השירותים – שירותי ניהול הפעלה, תיקון, אחזקה, בדק, ניקיון, תאורה, שמירה, ביטוח השטחים המשותפים והמערכות שבהן, פינוי אשפה, וכן כל פעולה אחרת הנדרשת לצורך אחזקה תקינה של השטחים המשותפים והמתקנים בבניינים בהקף שייקבע מעת לעת על פי הצורך על ידי חב' הניהול". סע' 2.6 קובע: "ההוצאות- הוצאות בגין מתן שירותי הניהול בשטחים המשותפים הכוללים בין היתר הוצאות הכרוכות בטיפול, בהפעלה ובאחזקה של השטחים המשותפים ושל המערכות המשותפות לרבות הוצאות חשמל, הוצאות מיסים, אגרות והיטלים ערוניים וממשלתיים אשר חלים ו/או יחולו על השטחים המשותפים ועל המערכות המשותפות והשמוש בהן, הוצאות בגין רכישת ציוד, חומרים המשמשים למתן שירותי הניהול, הוצאות שמירה, הוצאות קיום ותפעול חב' הניהול, הוצאות ביטוח, הוצאות ושכר עובדים ויועצים, כמו הוצאות ביטוח, הוצאות עו"ד ורו"ח. למען הסר ספק, ההוצאות אינן כוללות תיחזוקה של שטחי הגינות והדק בין הבניינים אשר עלותם חלה על בעלי הזכויות של החלק המסחרי בפרויקט". לשיטת הנציגות, הפרת ההסכם התבטאה ב"ניפוח" הוצאות השכר של עובדי חב' הניהול והשתתן על הדיירים.

...

סך 88,366 ₪ עבור יתרת שכר הדירה בגין היחידה עד לסוף ספטמבר 2017 – סכום המהווה 60% משכר הדירה המשולם בהתאם להסכם (סע' 73.1.7) אני דוחה את הדרישה לשלם את יתרת דמי השכירות שכן לא הוכח שחב' הניהול נדרשה לשלם סכום זה עד סוף התקופה.

סוף דבר אני דוחה את תביעת הנציגות ומחייבת אותה לשלם לאביטן שכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪.

אני מקבלת את תביעת אביטן ומחייבת את הנציגות לשלם לו סך של 166,820 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל, ובצירוף הוצאות חוות דעתו ואגרה לפי החלק היחסי של הסכום שנפסק (נוכח הפער העצום בין סכום התביעה לבין הסכום שנפסק; ת.א (ת"א) 10377-10-16 יעקב (קובי) סלע נ' ברוך יחזקאל, מיום 4.9.18 פורסם בנבו).