תביעת נציגות בית משותף נגד בעל דירה בגין שימוש חורג במחסן

אולגה רכשה את יחידה 202 בבניין 5, חניה ומחסן [ראה אישור זכויות מ-26.7.17].

בעע"מ 1036/16 נציגות הבית המשותף נגד גרנות ואח' תקדין-עליון 2018 (2) 7009 אמרה כב' השופטת ברון בעמ' 54 לפסק הדין: "בפסק הדין בעיניין אי התכלת הוטלה על הוועדה המקומית החובה לעשות שימוש בסמכותה לפי סעיף 27 לחוק התיכנון והבניה לקבוע וליישם כללים שיבטיחו כי השמוש בדירות יהיה צבורי בעקרון ". ב-19.3.18 הודיע מהנדס עריית חדרה בסעיף 6 למכתבו [מוצג ת/6]: "... בתקופה הקרובה הוועדה המקומית לתיכנון ובניה חדרה תחל לבחון את פעולות האכיפה הנדרשות לצורך הטיפול באופן השמוש הנעשה בדירות המצויות במקרקעין ". הוועדה לתיכנון ובניה חדרה טרם קבעה את הכללים הראויים בעיניין השמוש בדירות נופש בפרויקט "כפר הים", ובדבר מיגבלות תקופת ההשכרה ע"י בעלי דירות הנופש, וזאת לאור ההלכה שנפסקה בהילכת אי התכלת.

שנית, בעע"מ 1036/16 נציגות הבית המשותף נגד גרנות ואח' תקדין-עליון 2018 (2) 7009 קבע כב' השופט דנציגר בסעיף 8 לפסק הדין בעיניין דירות הנופש במרינה בהרצליה: "המתוה מאפשר לרוכשי הדירות לעשות שימוש בעצמם בדירות הנופש ... אני סבור כי פרק זמן של 3 חודשים בשנה אכן עולה בקנה אחד עם שימוש לצורכי נופש . גם אם ניתן היה לומר שפרק זמן של 4 או 5 חודשים בשנה עולה בקנה אחד עם שימוש לצורכי נופש, הרי שאין בכך כדי לומר כי פרק זמן של 3 חודשים חורג ממיתחם הסבירות". בפסק הדין בפרשת עע"מ 1036/16, בסעיף 13 לפסק הדין של כב' השופט שוהם, הובאו הכללים שקבעה ועדת המשנה לתיכנון ובניה בעיניין דירות הנופש בפרויקט המרינה בהרצליה, ובהן נקבע: "תקופת השהות המאקסימאלית של כל אורח [בדירות הנופש – י.ג.] הוארכה ל-3 חודשים... מדי שנה". בטרם קביעת כללים ע"י הוועדה המקומית לתיכנון ובניה חדרה, לצורך יישום תקנון תוכנית חד/1045, מכוח סעיף 27 לחוק התיכנון והבניה, כפי שהורה בית המשפט העליון בהילכת אי התכלת - לא ניתן לקבוע שמגבלת אי השכרה לתקופה הפחותה מ-4 חודשים בהסכם הניהול חורגת ממיתחם הסבירות והנה בגדר תנאי מקפח, וזאת אפילו היינו משווים לכללים שנקבעו בפרשת דירות הנופש בפרויקט המרינה בהרצליה.

העתירה להצהיר שמתקני הנופש הם רכוש משותף של כלל הדירות נמחקה, ואין אנו דנים בטענה מהו השמוש הסביר ברכוש משותף של בעלי הדירות, ככל שהיה נקבע שמתקני הנופש הנם בגדר "רכוש משותף". ומכאן נעבור לידון בתביעה שכנגד בעיניין 4 ההפרות הנטענות ביחס לתקופה שמיולי 2014 ועד 1.9.15.

...

סעיף 3 לחוק החוזים האחידים תשמ"ג -1982 מורה : "בית המשפט... יבטלו או ישנו ... תנאי בחוזה אחיד שיש בו בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות". פרופ' גבריאלה שלו בספרה "דיני חוזים" מהדורה שניה, בעמ' 630-631 מדגישה: "סעיף 3 מוסיף לדין החוזים עילה לביטול חוזה ... הקיפוח שמדובר בו בחוק החוזים האחידים ... משקף ערך חברתי שלילי. מדובר בתנאי בלתי הוגן ... קיפוח הנגזר מחוסר השוויון שביחסי הכוחות שבין הצדדים. סעיף 3 מורה כי את הקיפוח שבתנאי יש לבחון בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות". עוד מוסיפה פרופ' גבריאלה שלו בספרה בעמ' 631: "הנסיבות האחרות שמדובר בהן בסעיף 3 כוללות בודאי את הרקע העובדתי של התנאי ... וכן גם נסיבות נוספות ... שמחוץ לחוזה האחיד גופו". ברע"א 5860/16 פייסבוק נגד בן חמו תקדין-עליון 2018(2) 9700 הדגישה כב' הנשיאה חיות בסעיף 25 לפסק הדין : "ההלכה הפסוקה קובעת כי השאלה האם בפנינו תנאי מקפח אינה נבחנת מנקודת מבטו של הלקוח העומד בפני ביהמ"ש אלא מנקודת המבט של לקוח אינדיווידואלי ואנונימי". העתירה ליתן צו מניעה האוסר על חב' כפר הים למנוע מאולגה להשכיר את דירת הנופש לתקופה הקצרה מ-4 חודשים, בעילה שהוראות הסכם הניהול בעניין זה הן בגדר תנאי מקפח בחוזים אחידים שיש לבטלו - דינה להידחות.

שנית, בעע"מ 1036/16 נציגות הבית המשותף נגד גרנות ואח' תקדין-עליון 2018 (2) 7009 קבע כב' השופט דנציגר בסעיף 8 לפסק הדין בעניין דירות הנופש במרינה בהרצליה: "המתווה מאפשר לרוכשי הדירות לעשות שימוש בעצמם בדירות הנופש ... אני סבור כי פרק זמן של 3 חודשים בשנה אכן עולה בקנה אחד עם שימוש לצורכי נופש . גם אם ניתן היה לומר שפרק זמן של 4 או 5 חודשים בשנה עולה בקנה אחד עם שימוש לצורכי נופש, הרי שאין בכך כדי לומר כי פרק זמן של 3 חודשים חורג ממתחם הסבירות". בפסק הדין בפרשת עע"מ 1036/16, בסעיף 13 לפסק הדין של כב' השופט שוהם, הובאו הכללים שקבעה ועדת המשנה לתכנון ובניה בעניין דירות הנופש בפרויקט המרינה בהרצליה, ובהן נקבע: "תקופת השהות המקסימלית של כל אורח [בדירות הנופש – י.ג.] הוארכה ל-3 חודשים... מדי שנה". בטרם קביעת כללים ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, לצורך יישום תקנון תוכנית חד/1045, מכוח סעיף 27 לחוק התכנון והבניה, כפי שהורה בית המשפט העליון בהלכת אי התכלת - לא ניתן לקבוע שמגבלת אי השכרה לתקופה הפחותה מ-4 חודשים בהסכם הניהול חורגת ממתחם הסבירות והינה בגדר תנאי מקפח, וזאת אפילו היינו משווים לכללים שנקבעו בפרשת דירות הנופש בפרויקט המרינה בהרצליה.

בהעדר הוכחות להשכרה בפועל בתקופה הרלוונטית לתקופה הקצרה מ-4 חודשים – דין התביעה שכנגד להידחות.

סוף דבר [א] התביעה והתביעה שכנגד – נדחות.

האספה הכללית מוסמכת להחליט על "דרכי נהולו של הרכוש המשותף והשמוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף" (סעיף 5 לתקנון המצוי של בעלי הדירות בבית המשותף כמופיע בתוספת לחוק המקרקעין (להלן "התקנון המצוי")).

בפסיקה נקבע כי החלטה של האספה הכללית המביאה לכך שההחזקה בחלק מן הרכוש המשותף נשללת באופן קבוע מבעל דירה כלשהיא תיחשב כהחלטה המשנה את זכותו של בעל הדירה ולכן כפופה להסכמתו (ראו ויסמן בעמ' 455 ואת ביקורתו על מבחן זה; ע"א 708/72 פרשקר נ' רוזנברג, פ"ד כח(2) 817 (1974)).

באופן ספציפי באשר להשכרת רכוש משותף בבית משותף, נקבע בעש"א (מחוזי ת"א) 34162-05-19 צבעוני נ' נציגות הבית המשותף רח' שלום עליכם 18, חולון (31.10.2019) (להלן "עניין צבעוני"), בנוגע להשכרת מחסן בבית משותף, כי די בהחלטת רוב בעלי הדירות לשם השכרתו, וזאת מאחר שמדובר במסירת חזקה באופן זמני ולא בהוצאת חלק מהרכוש המשותף לצמיתות מגדרה של הבעלות המשותפת של הדיירים.

בפסק הדין בוחן כב' השופט (כתוארו אז) ברק את הפרמטרים ששמשו להכרעה בשאלה אם מדובר בניהול ושימוש רגיל במקרקעין המשותפים: "ניהול ושימוש רגילים מה הם? נראה לי, כי ניהול ושימוש רגילים משמעותם עשיית כל אותן פעולות (מטריאליות ומשפטיות), אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו. הקפן של פעולות אלה נקבע על-פי נסיבות העניין. במסגרת זו איני רואה כל סיבה עקרונית שלא להכיר בהשכרת המקרקעין, שהם נושא הבעלות המשותפת, כפעולה, אשר בנסיבות מתאימות ניתן לראותה כפעולת ניהול ושימוש רגילה לגבי אותו נכס. הדבר תלוי בטיב הנכס, בשימוש שנעשה בו בעבר ובגורמים אחרים הקובעים את אופיו. עשויים להיות נכסים, אשר השכרתם על-ידי רוב בעליהם היא לגביהם פעולת ניהול ושימוש רגילה (כגון בית דירות המיועדות להשכרה), ועשויים להיות נכסים, אשר השכרתם על-ידי רוב בעליהם היא לגביהם פעולה יוצאת דופן וחריגה (כגון השכרה של דירת מגורים לבית- עסק)" (פסקה 3).

בנוסף לתשריט, הרי שכתב האישום שהוגש כנגד הנתבע מלמד כי לנתבע מיוחסות עבירות של ביצוע עבודה אסורה ובצוע שימוש חורג במקלט ובמחסן ללא היתר.

בנוסף, הנתבע עצמו צירף לתצהירו כנספח ח' בקשה שהוגשה מטעמו לעירית ירושלים בשנת 2020 שכותרתה היא "שימוש חורג ממקלט למשרד". בבקשה, עליה חתום מהנדס הבניין דוד לוי, מכיר המבקש מפורשות בכך שהתוכניות המקוריות של הבניין מציינות את שטח החלל כמקלט, אך טוען כי השטח אינו ראוי לשמש כחדר בטחון והמצב בפועל הוא "כמרחק ממזרח למערב". הנתבע טוען בתצהירו כי הגיש בקשה זו בהסכמת מנהל המחלקה המשפטית בעירית ירושלים וראש צוות תביעה בעיריה, כאשר הסיכום היה שהבקשה תוגש מבלי להודות שהחלל הוא מקלט.

...

המסקנה היא כי הוכח שמשרדו של הנתבע שוכן בחלקו הגדול בתוך מקלט הבניין.

נסיבות אלו כולן מובילות למסקנה כי יש לקבל את התביעה.

אשר על כן אני מורה על סילוק ידו של הנתבע מהחלל המדובר, כולל שטח המקלט וחדר ההסקה, וזאת לא יאוחר מיום 31.5.2022.

התביעה דנן הוגשה ע"י התובעים, אשר רכשו דירה בהליכי הוצאה לפועל בה שימש הנתבע ככונס נכסים.

בכתב התביעה שהוגש על ידם, התבקש לחייב את כונס הנכסים (להלן- "הכונס") בסך של 20,860 ₪, בשל טענה להפרת חוזה על ידו וגרימת עגמת נפש "היתרוצצות והתעסקות עצומה במשך כל הקניה". כתב התביעה תוקן ובו נטען, כי הכונס מסתיר דו"ח שמאי והחייבת מסתירה נזקים שהיו בדירה ולכן על התובעים "לתקן ולפצות צד ג'". סכום התביעה המותקן נותר זהה גם בכתב התביעה המתוקן.

לטענתם, "כונס הנכסים לא דאג לעשותן והטיל ביודעין ובחוסר תום לב את האחריות על הקונים". נטען כי "הנתבע שלא הסתפק בתשלום התמורה ולא לקח אחריות על מעשיו ואחריותו לאיחור הגדיל ועשה ודרש פיצוי כספי נוסף על העיכוב בחלק מהתשלום בגין הפרת החוזה". נטען כי הרישום בטבו ארך שנה נוספת, בשל חובות שנותרו ובגינם התבקש בין היתר לחייב הכונס ואף, מספר שבועות לאחר קבלת החזקה בדירה התגלה חוב שנותר לנציגות הבית המשותף, ששולם לאחר שהודע לתובעים כי ינקט נגדם הליך שפוטי.

התובעים נטען חוו עגמת נפש שגררה "זמן התעסקות עצום", תשלום בגין נזקים לחדר האמבטיה לצד ג', דרישות תשלום מנציגות הבית המשותף, כל אלה מהוים "הפרת חוזה ברורה של הכונס", בגינה לטענתן יש לחייבו בסכום המצויין בתביעה.

אכן, פסיקת בית המשפט קובעת, כי- רע"א 9227/12 עו"ד שי גרנות, כונס הנכסים נ' שפייזר רות (נבו 27.08.2013)‏‏ - "טרם ייעתר בית המשפט לבקשה להתיר תביעה אישית נגד בעל תפקיד, על המבקש להניח תשתית ראייתית לכאורית, אשר תבחן על ידי בית המשפט, גם אם הדבר מצריך לעיתים שמיעה מקדמית וחלקית של ראיות. היתר להגשת תביעה אישית נגד כונס נכסים יינתן אך במקרים בהם ברור לבית המשפט כי לא מדובר בתביעת סרק וכי אין לשלול כי התובעים יצליחו להוכיח פעולה בזדון, רשלנות או חריגה מסמכות (ראו, לדוגמה, עניין בנק ירושלים; פש"ר 1987/00 עו"ד דן פרידמן נ' גולדנברג [פורסם בנבו] (24.12.2001) (להלן: עניין פרידמן)). בבוא בית המשפט לבחון את סכויי התביעה, עליו לקחת בחשבון גם את השיקולים שבמדיניות משפטית עליהם עמדנו לעיל, ואת המגמה לצמצם את גדר המקרים בהם תוכר אחריות אישית של בעל תפקיד (עניין סגל, בפיסקה 10)." אף שהתביעה שבפני עילתה כספית, ישימים הדברים גם אגב בחינת חבותו של הכונס בהליך זה שבפני.

אשר ליתר רכיבי התביעה- התובעים דרשו כאמור תשלום הוצאות גז, יתרת חוב לועד הבית, חברת חשמל, אגרות לחברת המשכנת, תשלום ארנונה ותשלום בגין השכרת מחסן.

...

לאחר ששקלתי בכובד ראש הנטען והראיות שהוגשו, שוכנעתי כי דין התביעה להדחות, שכן לא הוכחה זכאותם של התובעים לחיוב הנתבע בסכומים המנויים בכתב התביעה.

סוף דבר, דין התביעה להדחות שכן, לא מצאתי כי התובעים זכאים לתשלום מידי הכונס.

התביעה נדחית איפוא ללא צו להוצאות.

משכך, נעשה שימוש על ידי הנתבעים בשטח דירה הגדול בכ- 58 מ"ר משטח הבניה המותר בהיתר; תוספות ושינויי הבניה הנ"ל נעשו ללא פקוח הנדסי ומבלי שבעל מיקצוע יוודא כי העמסת המשקל הנוספת על גג, האסבסט, אינה מסכנת את יציבות הבניין כולו; הנתבעים אף עושים שימוש בלעדי הן במחסן בבעלות התובעים הממוקם בחדר המדריגות של הבניין וצמוד לדירה והן בגג הבניין, ללא הסכמת התובעים ותוך חריגה מתנאי הסכם השכירות; הנתבעים אף ביצעו שיפוצים מאסיביים בתוך הדירה, אף זאת ללא הסכמת התובעים ובנגוד לתנאי הסכם השכירות; הנתבעים אינם מאפשרים לתובעים או מי מטעמם לבקר בדירה, ואינם משלמים באופן סדיר את תשלומי ועד הבית והתובעים נאלצו לשאת בתשלומים אלו; מניעת הכניסה לדירה מנעה הצגת ראיות שלמה ומלאה בהליך דנן, לעניין נתוני שטח הדירה בפועל כיום, ונזקפת לחובת הנתבעים; מדובר בשורת הפרות של תנאי הסכם השכירות.

היינו, מחוות דעת אלו עולה, כי בעקרו של דבר, אין מחלוקת ממשית בין הצדדים בנוגע לעצם העובדה כי נכון להיום שטח הדירה לפי מדידה בפועל הנו כ- 77 מ"ר. עוד עולה מחוות הדעת השמאיות, שכאמור לעיל, נתוני שטח הדירה הקיים (כ- 77 מ"ר) אינם נלמדים רק ממדידה אשר נערכה לצורך ההליך המשפטי דנן, אלא הם מופיעים הן בנסח הרישום של הדירה והן בתשריט הבית המשותף.

לו עדות כאמור הייתה מוצגת בבית המשפט, יש לצפות כי ניתן היה באמצעותה לשפוך אור על כוונת נציגי חברת באוהאוס בהכלילם היתייחסות כאמור לעניין ביצוע הרחבה בדירה על ידי "הדייר המוגן" והאם אכן הכוונה הייתה לנתבעים או לדייר מוגן קודם כלשהוא.

יצוין, כי במסגרת נתונים אלו השאובים מתיק הבניין בערייה נכללה אף תלונה משנת 1965 של בעלת הזכויות גב' קלינג כנגד הדייר דאז מר ציטר, בעיניין בניה שלא בהסכמתה בדירה.

במצב דברים זה, בו לא נתבע באופן ספציפי סעד בנושא בגדר התביעה וכמו כן מדובר במעלון המשמש דיירים נוספים אשר אף היו שותפים בהתקנתו, אין מקום למתן צו להסרת המעלון בגדר הליך זה. שימוש בגג - בגין רכיב תביעה זה נטען להפרת הסכם השכירות ופגיעה בקניין התובעים בשל שימוש הנתבעים ללא אישור בגג בהיבט של הנחת חפצים בו. נכון להיום אין טענה לשימוש בגג בהווה ע"י הנתבעים אך כעולה מעדויות הצדדים, עד לשלב מסוים אכן היו חפצים שונים השייכים להם או לדיירים הקודמים בדירה מונחים בגג, וזאת עד לפינויים ונעילת הגג ע"י התובעים.

...

שהרי, נוכח הקביעות לעיל, המסקנה היא שהנתבעים קיבלו את הדירה לחזקתם בשנת 1987 מידי גב' קלינג והדייר המוגן הקודם בשטחה הנוכחי.

כן אני קובעת כי עד לביצוע האמור לעיל, ישוכפלו מפתחות המחסן ע"י הנתבעים וימסרו אף לתובעים, כך שהן לתובעים והן לנתבעים תהא בשלב ביניים זה אפשרות גישה לארון החשמל.

נוכח הקביעות לעיל בהן נדחו בעיקרן טענות התובעים השונות לעניין הפרת ההסכם, נדחות ממילא אף טענות ודרישות התובעים הכספיות לפיצויים בסך 250,000 ₪ בגין ההפרות הנטענות ועוגמת נפש בגינן.

סעיף 69 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן: "נציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להיתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות". מכאן כי השאלה היא האם הגשת תביעה נגד יזם עמו התקשרו הדיירים לבצוע פרויקט 38 בבניין הינה בגדר "עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף". ברע"א 7602/22 ‏ אלעד ישראל מגורים החדשים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מרחוב זנגוויל 1 ירושלים‏ (20.12.2022) עמד בית המשפט על הקף סמכויות נציגות הבית המשותף בכל הנוגע להגשת תביעות בשם הדיירים כדלקמן: "בכל הנוגע לסעיף 69 לחוק המקרקעין, נפסק זה מכבר כי 'לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת ומסויגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים, הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף"' (ע"א 98/80 קדמת לוד בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד, פ"ד לו(2) 21, 24 (1981) (להלן: עניין קדמת לוד)).

בטיוטת כתב התביעה נגד היזם שצורפה לכתב התביעה נתבעו הסעדים הבאים: דמי ועד בית בגין דירות שהוקצו ליזם ולא הושכרו וחובות דיירים של דירות שהושכרו; ב. צריכת חשמל בדירות היזם על חשבון ועד הבית; ג. תיקון נזילת מי דלוחין מצנרת ביוב משותפת לקומת מחסנים; ד. התקנת מערכת סינון אויר בממ"דים בדירות התובעים.

מכאן עולה כי לכאורה, לפחות חלק מהעניינים המנויים בטיוטת כתב התביעה חורגים מגדר העניינים בהם מוסמכת נציגות הבית המשותף לפעול בשם הדיירים.

...

מורם מהאמור עד כה כי הבקשה נדחית.