תביעת נציגות בית משותף בגין ליקויי בנייה חמורים

בהחלטתי מיום 01.09.16 דחיתי את טענות הסף של הנתבעת, להלן עקרי הכרעתי: באשר לטענה בנוגע לאי תשלום אגרה מספקת, קבעתי: "דומה כי האמור ברע"א 7602/11 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' מיפרומאל תעשיות ירושלים בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים), אליו הפנו התובעים בתגובתם, סותם את הגולל על בקשת הנתבעת בעיניין זה. הגבלת סכום התביעה, תוך עמידה על מלוא עילות התביעה וראשי הנזק, הוכרה כאפשרות לגיטימית העומדת בפני התובע". באשר לטענת העידר יריבות והיעדר עילת תביעה לאקוני המשנה, התובעים 5-8, קבעתי: "צודקים אולם התובעים בטענתם לפיה בע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף (פורסם במאגרים המשפטיים), נקבע כי ישנה יריבות בין קונה המשנה לבין המוכר, גם ביחס להסכמים אשר נכרתו עובר למועד כניסת התיקון לחוק לתוקף (תיקון לחוק המכר דירות – הערת הח"מ), ובתנאי שהחלתה אינה צפויה ליצור לתובעים כפל פיצוי...נכון שבעניין אקרילית נקבע כי קוני המשנה לא זכאים לפצוי שכן נקבע שם שידעו על הליקויים טרם קנו את הדירות, אולם לא ניתן לדחות התביעה על הסף בטענה זו שכן היא דורשת בין היתר בירור עובדתי. במקרה דנן הנתבעת לא ציינה כי הדיירים המקוריים, מהם רכשו הדיירים הנעברים דירותיהם, הגישו תביעה כנגדה בגין הליקויים המפורטים בתביעה ולפיכך לא מיתקיים חשש לכפל פיצוי ואין מניעה לקיומה של יריבות משפטית בין החברות לבין הדיירים הנעברים" (הדגשה שלי – הח"מ).

בסעיף 7 לכתב התביעה נרשם: "...עוד התגלו נזקים וליקוים חמורים נוספים בדבר תזוזות קיר התמך, שקיעות הריצוף במתחמי החניות ורטיבויות ניכרות מתחת למבנה הבית המשותף והחניות." בסעיף 11 לכתב התביעה נרשם: "בעקבות וכתוצאה ישירה לעבודות הנתבעת ולליקויי הבניה ואי ההתאמות הקיימים, היתעצמו השקיעות באבני הריצוף בחנייה – עד כדי הפרישי גובה מהותיים. הפגיעה ברכוש המשותף ניכרת ועל אחת כמה וכמה, באשר לקיר הדיפון המקים סיכון ניכר. נוכח שקיעות במיקומים מספר בריצוף החניות, ישנו קושי ניכר של דיירי דירות 1,2,8 ו- 10 לחנות את רכבם במקומם". בסעיף 26 לכתב התביעה נרשם: "...הליקויים המפורטים לעיל הם ליקויים קשים חמורים ויסודיים...ובשל כך נגרמו ועדיין נגרמים לתובעים נזקים קשים ורבים לרבות עגמת הנפש. כמו כן הסבל אשר חוו התובעים במהלך תקופה בת כ- 3 שנים – כללו בחובם חניית המכוניות מחוץ לחניה המיועדת בחצר הבניין, המנעות מהליכה על המרצפות השבורות בחצר הבניין המשותפת והמנעות מחניות והמצאות בשטח קיר הדיפון." בחוות דעת שילר שצורפה לכתב התביעה, נרשם: "באיזור החניות השייכות לדירות 1,2,8,10 נוצרה שקיעה של אבני הריצוף המשתלב בצורה כל כך גדולה המקשה על חניית הרכב במקומו." (סעיף 1.

...

בהתחשב בכל האמור לעיל, ולאחר שעיינתי הן בפסיקה שהגישה הנתבעת והן בפסיקה נוספת, אני פוסקת לכל אחד מהתובעים פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 7,000 ₪ ובסה"כ תפצה הנתבעת את התובעים בסך כולל של 7,000 ₪ * 9 דירות =63,000 ₪.

הוצאות ושכ"ט עו"ד התובעים זכו בתביעתם, ולפיכך אני קובעת כי הנתבעת תישא בהוצאות ההליך שהוציאו התובעים בגין ניהול ההליך, כפי שיפורט להלן.

לסיכום הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים, כדלקמן: · סך של 20,534 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ) בגין הליקויים הנותרים ברכוש המשותף.

מבוא ותמצית טענות הצדדים תביעה זו הוגשה על-ידי נציגות הבית המשותף ברחוב בני בנימין 3 בנתניה (להלן: "התובעת"), כנגד החברה הקבלנית - משהב חברה לשיכון ובינוי ופיתוח בע"מ (להלן: "הנתבעת"), אשר בנתה את הבניין ומכרה את הדירות לדיירים, ועתרה לפצוי כספי בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף בבניין.

כמו-כן, בת"א (מחוזי מרכז) 42023-03-13 נציגות הבית המשותף ברח' הבד 6 בהוד השרון ואח' נ' קאלש מרדכי נכסים ובנין (94) בע"מ ואח', (פורסם בנבו 19.3.19)), נקבע בעיניין זה: "פיצוי בגין עוגמת נפש הוא פיצוי אינדיבידואלי הנתבע בגין נזקים אישיים. נציגות הבית המשותף, היא גוף המייצג יחידים וברור כי אין לפסוק לזכותה פצויי עוגמת נפש. לפיכך, יש לבחון את הדרישה לפצוי בגין נזק בלתי ממוני רק ביחס ליחידי התובעים." יתרה מכך, על-פי הפסיקה ישנם מספר שיקולים שעל בית-המשפט לצורך קביעת פיצוי בגין עוגמת נפש: "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם)." (ראו: ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ ואח' נ' אברמוביץ ואח' [פורסם בנבו] (1.12.2008) עמוד 16)).

...

סוף דבר אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעת בהתאם לחוות דעת המומחה מר גולדשטיין סך של 42,950 ₪, בתוספת מע"מ בגין עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף.

כמו-כן, הנתבעת תשלם לתובעת בהתאם לחוות דעת המומחה מר וישינגרד סך 10,000 ₪, בגין עלות תיקון הליקוי בחיפוי קירות חוץ בבניין.

לאור האמור לעיל, עולה, כי בנסיבות התיק דנן, התובעת 1 כנציגות הבית המשותף מוסמכת להגיש תביעה זו בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף בבניין, וכך אף התובעים 2-3 כדיירים בבניין, מכאן שדין טענה זו של הנתבעים להדחות.

כמו-כן, בת"א (מחוזי מרכז) 42023-03-13 נציגות הבית המשותף ברח' הבד 6 בהוד השרון ואח' נ' קאלש מרדכי נכסים ובנין (94) בע"מ ואח', (פורסם בנבו) (19.3.19)),בסעיף 180 בעמוד 43, נקבע בעיניין זה: "פיצוי בגין עוגמת נפש הוא פיצוי אינדיבידואלי הנתבע בגין נזקים אישיים. נציגות הבית המשותף, היא גוף המייצג יחידים וברור כי אין לפסוק לזכותה פצויי עוגמת נפש. לפיכך, יש לבחון את הדרישה לפצוי בגין נזק בלתי ממוני רק ביחס ליחידי התובעים." יתרה מכך, על-פי הפסיקה ישנם מספר שיקולים שעל בית-המשפט לצורך קביעת פיצוי בגין עוגמת נפש: "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם)." (ראו: ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ ואח' נ' אברמוביץ ואח' [פורסם בנבו] (1.12.2008) עמוד 16)).

...

סוף דבר אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

הודעות צדדי ג' שהגישו הנתבעים נדחות במלואן.

הודעת צד ד' שהגישה עיריית רמת השרון נדחית במלואה, והודעת צדדי ד' שהגישו בני הזוג שפירא, נדחית במלואה.

חפוי אבני החוץ במעטפת הבניין ופסק הדין החלקי כבר בתחילתו של ההליך טענה הנתבעת כי מרבית הליקויים, ובעיקר הליקוי הנטען בחיפוי אבני החוץ שבמעטפת הבניין, נידונו זה מכבר והוכרעו במסגרת התובענה שהגישו נציגות הבית המשותף ו - 108 הדיירים בבניין הסמוך באותו פרויקט, ברח' יגאל אלון 37, בת.א. (מחוזי חיפה) 26999-06-11 נציגות הבית המשותף ואח' נ' שרביב בע"מ, בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף; תיק זה היתנהל בפני כב' השופט ד"ר מנחם רניאל, ובמסגרתו נידון, בין השאר, עניין חפוי אבני החוץ במעטפת הבניין.

 בעיניין אברמוביץ לעיל נדונה סוגיית עגמת הנפש בהקשר של רכישת דירה, ונקבע כי "בקביעת גובה הפצוי עבור עגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים...". נתתי דעתי לכך שליקויי הבנייה ברכוש המשותף פגעו באיכות חייהם של התובעים, אשר רכשו דירות ממיטב כספם, לכך שמידת הנאתם מהנכס נפגעה, וכן לכך שהליקוי באבני החיפוי יתוקן בעתיד, ואולי אף לאורך תקופה ממושכת.

...

מכל האמור לעיל, אני מוצאת לחייב את הנתבעת לשלם לכל בעל/י דירה סך של 1,200 ₪, ובסך הכל - 81,600 ₪, בערכי פסק הדין.

סוף דבר לאור האמור לעיל, אני פוסקת לתובעים את הסכומים הבאים: בגין תיקון הליקויים: סך של 59,300 ₪, בצירוף מע"מ בשיעור 17% ופיקוח הנדסי בשיעור 10%, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד חוות דעתו של ברלינר (30.9.2021); בגין ירידת הערך: סך של 113,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה ממועד חוות דעתו של ברלינר (30.9.2021); בגין נזק לא ממוני: סך של 81,600 ₪, בערכי היום.

בהקשר זה אציין, כי הפער המשמעותי בין סכום התביעה ובין הסכום שנפסק בסופו של דבר נובע, בין השאר, גם מהעובדה שלאחר הגשת התביעה פעלה הנתבעת לתיקון חלק ניכר של הליקויים, וכן מהסכמת הצדדים לאימוץ המתווה שבפסק הדין בבית המשפט המחוזי בכל הקשור לחיפוי האבן החיצוני, ולקחתי זאת בחשבון בפסיקת ההוצאות ושכר טרחת עורך הדין.

לאחר עיון בחומר שבתיק, וסיכומי הפרקליטים אני מחליט לקבל את התביעה בחלקה, ואלו נימוקי : מעמד התובעת בתביעה שאלת מעמדה של נציגות הבית המשותף בתביעות ליקויי בנייה נדונה רבות בפסיקה.

ברע"א 1025/17 נאות מזרחי בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מנדל זינגר 23 חיפה (פורסם במאגרים, [פורסם בנבו], 27/06/17) קבע בית המשפט העליון כי תביעה המוגשת בשם דיירי ביניין בגין ליקויים שונים ברכוש המשותף היא כזו הנוגעת "להחזקתו התקינה" של הרכוש המשותף ולתיקונים בו. ככזו, נכנסת היא לגדרי סעיף 69 בחוק המקרקעין שבהם מוסמכת הנציגות לפעול בשם הדיירים מכוח הרשאתה החוקית.

במסגרת הדיון בשאלת הפצוי בגין עוגמת נפש, בהקשר לליקויי בניה, יפים הדברים בע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (ניתן ביום 28.2.2005): "מטרתו של הפצוי הנה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אילמלא ארעה ההפרה והנזק שניגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421)." על מנת שבית המשפט יפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש יש לקחת בחשבון בין היתר את מידת השפעתם של הליקויים על התובעת.

...

יחד עם זאת, וכאשר אני סבור שלו הנתבעת היתה מתייחסת במלוא הרצינות והמקצועיות , בראשית הדרך , עובר להגשת התביעה , לטענות / תלונות התובעת , ומתקנת כדבעי את הליקויים, התובעת לא הייתה נדרשת להוצאות בשיעור שכזה .

לאור האמור אני מחליט כי הנתבעת תישא ב75% מהוצאות התובעת.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה .